Commissie: Makelaardij
Categorie: Kosten
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1310302/1322799
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument verkocht zijn woning via een makelaar en ontving tijdens het biedproces een hoogste bod van € 461.500 op een woning met een vraagprijs van € 399.000. Ongeveer een half uur voordat de biedingstermijn afliep, belde de makelaar de hoogste bieder om te controleren of het hoge bod financieel haalbaar was. Na dit gesprek verlaagde de bieder zijn bod met € 10.000 naar € 451.500, waarna de woning voor dat bedrag werd verkocht. De consument vond dat de makelaar hiermee zonder noodzaak had ingegrepen in het biedproces en stelde dat hij daardoor € 10.000 schade had geleden. De makelaar voerde aan dat het telefoontje bedoeld was om de belangen van de verkoper te beschermen en te voorkomen dat de verkoop later zou mislukken. De Geschillencommissie oordeelde echter dat de makelaar de afgesproken biedingstermijn had moeten respecteren en dat een redelijk bekwaam makelaar niet vóór sluiting van de inschrijving contact had opgenomen met de hoogste bieder. De commissie achtte aannemelijk dat het telefoongesprek heeft geleid tot de verlaging van het bod en dat de consument daardoor € 10.000 is misgelopen. Daarom werd de klacht gegrond verklaard. De consument had nog recht op schadevergoeding van € 10.000, terwijl hij € 7.027,35 aan courtage verschuldigd was. Na verrekening kreeg de consument het depotbedrag van € 7.027,35 terug en moest de makelaar daarnaast nog € 2.972,65 en € 77,50 klachtengeld aan de consument betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 25 maart 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van de consument tegen een door de makelaar bij factuur 2025-197 van 7 oktober 2025 in rekening gebracht bedrag van € 7.027,35. De consument heeft dat factuurbedrag onbetaald gelaten en bij de commissie gedeponeerd.
Deze zaak spitst zich toe op aan de makelaar verweten onzorgvuldig handelen door kort voor het einde van het biedproces de hoogste bieder te hebben gebeld.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 21 mei 2025 bij de makelaar is gemeld, was de vraagprijs met € 399.000,- bewust laag ingezet. Op de sluitingsdag werd het hoogste bod van € 461.500,- ontvangen. Dat hoogste bod werd gedaan zonder financieringsvoorbehoud, met slechts een beperkt bouwkundig voorbehoud en met een schriftelijke toelichting waarin de bieder expliciet aangaf financieel goed voorbereid te zijn en overleg te hebben gehad met een hypotheekadviseur. De makelaar heeft vóór sluiting van de biedingsprocedure zonder onze toestemming en onnodig de hoogste bieder gebeld. Wij zouden pas na sluiting van de termijn hebben willen laten bellen en het risico hebben genomen dat die bieder uiteindelijk niet zou hebben gekocht. Tijdens het telefoongesprek vóór sluiting van de biedingsprocedure heeft de makelaar tegen de hoogste bieder gezegd dat hij de woning zou taxeren op circa € 425.000,-, welke waarde-inschatting blijkens de taxatie op € 450.000,- niet alleen onjuist was, maar waardoor die bieder het bod toen ook met € 10.000,- heeft verlaagd en een nieuw bod heeft uitgebracht van € 451.500,-. Het verschil van € 10.000,- is de door de makelaar veroorzaakte schade.
De consument eist € 10.000,- aan schadevergoeding.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De consument verwijt ons dat wij niet vóór de sluitingstermijn hadden mogen bellen. Op basis van (negatieve) ervaringen bij andere transacties, vonden wij een belletje evenwel gerechtvaardigd. Dit is wel degelijk op voorhand met de consument besproken. Als de consument niet zou hebben gewild dat wij zouden bellen, hadden wij dat vanzelfsprekend ook niet gedaan. Wij hebben meerdere keren meegemaakt dat een wanhopige woningzoeker met het hoogste bod uiteindelijk toch niet de koper kan zijn. Wanneer een bod voelt als ‘te mooi om waar te zijn’, dan is dat vaak ook zo. Door hierin een proactieve houding aan te nemen, hopen wij teleurstellingen in het verkoopproces voor onze opdrachtgevers zoveel mogelijk te voorkomen.
De consument en de kopers hebben naar ons idee ondertussen gelukkig een goede verstandhouding opgebouwd, maar onze medewerker [naam] herkent zich niet in de verklaring van de kopers dat zij het telefoongesprek als ‘vervelend’ en ‘verwarrend’ hebben ervaren. Zoals onze beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft geschreven, is de woning voor de ‘hoofdprijs’ verkocht, is dat door marktwerking bepaald en hebben wij de consument op een gangbare en professionele wijze begeleid. Vanwege het uitzonderlijk hoge bod ging het om een ‘uitschieter’ en dan is het niet vreemd dat je als verkoopmakelaar extra voorzichtig te werk gaat om teleurstellingen bij een verkoper te voorkomen. Dat de consument uiteindelijk uit is op schadevergoeding, viel bij ons ‘rauw op het dak’. Wij kijken terug op een bijzonder mooi verkoopresultaat, hetgeen door de consument ook is onderstreept. Bovendien is de samenwerking in goede harmonie en verstandhouding verlopen. Indien wij hadden gewacht met bellen tot nadat de inschrijving was gesloten, dan bestond er een reële kans dat de bieder zich in zijn geheel zou hebben teruggetrokken naar aanleiding van dit telefoongesprek en dan zou het eerstvolgende hoogste bod ruim € 25.000,- lager zijn geweest. Het causaal verband tussen de vermeende fout en de door de consument vermeend geleden schade ontbreekt dan ook.
