Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1322028/1332691
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht over een woningverkoop waarbij een – door klaagster uitgebracht – bod niet aan de verkoper werd doorgegeven. Ook bleek het verplichte biedlogboek pas achteraf te zijn opgesteld en had een medewerkster gedurende langere tijd werkzaamheden verricht en zich gepresenteerd als makelaar zonder daarvoor bevoegd te zijn. De commissie oordeelt dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met de NVM-Erecode en transparantieregels, verklaart de klacht gegrond en legt een waarschuwing op.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klaagster heeft haar klacht voorgelegd aan beklaagde.
De klacht heeft betrekking op het handelen van beklaagde als verkopend makelaar en werkzaamheden die een medewerkster van beklaagde onbevoegd heeft verricht.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster was op zoek naar een passende woning in [woonplaats]. Haar stiefvader, de heer [naam], zelf makelaar, heeft om die reden op 1 augustus 2025 om 16.21 uur telefonisch contact opgenomen met beklaagde met de vraag of de woning aan [adres] nog te koop was. De binnendienstmedewerkster deelde mee dat de woning onder bod was. Aangezien een woning formeel dan nog beschikbaar is, heeft hij dezelfde dag om 16.43 uur namens klaagster een bod gedaan, zonder voorbehouden en met een snelle levering. Tien minuten later belde [naam toenmalig medewerkster van beklaagde], toenmalig medewerkster van beklaagde, met de mededeling dat de koopakte intussen al getekend was. [naam stiefvader klaagster] heeft vervolgens op 5 augustus 2025 [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] gevraagd het biedlogboek door te zetten, wat vervolgens niet gebeurd is. Op 20 augustus 2025 bleek de woning in Real Works en op Funda nog steeds onder bod te staan. [naam stiefvader klaagster] heeft beklaagde daarover een bericht gestuurd.
De moeder van klaagster [verder: gemachtigde], ook makelaar van beroep, heeft op 7 oktober 2025 eveneens bij beklaagde om inzage in het biedlogboek gevraagd, aangezien op dat moment het pand als verkocht was afgemeld. Ze ontving op 15 oktober 2025 het biedlogboek via Move. Aangezien het biedlogboek vragen opriep ten aanzien van de tekendatum van 4 augustus 2025 en de data van afmelding en transport in Realworks onjuist bleken te zijn, heeft gemachtigde daarover uitleg aan beklaagde gevraagd. [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] heeft daarop bericht dat op 1 augustus 2025 al een bindende overeenkomst tot stand was gekomen, ook al was nog niet aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW voldaan. Om die reden was het bod van klaagster niet meer aan de verkopende partij doorgegeven.
Beklaagde heeft door zo te handelen onjuist gehandeld en daarmee het belang van haar opdrachtgever niet gediend, hetgeen gemachtigde op 10 oktober 2025 aan (naam toenmalig medewerkster van beklaagde) heeft bericht. Ondanks rappelberichten bleef enige reactie van de zijde van (naam toenmalig medewerkster van beklaagde) uit, waarna gemachtigde zich op 9 november 2025 heeft gewend tot (naam), algemeen directeur van beklaagde(hierna: algemeen directeur).
Op grond van het voorgaande bestaat de klacht samengevat uit de volgende onderdelen:
- De bieding die op 1 augustus 2025 namens klaagster is gedaan, is niet aan de verkoper doorgegeven, hetgeen niet strookt met het uitgangspunt van het schriftelijkheidsvereiste, wat ook betekent dat zowel klaagster als de verkoper niet correct door beklaagde zijn geïnformeerd. Beklaagde heeft hiermee niet in het belang van haar opdrachtgever gehandeld en klaagster is een kans op de woning ontnomen.
- Beklaagde heeft gedurende het verkoopproces geen biedlogboek bijgehouden, waardoor het verkoopproces niet transparant verlopen is. Voor de verkoper was om die reden geen biedlogboek zichtbaar tijdens het verkoopproces; dit biedlogboek is pas achteraf op 15 oktober 2025 tot stand gekomen en betreft daarmee geen weergave van de werkelijkheid. Het bod van klaagster is niet aan de verkoper medegedeeld, maar wel achteraf in het biedlogboek opgenomen als zijnde afgewezen, terwijl het bod de verkoper nooit heeft bereikt. Hier is geen sprake van een transparant verkoopproces en evenmin van een eerlijke en respectvolle omgang met kopers en verkopers.
