Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1222332/1326236
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht van een koper die stelde dat een woning in slechtere staat verkeerde dan op basis van de verkoopinformatie mocht worden verwacht en dat zij onvoldoende was geïnformeerd over diverse clausules in de koopovereenkomst. De commissie oordeelt dat de verkoopmakelaar voldoende informatie heeft verstrekt, mocht vertrouwen op de informatie van de verkoper en geen verwijt treft ten aanzien van de geconstateerde gebreken of de beperkte afwijking in woonoppervlakte. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht handelt in hoofdzaak over het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar, waarbij met name de vraag centraal staat of hij bij de verkoop van een woning aan beklaagde voldoende zorgvuldig, transparant en duidelijk heeft gehandeld.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit standpunt neer op het volgende.
Klaagster heeft op 18 oktober 2024 een woning gekocht [adres], waarbij beklaagde als verkopend makelaar betrokken was. Kort na aankoop van de woning constateerde klaagster dat de woning niet de eigenschappen bezat die zij op basis van de verkoopbrochure mocht verwachten.
In de verkoopbrochure stond vermeld “[adres] is een prettig gelegen woning die in goede staat van onderhoud verkeert.”
De woning bleek in tegenstelling tot hetgeen in de verkoopbrochure stond vermeld:
– niet goed onderhouden. Deels kwam dat al naar voren uit de bouwkundige keuring van 25 juli 2024, maar er bleek nog veel meer aan de hand te zijn;
– geen schuifpui te hebben van “een aantal jaren oud”, of die een aantal jaren voor 2022 was vernieuwd, maar een pui die bleek te dateren uit 2006 en veel gebreken vertoonde, waaronder grote lekkages. Herstelwerkzaamheden aan de pui hebben tot op heden geen resultaat gehad en inmiddels is duidelijk dat de pui vervangen moet worden;
– tenminste 5 m² kleiner dan in de brochure beschreven, waardoor klaagster in verhouding tot de vraagprijs een hogere vierkante meterprijs heeft betaald dan passend was voor deze woning.
De informatie in de verkoopbrochure was voor klaagster leidend voor het doen van een bod op de betreffende woning. Nu de werkelijke staat van de woning op een aanzienlijk aantal punten niet overeenkwam met die informatie, is door beklaagde daarmee niet zorgvuldig, niet transparant en niet duidelijk jegens klaagster gehandeld.
Daar kwam nog bij dat het voor klaagster pas bij de ontvangst van de concept-koopovereenkomst duidelijk werd dat in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule, een niet zelfbewoningsclausule en een asbestclausule was opgenomen. Beklaagde heeft in het hele proces onvoldoende duiding gegeven aan de betekenis van deze clausules. Als klaagster daarvan eerder op de hoogte was gesteld, dan had ook dat aanzienlijk invloed op (de hoogte van) haar bieding kunnen hebben.
Op grond van het voorgaande heeft beklaagde niet in lijn met artikel 2 van de NVM-Erecode gehandeld, nu hij als verkopend makelaar onvoldoende duidelijk en transparant naar klaagster toe is geweest. Voor klaagster zal de klacht overigens pas echt opgelost zijn wanneer de door klaagster geleden schade, bestaande uit herstelkosten van de gebreken in de woning, door beklaagde gecompenseerd worden. Klaagster begrijpt dat de commissie in haar tuchtrechtelijke rol geen schadevergoeding kan toekennen. Klaagster verlangt van de commissie evenwel dat zij deze zaak onderzoekt, de klacht gegrond verklaart en een maatregel oplegt aan beklaagde die in dezen passend is.
Ter zitting heeft klaagster toegelicht dat pas op het moment dat zij bij de notaris zat en de koopakte werd voorgelezen, zij bekend werd met de betekenis van de in de overeenkomst opgenomen zelfbewonings- en ouderdomsclausule. Door daarmee akkoord te gaan, kon zij geen beroep meer doen op verborgen gebreken in de woning. Klaagster voelde zich van de zijde van beklaagde gedwongen het koopcontract te ondertekenen.
Op de vraag vanuit de commissie waarom klaagster geen beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde nu de kosten van noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud het maximaal gestelde bedrag van € 10.000,- hebben overschreden, heeft klaagster geantwoord dat de in het bouwkundig rapport opgenomen noodzakelijk te maken kosten, niet zodanig hoog waren dat zij van de koop af wilde zien. Achteraf zijn deze herstelkosten (tot op heden) al veel hoger gebleken dan dat klaagster eind juli 2024 heeft kunnen voorzien.
Tenslotte heeft klaagster aangegeven een aankopend makelaar in de arm te hebben genomen na de eerste bezichtiging van 9 juli 2024, die haar bij de tweede bezichtiging van de woning van 14 juli 2024 heeft vergezeld. Zij heeft met deze makelaar geen opdracht tot dienstverlening (otd) gesloten.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit standpunt neer op het volgende.
