Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (Niet) Ontvankelijkheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Niet-ontvankelijkverklaring
Uitkomst: niet-ontvankelijk
Referentiecode:
1256983/1318741
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een appartementseigenaar tegen de makelaar die betrokken was bij de verkoop van zijn appartement. De klager kocht het appartement in 2018. Volgens hem heeft de makelaar tijdens de verkoopgesprekken gezegd dat hij zich geen zorgen hoefde te maken over geluiden van buren, omdat het appartement goed geïsoleerd zou zijn. Na de oplevering in juni 2020 bleek klager toch veel last te hebben van contactgeluiden van andere bewoners. Hij vindt daarom dat de makelaar hem vóór de aankoop verkeerde informatie heeft gegeven. De makelaar vindt dat de klacht te laat is ingediend. De klager heeft namelijk pas op 18 december 2024 bij de makelaar geklaagd, terwijl hij sinds de oplevering in 2020 bekend was met de geluidsoverlast. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals is het hiermee eens. Volgens de regels moet iemand binnen een redelijke termijn klagen nadat hij bekend is geworden met het handelen waarover hij klaagt. De commissie vindt een periode van bijna viereneenhalf jaar na het ontstaan van de geluidsoverlast te lang. De klager heeft ook geen goede verklaring gegeven waarom hij zolang heeft gewacht. Door het lange tijdsverloop wordt het bovendien moeilijker voor de makelaar om zich goed tegen de klacht te verdedigen. Daarom verklaart de commissie de klager niet-ontvankelijk. Dit betekent dat de commissie de klacht niet inhoudelijk beoordeelt en dus geen oordeel geeft over de vraag of de makelaar daadwerkelijk verkeerde informatie over de geluidsisolatie heeft gegeven.
De volledige uitspraak
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Een aantal jaar geleden heeft klager een appartement gekocht te (plaatsnaam). Beklaagde is daarbij opgetreden als verkopend makelaar. Het appartement is verkocht als een kwalitatief hoogwaardig appartement dat zou voldoen aan de hoogste eisen. Omdat klager in zijn vorige appartement een houten vloer had, heeft hij de betrokken makelaar van beklaagde gevraagd naar contactgeluiden die bovenburen en buren zouden kunnen veroorzaken. De makelaar was zeer stellig en deelde mee: “in deze prijsklasse kan men niet veroorloven dat contactgeluiden hoorbaar zouden zijn.” De makelaar vertelde dat er een geluidsisolerende laag aangebracht moest worden om te zorgen dat er geen contactgeluiden zouden zijn, maar deze informatie bleek onjuist. Helaas zijn de contactgeluiden een groot probleem geworden. De klager is teleurgesteld in het woongenot dat hij ervaart. Dit komt niet overeen met wat tijdens de verkoopgesprekken is toegezegd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager heeft niet binnen een redelijke termijn zijn beklag gedaan en dient daarom niet-ontvankelijk verklaard te worden in zijn klacht.
De klacht ziet op beweerdelijke verkeerde mededelingen van beklaagde, gedaan in januari 2018. Klager heeft zijn klachten voor het eerst in december 2024 aan beklaagde kenbaar gemaakt. Dit is te laat en op geen enkele wijze te beschouwen als een klacht gedaan binnen een redelijke termijn. Bovendien stelt klager al sinds de oplevering van het appartement in juni 2020 geluidsoverlast te ondervinden van zijn mede-appartementseigenaars (buren). Ook gelet daarop is voor het eerst klagen op 18 december 2024 gewoonweg te laat en niet aan te merken als een klacht die is ingediend binnen een redelijke termijn. Indien en voor zover de commissie desondanks zou oordelen dat er wel tijdig c.q. binnen een redelijke termijn zou zijn geklaagd, is de klacht ongegrond, omdat door (de makelaar van) beklaagde tijdens het verkoopgesprek nooit enige extra garantie of afwijkende informatie is verstrekt ten opzichte van hetgeen in de verkoopdocumentatie en contractstukken is opgenomen en beschreven.
Beoordeling van de ontvankelijkheid
De commissie dient eerst te beoordelen of klager ontvankelijk is in zijn klacht, nu beklaagde in haar verweerschrift van 26 januari 2026 een beroep heeft gedaan op de niet-ontvankelijkheid van klager wegens te late indiening van de klacht.
Toetsingskader
In het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement) is over de ontvankelijkheid het volgende bepaald:
Indienen van een klacht en ontvankelijkheid
Artikel 4.
1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.
Artikel 5.
1. (…)
2. De commissie verklaart op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet-ontvankelijk in zijn klacht indien niet is voldaan aan de eisen gesteld in artikel 4, eerste en derde lid, tenzij van klager in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij onder de gegeven omstandigheden een klacht bij de beklaagde en/of Klachtenloket Vastgoedprofessionals indient en/of klager ter zake van het niet naleven van deze eisen naar het oordeel van de commissie redelijkerwijs geen verwijt treft.
De beoordeling
Partijen verschillen van mening over de vraag of is geklaagd binnen de redelijke termijn van artikel 4 lid 1 van het reglement. Het reglement kent geen vaste klachttermijn, zodat bij het bepalen van de redelijke termijn in een specifieke zaak alle omstandigheden van het geval in acht moeten worden genomen.
De commissie heeft vastgesteld dat de koopovereenkomst met betrekking tot de woning is gesloten op 26 januari 2018. De verkoopgesprekken tussen klager en beklaagde waarover wordt geklaagd, moeten dus vóór januari 2018 hebben plaatsgevonden. Verder is gebleken dat het appartement ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst in 2018 nog gebouwd moest worden en dat het in juni 2020 is opgeleverd. Dat betekent dat klager pas vanaf juni 2020 bekend kon zijn met geluidsoverlast. Beide partijen gaan er vanuit dat klager voor het eerst op 18 december 2024 bij beklaagde heeft geklaagd over onjuiste informatieverstrekking tijdens de verkoopgesprekken. Ook de commissie gaat daarom uit van die datum.
Uit de hiervoor geschetste gang van zaken blijkt dat de klager ongeveer zeven jaar na de verkoopgesprekken en bijna viereneenhalf jaar nadat hij bekend is geworden met het – naar zijn zeggen verwijtbaar – handelen van beklaagde, heeft geklaagd. Daarmee is naar het oordeel van de commissie de redelijke termijn in de zin van artikel 4 lid 1 van het reglement overschreden.
Door het lange tijdsverloop wordt beklaagde in haar verdedigingsbelang geschaad. Klager heeft bovendien geen reden aangevoerd voor het lange tijdsverloop. Hij heeft enkel naar voren gebracht dat hij reeds op 29 november 2021 zijn klacht heeft gestuurd naar een derde (“naam derde”), die deze heeft “ingebracht bij de tuchtcommissie van de NVM”. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, is niet duidelijk waarom klager zijn klacht op dat moment niet zelf aan beklaagde heeft kenbaar gemaakt. Ook is niet duidelijk hoe beklaagde op dat moment moest begrijpen dat klager een klacht tegen haar had. Gelet op deze omstandigheden weegt in deze zaak het maatschappelijk belang dat het optreden van de makelaar tuchtrechtelijk kan worden getoetst, niet op tegen het belang van rechtszekerheid.
De slotsom is dat klager niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn klacht. De commissie komt niet toe aan de inhoudelijke behandeling van de klacht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 31 maart 2026.