Commissie: Makelaardij
Categorie: (On)deugdelijke uitvoering overeenkomst
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1311391/1330266
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over een verkoopopdracht waarbij was afgesproken dat de woning uitsluitend in stille verkoop zou worden aangeboden. Door een fout bij de makelaar werd de woning toch in een krant gepubliceerd, waardoor de consument ongewenste aandacht kreeg en de overeenkomst ontbond. De commissie oordeelt dat de makelaar hiermee de gemaakte afspraak heeft geschonden en daarom de ontvangen opstartkosten van € 895,- moet terugbetalen. Het verzoek om aanvullende schadevergoeding wordt afgewezen, omdat onvoldoende is aangetoond dat sprake is van vergoedbare schade. De klacht is gegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 24 april 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] in [plaatsnaam] tegen door de consument te betalen kosten en courtage. Daarvan is een schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) opgemaakt die de consument heeft ondertekend.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 24 augustus 2024 bij de makelaar is gemeld, zou de makelaar zorg dragen voor een gepaste omschrijving van ons pand, een fotoreportage en meetrapport en werd gekozen voor stille verkoop. Helaas bleek de omschrijving van ons huis nogal gebrekkig en moesten onjuistheden door mij worden gecorrigeerd. Ook de door de makelaar uitgekozen hoofdfoto van ons pand was niet representatief en moest na bezwaar mijnerzijds worden overgedaan. Verder werd tegen alle afspraken in een slecht fotootje geplaatst in de [naam krant] in een verkoopadvertentie van het kantoor met als gevolg dat ik van alle kanten werd gebeld en op straat werd aangesproken. Van de afgesproken stille verkoop was daarna dus geen sprake meer en dit kon uiteraard niet meer worden teruggedraaid. De overeenkomst heb ik vervolgens ontbonden vanwege wanprestatie. De makelaar ging akkoord met ontbinding maar weigerde vervolgens de opstartkosten van € 895,- te retourneren. Deze kosten hebben betrekking op het maken van foto’s, een meetrapport en de interne administratie, maar hebben na ontbinding geen waarde meer omdat ik al deze kosten bij een andere makelaar opnieuw zal moeten betalen.
De consument eist restitutie van de betaalde € 895,- plus een redelijke schadevergoeding voor vanwege het schenden van de afspraak om het huis aan te bieden door middel van stille verkoop.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Ik vind het oprecht vervelend dat de consument deze situatie als onaangenaam heeft ervaren. Wij hebben destijds een concept presentatie opgesteld met omschrijving en foto’s. Conform onze werkwijze is deze vooraf aan verkopers toegezonden ter controle en goedkeuring om feitelijke onjuistheden te voorkomen. Dat dit als gebrekkig is ervaren betreuren wij, maar het betreft een gebruikelijke conceptfase waarin nog aanpassingen kunnen plaatsvinden.
De publicatie in de [naam krant] is het gevolg geweest van een fout in de technische koppeling tussen [naam extern bedrijf] en [naam extern bedrijf b]. Dat had niet mogen gebeuren en wij nemen daarvoor verantwoordelijkheid. Om die reden hebben wij bij beëindiging van de overeenkomst uit coulance de gemaakte aanvullende kosten ten bedrage van € 1.995,- niet in rekening gebracht.
De opstartkosten van € 895,- zien op daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden, waaronder fotografie, meetrapport conform de meetinstructie en interne dossieropbouw. Deze geleverde prestaties vertegenwoordigen zelfstandige waarde. Ontbinding van de overeenkomst maakt reeds verrichte werkzaamheden niet zonder meer ongedaan en leidt niet automatisch tot restitutie van gemaakte kosten. Wij betwisten dat sprake is van wanprestatie die restitutie van de opstartkosten rechtvaardigt. Evenmin is sprake van aantoonbare vermogensschade die voor vergoeding in aanmerking komt. Dat een andere makelaar werkzaamheden opnieuw uitvoert, maakt niet dat de reeds verrichte prestaties geen waarde hadden op het moment van levering. Wij zijn reeds aanzienlijk coulant zijn geweest door af te zien van het in rekening brengen van € 1.995,- aan aanvullende kosten en achten verdere restitutie of schadevergoeding niet redelijk en niet toewijsbaar.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Partijen hebben afgesproken om de woning (uitsluitend) in de stille verkoop te zetten, maar die afspraak is geschonden. Die schending komt tegenover de consument voor rekening en risico van de makelaar. De makelaar erkent ook zelf de schending van de afgesproken stille verkoop en dat de consument haar verantwoordelijk mag houden voor de onvoorziene publicatie in de [naam krant]. Tussen partijen is verder niet in geschil dat de consument de overeenkomst heeft kunnen en mogen ontbinden. Met de in het vragenformulier geformuleerde klacht en eis spitst deze zaak zich toe op de door de consument verlangde terugbetaling van aan de makelaar betaalde € 895,- aan opstartkosten en de door de consument verlangde schadevergoeding.
De makelaar baseert haar aanspraak op de door de consument betaalde € 895,- in de kern op de overeenkomst, in het bijzondere op het Contract dat bepaalt:
“Voor het opstarten van de verkoop vergoedt de opdrachtgever een deel van de opstartkosten, zijnde € 895,- inclusief BTW, welke bij de start van de verkoop in rekening worden gebracht.”
De ontbinding laat de rechtsgrond voor de reeds door de consument betaalde € 895,- in stand, maar verplicht de makelaar in beginsel tot ongedaanmaking zodat de makelaar de van de consument ontvangen € 895,- behoort terug te geven. De makelaar betoogt dat haar voor die opstartkosten verrichte prestatie een zelfstandige waarde vertegenwoordigt, maar aannemelijk is de stellingname van de consument dat de waarde daarvan voor hem bij deze non-conforme prestatie feitelijk nul is. Vanwege de aard en ernst van de onderhavige schending is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid bovendien onaanvaardbaar dat de makelaar de consument aan het hiervoor geciteerde beding houdt. In dit geval dient de makelaar de ontvangen € 895,- dan ook volledig terug te betalen.
Dat de consument door de schending van de afspraak tot (uitsluitend) stille verkoop werd geconfronteerd met onvoorziene en/of ongewenste reacties van derden, is aannemelijk. Enkel dat is evenwel onvoldoende om een aanspraak op smartengeld te rechtvaardigen, zodat de door de consument verlangde vergoeding voor immateriële schade niet toewijsbaar is. Voor vergoeding van vermogensschade bestaat ook geen aanleiding, omdat niet duidelijk wordt welke concrete schade de consument meent te lijden. De door de consument verlangde vergoeding voor schade is reeds hierom niet toewijsbaar.
De commissie komt tot de slotsom dat de klacht van de consument gegrond is en zal bepalen dat de makelaar aan de consument € 895,- moet (terug)betalen. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De verder nog aangevoerde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– bepaalt dat de makelaar binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies aan de consument € 895,- moet (terug)betalen en dat de makelaar bij niet tijdige betaling ook de wettelijke rente daarover moet betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is,
– wijst het meer of anders door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw Y. Moll, leden, op 3 juli 2026.