Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1313449/1327341
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een vrouw tegen de makelaar die haar woning heeft verkocht. Volgens de vrouw heeft de makelaar haar belangen niet goed behartigd en daardoor zijn zorgplicht geschonden. Zij noemt vijf belangrijke punten. Ten eerste zou er sprake zijn geweest van belangenverstrengeling bij de taxatie van de woning. Ten tweede zou de makelaar niet op tijd hebben onderzocht dat de woning eerst aan de woningcorporatie moest worden aangeboden. Ten derde zou hij haar ten onrechte hebben afgeraden om na verschillende verduurzamingen een nieuw energielabel aan te vragen. Ten vierde zou hij een te lage vraagprijs en een verkeerde verkoopstrategie hebben geadviseerd. De woning werd uiteindelijk voor € 310.000 verkocht, terwijl een andere woning in dezelfde straat later voor een hoger bedrag werd verkocht. Tot slot zou de makelaar de door haar ingevulde vragenlijst zonder voldoende controle naar de kopers hebben gestuurd. De vrouw vindt dat zij hierdoor financieel is benadeeld. De commissie oordeelt dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Er zijn geen aanwijzingen voor belangenverstrengeling bij de taxatie en de makelaar hoefde het onafhankelijke taxatierapport niet zelf opnieuw te beoordelen. Ook het feit dat hij de vrouw niet vooraf wees op de aanbiedingsplicht aan de woningcorporatie is volgens de commissie onvoldoende voor een verwijt, omdat de vrouw hierin ook een eigen verantwoordelijkheid had. Het advies om het bestaande energielabel A te behouden vindt de commissie begrijpelijk, omdat een nieuw label niet zeker beter zou zijn geweest. Ook de gekozen vraagprijs en verkoopstrategie waren volgens de commissie voldoende onderbouwd en met de vrouw besproken. Dat deze strategie uiteindelijk niet tot meerdere bieders of een hogere verkoopprijs leidde, betekent niet dat het advies verkeerd was. Verder heeft de makelaar de verkoopvragenlijst wel gecontroleerd en daarin geen bijzonderheden gevonden. De commissie ziet daarom geen bewijs dat de makelaar de financiële belangen van de vrouw onvoldoende heeft behartigd. De klacht wordt op alle vijf de onderdelen ongegrond verklaard en het verzoek van de vrouw wordt afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de woning van klaagster.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft haar begeleid bij de verkoop van haar voormalige woning (hierna te noemen: de woning). Hij heeft zijn zorgplicht als makelaar op meerdere punten geschonden, waardoor de belangen van klaagster ernstig zijn geschaad. De belangrijkste tekortkomingen zijn:
1. Belangenverstrengeling bij taxatie
Klaagster had voor de bank een taxatie van de woning nodig voor de verkrijging van de financiering van de nieuwbouwwoning die zij had gekocht. Beklaagde heeft zelf de taxateur aangedragen. In het taxatierapport van 15 oktober 2024 staat klaagster vermeld als opdrachtgever, het kantoor van beklaagde als tussenpersoon en beklaagde als contactpersoon. In de melding van het [instituut] van 15 oktober 2024 staat beklaagde echter als opdrachtgever vermeld onder de bedrijfsnaam van zijn kantoor. Daarmee lijkt de onafhankelijkheid van de taxatie onvoldoende te zijn gewaarborgd en is de schijn van belangenverstrengeling gewekt.
2. Onvoldoende onderzoek naar juridische status
Pas na de verkoop bleek dat klaagster de woning eerst aan de woningcorporatie had moeten aanbieden. Beklaagde had dit vooraf moeten onderzoeken.
3. Verduurzaming en energielabel niet benut
Ondanks de investeringen van klaagster in zonnepanelen, warmtepomp en WTW-installatie, heeft beklaagde haar afgeraden het energielabel te actualiseren. Hierdoor zijn belangrijke pluspunten van de woning niet benut.
