Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak in beroep
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1318813/1320186
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over de vraag of een NVM-makelaar in strijd heeft gehandeld met artikel 6 van de NVM Erecode door via eigen vennootschappen belangen te hebben in verschillende vastgoedprojecten. Volgens de Erecode mogen makelaars alleen een belang in onroerend goed hebben voor huisvesting of als belegging, en mogen zij niet handelen in vastgoed of deelnemen aan risicodragende projectontwikkeling. De beroepscommissie oordeelt dat de makelaar bij zeven onderzochte panden wel degelijk een direct of indirect belang had en dat dit belang in de meeste gevallen niet kon worden gezien als een toegestane belegging of huisvesting. De commissie stelt vast dat sprake was van projectontwikkeling, herontwikkeling, verkoop van gerealiseerde units en andere activiteiten die verder gingen dan het passief aanhouden van vastgoed. Ook werden de door de makelaar aangevoerde redenen voor snelle verkoop of ontwikkeling, zoals gestegen bouwkosten, gewijzigde marktomstandigheden of veranderde huurderssituaties, niet gezien als bijzondere omstandigheden die een uitzondering rechtvaardigen. Daarnaast werd bij enkele objecten geoordeeld dat de makelaar onvoldoende transparant was over zijn rol en belangen, waardoor ook artikel 1 van de Erecode werd overtreden. De beroepscommissie verwerpt de bezwaren van klaagster tegen het beoordelingskader niet, maar komt na een volledige herbeoordeling tot de conclusie dat de klacht gegrond is. Omdat sprake was van meerdere overtredingen over een langere periode en daarmee van een structureel patroon van handelen, legt de beroepscommissie de makelaar een onvoorwaardelijke schorsing van drie maanden op, ingaande op 1 oktober 2026. Ook blijft hij de kosten van de procedure in eerste aanleg verschuldigd en moet hij bijdragen aan de kosten van de behandeling van het beroep.
De volledige uitspraak
Standpunt van klaagster
Klaagster kan zich niet verenigen met de uitspraak in eerste aanleg. Volgens klaagster bestaat geen onduidelijkheid over de uitleg van artikel 6 van de Erecode en is de Tuchtcommissie voorbijgegaan aan het reeds bestaande beoordelingskader binnen de NVM-regelgeving, dat zowel door de NVM als in eerdere tuchtrechtspraak wordt gehanteerd. Naar de mening van klaagster heeft de commissie onvoldoende gemotiveerd waarom van deze vaste lijn is afgeweken en een nieuw beoordelingskader is geïntroduceerd.
Daarnaast wijst klaagster erop dat de commissie het begrip doorontwikkeling heeft geïntroduceerd, terwijl deze term noch in de Erecode noch in de toelichting daarop voorkomt. Volgens klaagster is dit begrip onvoldoende afgebakend van het begrip projectontwikkeling en overlappen de activiteiten van projectontwikkeling en doorontwikkeling elkaar.
Ten slotte stelt klaagster dat de uitspraak onvoldoende is gemotiveerd. Volgens klaagster is dit het gevolg van het door de commissie gehanteerde onjuiste beoordelingskader. Daarnaast wijst klaagster erop dat de commissie niet is ingegaan op het object gelegen (aan adres pand 7).
Standpunt van beklaagde
Beklaagde voert aan dat de commissie binnen de grenzen van haar bevoegdheid is gebleven. Volgens beklaagde heeft de commissie de Erecode bevestigd en slechts nadere overwegingen gewijd aan de praktische toepassing daarvan. Beklaagde stelt voorts dat geen sprake is van een onjuiste uitleg van de Erecode. De door de commissie gegeven invulling betreft volgens hem een verdere uitwerking en praktische toepassing van de bestaande normen van de Erecode. Daarnaast stelt beklaagde dat de uitspraak deugdelijk is gemotiveerd.
