Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1316581/1328379
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die een koper niet heeft geïnformeerd dat afspraken over meerwerk bij twee bedrijfsunits uit de definitieve koop-/aannemingsovereenkomst waren verwijderd. De koper had eerder een conceptovereenkomst goedgekeurd waarin het meerwerk nog was opgenomen en tekende later de aangepaste overeenkomst in de veronderstelling dat deze ongewijzigd was. De commissie oordeelde dat de makelaar zijn informatie- en zorgplicht heeft geschonden door de koper niet te wijzen op deze belangrijke wijziging. Omdat het meerwerk een essentieel onderdeel van de aankoop was, had de makelaar hierover duidelijk moeten communiceren. De klacht is daarom gegrond verklaard en aan de makelaar is de maatregel van berisping opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de informatieplicht van beklaagde in verband met wijzigingen in de Koop-/Aannemingsovereenkomst (verder: KAO).
Feiten
Beklaagde heeft als makelaar in opdracht van verkoper bemiddeld bij de verkoop van veertien te realiseren bedrijfsunits, waarvan klager in 2023 twee bedrijfsunits heeft gekocht (bedrijfsunit 11 en 12) met vijf parkeerplaatsen. Voorafgaand aan de ondertekening door klager van de KAO is door klager met de verkoper c.q. aannemer gecommuniceerd over meerwerk, bestaande in hoofzaak uit de aanleg van vloerverwarming in de twee units. De concept KAO met de bijlage aangaande afgesproken meerwerk is door klager op 6 juni 2023 goedgekeurd.
De KAO is aangeleverd door de verkopende partij en via het kantoor van beklaagde doorgeleid naar klager.
Op 7 juni 2023 gaat een bericht naar klager dat de KAO klaar staat voor ondertekening, waarna klager direct het bericht van het kantoor van beklaagde ontvangt dat er iets fout is gegaan en klager de KAO niet hoeft te ondertekenen.
Op 8 juni 2023 heeft klager wederom van beklaagde het verzoek ontvangen de opnieuw toegestuurde KAO te ondertekenen en dat heeft hij vervolgens blind gedaan, in de veronderstelling dat de bijlage inzake meerwerk ook onderdeel vormde van de definitieve KAO.
Aangezien de aannemer niet tot uitvoering van het meerwerk is overgegaan, heeft klager zich tot de aannemer gewend. Uiteindelijk heeft klager een advocaat in de arm genomen en is een procedure tegen de verkopende partij gestart. Twee jaar na aankoop van de bedrijfsunits is klager ermee bekend geworden dat de meerwerkovereenkomst geen onderdeel van de definitieve KAO van 8 juni 2023 is geweest.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft eigenhandig of in opdracht van de verkoper en/of de aannemer op 7 dan wel 8 juni 2023 de concept KAO op essentiële punten gewijzigd, nadat deze door klager op 6 juni 2023 was goedgekeurd, zonder klager over de wijzigingen te informeren.
Klager had en mocht het volste vertrouwen hebben dat de KAO overeenkwam met het door klager goedgekeurde concept van 6 juni 2023. Dit concept van 6 juni 2023 was door een medewerker van beklaagde voorzien van een begeleidend bericht met de volgende mededeling: ’Aangezien u een specifieke prijsaanbieding inclusief meerwerk heeft ontvangen, is dit overzicht achter de koopovereenkomst opgenomen.’ Klager hoefde dan ook niet te verwachten dat de getekende versie op dit cruciale punt van meerwerk af zou wijken van het concept van 6 juni 2023, temeer nu tussen 6 en 8 juni 2023 geen contact is geweest tussen klager, de aannemer en de verkopende partij.
Beklaagde had klager over deze cruciale wijziging moeten informeren. Wel is klager ingelicht door een medewerker van beklaagde over het weglaten van het artikel aangaande de waarborgsom. Beklaagde had dan toch zeker ook de weglating van de meerwerkafspraken moeten melden. Door dit achterwege te laten, heeft beklaagde de informatieplicht geschonden en is het vertrouwen van klager in de NVM-makelaar ernstig geschaad. Beklaagde is het NVM-keurmerk onwaardig en de ernst van de schending rechtvaardigt ontzetting uit het lidmaatschap of de aansluiting van de betrokken organisatie.
