Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1315485/1326242
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een vrouw die een nieuwbouwkavel kocht. In de verkoopinformatie van de makelaar stond dat het perceel ongeveer 148 m² groot was. Kort voor het tekenen van de koopovereenkomst bleek dat het perceel in werkelijkheid ongeveer 16% kleiner was. De vrouw vond dat zij hierdoor verkeerd was geïnformeerd. Ook voelde zij zich niet serieus genomen toen zij hierover vragen stelde. Zij wilde daarom dat de prijs van het perceel werd aangepast en vroeg om financiële compensatie. De makelaar stelde dat hij de gegevens over de grootte van het perceel van de projectontwikkelaar had gekregen en geen reden had om te twijfelen aan de juistheid daarvan. Zodra bekend werd dat de oppervlakte niet klopte, heeft de makelaar de vrouw hierover geïnformeerd. Dit gebeurde voordat zij de koopovereenkomst tekende. Zij kreeg de mogelijkheid om van de koop af te zien, maar besloot toch door te gaan. De commissie oordeelt dat de makelaar niet verwijtbaar heeft gehandeld. Hij mocht in eerste instantie vertrouwen op de gegevens van de projectontwikkelaar en heeft de vrouw op tijd geïnformeerd toen de fout bekend werd. Ook blijkt volgens de commissie dat de makelaar op haar vragen heeft gereageerd en bereid was om uitleg te geven. De makelaar kon bovendien niet zelf beslissen over het aanpassen van de koopprijs, omdat dit de verantwoordelijkheid van de projectontwikkelaar was. De commissie kan binnen deze procedure ook geen uitspraak doen over schadevergoeding of financiële compensatie. Daarom verklaart de commissie zich voor dat deel van de klacht onbevoegd en is de klacht voor het overige ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de onjuiste vermelding door beklaagde van het aantal vierkante meters van het door klaagster gekochte perceel.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster stelt dat beklaagde haar bij de aankoop van een kavel onjuist heeft geïnformeerd over essentiële gegevens, met name ten aanzien van de oppervlakte van het perceel.
Volgens klaagster week het opgegeven aantal vierkante meters af van de informatie die gedurende langere tijd op de website van beklaagde was vermeld. Toen klaagster deze discrepantie aan de orde stelden, voelde zij zich niet serieus genomen. Zij acht het handelen van beklaagde in strijd met de geldende gedragsregels. Klaagster verzoekt om een financiële correctie van de perceelprijs wegens het verschil in oppervlakte, alsmede correctie/compensatie van de ten onrechte berekende meerprijs.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde betwist dat onjuiste informatie is verstrekt dan wel dat klaagster niet serieus is genomen en stelt dat gedurende het gehele verkoopproces zorgvuldig, transparant en conform de geldende gedragsregels is gehandeld. Ten aanzien van de gestelde onjuiste informatie voert beklaagde aan dat hij uitsluitend optrad als verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar en mocht afgaan op de door deze verstrekte gegevens. Toen een fout in de perceeloppervlakte door de projectontwikkelaar werd geconstateerd, is klaagster daarvan door beklaagde en vóór ondertekening van de overeenkomst op de hoogte gesteld en in de gelegenheid gesteld de koop te heroverwegen. Klaagster heeft er vervolgens bewust voor gekozen de overeenkomst te ondertekenen.
Daarnaast wijst beklaagde erop dat in de verstrekte documentatie en brochure is vermeld dat maatvoeringen indicatief zijn en kunnen afwijken en dat er ten tijde van het opmaken van de brochure geen aanleiding bestond om aan de juistheid van de gegevens te twijfelen. Met betrekking tot het verwijt dat klaagster zich niet serieus genomen voelt, stelt beklaagde dat klaagster steeds adequaat is geïnformeerd, meerdere gesprekken zijn gevoerd en dat op alle vragen en correspondentie is gereageerd. Ook is klaagster uitgenodigd voor een nadere toelichting op kantoor. Volgens beklaagde is voldoende invulling gegeven aan de zorgplicht en is het enkele feit dat klaagster het inhoudelijk oneens blijft met de uitkomst onvoldoende om tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen aan te nemen.
Ten slotte voert beklaagde aan dat de door klaagster gevraagde financiële compensatie ongefundeerd is en bovendien buiten de bevoegdheid van de commissie valt. Beklaagde verzoekt de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen.
Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding.
Inhoudelijk
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt de commissie het volgende vast:
– Klaagster heeft zich in augustus 2024 ingeschreven voor de aankoop van een nieuwbouwkavel en is hiervoor ingeloot.
– In de verkoopdocumentatie, waaronder de brochure en de website van beklaagde, werd een perceeloppervlakte van circa 148 m² vermeld.
– Kort vóór het ondertekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst in oktober 2024 is gebleken dat de perceelgrootte onjuist was vastgesteld en feitelijk circa 16% kleiner uitviel.
– Beklaagde heeft klaagster hierover vóór ondertekening geïnformeerd en haar de gelegenheid geboden haar beslissing te heroverwegen.
– Klaagster heeft vervolgens aangegeven de aankoop te willen voortzetten en heeft enige tijd later de overeenkomst ondertekend, waarbij tevens een wettelijke bedenktijd gold.
De commissie stelt voorop dat van een makelaar mag worden verwacht dat hij zorgvuldig handelt en aspirant-kopers correct informeert over voor de aankoop relevante gegevens, zoals de perceelgrootte. Vaststaat dat in de oorspronkelijke verkoopinformatie een onjuiste perceelgrootte is vermeld. De commissie acht echter van belang dat deze onjuistheid niet door beklaagde is veroorzaakt, maar voortkwam uit door de projectontwikkelaar aangeleverde gegevens, waarop beklaagde in beginsel mocht vertrouwen, tenzij er concrete aanwijzingen waren voor onjuistheid. Dergelijke aanwijzingen zijn voor de commissie niet gebleken.
Voorts is van belang dat beklaagde, zodra de fout bekend werd, klaagster daarover vóór het aangaan van de overeenkomst heeft geïnformeerd. Daarmee heeft hij klaagster in staat gesteld een weloverwogen beslissing te nemen. Dat dit moment relatief kort voor de ondertekening lag, maakt dit niet anders, nu niet is gebleken dat beklaagde eerder over de juiste gegevens beschikte.
De commissie weegt daarnaast mee dat klaagster, na kennisneming van de juiste perceelgrootte, expliciet heeft besloten de aankoop voort te zetten en vervolgens de overeenkomst heeft ondertekend, waarbij zij bovendien gebruik kon maken van een bedenktijd. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat zij door toedoen van beklaagde onjuist of onvolledig is geïnformeerd op het moment dat zij juridisch gebonden werd.
Ten aanzien van de prijsstelling overweegt de commissie dat beklaagde als verkopend makelaar geen beslissingsbevoegdheid heeft over de koopprijs. Het al dan niet aanpassen van de prijs is een aangelegenheid van de projectontwikkelaar. Dit onderdeel van de klacht kan beklaagde daarom niet tuchtrechtelijk worden aangerekend.
Wat betreft de stelling dat klaagster zich niet serieus genomen voelt, overweegt de commissie dat uit de stukken en de toelichting blijkt dat beklaagde op vragen heeft gereageerd en bereid is geweest tot nadere toelichting. Dat klaagster het inhoudelijk oneens blijft met de uitkomst, betekent op zichzelf niet dat sprake is van onzorgvuldig of tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd kennis te nemen van de klacht voor zover klaagster terugvordering/ compensatie verlangt in verband met een kleiner perceeloppervlak dan aanvankelijk is vermeld;
– verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 15 april 2026.