Beoordeling van de klacht
Op grond van het Reglement heeft de beroepscommissie de bevoegdheid om de zaak in volle omvang te toetsen. Zij zal – mede gelet op de beroepsgronden – zelfstandig beoordelen of ten aanzien van de betrokken objecten sprake is van overtreding van de Erecode.
Beoordelingskader
Artikel 6 van de Erecode
In deze zaak zijn de bepalingen van de NVM Erecode van toepassing zoals deze gold tot 1 juli 2022 (hierna: de Erecode). Daarbij wordt verwezen naar artikel 6 van de Erecode zoals dat destijds luidde.
Met ingang van 1 juli 2022 is deze bepaling in de herziene NVM Erecode opgenomen als artikel 7. De betekenis van de bepaling is daarbij ongewijzigd gebleven. Ter bevordering van de leesbaarheid wordt in deze uitspraak steeds verwezen naar artikel 6 van de Erecode.
Ingevolge artikel 6 van de Erecode hebben het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging. Zij handelen dan ook direct noch indirect in onroerend goed en onthouden zich van risicodragende projectontwikkeling. Zij voorkomen betrokken te raken in een verstrengeling van belangen.
Uit deze bepaling en de toelichting daarop volgt dat voor NVM-leden en NVM-Makelaars/Taxateurs het hebben van een direct of indirect belang bij onroerend goed in beginsel niet is toegestaan. Op deze hoofdregel bestaan twee uitzonderingen: een belang dat strekt tot huisvesting of een belang dat strekt tot belegging voor de makelaar of zijn onderneming. Handel in onroerend goed en risicodragende projectontwikkeling vallen uitdrukkelijk buiten deze uitzonderingen en zijn daarom niet toegestaan.
De beoordeling op grond van artikel 6 van de Erecode vindt daarom plaats in twee stappen:
– Ten eerste moet worden vastgesteld of sprake is van een direct of indirect belang van het NVM-lid bij het betreffende onroerend goed.
– Ten tweede, indien een dergelijk belang aanwezig is, moet worden beoordeeld of dit belang geoorloofd is in de zin van artikel 6 van de Erecode en dus valt binnen de toegestane uitzonderingen van huisvesting of belegging.
Jurisprudentie
Voor de beantwoording van deze tweede vraag moet worden aangesloten bij de uitspraken van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals en de Centrale Raad van Toezicht.
Uit die jurisprudentie volgen de volgende uitgangspunten:
1. De kwalificatie als belegging moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder ook de feiten en omstandigheden die zich na de aankoop van het pand of object hebben voorgedaan. De intentie van een NVM-lid op het moment van aankoop van het object kan daarbij een rol spelen maar is niet als enige doorslaggevend.
2. Van een belegging is in beginsel pas sprake indien het onroerend goed gedurende een redelijke termijn wordt aangehouden. In de jurisprudentie wordt daarbij als uitgangspunt een termijn van zeven jaar of langer gehanteerd. Dit is enkel anders indien er gerechtvaardigde belangen bestaan die het afstoten van onroerend goed op korte termijn rechtvaardigen. Hiervan is sprake indien er een zodanige verandering van omstandigheden ten opzichte van de situatie bij aankoop is, dat er een noodzaak bestaat om het onroerend goed te verkopen en er geen uitvoering kan worden gegeven aan het initiële plan om het te behouden.
De beroepscommissie zal de activiteiten van beklaagde in verband met de hiervoor genoemde panden/objecten aan de hand van dit toetsingskader beoordelen. Daarbij zal zij eerst vaststellen of sprake is van een direct of indirect belang en vervolgens beoordelen of dit belang moet worden aangemerkt als een geoorloofd belang in de zin van artikel 6 van de Erecode.
Beoordeling met betrekking tot de objecten
Uit de stukken en ter zitting is gebleken dat beklaagde via zijn holding (indirect) enig aandeelhouder en bestuurder is van (B.V. A) en van (B.V. B) De beroepscommissie gaat daar bij de beoordeling dan ook vanuit.
