Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1315211/1327640
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de verkoop van een appartement waarbij de koper stelt dat de makelaar onjuiste en onvolledige informatie heeft gegeven over onder meer de VvE, de opstalverzekering, de staat van het dak en de riolering. Nadat er kort na de aankoop ernstige waterschade ontstond, bleek dat belangrijke documenten en informatie niet op orde waren. De commissie oordeelde dat de makelaar onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Van hem had verwacht mogen worden dat hij de informatie van de verkoper beter controleerde, nadere vragen stelde en belangrijke documenten, zoals de VvE-stukken en de opstalverzekering, verifieerde. Ook heeft hij zijn informatie- en zorgplicht onvoldoende nageleefd. De klacht is daarom gegrond verklaard. De makelaar kreeg een berisping en daarnaast een onvoorwaardelijke boete van € 10.000 opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht handelt over de vraag of beklaagde als verkopend makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Feiten
Klaagster en haar partner hebben op 7 maart 2025 een appartement aan [adres] (benedenwoning) te [woonplaats] gekocht. Dit appartement en de bovenwoning – [adres] – zijn gerealiseerd in een pand met als oorspronkelijk adres [adres]. De akte van splitsing dateert van 11 november 2024.
Klaagster en haar partner hebben de koopovereenkomst op 7 maart 2025 getekend en op 12 maart 2025 het appartement geleverd gekregen. In het koopcontract is melding gemaakt van het bestaan van een VvE voor het pand en van het bestaan van een opstalverzekering. Klaagster en haar partner zijn de eerste bewoners van het beneden appartement. Beklaagde is bij deze koop als verkopend makelaar opgetreden.
Op 14 juni 2025 heeft een overstroming vanuit het toilet en de badkamer plaatsgevonden, waardoor een deel van het appartement van klaagster onder rioolwater is komen te staan. Klaagster heeft in het kader van de opgetreden (gevolg)schade tevergeefs een beroep op de opstalverzekering gedaan.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde niet heeft gehandeld zoals van een verkopend makelaar mag worden verwacht. Beklaagde heeft foutieve c.q. onvolledige informatie aan klaagster verstrekt en zijn zorgplicht jegens haar en haar partner geschonden.
Beklaagde heeft op meerdere fronten foutieve of onvolledige informatie verschaft
Bij de koop heeft beklaagde gemeld dat er een opstalverzekering aanwezig is, maar uit het later toegezonden polisblad bleek deze verzekering op naam van de oude eigenaar van nummer 17 te staan en dus betrekking te hebben op de situatie van vóór de splitsing van de woning in de appartementen nummer 17-A en 17-B. Nu de opstalverzekering niet op naam van de bij splitsing opgerichte VvE stond, heeft dit tot gevolg gehad dat klaagster, als bewoonster van nummer 17-A, in verband met de kort na de overdracht in haar appartement ontstane lekkage, geen beroep op de deze opstalverzekering heeft kunnen doen. De opstalverzekering bleek ongeldig en strijdig met artikel 12 van het document ten gevolge van de splitsing in appartementsrechten.
Ook is door beklaagde aan klaagster gemeld dat er geen statuten waren van de VvE, maar die waren er volgens de KvK wel degelijk.
Verder stond in de advertentietekst op [woningplatform] vermeld dat het hele pand in 2024 was gerenoveerd, maar dat bleek na de bouwkundige keuring niet het geval. Zo zou het dak zeker 20 jaar oud zijn en aan vervanging toe zijn.
Beklaagde heeft zijn zorgplicht geschonden door onprofessioneel te handelen hetgeen zich ondermeer heeft geuit in het afhouden van verantwoordelijkheid en ontwijken van de consequenties voor zijn handelen, maar ook door niet adequaat te handelen op de door de verkoper incorrect en onvolledig ingevulde vragenlijst.
Zo stond in de vragenlijst vermeld dat er geen gebreken aan het dak waren, maar deze bleken er wel te zijn en waren (behalve voor een leek) ook zichtbaar op de advertentiefoto’s op [woningplatform]. Bij de bouwkundige keuring die klaagster bij de aankoop van het appartement heeft laten uitvoeren, mocht de deskundige van beklaagde niet het dak betreden via het appartement op de eerste verdieping, omdat klaagster het appartement beneden en niet het appartement op de eerste verdieping wenste te kopen.
Het viel klaagster verder op dat het vragenformulier ook op andere onderdelen niet dan wel onjuist was ingevuld. Vragen daaromtrent van klaagster werden door beklaagde afgedaan met de opmerking dat deze informatie van de verkoper is verkregen en dat is in strijd met zijn professionele zorgplicht.
Klaagster is via een bekende getipt op het appartement, was erg blij met deze kans en voelde zich niet vrij om kritisch te zijn, omdat ze bang was anders het appartement mis te lopen. Door het laten uitvoeren van een bouwkundige keuring dacht klaagster voldoende onderzoek te hebben gedaan en zich te hebben ingedekt tegen gebreken. Dat bleek echter niet het geval gezien de ontstane (riool)waterschade als gevolg van gebreken aan de riolering. Beklaagde heeft er alles aan gedaan om alle verantwoordelijkheden van zich af te schuiven, terwijl de wijze waarop de vragenlijst door de verkoper was ingevuld, suggereert dat beklaagde bepaalde punten niet met hem heeft doorgenomen en daarmee zijn zorgplicht heeft geschonden.