Klager verzoekt de commissie de klacht gegrond te verklaren en beklaagde te schrappen als NVM-makelaar.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Ten tijde van de ondertekening op 8 juni 2023 bestond geen afgeronde meerwerkovereenkomst, die als vast onderdeel van de KAO kon worden beschouwd en dat verklaart ook waarom de meerwerklijst uit het concept van de KAO is gehaald. In de periode tussen 6 en 8 juni 2023 is de KAO aangepast alvorens deze voor digitale ondertekening aan klager is aangeboden. De meerwerklijst is als bijlage komen te vervallen, omdat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over de definitieve inhoud van het meerwerk. Uit de e-mails van september 2023 blijkt dat klager uiteindelijk (gedeeltelijk) heeft afgezien van het eerder besproken meerwerk en geen gebruik heeft gemaakt van de vrije optielijst, behoudens enkele standaardopties.
Beklaagde bestrijdt dat hij eigenhandig of in opdracht van de verkoper dan wel de aannemer de concept KAO heeft gewijzigd. Beklaagde moet voorafgaand aan de ondertekening van (één van de) partijen de
opdracht hebben gekregen de bepaling inzake het meerwerk uit de KAO te halen. Duidelijk is
wel dat ook in de periode 6 juni 2023 – 8 juni 2023 nog rechtstreeks tussen klager en de aannemer communicatie is geweest. Gelet op het feit dat de inhoudelijke onderhandelingen over het meerwerk uitsluitend tussen klager en de aannemer hebben plaats gevonden, ligt het voor de hand dat de wijziging van de concept KAO haar oorsprong vindt in het overleg tussen die partijen en dat beklaagde daarop is verzocht de meerwerkbepaling (toch) buiten de KAO te houden. De dienstverlening vanuit beklaagde is in de periode van 6 juni 2023 tot en met 8 juni 2023 uitgevoerd door (inmiddels) ex-collega’s/medewerkers van de heer Goulmy. Het gehele dossier heeft hij nagekeken, maar daarin bevindt zich geen wijzigingsopdracht, waaruit zou blijken dat beklaagde is verzocht het concept van de KAO aan te passen. De bij de verkoop betrokken ex-collega’s/medewerkers kunnen evenmin reproduceren wat aan de wijziging ten grondslag heeft gelegen.
De wijzigingen in de concept KAO zijn van dien aard dat hierover overleg met partijen moet hebben plaatsgevonden. Niet alleen de pagina inzake het meerwerk is uit het concept verwijderd, maar er zijn meerdere mutaties doorgevoerd. Zo blijkt uit de e-mail van 7 juni 2023, 11.25 uur dat klager met de aannemer is overeengekomen het artikel met betrekking tot de waarborgsom te verwijderen. Beklaagde concludeert dan ook dat klager met verkoper/aannemer moet zijn overeengekomen dat beklaagde zal worden verzocht het concept ten aanzien van het meerwerk aan te passen.
Hoe dan ook, beklaagde heeft nooit de intentie gehad om ongevraagd, eigenhandig wijzigingen in het concept aan te brengen en bestrijdt dan ook dat hij het vertrouwen heeft geschonden dat klager in beklaagde als NVM-makelaar heeft mogen stellen. Beklaagde heeft als verkopend makelaar jegens klager tuchtrechtelijk juist gehandeld door op verzoek van (een van) partijen het meerwerk uit de KAO te halen en daar buiten de KAO om nadere afspraken over te maken. Het enkele ontbreken van het bewijs voor intrekking van het meerwerk oftewel een wijzigingsopdracht behoort niet te leiden tot een gegrondverklaring van de klacht.
Dat de verkopende partij naar het zich laat aanzien een ‘malafide partij’ is, staat buiten deze kwestie nu beklaagde hiervan geen wetenschap heeft gehad.
Bovendien geldt een onderzoeksplicht voor klager om de KAO en bijlagen te controleren alvorens deze te ondertekenen.
Beklaagde verzoekt de commissie dan ook de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Algemeen
Beklaagde is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De commissie stelt voor alle duidelijkheid het volgende voorop. Het tuchtrecht voor beroepsbeoefenaren, zoals in dit geval makelaars, heeft in de eerste plaats tot doel in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. In een tuchtrechtprocedure wordt onderzocht of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – heeft gehandeld in overeenstemming met de door de beroepsgroep gestelde normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van artikel 14 van haar reglement een maatregel opleggen.
Bij deze beoordeling blijft buiten beschouwing de hogere investerings- en exploitatiekosten die klager op beklaagde wenst te verhalen, aangezien dat een civielrechtelijke aangelegenheid betreft. Voor de beoordeling van een beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure – gelet op de doelstelling van het tuchtrecht – niet bedoeld. De commissie is in deze zin niet bevoegd. Ter zitting heeft klager aangegeven zich dit te realiseren en dat hij begrijpt dat hij met een vordering voor deze kosten zich tot de burgerlijke rechter zal moeten wenden.