(Pand 1)
Door klaagster is onbetwist gesteld dat het object aan (adres pand 1) op 21 december 2022 is geleverd aan (B.V. A) tegen betaling van € 1.400.000,- en vervolgens op 14 april 2023 met winst is verkocht. Dat betekent dat het object op 21 december 2022 in eigendom is verkregen door een vennootschap waarvan beklaagde indirect enig aandeelhouder is, zodat vaststaat dat beklaagde een indirect belang had bij het object. Vervolgens dient te worden beoordeeld of dit belang geoorloofd was in de zin van artikel 6 van de Erecode.
De beroepscommissie stelt voorop dat de beoordeling van de vraag of een belang kwalificeert als een toegestane vorm van huisvesting of belegging moet plaatsvinden aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waaronder de feiten en omstandigheden die zich voor en na de aankoop hebben voorgedaan.
Beklaagde heeft betoogd dat het object oorspronkelijk werd aangekocht voor huisvesting van zijn onderneming en van een verzekeringskantoor. Volgens beklaagde bleek na aankoop dat de noodzakelijke verbouwingskosten aanzienlijk hoger uitvielen dan vooraf voorzien en dat het verzekeringskantoor niet wilde meeverhuizen naar de nieuwe locatie. Hierdoor ontstond volgens beklaagde de noodzaak het object weer te verkopen.
Naar het oordeel van de beroepscommissie rechtvaardigen de door beklaagde aangevoerde omstandigheden de zeer korte aanhoudingsperiode van ongeveer vier maanden niet.
Dat de verbouwingskosten hoger uitvielen dan verwacht, is zodanig inherent aan ondernemen en investeren dat deze omstandigheid was te voorzien. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat het verzekeringskantoor uiteindelijk niet wilde meeverhuizen. Deze omstandigheden kunnen niet worden aangemerkt als zodanig bijzondere of onvoorziene wijzigingen ten opzichte van de situatie ten tijde van de aankoop dat een verkoop op een dergelijk korte termijn daardoor onvermijdelijk werd.
Beklaagde heeft geen andere feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat sprake was van een wezenlijke wijziging van omstandigheden die verkoop van het object binnen enkele maanden na aankoop rechtvaardigde.
Gelet op het voorgaande is de beroepscommissie van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake was van een geoorloofd belang in de vorm van huisvesting als bedoeld in artikel 6 van de Erecode. Daarmee is sprake van een belang dat niet onder de in artikel 6 genoemde uitzonderingen valt.
De beroepscommissie verklaard daarom de klacht over het eerste object gegrond.
(Pand 2)
Met betrekking tot het object aan (adres pand 2) staat tussen partijen vast dat dit voormalige kantoorpand van (B.V. B) is herontwikkeld waarbij een winkel- en horecaruimte op de begane grond is gerealiseerd en daarnaast twee appartementen op de eerste verdieping en een penthouse.
Beklaagde heeft niet betwist dat hij een (indirect) belang had bij het object. Vervolgens dient te worden beoordeeld of dit belang geoorloofd was in de zin van artikel 6 van de Erecode.
Beklaagde meent dat sprake is van een belegging en heeft aangevoerd dat het pand al sinds 1991 eigendom was van de vennootschap van zijn vader en dat het de bedoeling was dat zijn vader in het penthouse zou gaan wonen. Na diens overlijden in 2014 is het project afgebouwd om al gemaakte afspraken met een derde na te komen. Twee appartementen zijn vervolgens verhuurd, waarvan één later aan de huurder is verkocht. Het penthouse is door de moeder van beklaagde bewoond totdat zij in 2022 naar een verzorgingshuis verhuisde, waarna het is verkocht.