4. Onjuiste verkoopstrategie
Beklaagde heeft klaagster een lage vraagprijs geadviseerd, om overbiedingen uit te lokken. Er is echter maar één bod geweest. De gekozen strategie heeft geleid tot een aantoonbaar lagere opbrengst.
5. Verkoopvragenlijst ongecontroleerd doorgestuurd
Beklaagde heeft de door klaagster ingevulde vragenlijst – zonder bespreking of advies – rechtstreeks naar de kopers gestuurd.
Door de tekortkomingen van beklaagde is de woning verkocht voor € 310.000,- terwijl een vergelijkbare woning kort daarna € 365.000,- opleverde. De schade die klaagster door toedoen van beklaagde heeft geleden, bedraagt circa € 35.000,- naast extra lasten en een instabiele woonsituatie.
Beklaagde is ook opgetreden als financieel adviseur van klaagster in het kader van de aankoop van een nieuwbouwwoning. Hij was dus volledig op de hoogte van de persoonlijke en financiële omstandigheden van klaagster en van haar toekomstplannen. Hij wist dus welke minimale verkoopopbrengst noodzakelijk was om de financiering van de nieuwbouwwoning rond te krijgen.
Klaagster verzoekt de commissie om beklaagde een passende maatregel op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
1 Belangenverstrengeling
Op het taxatierapport staat klaagster als opdrachtgever vermeld. Bij het [instituut] staat beklaagde inderdaad als opdrachtverstrekker genoemd, maar dat ziet uitsluitend op de opdracht tot validatie van het rapport. Beklaagde had geen belang bij een lage taxatie. Hij had juist belang bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst, omdat zijn courtage daarvan een deel was. Bovendien is de waarde-inschatting door beklaagde – die in lijn ligt met de latere taxatie van de taxateur – gedaan voordat hij daadwerkelijk de opdracht als verkoopmakelaar ontving en dus voordat sprake was van een contractuele relatie met betrekking tot de verkoop. Dat beklaagde in dat stadium (net als in welk stadium dan ook) belang zou hebben gehad bij een lagere waardering, heeft klaagster niet toegelicht.
Beklaagde is steeds transparant geweest over zowel zijn eigen waarde-inschatting als de taxatie door de taxateur. Er is sprake van twee van elkaar onafhankelijke beoordelingen, die tot een vergelijkbare waardering zijn gekomen. Dat de woning uiteindelijk is verkocht voor een bedrag dat binnen deze bandbreedte valt, bevestigt dat deze inschattingen realistisch waren.
2 Juridische status van de woning
Beklaagde was ermee bekend dat de woningcorporatie geen gebruik maakte van de mogelijkheid om een woning als de onderhavige aan te kopen. De woningcorporatie heeft bovendien aangegeven dat deze aanbiedingsplicht niet langer hoefde te worden opgenomen in de leveringsakte. Toen bleek dat klaagster hierover nog geen contact had opgenomen met de woningcorporatie, heeft beklaagde dit alsnog gedaan en ervoor gezorgd dat de benodigde verklaring werd opgevraagd. Deze is tijdig ontvangen, zodat dit niet tot enige vertraging of problemen heeft geleid.
3 Energielabel
Beklaagde heeft klaagster geadviseerd het bestaande energielabel A te behouden. Het aanvragen van een nieuw label brengt kosten met zich en schept onzekerheid over de uitkomst. Het label had ook lager kunnen uitvallen, in welk geval klaagster verplicht zou zijn geweest dit lagere label te vermelden. Het verschil in marktperceptie tussen label A en B is groter dan tussen A en A+. In de praktijk selecteren kopers veelal op “vanaf label A”. Op basis van deze afweging is dit advies gegeven. Overigens is op de door klaagster ondertekende opdrachtovereenkomst onder de uitzonderingen aangevinkt: “het helpen bij het verkrijgen van een energielabel of energieprestatiecertificaat”, zodat dit geen onderdeel van de overeenkomst vormde. Bovendien zijn de energiebesparende maatregelen van de woning door beklaagde uitdrukkelijk naar voren gebracht bij de verkooppresentatie.
