Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1319157/1333379
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de begeleiding door een makelaar bij de verkoop van een penthouse. Klaagster verwijt de makelaar dat hij niet heeft gecontroleerd of de kopers de afgesproken waarborgsom of bankgarantie van € 150.000 hadden gesteld en haar hierover onjuist heeft geïnformeerd. Ook zou de makelaar onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de betrouwbaarheid en financiële situatie van de kopers. De commissie oordeelde dat de makelaar ernstig tekort is geschoten in zijn zorgplicht en de belangen van zijn opdrachtgever onvoldoende heeft beschermd. Hij heeft het verkoopproces onvoldoende begeleid, klaagster verkeerd geïnformeerd en niet gehandeld zoals van een zorgvuldig en bekwaam makelaar mag worden verwacht. De klacht is daarom gegrond verklaard. Vanwege de ernst van het handelen kreeg de makelaar een boete van € 25.000 en een voorwaardelijke schorsing van zes maanden als lid van de VVN.
De volledige uitspraak
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In hoofdzaak luidt dit als volgt.
Beklaagde is zijn zorgplicht en professionele verantwoordelijkheid jegens klaagster als opdrachtgever niet nagekomen. De klacht vloeit voort uit de opdracht waarbij beklaagde zijn diensten heeft verleend aan klaagster bij de verkoop van haar penthouse. Beklaagde heeft ondanks de in de koopovereenkomst opgenomen deadline van 29 oktober 2025 bij de kopers van het penthouse niet aantoonbaar geverifieerd of zij de contractueel vereiste waarborgsom of bankgarantie van € 150.000,- gesteld hadden. Beklaagde heeft na het verstrijken van de termijn aan klaagster medegedeeld dat de waarborgsom/bankgarantie was voldaan, terwijl uit de correspondentie van de notaris van 5 november 2025 is gebleken dat dit niet het geval was.
Op dat moment bleek nog geen volledige identificatie- en WwFT-documentatie van de kopers te zijn ontvangen. Beklaagde heeft evenmin klaagster proactief op de hoogte gesteld van het verstrijken van de contractuele termijn zonder dat er zekerheid was gesteld. De voortgangsbewaking van het dossier door beklaagde was gebrekkig, waarbij voorts ten onrechte aan klaagster is gemeld dat vanwege de AVG geen financiële verificatie van kopers mogelijk was. Beklaagde heeft de belangen van klaagster onvoldoende behartigd en niet gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht. Klaagster heeft daardoor geen passende maatregelen kunnen nemen ter voorkoming van ernstig financieel nadeel. Zij verzoekt de commissie beklaagde te veroordelen voor de door haar geleden schade en verlangt voorts van de commissie een duidelijke uitspraak ten aanzien van het onzorgvuldig handelen door beklaagde.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar hetgeen van de zijde van beklaagde ter zitting naar voren is gebracht. In het kort is door [vertegenwoordiger] het volgende verweer gevoerd.
Beklaagde heeft niet gehandeld in strijd met artikel 7:401 BW. Van een tekortkoming in de zorgplicht van een redelijk bekwaam en redelijk handelend opdrachtnemer is geen sprake geweest. Beklaagde heeft gehandeld binnen de grenzen van de gebruikelijke werkzaamheden van een makelaar en overeenkomstig de opdracht die was verstrekt. Een makelaar heeft geen zelfstandige wettelijke taak of bevoegdheid om diepgaand onderzoek te verrichten naar de financiële positie of vermogensbestanddelen van een kopende partij. De verantwoordelijkheid voor het nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst rust in beginsel bij de contracterende partijen zelf.
In onderhavige kwestie waren geen concrete aanwijzingen aanwezig waaruit op voorhand kon worden afgeleid dat sprake zou zijn van misleiding of fraude aan de zijde van de kopers. Dat achteraf is gebleken dat [klaagster] onjuiste mededelingen heeft gedaan, is beklaagde niet te verwijten. Klaagster heeft zelf veelvuldig contact met haar gehad en ook zij heeft er blijkbaar voldoende vertrouwen in gehad om een koopovereenkomst met haar aan te gaan.