Dit verweer kan beklaagde niet helpen. De door hem aangevoerde feiten en omstandigheden nemen niet weg dat de herontwikkeling zelf kennelijk een projectmatig karakter had en gepaard ging met de risico’s die inherent zijn aan vastgoedontwikkeling. De activiteiten met betrekking tot dit object gaan naar hun aard verder dan het enkel aanhouden en exploiteren van vastgoed als belegging. Het herontwikkelen van het pand voor eigen rekening en risico waarbij meerdere zelfstandige gebruikseenheden worden gerealiseerd, kwalificeert als projectontwikkeling. Juist dergelijke risicodragende projectontwikkeling is in strijd met artikel 6 van de Erecode.
De beroepscommissie is van oordeel dat het belang van beklaagde niet kan worden aangemerkt als een toegestane belegging in de zin van artikel 6 van de Erecode. De beroepscommissie concludeert dat beklaagde ook met betrekking tot dit object in strijd heeft gehandeld met artikel 6 van de Erecode en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
(Pand 3)
Met betrekking tot het object aan (adres pand 3) staat vast dat beklaagde, althans (B.V. A), een in 2016 aangekocht perceel grond heeft ontwikkeld door daarop in 2018 – samen met een derde partij – bedrijfsunits te realiseren, waarna deze units zijn verkocht.
Niet ontvankelijk
Beklaagde voert allereerst aan dat de klacht niet-ontvankelijk dient te worden verklaard omdat het gaat om gedragingen die meer dan zeven jaar geleden hebben plaatsgevonden.
De beroepscommissie verwerpt het niet ontvankelijkheidsverweer van beklaagde. Op grond van artikel 4 lid 4 van het Reglement kan een aangesloten organisatie te allen tijde een klacht indienen tegen een beklaagde. In dat geval zijn de leden 1 tot en met 3 van dat artikel niet van toepassing. Beklaagde heeft bovendien niet nader gemotiveerd waarom klaagster desondanks niet-ontvankelijk zou moeten worden verklaard. Dat de verweten gedragingen geruime tijd geleden hebben plaatsgevonden, maakt niet dat beklaagde niet meer tuchtrechtelijk op die gedragingen kan worden aangesproken.
De beroepscommissie ziet daarom geen aanleiding klaagster niet-ontvankelijk te verklaren.
Belang
Vervolgens dient te worden beoordeeld of sprake is van een direct of indirect belang bij onroerend goed.
Vaststaat dat het perceel grond is aangekocht door (B.V. A) samen met een derde partij en dat de ontwikkeling van de bedrijfsunits vanuit die samenwerkingsconstructie heeft plaatsgevonden. De beroepscommissie is daarom van oordeel dat beklaagde een indirect belang had bij het object in de zin van artikel 6 van de Erecode.
Daarmee rijst de vraag of dit belang kan worden aangemerkt als een toegestane vorm van huisvesting of belegging. Van huisvesting is niet gebleken. Evenmin zijn feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat sprake was van een duurzame belegging in onroerend goed. Integendeel, vaststaat dat een perceel grond is verworven, vervolgens is ontwikkeld door daarop bedrijfsunits te realiseren en dat deze units zijn verkocht. Het verweer van beklaagde dat zijn financiële betrokkenheid bij het project beperkt was, dat hij geen doorslaggevende zeggenschap had en dat zijn aandeel binnen zodanige marges bleef dat niet kan worden gesproken van risicovolle projectontwikkeling, kan hem niet baten.
Voor zover al van belang is in welke mate beklaagde heeft deelgenomen aan dit project, heeft hij niet gespecificeerd of anderszins onderbouwd dat zijn belang in het project zo gering was dat geen sprake is van projectontwikkeling. De beroepscommissie is van oordeel dat beklaagde met de activiteiten in dit object heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode.
Met betrekking tot de transparantie van beklaagde over zijn verschillende rollen en zijn belang bij dit onroerend goed sluit de beroepscommissie aan bij het oordeel van de commissie. Beklaagde heeft in beroep geen bezwaar gemaakt tegen het oordeel van de commissie dat hij met betrekking tot dit object in strijd heeft gehandeld met artikel 1 van de Erecode. In zoverre wordt de uitspraak van de commissie bekrachtigd. Dat betekent dat beklaagde tevens heeft gehandeld in strijd met artikel 1 van de Erecode.
