Commissie: Makelaardij
Categorie: Overeenkomst van opdracht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: bindBindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1320116/1331496
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over aankoopcourtage nadat de consument tijdens de looptijd van een aankoopopdracht zelf overeenstemming bereikte over de aankoop van een woning. De consument meende dat hij na beëindiging van de opdracht alleen een overeengekomen vergoeding van € 300,- verschuldigd was, omdat de makelaar geen rol had gespeeld bij deze aankoop. De commissie oordeelt echter dat op grond van de toepasselijke voorwaarden de opdracht ook als vervuld geldt wanneer tijdens de looptijd van de opdracht een koopovereenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van werkzaamheden van de makelaar. Omdat de mondelinge overeenstemming over de aankoop al was bereikt voordat de opdracht werd ingetrokken, heeft de makelaar recht op de overeengekomen courtage. De klacht is ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op of omstreeks 1 juni 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen door de consument te betalen kosten en courtage.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 2.950,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 16 oktober 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar ten onrechte aankoopcourtage gefactureerd voor een woning waarbij geen enkele dienstverlening is verricht. De algemene voorwaarden zijn niet ter hand gesteld, waardoor deze niet gelden. De opdracht is rechtsgeldig beëindigd conform de overeenkomst. Desondanks blijft de makelaar aandringen op betaling van volledige courtage en weigert inhoudelijk op onze onderbouwde standpunten te reageren.
We zijn van mening zijn dat we de opdracht tot dienstverlening rechtsgeldig opgezegd hebben en puur de
€ 300,- voor het opzeggen verschuldigd zijn, welke reeds betaald is. We hebben als oplossing voor het geschil voorgesteld om bovenop de reeds betaalde € 300,- nog eenmalig € 300,- te betalen. Dat baseren we op de drie bezichtigingen die geweest zijn, waarvoor € 100,- per bezichtiging wordt gerekend.
Zoals de consument op de mondelinge behandeling toelicht, eist de consument dat hij mag volstaan met de betaalde € 300,- en zal worden bepaald dat de makelaar op grond van de overeenkomst geen verdere betaling toekomt.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Het standpunt van de consument is onjuist en de makelaar heeft recht op de volledige courtage zoals vastgelegd in de schriftelijke opdracht tot dienstverlening. De bemiddelingsopdracht was niet beperkt tot uitsluitend woningen die door de makelaar zijn aangedragen of waarbij de makelaar direct betrokken is geweest. De opdracht betrof actieve aankoopbemiddeling binnen een overeengekomen periode en regio, waarbij de makelaar beschikbaar was voor advies, beoordeling en begeleiding. Deze opdracht is tussentijds beëindigd, terwijl gedurende de looptijd wel degelijk werkzaamheden zijn verricht, waaronder advisering, beoordeling en bezichtigingen in dezelfde regio, in het kader van de aankoopbegeleiding. Ondanks dat we vinden volledig in ons recht te staan, hebben we getracht om met de consument tot een minnelijke regeling te komen. Dit heeft helaas niet tot een oplossing geleid. De consument heeft slechts
€ 300,- voldaan.
Beoordeling van het geschil
Dat de makelaar het geschil met een aanbod in der minne tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Voor zover de consument aan de makelaar verwijt dat er uiteindelijk geen minnelijke regeling tot stand is gekomen, vormt dat een onterecht verwijt. Uitgangspunt is dat iedereen het recht toekomt om een geschil in rechte te laten onderzoeken en beoordelen. De commissie overweegt verder als volgt.
De makelaar verlangt betaling van de op 11 november 2025 gefactureerde € 3.250,- aan courtage voor de aangekochte woning [adres woning] in [plaatsnaam]. De makelaar legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument tekort is geschoten door in strijd met zijn contractuele verplichting daartoe slechts € 300,- te hebben betaald en een bedrag van € 2.950,- onbetaald te hebben gelaten.
Van de overeenkomst is een schriftelijke stuk (hierna: Contract) opgemaakt. Die is niet ondertekend, maar onbestreden staat vast dat die wel door partijen is aanvaard. Niet alleen de makelaar, maar ook de consument zelf beroept zich daar op. Zo heeft de consument bijvoorbeeld bij e-mail van 14 oktober 2025 geschreven dat de opdracht tot dienstverlening wordt ingetrokken en:
“Conform artikel 2 van onze overeenkomst wij ons ervan bewust dat bij intrekking van de opdracht een bedrag van €300,00 inclusief BTW verschuldigd is voor het door jullie verleende advies.”
Met zijn verweer uit de hiervoor genoemde e-mail miskent de consument evenwel dat de zich hier voordoende situatie wordt geregeld door het toepasselijke artikel 9 van de Algemene NVM Consumentenvoorwaarden (hierna: Algemene Voorwaarden). Door de aanvaarding van het Contract heeft de consument ook de gelding van de daarin toepasselijk verklaarde Algemene Voorwaarden aanvaard, zelfs als de consument de inhoud van die voorwaarden toen niet kende.
Dat de Algemene Voorwaarden hem niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld, doet dat aan de gelding en toepasselijkheid van de Algemene Voorwaarden als zodanig niet af.
Voor zover hier relevant bepaalt artikel 9 lid 1 Algemene Voorwaarden:
“(…) Een opdracht tot bemiddeling is ook vervuld als tijdens de looptijd van de opdracht een koop-(…)overeenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten. (…)”
Zoals partijen op de mondelinge behandeling hebben aangegeven, heeft de consument op de Open Huizen Dag van 4 oktober 2025 de woning [adres woning] in [plaatsnaam] bezocht en was over de aankoop daarvan al mondeling overeenstemming bereikt vóórdat de opdracht op 14 oktober 2025 werd ingetrokken. De consument betoogt dat de (aan)koopovereenkomst eerst daarna schriftelijk werd vastgelegd, maar dit laat onverlet dat sprake is van een tijdens de looptijd van de opdracht vervulde opdracht zoals bedoeld in het hiervoor aangehaalde artikel 9 lid 1 Algemene Voorwaarden, althans wordt dat door de consument onder verwijzing naar de letterlijke bewoordingen van dat artikel 9 lid 1 ingeroepen betoog hier naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld.
De commissie komt tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De makelaar heeft (ook) recht op de onbetaald gebleven
€ 2.950,- en de commissie oordeelt (door)betaling van dat in depot staande bedrag ter beëindiging van dit geschil redelijk en billijk. De verder nog gewisselde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst het door de consument verlangde af,
– bepaalt dat vanuit het depot € 2.950,- aan de makelaar wordt uitbetaald.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw Y. Moll, leden, op 3 juli 2026.