4 Verkoopstrategie
Beklaagde heeft bewust geadviseerd de woning aan te bieden voor € 300.000,-. Daarmee wordt de woning zichtbaar voor zowel potentiële kopers met een zoekopdracht tot € 300.000,- als voor potentiële kopers met een zoekopdracht vanaf € 300.000,-. Deze strategie is vooraf met klaagster besproken. Nadat in de eerste biedingstermijn slechts één bod werd uitgebracht, zijn de verschillende opties met klaagster besproken. Zij heeft er vervolgens voor gekozen om verder te gaan met de bestaande bieder en beklaagde verzocht om te onderhandelen. Dit heeft hij gedaan, hetgeen heeft geleid tot een verhoging van het bod met € 3.000,-. Klaagster heeft daarna ingestemd met dit finale bod, dat hoger was dan de vraagprijs. Een hogere verkoopprijs zou uiteraard vanwege de courtage ook voor beklaagde gunstig zijn geweest, maar dat was niet realistisch. De woning die later in dezelfde straat is verkocht, kan niet als referentie dienen. Nog daargelaten dat beide woningen niet gelijktijdig te koop hebben gestaan en de uiteindelijke verkoopprijs mede afhankelijk is van de op dat moment aanwezige kopers en hun persoonlijke voorkeuren, verschilde de woning op wezenlijke punten in kwaliteit en eigenschappen.
5 Verkoopvragenlijst ongecontroleerd doorsturen
Beklaagde heeft de lijst doorgenomen en geen onjuistheden of bijzonderheden geconstateerd. Ook achteraf is niet gebleken dat de vragenlijst onjuist was ingevuld.
Beklaagde is van mening dat hij onder de gegeven omstandigheden de zorg heeft betracht die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar mag worden verwacht en dus zijn zorgplicht niet heeft geschonden. Hij verzoekt de commissie de klacht van klaagster ongegrond te verklaren.
Reactie van klaagster op het standpunt van beklaagde
In haar reactie heeft klaagster de afzonderlijke klachtonderdelen nader toegelicht. Verder heeft zij in hoofdzaak nog het volgende aangevoerd.
Het handelen van beklaagde is tuchtrechtelijk verwijtbaar, omdat hij:
• onvoldoende zelfstandig onderzoek heeft verricht;
• relevante juridische aspecten en de voor de verkoop relevante financiële context niet tijdig en volledig heeft onderkend en besproken;
• zijn advies en verkoopstrategie niet tijdig heeft herijkt;
• onvoldoende regie heeft gevoerd op een zorgvuldig ingericht verkoopproces.
Beklaagde was vanaf het begin betrokken bij zowel de financiële advisering met betrekking tot de aankoop van de nieuwbouwwoning als de voorbereiding en uitvoering van de verkoop van de woning. Van gescheiden trajecten of gescheiden verantwoordelijkheden was in de praktijk geen sprake. Er was sprake van één doorlopende cliëntrelatie en één samenhangend dossier. Dit brengt mee dat zijn handelen in onderlinge samenhang dient te worden beoordeeld.
De klacht van klaagster richt zich niet op de verkoopprijs als zodanig, maar op de wijze waarop beklaagde haar als makelaar heeft begeleid en geadviseerd. Er is sprake van een samenhangend geheel van tekortkomingen in onderzoek, advisering, communicatie en procesvoering.
Beklaagde gaat voorbij aan de omstandigheden waaronder de verkoop heeft plaatsgevonden. Door zijn eerdere betrokkenheid wist hij, althans behoorde hij te begrijpen dat de financiële positie van klaagster kwetsbaarder was geworden en dat vertraging in het financierings- en leveringstraject directe gevolgen kon hebben voor haar maandlasten en financiële ruimte. Juist die voorkennis noopte in zijn latere rol als makelaar tot extra zorgvuldigheid bij vraagprijs, verkoopstrategie en onderhandeling.