(Pand 4)
Tussen partijen staat vast dat het object aan (adres pand 4) is aangekocht door, en in oktober 2019 is geleverd aan, onder meer (B.V. A). Verder staat vast dat het aangekochte object ten tijde van de aankoop deels was bebouwd met een kantoor-/bedrijfspand met bijbehorende voorzieningen en dat na de aankoop een verzoek is ingediend om de bestemming te wijzigen naar woningbouw. Ten tijde van de zitting in de procedure in eerste aanleg (mei 2025) was het object verkocht. Niet in geschil is dat beklaagde een indirect belang had bij het object. De beroepscommissie dient vervolgens te beoordelen of dit belang geoorloofd was in de zin van artikel 6 van de Erecode.
Beklaagde heeft aangevoerd dat het object is verworven als belegging met het oog op langdurige verhuur. Volgens beklaagde zijn de bouwkosten na aankoop echter zodanig gestegen dat uitvoering van dat plan niet langer rendabel was, waarna is besloten het project te verkopen. Volgens beklaagde is daarom sprake van een mislukte belegging.
De beroepscommissie volgt beklaagde hierin niet.
Voor de kwalificatie als belegging is niet uitsluitend de intentie ten tijde van de aankoop van belang. De beoordeling dient plaats te vinden aan de hand van alle feiten en omstandigheden van het geval.
Daarbij geldt volgens vaste jurisprudentie als uitgangspunt dat van een belegging in beginsel pas sprake is indien het onroerend goed gedurende een redelijke termijn wordt aangehouden, waarbij een termijn van zeven jaar als richtsnoer wordt gehanteerd.
Vaststaat dat het object in oktober 2019 is aangekocht en binnen zeven jaar is verkocht, zoals beklaagde op zitting heeft bevestigd. Reeds daarom is terughoudendheid geboden bij het aannemen van een belegging. Daar komt bij dat de feitelijke gang van zaken moeilijk verenigbaar is met het karakter van een belegging. Na aankoop is immers, zoals ter zitting is gebleken, ingezet op herontwikkeling van de locatie met het oog op woningbouw, zijn aannemingsovereenkomsten gesloten voor de realisatie van de woningen en is vervolgens aan verschillende partijen verkocht. Deze activiteiten kenmerken zich naar hun aard als ontwikkelingsactiviteiten, die aanzienlijk verder gaan dan het enkel aanhouden en exploiteren van vastgoed als belegging.
Hetgeen beklaagde heeft aangevoerd over de sterk gestegen bouwkosten leidt niet tot een ander oordeel. Hogere bouwkosten vormen een normaal ondernemers- en investeringsrisico dat inherent is aan vastgoedontwikkeling.
Zulke marktomstandigheden kunnen niet worden aangemerkt als een zodanige onvoorziene en ingrijpende wijziging van omstandigheden dat daarmee een uitzondering moet worden gemaakt op de zeven jaarstermijn die wordt gehanteerd bij belegging. Van omstandigheden die het onmogelijk maakten het object overeenkomstig het gestelde oorspronkelijke plan aan te houden, is de beroepscommissie niet gebleken.
De beroepscommissie is daarnaast van oordeel dat de samenwerking van beklaagde met een andere vastgoedvennootschap bij dit project afbreuk doet aan de vereiste onafhankelijkheid. Beklaagde heeft onvoldoende toegelicht wat de aard van die samenwerking was en welke rol hij daarin vervulde. Hierdoor kan niet worden vastgesteld dat sprake was van een voldoende onafhankelijke positie.