- Beklaagde is een verwijt te maken van het feit dat haar toenmalige medewerkster, [naam toenmalig medewerkster van beklaagde], tal van werkzaamheden heeft verricht waartoe zij op grond van de NVM-regelgeving niet bevoegd was. Zij heeft zich ten onrechte als makelaar uitgegeven en had om die reden geen bezichtigingen mogen verzorgen, geen onderhandelingen mogen voeren, opdrachten tot dienstverlening mogen opstellen, noch waarde-indicaties mogen geven. Daarbij gebruikte deze medewerkster onbevoegd de titel ‘makelaar’ en presenteerde zij zichzelf als ‘makelaar op hakken’. Beklaagde valt hier een verwijt te maken, nu zij haar medewerkster onbevoegd deze werkzaamheden heeft laten verrichten.
Op grond van het voorgaande luidt de conclusie dat beklaagde de NVM-Erecode heeft geschonden.
Klaagster wil daarbij benadrukken dat zij de klacht vooral aan de commissie heeft voorgelegd, omdat een bieder er op moet kunnen vertrouwen dat een uitgebracht bod op een correcte, zorgvuldige en transparante wijze moet worden behandeld en dat de verstrekte informatie juist is. Op grond van het groot aantal geschonden regels van de NVM-Erecode verzoekt klaagster de commissie de klacht op alle onderdelen gegrond te verklaren en aan beklaagde een boete op te leggen en verder die maatregelen op te leggen die de commissie gepast en nodig acht.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft de woning aan [adres] openbaar en transparant aangeboden via Funda. Alle geïnteresseerden hebben gelijke gelegenheid geboden gekregen tot bezichtiging en het ontvangen bod is aan de verkoper voorgelegd. Na acceptatie door de verkoper is het verkoopproces afgerond. Hiermee is door beklaagde gehandeld in lijn met het zorgvuldigheidsbeginsel, het transparantiebeginsel en de verplichting tot het dienen van het belang van de opdrachtgever.
Het interne beleid om geen biedingen te accepteren zonder voorafgaande bezichtiging, draagt bij aan een zorgvuldig en controleerbaar verkoopproces en is niet in strijd met de NVM-normen. Er bestond gezien het voorgaande dan ook geen verplichting om klaagster alsnog in de gelegenheid te stellen een bod uit te brengen na het bereiken van overeenstemming en/of de onderhandelingen te heropenen en/of een biedlogboek toe te passen.
Klaagster is niet als koper geselecteerd, omdat zij niet tijdig heeft gehandeld. Zij heeft pas na het bereiken van overeenstemming actie ondernomen en kan dus geen aanspraak meer maken op deelname aan een reeds afgerond onderhandelingsproces. Daarvan kan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt.
In verband met de klacht over [naam toenmalig medewerkster van beklaagde], de toenmalig medewerkster van beklaagde, is de algemeen directeur corrigerend opgetreden. Aanvankelijk was met [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] afgesproken dat zij in een tijdsbestek van vijf jaar een langzame ingroei bij het bedrijf van beklaagde zou krijgen onder de voorwaarde dat zij haar makelaarspapieren zou behalen. Vanwege een intensieve ziekteperiode van de echtgenote van de algemeen directeur, waarin de nodige ziekenhuisopnames hebben plaatsgevonden, is eind 2025 bemerkt dat [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] zich zelfstandig profileerde als makelaar of eigenaar.
Hierover is onenigheid ontstaan en is door beklaagde corrigerend opgetreden naar [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] toe. Dit heeft uiteindelijk, na ziekmelding door [naam toenmalig medewerkster van beklaagde], geresulteerd in een totale arbeidsrechtelijke breuk per 1 mei 2026. Beklaagde heeft in dezen niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Beklaagde heeft op grond van het voorgaande gehandeld conform de destijds geldende regelgeving en in overeenstemming met de NVM-Erecode. De klacht ontbeert derhalve een feitelijke en juridische grondslag.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Ter zitting heeft beklaagde een schriftelijke reactie voorgedragen op het document van 2 juni 2026, ingediend door de gemachtigde van klaagster.
