Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1314087/1327360
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een verkochte woning op erfpachtgrond. Klaagster vindt dat de makelaar haar onjuist heeft geïnformeerd over de erfpacht, de tuindersclausule en belangrijke informatie heeft verzwegen, zoals een beslaglegging op de woning en een lopende juridische procedure. De commissie oordeelde dat niet is bewezen dat de makelaar verkeerde informatie heeft gegeven over de erfpachtconstructie of de kosten daarvan. Wel had de makelaar duidelijker en schriftelijk moeten informeren over het beslag en de juridische procedure, omdat die informatie belangrijk was voor de koper. Daarom is de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard. De makelaar kreeg een waarschuwing en moet het klachtengeld van € 100 aan klaagster vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klaagster verwijt beklaagde dat hij tijdens het aankoopproces van haar woning als verkopend makelaar onjuiste informatie heeft verstrekt en essentiële informatie heeft verzwegen.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft een woning gekocht die gelegen is op erfpachtgrond met een zogeheten tuindersclausule.
Volgens beklaagde zou de woning zonder problemen als normale burgerwoning gebruikt mogen worden en was aankoop van de blote eigendom van de grond niet noodzakelijk. Op basis van deze informatie heeft klaagster de woning gekocht. Na de overdracht bleek echter dat het gebruik als burgerwoning wél beperkt was en dat aankoop van de blote eigendom, inclusief afkoop van de canon, noodzakelijk is om de woning regulier te mogen bewonen. De totale kosten hiervan bedragen circa € 79.000,-. Klaagster werd hierover geïnformeerd door een advocaat van een eerdere koper, die de koop had ontbonden vanwege dezelfde problematiek.
Ook bleek dat eerder beslag op de woning was gelegd en dat hierover een juridische procedure liep. Zowel de eerdere mislukte verkopen als het beslag en de procedure waren bekend bij beklaagde, maar hierover is geen openheid gegeven. Beklaagde heeft essentiële informatie verzwegen en onjuiste mededelingen gedaan en daarmee zijn zorgplicht en de NVM Erecode geschonden. Klaagster lijdt hierdoor aanzienlijke financiële schade en verzoekt de commissie de klacht gegrond te verklaren en een passende maatregel aan beklaagde op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft klaagster volledig en correct geïnformeerd over de erfpachtconstructie en de tuindersclausule. Niet is aangetoond dat het gebruik van de woning als burgerwoning verboden zou zijn zonder aankoop van de blote eigendom. De door klaagster genoemde € 79.043,- betreft geen aanvullende canon, maar de koopsom voor verkrijging van de blote eigendom van de grond, hetgeen niet noodzakelijk is voor normaal gebruik van de woning. De erfpachtcanon is eeuwigdurend afgekocht, de woning wordt al jarenlang als reguliere woning gebruikt en de gemeente heeft eerder bevestigd dat de agrarische bestemming feitelijk niet meer relevant is. De woning is daarom zonder beperkingen als woonhuis te gebruiken. Dat klaagster de woning inmiddels verbouwt en een zwembad laat aanleggen, is een bevestiging dat bewoning niet ter discussie staat. Beklaagde heeft klaagster juist uitgebreid geïnformeerd over de erfpachtconstructie, zowel mondeling als via de verkoopdocumentatie, het MOVE-dossier en de koopovereenkomst.
Daarbij heeft hij uitgelegd dat aankoop van de blote eigendom een optie was, maar geen vereiste, tenzij het woonoppervlak zou worden uitgebreid. Voor specifieke vragen heeft hij klaagster verwezen naar de gemeente.
Beklaagde was niet betrokken bij de eerste twee verkooptrajecten; die werden begeleid door een collega. Bovendien is het onjuist dat de tweede koop wegens de erfpachtconstructie is ontbonden. Dat is gebeurd vanwege een foute vermelding van het woonoppervlak in de verkoopinformatie. Het klopt dat een eerdere koper vanwege de erfpachtkwestie was afgehaakt, maar hierover is klaagster mondeling geïnformeerd, evenals over de lopende procedure en het beslag. Beklaagde heeft alle informatie waarover hij beschikte met klaagster gedeeld en geen relevante feiten verzwegen. Mocht er sprake zijn geweest van misverstanden, dan zijn die niet veroorzaakt door zijn informatievoorziening. Bovendien heeft hij klaagster geadviseerd een aankoopmakelaar in te schakelen, maar zij koos ervoor daarop niet in te gaan.