De beroepscommissie concludeert dan ook dat beklaagde met betrekking tot dit object een belang had dat niet kan worden gekwalificeerd als huisvesting of belegging en niet transparant is geweest over zijn rol. Dat betekent dat hij de artikelen 1 en 6 van de Erecode heeft overtreden en tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
(Pand 5)
Met betrekking tot dit object staat het volgende tussen partijen vast. Beklaagde heeft het object op 1 september 2021 verworven. Het is in februari 2024 gesplitst in appartementsrechten, waarna de ontwikkeling en verkoop van de appartementen ter hand zijn genomen.
Uit deze omstandigheden volgt dat beklaagde een direct belang had bij het object als bedoeld in artikel 6 van de Erecode. Vervolgens dient te worden beoordeeld of dit belang kan worden aangemerkt als een toegestane vorm van belegging dan wel als ongeoorloofde handel of risicodragende projectontwikkeling.
De beroepscommissie volgt beklaagde niet in zijn stelling dat sprake is gebleven van een belegging als bedoeld in artikel 6 van de Erecode.
Ter zitting heeft beklaagde omtrent zijn betrokkenheid bij dit object het volgende verklaard.
Vóór de aankoop van het object was beklaagde als makelaar betrokken bij een verzoek aan de gemeente om medewerking te verlenen aan een plan voor de realisatie van 60 appartementen. Toen bleek dat de gemeente daaraan geen medewerking verleende en de toenmalige eigenaren van het object wilden afzien van verdere ontwikkeling, heeft beklaagde het object zelf aangekocht. Daarbij is gekozen voor aankoop als belegging, omdat beide op het object aanwezige panden waren verhuurd. Nadat één van de huurders failliet ging, kwam een deel van het object leeg te staan. Daardoor ontstond opnieuw de mogelijkheid om het object te herontwikkelen. Uiteindelijk zijn niet de beoogde appartementen gerealiseerd, maar twintig bedrijfsunits, die alle zijn verkocht.
Op de vraag van de voorzitter hoe deze gang van zaken moest worden gekwalificeerd, heeft beklaagde verklaard: “Het is begonnen als belegging. Snel een huurder die failliet gaat, stelt je voor andere keuzes. Op welke manier kan ik daar een rendement uit halen. Daar lag op deze wijze de mogelijkheid in.”
Uit deze verklaring leidt de beroepscommissie af dat de aanvankelijke beleggingsintentie – wat daar ook van zij – niet bepalend is geweest voor de verdere exploitatie van het object.
Nadat de verhuursituatie veranderde heeft beklaagde actief gezocht naar een alternatieve wijze om rendement te realiseren. Daarbij is gekozen voor de ontwikkeling van bedrijfsunits en de verkoop daarvan.
Hoewel het object mogelijk aanvankelijk als belegging is verworven, blijkt uit de latere gang van zaken dat beklaagde het object actief heeft ontwikkeld, de gerealiseerde units heeft laten verkopen en daarmee een rol heeft vervuld die veel verder gaat dan het houden van een passieve vastgoedbelegging.
De beroepscommissie concludeert dan ook dat het belang van beklaagde niet kan worden aangemerkt als een toegestane belegging in de zin van artikel 6 van de Erecode. Beklaagde heeft daarmee gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode en heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
(Pand 6)
Tussen partijen staat vast dat het pand aan (adres pand 6) 17 juni 2022 is geleverd aan de kopers: beklaagde en (B.V. A) Ook staat vast dat (B.V. A) op 15 april 2024 op haar website vermeldt dat zij aan de Gemeente een plan heeft voorgelegd voor de realisatie van 8 kleinschalige woningen op dit adres.
Beklaagde betwist dat met betrekking tot (pand 6) sprake is van handel of risicodragende projectontwikkeling. Hij voert aan dat het object is aangekocht als langetermijnbelegging. Volgens beklaagde wilde een vriendin starten met beleggen in vastgoed, maar beschikte zij over beperkte financiële middelen. Om haar de mogelijkheid te bieden mee te delen in de huuropbrengsten heeft beklaagde een aandeel van 2/8 in het object aan haar verkocht. Toen zij later over meer financiële middelen beschikte, heeft beklaagde dit aandeel voor dezelfde prijs teruggekocht. Uit deze gang van zaken blijkt volgens dat geen sprake is van handel in vastgoed.