Inhoudelijk
Klager stelt dat beklaagde, die voor de verkopende partij heeft opgetreden bij de verkoop van een tweetal (te realiseren) bedrijfsunits aan klager, heeft gehandeld in strijd met de NVM-erecode door hem niet te informeren dat de overeenkomst van meerwerk geen onderdeel meer van de definitieve KAO vormde, waardoor bij klager onjuiste beeldvorming is ontstaan ten aanzien van het door de aannemer te realiseren meerwerk. Wanneer beklaagde klager wel juist had geïnformeerd, had klager de bedrijfsunits niet onder de condities van de getekende KAO van 8 juni 2023 gekocht.
Beklaagde brengt daar tegenin dat hij omtrent de aanpassing van het meerwerk een wijzigingsopdracht van partijen moet hebben ontvangen, maar daar het bewijs niet van kan overleggen. Bovendien rust op klager een onderzoeksplicht. Wanneer klager de stukken op 8 juni 2023 goed had gelezen, had hij kunnen constateren dat de overeenkomst tot meerwerk geen onderdeel meer vormde van de KAO.
De commissie overweegt dat een verkopend makelaar als professioneel deskundige de zorgplicht heeft aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Een koper mag daarbij in principe afgaan op de juistheid van de informatie van de verkopend makelaar. De zorgplicht brengt tevens mee dat de communicatie daarbij respectvol, beleefd en waarheidsgetrouw plaatsvindt. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar als professional zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten.
De vraag waarvoor de commissie zich hier gesteld ziet is of beklaagde tuchtrechtelijk tekort is geschoten in deze zorgplicht door klager op 8 juni 2023 niet op de wijziging aangaande het meerwerk in de definitieve KOA en de bijbehorende bijlagen te wijzen.
Naar het oordeel van de commissie is op basis van de stukken en hetgeen ter zitting door partijen naar voren is gebracht, genoegzaam komen vast te staan dat op 6 juni 2023 de overeenkomst van meerwerk onderdeel vormde van de concept KAO en dat klager daarop zijn akkoord heeft gegeven. Op 7 juni 2023 wordt een ander exemplaar van de KAO aan klager voorgelegd met een emailbericht dat het artikel over de waarborgsom eruit is gehaald. Over wijzigingen ten aanzien van het meerwerk wordt in het geheel niet bericht. Tevens staat vast dat de verkopende partij het KAO-format bij beklaagde heeft aangeleverd en dat (inmiddels ex-) medewerkers van beklaagde dit KAO-format hebben ingevuld en tevens wijzigingen daarin hebben aangebracht.
Eveneens staat vast dat de uiteindelijk getekende KAO niet alle bijlagen van de door klager goedgekeurde conceptversie van 6 juni 2023 bevatte en dat in de lijst met bijlagen niet meer verwezen wordt naar het meerwerk. Van deze wijzigingen is klager niet op de hoogte gesteld en dat had beklaagde als professional wel moeten doen, zeker nu beklaagde wist dat het meerwerk in de overeenkomst een essentieel punt voor klager vormde. In dat verband is voorts van belang dat beklaagde wist dat er ten aanzien van (een deel van) het meerwerk discussie bestond in ieder geval tussen klager en de aannemer. Door klager niet te informeren over deze wijziging in de KAO, is beklaagde ernstig tekortgeschoten en heeft hij in strijd met de zorgvuldigheidsplicht gehandeld. Dat klager alvorens de documenten te tekenen deze nauwkeuriger had dienen te bekijken doet daaraan niet af.
Gelet op het vorenstaande zal de commissie de klacht gegrond verklaren. Beklaagde heeft bij zijn werkzaamheden niet gehandeld volgens de gedragsregels die door de NVM zijn opgesteld.
Hetgeen partijen voor het overige naar voren hebben gebracht, behoeft geen verdere bespreking.
De maatregel
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Beklaagde heeft de op hem rustende zorgvuldigheidsnormen niet in acht genomen door essentiële informatie niet te melden aan klager. De commissie oordeelt gegeven de omstandigheden dat meerwerk een punt van discussie vormde een berisping aan beklaagde op zijn plaats.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie (versie 1 augustus 2025) aan klager het klachtengeld ad € 99,99 dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde de maatregel van een berisping op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld, dat klager heeft betaald, moet vergoeden.
Bovendien is beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris op 12 mei 2026