Beoordeling van het geschil
In dit geding beoordeelt de commissie niet tuchtrechtelijk of het gedrag van een vastgoedprofessional mogelijk in strijd is met de regels van zijn of haar brancheorganisatie. De commissie heeft op grond van artikel 3 van haar Reglement tot taak om dit tussen partijen gerezen geschil over de ter uitvoering van de overeenkomst door de makelaar geleverde diensten te beslechten. De commissie overweegt daartoe als volgt.
De makelaar verlangt betaling van de gefactureerde € 7.027,35 en legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument in strijd met de verplichting daartoe dat gefactureerde bedrag niet heeft betaald.
Voor zover de consument tegenwerpt dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van de makelaarsverplichtingen uit de overeenkomst, maakt dat de overeenkomst als zodanig niet ongeldig. De consument is daardoor nog niet ontslagen van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de betalingsverplichting. De makelaar heeft in beginsel recht op betaling van de aan de consument gefactureerde € 7.027,35.
De aan de makelaar verweten tekortkomingen kunnen de consument hooguit bevoegd maken tot inroeping van bijzondere rechtsgevolgen, waaronder een eigen (tegen)vordering tot vergoeding van schade. In zoverre legt de consument aan zijn eis tot schadevergoeding in de kern ten grondslag dat de makelaar tegenover hem tekort is geschoten door een half uur vóór sluiting van de afgesproken biedingstermijn telefonisch contact op te nemen met de hoogste bieder tot dan toe, waardoor die zijn bod vervolgens met
€ 10.000,- heeft verlaagd en de consument die € 10.000,- bij de verkoop uiteindelijk is misgelopen.
De makelaar weerspreekt die tekortkoming door gemotiveerd toe te lichten dat het telefoontje juist in het belang van en ter bescherming van de consument werd gevoerd, omdat de vraagprijs van
€ 399.000,- met het uitzonderlijke bod van € 461.500,- zonder duidelijke voorbehouden aanzienlijk werd overschreden en vergelijkbare woningen nooit eerder voor een dergelijk hoog bedrag zijn verkocht. Die toelichting vindt ook steun in de door de consument ingebrachte verklaring van de koper die in de e-mail van 23 augustus 2025 (19:34 uur) verklaart dat hij kort voor het sluiten van het biedproces werd gebeld door de makelaar en toen:
“(…) kreeg te horen dat de makelaar mij belde om even te kijken of wij bekend waren met het risico wat een hoog bod boven de vraagprijs met zich mee kon brengen. De makelaar wilde zich ervan overtuigen voor de verkopende partij, dat wij ook echt ons geboden bedrag incl. eigen geld konden betalen, zodat er niet achteraf toch afgezien moest worden van de verkoop. (…)”.
Dat de makelaar zegt het bewuste telefoontje vanuit de zorg voor de consument, na overleg met de consument en met goede intenties te hebben gepleegd, laat echter onverlet dat de makelaar daarmee niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht. Door de afgesproken biedingstermijn niet te respecteren en reeds binnen die termijn het bewuste telefoontje met de hoogste bieder tot dan toe te voeren, heeft de makelaar het verloop van het bied- en verkoopproces in het nadeel van de consument beïnvloed. De commissie oordeelt het voldoende aannemelijk dat die hoogste bieder daardoor zijn bod nog binnen de biedingstermijn met € 10.000,- heeft verlaagd en dat de consument als gevolg daarvan die € 10.000,- bij de verkoop uiteindelijk is misgelopen.
Voor zover de makelaar aanvoert dat het bod ook met datzelfde bedrag zou zijn verlaagd als de hoogste bieder pas na afloop van de biedingstermijn was gebeld, is dat onvoldoende aannemelijk. Na sluiting van de biedingstermijn zal een bieder zich immers doorgaans aanzienlijk minder vrij voelen om een tijdig binnen de biedingstermijn reeds uitgebracht bod alsnog te verlagen. Dat de makelaar daarmee niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht, verplicht de makelaar dan ook tot vergoeding van de schade die de consument daardoor lijdt, zijnde de bij de verkoop uiteindelijk misgelopen € 10.000,-.
Het voorgaande brengt de commissie tot de slotsom dat de klacht van de consument gegrond is. Omdat de consument in beginsel € 7.027,35 aan de makelaar dient te betalen terwijl de makelaar in beginsel € 10.000,- aan de consument dient te vergoeden, zal – onder verrekening van beide bedragen – worden bepaald dat het depotbedrag van € 7.027,35 aan de consument dient te worden terugbetaald en dat de makelaar aanvullend nog € 2.972,65 aan de consument moet vergoeden. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. Na uitvoering hiervan zullen de in het kader van de overeenkomst over en weer te betalen bedragen zijn voldaan. Aanvullend resteert dan alleen nog dat de makelaar overeenkomstig het Reglement het betaalde klachtengeld aan de consument moet vergoeden en aan de commissie behandelingskosten moet betalen. Wat verder nog is aangevoerd doet niet anders beslissen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht gegrond en bepaalt:
– dat het depotbedrag van € 7.027,35 aan de consument dient te worden terugbetaald,
– dat de makelaar door die depotbeslissing nog € 2.972,65 aan de consument moet vergoeden, te betalen binnen een maand na de verzenddatum van dit advies; als de makelaar dat niet binnen die maand betaalt, dan moet de makelaar ook de wettelijke rente over € 2.972,65 betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling,
– dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 10 april 2026.