Aanvankelijk heeft klaagster aangegeven vergoeding van beklaagde te verlangen voor:
– de niet op de opstalverzekering te verhalen schade;
– de kosten voor het oplossen van verborgen gebreken aan de riolering;
– immateriële schade vanwege de stress en het verdriet en
– de gemaakte en nog te maken kosten voor rechtsbijstand.
Nadat klaagster ervan kennis heeft genomen dat de commissie geen schadevergoeding kan toekennen, verlangt zij van de commissie dat haar klacht tenminste gegrond wordt verklaard. Qua oplossing zou klaagster voorts met iedere opgelegde sanctie (artikel 14.2 a t/m h) tevreden zijn. Het gevoel dat haar en haar partner onrecht is aangedaan, zal wel enigszins verdwijnen als het recht zegeviert en een sanctie voor beklaagde volgt.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
Door beklaagde is zorgvuldig gehandeld en derhalve is geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Beklaagde is niet als contractpartij bij de koopovereenkomst betrokken. Voor eventuele aanspraken met betrekking tot (verborgen) gebreken, de mededelingsplicht of andere contractuele verplichtingen dient klaagster zich dan ook rechtstreeks tot de verkoper te wenden. Beklaagde is op grond van de gebruikelijke branchevoorwaarden en de gehanteerde disclaimer niet aansprakelijk voor onvolledigheden of onjuistheden in de door of namens de verkoper verstrekte informatie.
Zo is in de door partijen ondertekende koopovereenkomst opgenomen dat:
– de woning wordt aanvaard in de staat waarin deze zich bevindt;
– rekening moet worden gehouden met eigenschappen en mogelijke gebreken passend bij de ouderdom van het object (ouderdomsclausule, artikel 21 koopovereenkomst) en
– het risico overgaat op koper bij levering.
Hiermee hebben partijen contractueel vastgelegd dat bepaalde gebreken of onderhoudsaspecten inherent kunnen zijn aan de ouderdom van het gebouw. Dit geldt eveneens voor onderdelen zoals leidingen, dakconstructies en overige bouwkundige elementen. Voorts betekent dat dat gebeurtenissen en schade die na levering ontstaan, in beginsel voor rekening en risico van de koper en daarmee voor klaagster komen.
Beklaagde heeft de door klaagster voorafgaande aan de koop gestelde vragen over de bouwkundige staat, de VvE, vergunningen en de rioleringssituatie steeds zorgvuldig en transparant beantwoord op basis van de informatie, die van de verkoper is ontvangen. Bovendien hebben klaagster en haar partner de mogelijkheid gehad om een bouwkundige keuring uit te laten voeren, waarbij is besproken dat aanvullende inspecties, bijvoorbeeld van andere delen van het pand, mogelijk waren binnen de grenzen van eigendomssituaties. Van enige beperking aan de zijde van beklaagde is geen sprake geweest, zodat klaagster invulling heeft kunnen geven aan haar onderzoeksplicht. Tijdens de uitgevoerde bouwkundige keuring is de inspecteur daadwerkelijk op het platte dak geweest. Dat achteraf onderhoud noodzakelijk blijkt, betekent niet dat dergelijke gebreken voor beklaagde of voor een gemiddelde koper zonder specialistische kennis op voorhand zichtbaar waren, noch dat deze uit verkoopfoto’s eenvoudig herkenbaar zouden zijn geweest.
De door klaagster gemelde overstroming heeft zich voorgedaan geruime tijd na de eigendomsoverdracht. Voorafgaand aan de levering waren bij verkoper noch bij beklaagde aanwijzingen bekend van structurele problemen met de riolering. Dat zich nadien technische gebreken manifesteren, betekent niet dat deze vooraf bekend waren of kenbaar hadden moeten zijn bij beklaagde
Ten aanzien van de VvE en de opstalverzekering heeft beklaagde de informatie verstrekt zoals deze door verkoper aan beklaagde is doorgegeven. Deze informatie is te goeder trouw gedeeld. Van het achterhouden van informatie is geen sprake geweest. Indien achteraf blijkt dat de verzekering administratief anders was ingericht dan aangenomen, dan is dat vervelend, maar van bewuste misleiding is geen sprake geweest.
Beklaagde heeft gedurende het gehele traject met de intentie gehandeld klaagster zo goed mogelijk te informeren en begeleiden. Vragen zijn beantwoord, onderzoek is gefaciliteerd en communicatie is zorgvuldig verlopen. Beklaagde herkent zich dan ook niet in het beeld dat informatie is
achtergehouden of onjuist is verstrekt. Beklaagde verzoekt derhalve de commissie de klacht van klaagster ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van Vereniging Vastgoed Nederland (tot 1 januari 2025 VBO) en was in deze kwestie de verkoopmakelaar. De klacht handelt over de vraag of beklaagde als verkoopmakelaar gedurende het verkoopproces onzorgvuldig en/of in strijd met de beroeps- en gedragscode heeft gehandeld.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van Vereniging Vastgoed Nederland (VBO-regels). Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met deze gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een of meerdere sancties opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding, voortvloeiend uit een vermeende onjuiste voorstelling van zaken door beklaagde. De door klaagster om die reden aanvankelijk verlangde vergoeding van kosten valt dan ook buiten het werkterrein van de commissie. De commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als verkopend makelaar en zal zich over een verlangde vergoeding niet uitlaten.