De instemming van klaagster met de vraagprijs, de verkoopstrategie en de verdere gang van zaken heeft plaatsgevonden binnen de adviesrelatie en berustte op het vertrouwen dat beklaagde als makelaar klaagster deugdelijk, volledig en in haar belang adviseerde. Echter, beklaagde heeft de relevante opties, risico’s en alternatieven niet inzichtelijk heeft gemaakt en klaagster dus niet in staat gesteld een weloverwogen keuze te maken.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde als makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Inhoudelijk
De commissie constateert dat klaagster beklaagde in de onderhavige procedure een vijftal specifieke verwijten maakt. Zij zal deze puntsgewijs bespreken.
1 Belangenverstrengeling bij taxatie
De commissie stelt vast dat beklaagde in april 2024 een taxatie heeft uitgevoerd met het oog op de waardebepaling van de woning en dat in oktober 2024 een taxatie door een taxateur heeft plaatsgevonden in het kader van de verkrijging van financiering voor de aankoop van de nieuwbouwwoning. Anders dan klaagster stelt, heeft de commissie hierin geen (schijn van) belangenverstrengeling kunnen vaststellen. Dat de taxateur is voorgedragen door beklaagde, is onvoldoende voor de veronderstelling van klaagster dat deze niet onafhankelijk tot zijn waardebepaling is gekomen. Hetzelfde geldt voor de vermelding van beklaagde als opdrachtverstrekker in de e-mail van het [instituut] van 15 oktober 2024. Immers, in het taxatierapport zelf staat klaagster uitdrukkelijk als opdrachtgever genoemd en beklaagde c.q. zijn kantoor (slechts) als tussenpersoon. De taxateur heeft in zijn rapport ook uitdrukkelijk vermeld dat hij onafhankelijk is. Indien klaagster daaraan twijfelde, had het op haar weg gelegen toen bezwaar te maken tegen de uitgebrachte taxatie.
Klaagster verwijt beklaagde nog dat hij het rapport van de taxateur niet zelfstandig kritisch heeft beoordeeld. De commissie is van oordeel dat dit, juist vanwege de onafhankelijkheid van de taxateur, niet tot zijn taak behoorde.
2 Juridische status van de woning
Vast is komen te staan dat beklaagde klaagster niet voorafgaand aan het te koop zetten van de woning heeft geïnformeerd over haar verplichting om de woning eerst aan de woningcorporatie aan te bieden. De commissie acht dit echter onvoldoende voor de conclusie dat beklaagde op dit punt tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie merkt in dit verband op dat klaagster primair zelf een eigen onderzoeksplicht heeft. In dat kader had het op de weg van klaagster gelegen om de relevante stukken te raadplegen, waaronder in het bijzonder de leveringsakte waarbij zij zelf de onderhavige woning heeft verkregen.
3 Energielabel
Klaagster stelt dat beklaagde haar ten onrechte heeft geadviseerd dat het niet nodig was om, hoewel de woning aanzienlijk was verduurzaamd, een nieuw energielabel aan te vragen.
De commissie stelt voorop dat zij dit klachtonderdeel beoordeelt naar de situatie van 2025. Hoewel het energielabel toen al van belang was, speelde het verschil tussen A, A+ en A++ een minder grote rol dan nu.
Voor zover klaagster meent dat een label A+++ of A++++ mogelijk was, volgt de commissie dit niet. Naar algemene ervaringsregels geldt dat dergelijke labels alleen worden toegekend aan zeer energiezuinige woningen en in de praktijk met name voorkomen bij nieuwbouw en slechts bij uitzondering bij bestaande bouw. Klaagster heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woning, gelet op de aard en omvang van de getroffen verduurzamingsmaatregelen, voor een dergelijke hoge classificatie in aanmerking zou komen. De enkele vergelijking met andere woningen in de buurt, die naar haar zeggen wel een label A+++ of A++++ hebben verkregen, acht de commissie onvoldoende.