Vaststaat dat beklaagde betrokken was bij de aankoop van het object. Daarmee staat vast dat beklaagde een (in)direct belang had bij het object.
Vervolgens dient de beroepscommissie te beoordelen of dit belang kan worden aangemerkt als een toegestane vorm van huisvesting of belegging als bedoeld in artikel 6 van de Erecode.
De beroepscommissie stelt vast, nu de inhoud van de akte niet door beklaagde is betwist, dat in de akte van levering van 17 juni 2022 onder meer het volgende is opgenomen:
“Koper is voornemens op het gekochte een ontwikkeling te realiseren zoals weergegeven op de aan deze overeenkomst gehechte planschets (…).”
Uit deze bepaling leidt de beroepscommissie af dat al ten tijde van de aankoop was voorzien dat op het perceel een ontwikkeling zou worden gerealiseerd. Dat beeld wordt bevestigd door de vermelding op de website van (B.V. A).
De stelling van beklaagde dat het object was bedoeld als langetermijnbelegging acht de beroepscommissie daarom onvoldoende overtuigend. Naar het oordeel van de beroepscommissie vormt de in de leveringsakte opgenomen ontwikkelingsdoelstelling een sterke aanwijzing dat het object niet uitsluitend werd verworven om duurzaam te worden aangehouden als belegging, maar mede met het oog op toekomstige ontwikkeling. Het realiseren van acht woningen gaat bovendien verder dan het normale beheer van een vastgoedbelegging en is naar zijn aard kenmerkend voor projectontwikkeling.
De door beklaagde gegeven verklaring over de tijdelijke verkoop van een aandeel aan een vriendin en de latere terugkoop daarvan doet aan dit oordeel niet af. Deze omstandigheden verklaren mogelijk de wisselende eigendomsverhoudingen, maar nemen niet weg dat uit de stukken blijkt dat reeds bij aankoop een concreet ontwikkelingsvoornemen bestond.
De beroepscommissie is daarom van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake was van een toegestane belegging als bedoeld in artikel 6 van de Erecode. De beschikbare stukken wijzen erop dat sprake is van betrokkenheid bij een ontwikkelingsproject. Beklaagde heeft daarmee in strijd gehandeld met artikel 6 van de Erecode en heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
(Pand 7)
Vast staat dat (B.V. A) op 9 december 2022 eigenaar is geworden van een woon-/bedrijfspand aan de (adres pand 7). Ook staat vast dat (B.V. A) op 14 april 2024 op haar website vermeldt dat er een plan is voor de realisatie van zes appartementen met daarboven 6 maisonnettes.
Beklaagde betwist dat hij met betrekking tot dit object in strijd heeft gehandeld met de Erecode. Hij voert aan dat het pand is aangekocht als langetermijnbelegging. Volgens beklaagde was in het pand een maatschappelijke stichting gevestigd en is met deze stichting een langlopende huurovereenkomst gesloten. Ter zitting heeft beklaagde verklaard dat het pand hem door de toenmalige eigenaar werd aangeboden nadat brand was ontstaan en het pand deels onbewoonbaar was verklaard. Beklaagde heeft naar eigen zeggen geïnvesteerd in herstel van het pand met het oog op langdurige verhuur.
De beroepscommissie stelt vast dat het object is verworven door een vennootschap waarin beklaagde een belang houdt. Daarmee staat vast dat beklaagde een direct dan wel indirect belang had bij het object.
Vervolgens dient te worden beoordeeld of dit belang kan worden aangemerkt als een toegestane belegging in de zin van artikel 6 van de Erecode.