Beklaagde heeft gedurende het gehele verkooptraject zorgvuldig, transparant en conform de geldende beroepsnormen gehandeld. Klaagster is volledig geïnformeerd over de inhoud en gevolgen van de koopovereenkomst, inclusief alle clausules, zoals de ouderdomsclausule, de niet-zelfbewoningsclausule en de asbestclausule. Tijdens de tekenafspraak op 22 juli 2024 is de gehele koopovereenkomst artikel voor artikel met zowel koper als verkoper doorgenomen en mondeling toegelicht, waarbij alle clausules en de ontbindende voorwaarden, inclusief de bouwkundige keuring, inhoudelijk zijn besproken en uitgelegd.
Dit is een gebruikelijke werkwijze bij beklaagde en gericht op het bieden van duidelijkheid en transparantie aan beide partijen. Klaagster is daarmee volledig geïnformeerd over alle bepalingen in de koopovereenkomst en had voldoende gelegenheid om vragen te stellen, de stukken te beoordelen en indien gewenst van de koop af te zien. Klaagster had, naast de algemene wettelijke bedenktijd van drie dagen, op grond van de uitkomst van de bouwkundige keuring tot 28 juli 2024 zich kunnen beroepen op de ontbindingsmogelijkheid (artikel 15.1, sub c, van de koopovereenkomst) vanwege de hoogte van de direct noodzakelijke kosten die werden genoemd in het bouwkundig rapport. Klaagster heeft er desondanks zelf voor gekozen om de koop onvoorwaardelijk te laten doorgaan. Aangezien zij werd bijgestaan door een aankoopmakelaar, was zij voorzien van deskundige bijstand.
Beklaagde heeft verder gedurende het gehele verkooptraject alle aspecten aangaande eventuele gebreken, onderhoudsaspecten en risico’s zorgvuldig behandeld en alle vragen van klaagster geduldig beantwoord.
Beklaagde ontkent dat de woning niet goed onderhouden zou zijn en/of de informatie uit de verkoopbrochure niet correct zou zijn. De woning is gepresenteerd als ‘redelijk tot goed onderhouden’. Deze aanduiding betreft een algemene typering op basis van de zichtbare staat, presentatie, gebruik en door de verkoper verstrekte informatie. Het is dan ook geen bouwkundige garantie. Voor zover klaagster stelt dat bepaalde elementen van de woning, zoals de schuifpui, ouder of gebrekkiger zijn dan verwacht, geldt dat de woning niet als nieuw of recent/volledig gerenoveerd is gepresenteerd. Door beklaagde is niet gesteld of gesuggereerd dat de pui recent zou zijn vervangen. Evenmin zijn mededelingen gedaan over de exacte leeftijd of technische staat van de pui. Een groot deel van de door klaagster genoemde punten betreft onderhouds- en gebruiksaspecten, die geen verband houden met de informatieverstrekking of het handelen van beklaagde tijdens het verkooptraject. Bovendien heeft klaagster de woning twee keer bezichtigd, waaronder de tweede keer met een aankoopmakelaar, en heeft daarmee de woning voldoende kunnen inspecteren.
Met betrekking tot de klacht dat het woonoppervlak dat minstens 5 m² kleiner zou zijn dan vermeld, geldt dat er in de beschikbare documentatie verschillende oppervlaktes worden genoemd: 133,6 m² volgens het meetrapport en 138,0 m² volgens het Kadaster. Dit betreft een beperkte afwijking die kan voorkomen uit verschillen in meetmethoden of interpretaties ten aanzien van het woonoppervlak. Het eventuele verschil is niet zodanig, dat het invloed heeft op de indeling, functionaliteit of gebruik van de woning. Dit beperkte verschil is tijdens de bezichtigingen niet waargenomen en tast het woongenot en het normale gebruik van de woning niet aan.
Beklaagde verzoekt de commissie op grond van het voorgaande verweer de klacht in al haar onderdelen ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van [derde] in onroerende goederen [derde]. Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de NVM-Erecode van toepassing en is beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Beklaagde is als verkopend makelaar verplicht zich aan de NVM-Erecode te houden.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en indien zij dat gepast acht een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14, lid 2, van het reglement (versie 1 augustus 2025).
Met betrekking tot de klachten van klaagster stelt de commissie vast dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten (regel 1 van de NVM-Erecode). De makelaar mag in het kader van de informatieverstrekking in beginsel daarbij vertrouwen op de juistheid van de informatie die van de verkopende partij wordt verkregen, tenzij zich een bijzondere situatie voordoet die gerede twijfel oproept over de juistheid van de informatie. Naar het oordeel van de commissie is hiervan niet gebleken.
Klaagster had kunnen weten dat de verkoper als erfgenaam de woning nooit heeft bewoond, hij evenmin bekend is met eventuele zichtbare en onzichtbare gebreken en/of verontreinigingen. Om die reden is dan ook een niet-zelfbewoningsclausule in de koopovereenkomst opgenomen. Vanwege de ouderdom van de woning (vijftig jaar) is een ouderdomsclausule opgenomen, teneinde aan te geven dat aan een oudere woning, gebouwd in een periode waarin de eisen aan bouwkwaliteit lager waren, gebreken kunnen zijn.