Beklaagde heeft bovendien terecht gewezen op het risico dat bij het opnieuw laten vaststellen van een energielabel deze ook minder gunstig zou kunnen uitvallen. Hoewel dit risico in zekere mate theoretisch is, kan het niet worden uitgesloten.
Gelet op het voorgaande acht de commissie het advies van beklaagde navolgbaar.
De commissie wijst ook in dit verband op de eigen verantwoordelijkheid van klaagster. Indien zij belang hechtte aan een mogelijke verbetering van het energielabel, had zij ook zelf actie kunnen ondernemen, bijvoorbeeld door daarover nader advies in te winnen of zelfstandig een nieuw label aan te vragen.
4 Verkoopstrategie
Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar een (te) lage verkoopprijs heeft geadviseerd. Beklaagde heeft in de stukken de achtergrond van de gehanteerde vraagprijs toegelicht. Hij heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij voordat de woning in april 2025 daadwerkelijk in de verkoop kwam, de eerdere waardebepaling opnieuw heeft bekeken en heeft vergeleken met de op dat moment te koop staande referentiewoningen. Op basis daarvan heeft hij geoordeeld dat de door hem in 2024 geschatte waarde van de woning ook in 2025 nog marktconform was.
Beklaagde heeft voorts gesteld dat hij de verkoopstrategie, waaronder de vraagprijs, vooraf en gedurende het verkooptraject steeds met klaagster heeft besproken en dat klaagster hiermee akkoord is gegaan. Klaagster heeft dit niet, althans onvoldoende betwist. Zij heeft weliswaar gesteld dat zij geen weloverwogen keuzes heeft kunnen maken, omdat beklaagde de relevante opties, risico’s en alternatieve niet inzichtelijk heeft gemaakt, maar daarvoor treft de commissie in de overgelegde stukken geen aanwijzingen aan. Het is de commissie niet gebleken dat beklaagde onjuist heeft geadviseerd. Dat de gekozen strategie niet heeft geleid tot meerdere aspirant-kopers dan wel een hogere verkoopprijs, maakt dit niet anders.
5 Verkoopvragenlijst ongecontroleerd doorgestuurd
Klaagster verwijt beklaagde dat hij de door haar ingevulde vragenlijst heeft doorgestuurd naar de kopers, zonder deze eerst met haar te bespreken. Beklaagde heeft onweersproken gesteld dat hij de vragenlijst wel degelijk heeft doorgenomen en daarin geen onjuistheden of bijzonderheden heeft geconstateerd. Er bestond voor hem dus geen aanleiding hierover nog inhoudelijk contact met klaagster op te nemen. De commissie is van oordeel dat beklaagde er ook op mocht vertrouwen dat klaagster de vragenlijst op een juiste en eerlijke wijze had ingevuld.
Slotsom
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht van klaagster ongegrond verklaren. De commissie is van oordeel dat de klachtonderdelen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang bezien, niet tot de conclusie kunnen leiden dat beklaagde bij de verkoop van de woning van klaagster tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Zij treft in het dossier geen aanwijzingen aan voor de stelling van klaagster dat beklaagde haar (financiële) belangen onvoldoende behartigd.
Gelet op het voorgaande zal de commissie de klacht van klaagster ongegrond verklaren en het door haar verzochte afwijzen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht – waaronder de door klaagster benoemde andere punten (het verkoopbord, de Blikvanger op Funda, de presentatie van de zonnepanelen en het feit dat zij vooraf niet wist hoeveel mensen er op de twee kijkdagen in de woning zou kunnen kijken) – behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klaagster in al haar onderdelen ongegrond en wijst het door haar verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer K. Bor en de heer C.P. Hoogendoorn, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 29 april 2026.
de heer mr. A.R.O. Mooy