Ten aanzien van [klaagster] heeft – in tegenstelling tot wat door klaagster is gesteld – een volledig WwFT- onderzoek plaatsgevonden, wat bij natuurlijke personen overigens geen plicht tot een uitgebreid onderzoek naar de herkomst van middelen inhoudt. Van enige schending van WwFT-verplichtingen door beklaagde is dan ook niet gebleken.
Beklaagde heeft klaagster in het kader van zijn opdracht steeds volledig geïnformeerd en ook voor de dienstverlening aan klaagster voldoende verantwoording afgelegd. Er is zakelijk gecommuniceerd en beklaagde mocht ervan uit gaan dat het door koopster verstrekte betaalbewijs van de bank juist was. Verwijten daarover die nadien door klaagster zijn geuit, vallen buiten het beperkte karakter van het voorgeschreven WwFT-onderzoek. Het verwijt van klaagster, het niet doorgaan van de koop, is niet gelegen in het handelen van beklaagde maar in het handelen van de kopende partij. Hiervan valt beklaagde geen verwijt te maken.
Het voorgaande brengt mee dat er van schending van de toepasselijke gedragsregels geen sprake is, zodat er ook geen ruimte is voor een tuchtrechtelijke maatregel. De klacht dient dan ook ongegrond te worden verklaard door de commissie.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Vereniging Vastgoed Nederland (VVN). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode, gedrags- en beroepsregels van de VVN van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor hem geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd. zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
De commissie toetst derhalve niet de door beide partijen benoemde civielrechtelijke zorgplicht van beklaagde op basis van artikel 7:401 BW, maar toetst in onderhavige procedure specifiek of beklaagde de regels van zijn beroepsgroep heeft geschonden.
De door klaagster vanwege schending van de civiele zorgplicht verlangde vergoeding van schade valt op basis van het reglement van de commissie buiten haar werkterrein. De commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als makelaar en zal zich over een verlangde vergoeding niet uitlaten.
Met betrekking tot de door klaagster geuite klachten zoals hiervoor onder het standpunt van klaagster weergegeven, stelt de commissie voorop dat beklaagde niet tijdig verweer heeft gevoerd. Evenmin is beklaagde, ondanks de tijdige uitnodiging van de commissie, ter zitting verschenen, terwijl hij daartoe reglementair verplicht is. Voorts geven de stukken geenszins blijk dat beklaagde alles in het werk heeft gesteld om een oplossing te creëren om te voorkomen dat de klacht aan de commissie zou worden voorgelegd. Beklaagde heeft niet adequaat op de klachten van klaagster gereageerd, zoals op grond van de gedragsregels van hem had mogen worden verwacht. Daarnaast stelt de commissie vast dat sprake is van een verschil in normbesef tussen partijen. Wat voor klaagster wordt gezien als een ernstig nalaten in de contractuele dienstverlening en cruciale beroepsfouten, wordt door beklaagde bestempeld als niet tot zijn taken behorend. Het standpunt van beklaagde dat de taak van een makelaar beperkt is tot het begeleiden van de aan- en verkoop van een onroerende zaak en het zoeken van kopers en de makelaar geen bevoegdheid, verantwoordelijkheid of opdracht heeft om de financiële draagkracht van een kopende partij zelfstandig te onderzoeken, deelt de commissie niet. Beklaagde is in de begeleiding van klaagster ernstig tekortgeschoten en heeft onvoldoende rekening met haar belangen gehouden.
Zo is voor de commissie onvoldoende gebleken dat beklaagde, ondanks de in de koopovereenkomst opgenomen deadline van 29 oktober 2025, aantoonbaar heeft geverifieerd of de kopers de contractueel vereiste waarborgsom of bankgarantie van € 150.000,- gesteld hadden. Beklaagde heeft weliswaar na het verstrijken van de termijn aan klaagster medegedeeld dat dit het geval was, maar uit de berichtgeving van de notaris blijkt evenwel het tegendeel.
