Commissie: Makelaardij
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1320713/1331913
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de in september 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van een woning tegen een door de consument verschuldigde courtage. De daarvan door partijen opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is op 4 oktober 2025 door de consument ondertekend.
De consument heeft een door de makelaar gefactureerd bedrag van € 975,- onbetaald gelaten en bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 13 november 2025 bij de makelaar is gemeld, kreeg de makelaar de opdracht mijn woning te verkopen, maar in zes weken kwam er geen enkele bezichtiging tot stand door onjuist prijsadvies, een gebrekkige presentatie op [website] en een gebrek aan regie. Ik verwijt de makelaar – kort samengevat – het geven van een onzorgvuldig en misleidend prijsadvies, dat de woning onvoldoende werd gepresenteerd op [website], dat ik de advertentietekst volledig heb moeten herschrijven, dat de maatvoering en plattegronden onjuist werden gepresenteerd, een slechte opvolging van de (enige kijker op de) Open Huizen Dag, het ontbreken van een proactieve communicatie, dat de opdracht niet actief werd uitgevoerd, dat onvoldoende rekening werd gehouden met de tijdsdruk vanwege de inmiddels aangekochte woning en dat een verzochte specificatie van aantoonbare kosten niet werd verstrekt. Hierdoor moest ik de opdracht beëindigen. Vervolgens bracht de makelaar € 975,- aan intrekkingskosten in rekening zonder onderbouwing. De woning is inmiddels opnieuw in verkoop bij een andere makelaar, waar wel direct bezichtigingen zijn ingepland.
De consument eist dat de commissie zal bepalen dat de consument:
primair: het gefactureerde bedrag van € 975,- niet verschuldigd is,
subsidiair: alleen aantoonbare gespecificeerde kosten (zoals fotografie) hoeft te vergoeden.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Vooropgesteld, er ligt een getekend Contract waarin is overeengekomen dat er in geval van intrekking € 975,- aan intrekkingskosten in rekening zullen worden gebracht. Dat lijkt me helder en geen reden voor verdere discussie. Los daarvan wil ik toch kort inhoudelijk de klacht(onderdelen) betwisten. Zo is bijvoorbeeld de woning inmiddels door een ander verkocht met een andere marketingstrategie, maar wel binnen de bandbreedte van mijn advies. Ook is de woning op de bij ons gebruikelijke wijze gepresenteerd. Dat een verkoper de verkooptekst herschrijft, is geen tekortkoming mijnerzijds, maar zie ik als actieve samenwerking. De gebruikte plattegronden zijn niet onjuist. Het is gebruikelijk om kijkers van een Open Huis na te bellen, maar pas na enige dagen. In geval van belangrijke kwesties werd er altijd kordaat en snel gecommuniceerd. Dat er ondanks alle afgesproken marketingactiviteiten soms even niets gebeurt, getuigt nog niet van onvoldoende inspanning of onjuiste belangenbehartiging. De koop van een ander huis heeft ervoor gezorgd dat de consument zichzelf de ervaren druk heeft opgelegd en dat de consument hoog gespannen verwachtingen is gaan koesteren. De strategie hebben we van tevoren duidelijk be- en afgesproken en een mogelijke snelle grote (vraag)prijsdaling zou niet zorgvuldig en in het belang van de consument zijn geweest. De verzonden intrekkingsnota is geheel overeenkomstig de opdracht en de NVM-Consumentenvoorwaarden.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De makelaar verlangt betaling van bij factuur 2025-163IK aan de consument in rekening gebrachte:
“Intrekkingskosten volgens getekende opdracht d.d. 4 oktober € 805,79
Subtotaal € 80579
BTW 21% € 169,21
Totaal € 975,-”
De makelaar legt aan de verlangde betaling van € 975,- in de kern ten grondslag dat de consument in strijd met zijn contractuele betalingsverplichting dat factuurbedrag niet heeft betaald.
De consument werpt tegen dat hij ontevreden is over de wijze waarop de makelaar uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst. Die ontevredenheid maakt de overeenkomst als zodanig echter nog niet ongeldig en ontslaat de consument nog niet van de eigen verplichtingen daaruit, waaronder zijn betalingsverplichting.
Voor zover de consument tegenwerpt dat de makelaar op grond van de toepasselijke NVM-Consumentenvoorwaarden alleen redelijke en gespecificeerde kosten in rekening mag brengen, miskent hij strekking en inhoud van artikel 14 NVM-Consumentenvoorwaarden. Voor zover hier relevant mag de consument volgens dat artikel de opdracht te allen tijde intrekken zonder daardoor schadeplichtig te worden, maar dan heeft de makelaar wel recht op vergoeding van afgesproken kosten en geen recht op loon, tenzij partijen een bijzondere loonafspraak hebben gemaakt. Dit laatste is hier het geval, want de hiervoor in artikel 4 Contract vastgelegde loonafspraak luidt:
“Met betrekking tot het intrekken van de opdracht door de opdrachtnemer zijn partijen overeengekomen dat de opdrachtgever het volgende bedrag is verschuldigd: € 975,- = (incl. BTW).”
Met de ondertekening van het Contract heeft de consument die bijzondere loonafspraak aanvaard. Omstandigheden die het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken dat de makelaar die specifieke loonafspraak hier inroept, zijn niet aannemelijk geworden.
Nu ook overigens niet voldoende aannemelijk is geworden dat de makelaar bij de dienstverlening niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mocht worden verwacht, brengt het voorgaande de commissie tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. Het door de consument te betalen bedrag van € 975,- dient vanuit het depot te worden uitbetaald aan de makelaar, waarmee het door de consument aan de makelaar te betalen bedrag zal zijn voldaan. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door de consument verlangde af.
De commissie bepaalt dat vanuit het depot 975,- aan de makelaar wordt uitbetaald.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 10 april 2026.