Beklaagde heeft zorgvuldig, transparant en naar eer en geweten gehandeld en verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren. Naar aanleiding van eerdere discussies over erfpacht heeft zijn kantoor de interne werkwijzen aangescherpt om soortgelijke situaties in de toekomst te voorkomen.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM (artikel 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, hierna : reglement).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement.
Ten aanzien van het verwijt dat beklaagde onjuiste of misleidende informatie heeft verstrekt over de erfpachtconstructie en de mogelijkheid de woning als burgerwoning te gebruiken, overweegt de commissie als volgt. In de verkoopinformatie stond expliciet vermeld dat omzetting naar blote eigendom mogelijk maar niet verplicht was, tegen betaling van een suppletie van € 79.043,-. Daarbij is vermeld dat dit bedrag bestond uit een koopprijs op basis van de WOZ-waarde van € 4.043,- en een aanvullende koopsom op basis van taxatie van € 75.000,-. Deze informatie staat in het “Aanbod (gemeente) – bloot eigendom” van 8 juli 2024, welk document als bijlage bij de koopovereenkomst was gevoegd. Daarmee was deze informatie voor klaagster kenbaar, althans had deze voor haar kenbaar kunnen zijn.
De commissie ziet daarom onvoldoende grond voor het oordeel dat beklaagde onjuiste informatie heeft verstrekt over de mogelijkheid van verkrijging van de blote eigendom of over de daaraan verbonden kosten. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde bewust misleidende mededelingen heeft gedaan. Dat sprake zou zijn van een verplichte aanvullende canonbetaling bij het gebruik als particuliere woning, zoals klaagster stelt, is de commissie niet gebleken. Evenmin is gebleken dat er een verplichting is tot aankoop van de blote eigendom bij gebruik als particuliere woning. Dat dit bij uitbreiding/verbouwing van de woning wellicht anders zou kunnen zijn, is door beklaagde aan klaagster meegedeeld. Het had op de weg van klaagster gelegen hier desgewenst verder onderzoek naar te doen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Anders oordeelt de commissie over het verwijt dat beklaagde onvoldoende openheid van zaken heeft gegeven over de beslaglegging op de woning en de lopende juridische procedure. Beklaagde heeft aangevoerd dat hij klaagster hierover mondeling heeft geïnformeerd. Klaagster heeft dit uitdrukkelijk betwist. Nu partijen hierover uiteenlopende verklaringen afleggen en schriftelijk bewijs van die mondelinge mededeling ontbreekt, kan de commissie niet vaststellen dat beklaagde klaagster daadwerkelijk mondeling op de hoogte heeft gebracht. De commissie stelt wel vast dat in het vragenformulier niet is vermeld dat sprake was van een beslaglegging en een juridische procedure.
Evenmin is in de conceptkoopovereenkomst of anderszins schriftelijk aan klaagster meegedeeld dat op de woning beslag lag en dat onzeker was of het transport op de geplande datum doorgang zou kunnen vinden. Naar het oordeel van de commissie had het, gelet op de relevantie van deze informatie voor een koper, op de weg van beklaagde gelegen om hierover duidelijk en schriftelijk te informeren. De commissie acht dit onderdeel van de klacht daarom gegrond.
Sanctie
De commissie is van oordeel dat beklaagde gelet op het bovenstaande niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie, aangezien dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en niet is gebleken van opzettelijke misleiding of van concrete schade die uit dit handelen voor klaagster is voortgevloeid.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 15
van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond;
– legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klacht een waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster dient te betalen het klachtengeld van € 100,-;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 mei 2026.