Beklaagde wil benadrukken dat er reeds op 23 juli 2025 overeenstemming was bereikt tussen verkoper en koper over de verkoop van de woning. Vanaf dat moment werd de woning door beklaagde als verkocht beschouwd en werd de woning ook als zodanig behandeld in de communicatie met derden. Als beroepsopvatting heeft te gelden dat een eenmaal gemaakte afspraak wordt nagekomen en een reeds bereikte overeenkomst niet opnieuw wordt opengesteld voor concurrerende biedingen. Om die reden is de stiefvader van klaagster op 1 augustus 2025 bericht door [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] dat de woning reeds verkocht was.
Verder heeft als vast beleid te gelden dat geen biedingen worden geaccepteerd van kandidaat-kopers die de woning niet hebben bezichtigd. Voor zowel klaagster als haar stiefvader gold dat zij de woning niet bezichtigd hadden, zodat er geen aanleiding bestond om alsnog een nieuwe biedingsprocedure te starten. Overigens was vanaf het moment van de bieding namens klaagster niet duidelijk dat makelaar [naam stiefvader klaagster] niet optrad namens het kantoor waarvoor hij werkte, maar in privé, namens zijn stiefdochter. Er bestond geen transparantie rondom de identiteit van de gegadigde.
De verwijten van klaagster omtrent het biedlogboek worden door beklaagde betwist, nu er reeds overeenstemming was bereikt tussen verkoper en koper, waardoor geen nieuwe biedingen meer in behandeling zijn genomen. De woning was reeds verkocht.
Beklaagde betwist tenslotte dat er binnen het kantoor structureel onjuiste functietitels zouden zijn gehanteerd. [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] heeft te allen tijde gewerkt onder het toezicht van de algemeen directeur van beklaagde en dus onder haar volledige verantwoordelijkheid. Voor de gevallen waarin [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] in communicatie-uitingen een onjuiste functievermelding heeft gebruikt, is zij daarop meermaals door de directie van beklaagde gewezen en gecorrigeerd. Beklaagde heeft steeds actief gehandeld om onjuiste titulatuur te voorkomen. Overigens is [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] na het beëindigen van haar dienstverband bij beklaagde niet gestopt met het bezigen van onjuiste functietitels, hetgeen bevestigt dat dergelijke profilering niet voortvloeide uit het beleid van beklaagde. De onjuiste externe uitingen door [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] zijn niet door de directie geautoriseerd en vervolgens waar nodig gecorrigeerd.
Beklaagde handhaaft haar standpunt dat van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen geen sprake is geweest en verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
- het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
- het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of;
- in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
- in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14, lid 2, van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag, is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Kern van de klacht is dat beklaagde klaagster niet in de gelegenheid heeft gesteld een bod op de woning te doen, doordat beklaagde het schriftelijkheidsvereiste niet in acht heeft genomen en het verkoopproces niet conform de NVM-regels heeft gevoerd. Daar komt nog bij dat beklaagde handelingen in het verkoopproces heeft laten uitvoeren door een medewerkster die daartoe niet de bevoegdheid had en beklaagde daarop niet adequaat heeft ingegrepen.
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met haar als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslist de verkoper dus of én aan wie de woning wordt verkocht. De Erecode NVM legt beklaagde als opdrachtnemer ook de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen, maar dat betekent ook dat beklaagde de verkoper in kennis dient te stellen van alle informatie die in het verkoopproces tot haar komt, waaronder ook de biedingen, en de biedingen bijhoudt in een logboek en de biedingen met de verkoper bespreekt.
Tussen de verkoper en een derde partij is mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning ongeveer een week voor 1 augustus 2025. Wanneer overeenstemming is bereikt tussen de verkoper en een koper, moet de koopovereenkomst op schrift worden gesteld. Het in artikel 7:2, lid 1, van het Burgerlijk Wetboek vermelde ‘schriftelijkheidsvereiste’ maakt dat – om de koop van een woning definitief te maken – sprake moet zijn van een akte, dat wil zeggen een document dat door beide partijen is ondertekend.