Kern van de klacht is de vraag of beklaagde bij de verkoop van een appartement onzorgvuldig te werk is gegaan en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Met betrekking tot de door klaagster geuite klachten, zoals hiervoor onder het standpunt van klaagster weergegeven stelt de commissie voorop dat beklaagde enkel formeel heeft gereageerd door verwijzing naar de verkopende partij zonder alles in het werk te stellen om een oplossing te creëren en te voorkomen dat een klacht aan de commissie wordt voorgelegd.
In zijn verweer geeft beklaagde weliswaar aan naar eer en geweten te hebben gehandeld, maar heeft de klachten niet anders weersproken dan door verwijzing naar clausules in het koopcontract en door verwijzing naar de verkopende partij.
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar als professional om zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten.
De commissie stelt voorop dat een makelaar in beginsel mag vertrouwen op de informatie die hij krijgt van de verkopende partij, maar op basis van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken is genoegzaam vast komen te staan dat hier sprake was van een situatie waarin van de verkoopmakelaar had mogen worden verwacht dat hij nadere vragen had gesteld aan zijn opdrachtgever/de verkoper en de documenten had gecheckt. Het pand waarin het appartement van klaagster is gevestigd was immers kort voor de verkoop aan klaagster gesplitst in twee afzonderlijke appartementen, zodat het in de rede had gelegen dat – nu klaagster de eerste eigenares van een van de appartementen werd – beklaagde gecheckt had of de onderliggende juridische documenten zoals de akte van splitsing, de statuten van de VvE en de polis van de opstalverzekering aanwezig waren en indien dat het geval was of deze in orde waren. Beklaagde had er niet zondermeer van uit mogen gaan dat hetgeen de verkoper hem heeft medegedeeld juist was. Daarmee heeft beklaagde zich onvoldoende van zijn zorgplicht gekweten. Beklaagde had wanneer hij het polisblad van de opstalverzekering had gecheckt kunnen constateren dat, na het passeren van de akte van splitsing van 11 november 2024, niet de juiste naam en adres op het polisblad van de opstalverzekering stond vermeld. Daarbij komt dat klaagster aan de hand van de (beperkt) door de verkoper ingevulde vragenlijst vragen aan beklaagde heeft gesteld over de splitsing van de appartementen, de VvE, de verbouwing, de staat van het dak en de riolering. Wanneer er onduidelijkheden zijn met betrekking tot de staat van het dak en de riolering en de vragenlijst onvoldoende duidelijkheid biedt, behoort het tot de zorgplicht van de makelaar om enerzijds toezicht te houden dat een vragenlijst volledig is ingevuld en indien de antwoorden geen duidelijkheid geven aan de verkopende partij om nadere toelichting te vragen. Op geen enkele wijze is gebleken dat beklaagde dit heeft gedaan. Bovendien is door klaagster onweersproken gesteld dat de door haar ingeschakelde deskundige tijdens de bouwkundige keuring van beklaagde geen toestemming heeft gekregen het dak van het pand te betreden. Ook daarmee heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een verkopend makelaar verwacht mag worden. Door achteraf – nadat zich forse schade in het appartement van klaagster heeft voorgedaan – voorts enkel te verwijzen naar disculperende clausules in het koopcontract en te verwijzen naar het blind mogen vertrouwen op de informatie van de verkopende partij, is beklaagde te lichtvaardig omgegaan met de belangen van klaagster en haar partner.
Dat klaagster zo blij was met het appartement en zichzelf nu achteraf – zo is ter zitting gebleken – het verwijt maakt dat zij als leek niet kritisch genoeg is geweest, doet niet af aan de zorgplicht van beklaagde. Onverlet haar eigen onderzoeksplicht, geldt voor beklaagde een informatieplicht en zorgplicht. Beklaagde heeft deze plicht onvoldoende uitgevoerd en hem valt daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. De commissie komt dan ook tot de conclusie dat de klacht gegrond is.
Een makelaar dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt. Het doel van het tuchtrecht is het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de dienstverlening door de beroepsgroep. De afwezigheid van beklaagde ter zitting werkt hier evenmin in zijn voordeel.
Ter voorkoming dat beklaagde zijn zorgplicht nogmaals op deze wijze schendt, legt de commissie aan beklaagde naast de maatregel van berisping daarom een geheel onvoorwaardelijke geldboete van € 10.000,- op.
Wat partijen verder in de stukken naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd ter zake de door klaagster gevorderde schadevergoeding;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde de maatregel van geldboete op ten bedrage van € 10.000,-, geheel onvoorwaardelijk, die beklaagde aan Vereniging Vastgoed Nederland dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 mei 2026.