Uitgangspunt is dat een makelaar in zijn rol als bemiddelaar bij aan- en verkoop van onroerende zaken, als poortwachter is onderworpen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en Financieren van Terrorisme (verder: WwFT). Vanuit de Belastingdienst is een Leidraad en een risicomatrix WwFT opgesteld, teneinde de makelaar – maar ook andere functionarissen die in de samenleving een poortwachtersrol vervullen – handvatten te bieden hoe de WwFT in de praktijk toe te passen en risico’s te beheersen. Zo verplicht de WwFT makelaars en bemiddelaars cliëntenonderzoek en een risicobeoordeling uit te voeren zowel naar de eigen klant als de koper, met inachtneming van het beginsel van doelbinding een kernregel uit de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). Dit houdt in dat gegevens van de kopende partij mogen worden verzameld voor een specifiek, zoals het vastleggen van de identiteits- en verificatiegegevens, voor een uitdrukkelijk omschreven en gerechtvaardigd doel, namelijk de betrouwbaarheid van een koper vast te stellen in het kader van de WwFT.
In het kader van het cliëntonderzoek en de risicobeoordeling spelen objectieve en subjectieve indicatoren een rol. Een objectieve indicator is bijvoorbeeld een contant betalende koper of bieden zonder financieringsvoorbehoud. Voorbeelden voor subjectieve indicatoren zijn: een jonge koper met veel geld, vastgoed op naam van een pas opgericht bedrijf, een bedrijf dat niet is onderworpen aan een vorm van toezicht, maar ook bijvoorbeeld een ongebruikelijk grote transactie of het niet overleggen van een sluitende verklaring van de bron van middelen, zoals geld uit salaris, winst uit bedrijf of een schenking.
Met inachtneming van het bovenstaande en de feitelijke toedracht inzake de in het geding zijnde verkoop, kan genoegzaam worden vastgesteld dat ten aanzien van koopster en haar partner onvoldoende onderzoek is gedaan door beklaagde. Wanneer een basale check zou zijn uitgevoerd op grond van een aantal indicatoren (jonge leeftijd kopers, startend bedrijf, bieding zeer hoog koopsegment, ontbreken van duidelijke bron van middelen), dan had beklaagde tenminste moeten constateren dat hier sprake is van een aanzienlijk cliëntrisico, hetgeen hem als professional tot grote zorgvuldigheid had moeten nopen.
Daarnaast verkeerde beklaagde in de wetenschap dat de waarborgsom, na de contractueel overeengekomen termijn, niet was gestort en heeft hij klaagster daarover onjuist geïnformeerd en de verantwoordelijkheid daarvoor getracht af te wentelen op de notaris. Het feit dat de notaris dient te checken dat de waarborgsom is voldaan, ontslaat beklaagde hierin niet van zijn onderzoeksplicht c.q. zorgplicht.
Beklaagde heeft hier duidelijk het proces niet goed begeleid, klaagster niet juist geïnformeerd, niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht en daarmee gehandeld in strijd met de beroeps- en gedragscode waarin is bepaald dat de makelaar de belangen van zijn opdrachtgever, dient, beschermt en bevordert. Een makelaar dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt.
Beklaagde is door zijn wijze van optreden schromelijk tekortgeschoten en heeft de stand van de makelaardij ernstig geschaad.
Gelet op de ernst van het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan naar het oordeel van de commissie niet worden volstaan met een waarschuwing of berisping. De commissie acht de sanctie van een boete en een voorwaardelijke schorsing geraden.
Ter voorkoming dat beklaagde zijn zorgplicht nogmaals op deze wijze schendt, legt de commissie aan beklaagde naast de maatregel van een geheel onvoorwaardelijke geldboete van € 25.000,- het kantoor een voorwaardelijke schorsing voor zes maanden als lid van VVN op met een proeftijd van twee jaar.
Wat partijen verder in de stukken naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart zich onbevoegd ter zake de door klaagster gevorderde schadevergoeding;
• verklaart de klacht gegrond;
• legt aan beklaagde op een boete van € 25.000,- te betalen aan de VVN;
• schorst beklaagde als lid van de VVN gedurende zes maanden voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar;
• bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen het klachtengeld van € 99,99 aan de klaagster dient te betalen;
• bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 mei 2026.