Dat beklaagde klaagster niet goed heeft geïnformeerd door haar een verkeerde voorstelling van zaken te geven ten aanzien van het onderhoud van de woning, de schuifpui en het aantal vierkante meters van de woning, is de commissie niet gebleken.
Kort na aankoop van de woning zijn gebreken aan de woning ontdekt, onder meer aan de schuifpui, die niet eerder waren geconstateerd. Beklaagde is geen verwijt te maken dat hij zelf geen gebrek – bij gebrek aan kennis van de woning bij de verkoper- aan de pui heeft ontdekt, nu door de bouwkundig keurder op 25 juli 2024, kort na de aankoop van de woning, evenmin een gebrek aan de schuifpui is vastgesteld. Tijdens de tweede bezichtiging op 14 juli 2024 heeft klaagster in het bijzijn van een makelaar overigens evenmin gebreken aan de schuifpui geconstateerd. Het had hier in de rede gelegen dat klaagster bij de eindinspectie kritisch had gekeken naar mogelijke visueel zichtbare gebreken. Ter zitting is echter desgevraagd naar voren gekomen dat klaagster in het traject van aankoop onvoldoende gebruik van een aankoopmakelaar heeft gemaakt.
Het feit dat de schuifpui ouder bleek te zijn dan verwacht, wist beklaagde niet en hoefde en kon hij ook niet weten. Daarnaast hoeft een verkopend makelaar ook niet alles te zien. Een makelaar is geen bouwkundige en van hem kan niet worden verwacht dat hij de te verkopen zaak volledig inspecteert. Het is niet aan beklaagde om het functioneren van onder meer de schuifpui te onderzoeken. Nu de bouwkundig keurder en een makelaar, buiten de bekende en gerapporteerde gebreken, evenmin gebreken aan de schuifpui hebben ontdekt, kan ook beklaagde hiervan geen verwijt worden gemaakt.
De bouwkundige keuring van 25 juli 2024 en de daaruit voortkomende aanzienlijke onderhoudskosten hebben klaagster evenwel niet doen besluiten een beroep op de ontbindende voorwaarde te doen en haar van de aankoop van de woning weerhouden, terwijl dit recht haar uitdrukkelijk toekwam. Eerder was de koopovereenkomst op 22 juli 2024 reeds integraal besproken bij de notaris, waarna klaagster zich terdege realiseerde dat ondertekening van de overeenkomst met onder meer een ouderdomsclausule – zijnde een expliciete waarschuwing voor klaagster met betrekking tot de staat van onderhoud van de woning -betekende dat verborgen gebreken voor haar risico zouden komen. Dat heeft klaagster niet doen besluiten van de koop af te zien. Alles overziende stelt de commissie vast dat klaagster gedurende het verkoopproces voldoende informatie heeft ontvangen waaruit kan worden vastgesteld dat beklaagde aan zijn informatieverplichting heeft voldaan. Niet is gebleken dat de informatie onvoldoende zorgvuldig, onvoldoende transparant en onduidelijk zou zijn geweest.
Dat klaagster onder druk heeft gestaan om de koop te sluiten, heeft de commissie op grond van de stukken en het ter zitting verhandelde, niet vast kunnen stellen. Zo is ter zitting onweersproken door beklaagde gesteld dat hij klaagster tijdens de tweede bezichtiging in het bijzijn van een makelaar heeft gevraagd: ‘Zou je het nou wel doen?’ Dit duidt er naar de commissie niet op dat beklaagde klaagster onder druk heeft willen zetten om de koopovereenkomst te tekenen. Ook anderszins is niet gebleken dat beklaagde druk op klaagster heeft uitgeoefend.
Wat betreft de klacht aangaande de afwijking in het aantal m² woonoppervlak oordeelt de commissie dat een minimale afwijking in de regel niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Een NVM-makelaar is gebonden aan de Branchebrede Meetinstructie (BBMI), maar interpretatiegeschillen, afrondingen en kleine meetverschillen, hetgeen hier speelt, zijn onvermijdelijk. Nu beklaagde gebruik heeft gemaakt van de voorgeschreven meetinstructie en de meting conform deze instructie is uitgevoerd, ziet de commissie geen aanleiding beklaagde een verwijt te maken van de geconstateerde minimale afwijking tussen de feitelijke ruimte en de officiële meting.
De commissie concludeert op grond van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht dat er geen aanknopingspunten zijn te vinden die de stellingen van klaagster ondersteunen.
Mogelijk heeft klaagster andere verwachtingen gehad, maar dat maakt nog niet dat beklaagde een tuchtrechtelijk verwijt is te maken.
De commissie is niet gebleken dat beklaagde bij de wijze waarop hij zijn werkzaamheden als verkopend makelaar heeft uitgevoerd, tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen kan worden verweten.
Op grond van het voorgaande zal de klacht ongegrond worden verklaard.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond, zodat het door klaagster verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. E. Köhlinger, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 5 juni 2026.