De beroepscommissie stelt voorop dat niet uitsluitend acht dient te worden geslagen op de door beklaagde gestelde intentie bij aankoop. Beoordeeld moet worden of uit alle feiten en omstandigheden volgt dat daadwerkelijk sprake is van een belegging. Daarbij betrekt de beroepscommissie dat een concreet ontwikkelplan is opgesteld voor de realisatie van zes appartementen en maisonnettes.
De enkele stelling van beklaagde dat sprake zou zijn van een langetermijnbelegging acht de beroepscommissie onvoldoende om de aanwezigheid van dit ontwikkelplan te verklaren. Objectieve gegevens waaruit blijkt dat het pand duurzaam als belegging werd geëxploiteerd of zou worden aangehouden, zijn niet naar voren gebracht.
Gelet hierop is de beroepscommissie van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat sprake was van een belegging als bedoeld in artikel 6 van de Erecode. De vastgestelde feiten en omstandigheden bieden met name aanknopingspunten voor de conclusie dat het object onderdeel uitmaakte van een ontwikkelingstraject.
De beroepscommissie concludeert dan ook dat beklaagde heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode en dat hem daarvan een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.
Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat de klacht gegrond is.
Bij het bepalen van de op te leggen maatregel houdt de beroepscommissie rekening met de aard, ernst en omvang van de gegrond verklaarde gedragingen. In deze zaak is vast komen te staan dat beklaagde met betrekking tot een groot aantal objecten heeft gehandeld in strijd met artikel 6 van de Erecode. Dat betekent dat geen sprake is van een eenmalige misstap, maar van een patroon van handelen waarbij beklaagde gedurende langere tijd betrokken is geweest bij handel in onroerend goed, risicodragende projectontwikkeling dan wel andere vormen van eigen belang die op grond van artikel 6 van de Erecode niet zijn toegestaan.
De beroepscommissie rekent dit beklaagde zwaar aan. Daarbij betrekt de beroepscommissie tevens dat ter zitting onvoldoende is gebleken dat beklaagde zich rekenschap geeft van de ernst van de overtredingen en de fundamentele normen die artikel 6 van de Erecode beoogt te beschermen.
Gelet op de ernst, de structurele aard en de omvang van de overtredingen acht de beroepscommissie een zware maatregel passend en geboden. De beroepscommissie zal daarom aan beklaagde de maatregel van onvoorwaardelijke schorsing voor de duur van drie maanden opleggen met ingang van 1 oktober 2026.
Klachtengeld en behandelingskosten
De beroepscommissie laat de beslissing over het klachtengeld en de behandelingskosten in eerste aanleg in stand, zodat beklaagde deze bedragen verschuldigd blijft. Nu de klacht in beroep gegrond wordt verklaard, is op grond van artikel 23, tweede lid, van het Reglement de stichting verplicht het door klaagster betaalde klachtengeld voor het beroep aan hem terug te betalen. Ook volgt uit artikel 23, derde lid, van het Reglement dat beklaagde een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht in beroep aan de commissie verschuldigd is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De beroepscommissie:
– bevestigt de uitspraak van de tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 9 september 2025 gewezen onder zaaknummer 512570/662063, voor zover daarbij is geoordeeld dat beklaagde ten aanzien van het object aan (adres pand 3) in strijd heeft gehandeld met artikel 1 van de Erecode;
– Vernietigt de uitspraak van de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 9 september 2025, voor zover deze betrekking heeft op de overige klachtonderdelen, en doet in zoverre opnieuw recht;
– verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt beklaagde de sanctie op van onvoorwaardelijke schorsing voor drie maanden uit het register met ingang van 1 oktober 2026;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld in eerste aanleg en de bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht in eerste aanleg verschuldigd blijft;
– bepaalt dat de stichting het door klaagster voor het hoger beroep betaalde klachtengeld aan klaagster terugbetaalt;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht in beroep het door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer mr. A.C.G. Reezigt, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L.H.A. van Doorn, secretaris, op 19 mei 2026.