Op het ontbreken van een dergelijke akte kan door een particuliere koper, maar – zoals de Hoge Raad heeft beslist – ook door een particuliere verkoper een beroep worden gedaan. Het eerste is hier het geval geweest; klaagster heeft een bod willen doen op de woning die op dat moment nog niet is verkocht en heeft daarbij vervolgens een beroep gedaan op het schriftelijkheidsvereiste, waaraan op dat moment (nog) niet was voldaan. Nu het voorlopig koopcontract nog niet door de verkoper en de potentiële koper was ondertekend, stond het beklaagde niet vrij het bod, gedaan namens klaagster, naast zich neer te leggen. Het staat beklaagde immers niet vrij het schriftelijkheidsvereiste te passeren, ook al denkt beklaagde daar ten onrechte zelf anders over. Van het feit dat de koop uiteindelijk is doorgegaan en de woning aan een andere gegadigde is gegund, kan beklaagde geen direct verwijt worden gemaakt, maar wel van het feit dat beklaagde het bod van klaagster niet heeft doorgegeven aan de verkoper. Beklaagde heeft daarmee relevante informatie voor haar opdrachtgever achtergehouden. Dat geldt eveneens voor het niet (adequaat) bijhouden van het biedlogboek, hetgeen de commissie genoegzaam op grond van de stukken is gebleken.
Beklaagde is als lid van de NVM verplicht zich te houden aan het Protocol Transparant Bieden Woonruimte en het verplichte digitale biedlogboek, maar heeft het biedlogboek pas achteraf opgesteld. Daarmee heeft beklaagde zich niet aan het transparantievereiste (regel 2 van de NVM-Erecode) gehouden, maar eveneens de zorgvuldigheidsnorm geschonden door geen, dan wel niet de juiste informatie aan de opdrachtgever en klaagster te verstrekken. Daarmee heeft beklaagde de betrokkenen niet met respect behandeld en regel 2 en 3 van de NVM-Erecode geschonden.
Met betrekking tot het klachtonderdeel dat beklaagde handelingen in het verkoopproces door een medewerkster heeft laten uitvoeren die daartoe niet bevoegd was en die zich bovendien ten onrechte als ‘makelaar’ presenteerde, oordeelt de commissie als volgt. Uit de stukken komt onweersproken naar voren dat [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] over een langere periode als makelaar opereerde en zichzelf ‘makelaar’ noemde of ‘directeur’, al dan niet met de toevoeging ‘in opleiding’.
Dat heeft blijkens de correspondentie plaatsgevonden in ieder geval in de periode van 17 maart 2023 tot en met 6 november 2025. Daarmee staat voor de commissie vast dat hier geen sprake is van een incidentele afwijking, maar van een lange periode van schending van de lidmaatschapsregels en daarmee de NVM-regelgeving. Uit het verweerschrift van beklaagde maakt de commissie op dat de algemeen directeur eind 2025 bekend werd met het handelen van [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] en vanaf dat moment corrigerend is gaan optreden. Aangezien dat niet tot het gewenste resultaat heeft geleid, heeft [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] per mei 2026 het kantoor verlaten. Ter zitting heeft de algemeen directeur benadrukt dat haar privésituatie veel van haar aandacht vroeg, zodat in die tijd (naam toenmalig medewerkster van beklaagde) ‘haar goddelijke gang kon gaan’.
De commissie kan invoelen hoe zwaar die privé omstandigheden op haar hebben gedrukt, maar dat laat onverlet de conclusie dat beklaagde niet adequaat heeft opgetreden tegen het handelen van [naam toenmalig medewerkster van beklaagde]. Dat [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] inmiddels het kantoor heeft verlaten, maakt dat niet anders. Dit klachtonderdeel oordeelt de commissie eveneens gegrond.
De commissie heeft ter zitting overigens vastgesteld dat de klacht en de hele situatie met [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] veel heeft gedaan met de algemeen directeur. Zij is er emotioneel zwaar door geraakt en ze is zich terdege bewust van de gevolgen van het handelen [naam toenmalig medewerkster van beklaagde] en haar eigen verantwoordelijkheid daarin. Ter zitting heeft de algemeen directeur erkend dat er een periode onvoldoende regie is gevoerd.
De commissie komt, gelet op het hetgeen hiervoor is overwogen, tot de conclusie dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond. Met inachtneming van het voorgaande is de maatregel van waarschuwing hier op zijn plaats.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16, lid 1, van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. E. Köhlinger, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 5 juni 2026.