Commissie: Makelaardij
Categorie: algemene voorwaarde/ Kosten
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1318900/1333034
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument schakelde een aankoopmakelaar in en betaalde daarvoor een vaste courtage van € 3.500 bij een succesvolle aankoop. Na meerdere bezichtigingen en biedingen kwam de consument via de grootouders van zijn partner in contact met een woning die buiten de reguliere markt werd aangeboden. De onderhandelingen en uiteindelijke aankoop vonden plaats zonder betrokkenheid van de ingeschakelde aankoopmakelaar en met ondersteuning van een andere makelaar. Nadat de koopovereenkomst was ondertekend, beëindigde de consument de opdracht en stelde hij dat slechts een deel van de courtage verschuldigd was, omdat de aankoop nog niet definitief was door de wettelijke bedenktijd en ontbindende voorwaarden. De makelaar stelde daartegenover dat in de overeenkomst was vastgelegd dat de consument niet buiten de makelaar om mocht onderhandelen of een woning mocht aankopen. De Geschillencommissie oordeelde dat de consument dit verbod had geschonden door tijdens de looptijd van de opdracht zelfstandig te onderhandelen en een andere makelaar in te schakelen. Daardoor behield de makelaar op grond van de overeenkomst en de NVM-voorwaarden recht op de volledige courtage van € 3.500. De klacht werd daarom ongegrond verklaard en het in depot gestorte bedrag van € 3.500 moest aan de makelaar worden uitbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 11 maart 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen een door de makelaar verlangde courtage van € 3.500,-. De daarvan opgemaakte schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is op 11 maart 2025 door de consument ondertekend.
De consument heeft het onbetaald gelaten bedrag van € 3.500,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 12 november 2025 bij de makelaar is gemeld, gingen wij in zee met de makelaar om ons als aankoopmakelaar te ondersteunen bij het vinden van een passende woning. Na met hulp van de makelaar zes bezichtigingen en vijf biedingen te hebben gedaan en teleurstellingen te hebben verwerkt, hebben wij in de zomer van 2025 onze zoektocht op een laag pitje gezet. Eind augustus kregen wij van de grootouders van mijn partner een uniek aanbod, een soort van woningruil door (ver)koop over en weer. In stroomversnelling is dit traject toen gestart, omdat de koop vóór het einde van het kalenderjaar diende rond te komen. De koop is door een andere makelaar gedaan en we hebben de overeenkomst medio oktober 2025 ondertekend, waarmee die door de bedenktijd en ontbindende voorwaarden nog niet definitief was. Wij hebben toen ook de makelaar geïnformeerd en de opdracht beëindigd.
Vóór het definitief rondkomen van de koop hebben we de dienstverlening met de makelaar beëindigd en de makelaar heeft verder geen rol gehad bij de totstandkoming van de koop. De makelaar volhardt ten onrechte dat zij recht hebben op de volledige courtage.
De consument eist te mogen volstaan met betaling van (op basis van de voorwaarden van de makelaar zelf berekende) € 1.776,-.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Van maart tot en met oktober 2025 heeft de makelaar werkzaamheden verricht in het kader van de aankoopopdracht, waaronder woningselectie, bezichtigingen, onderzoek en begeleiding bij biedingen. Op 13 oktober 2025 ondertekende de consument de koopovereenkomst voor de uiteindelijk aangekochte woning en daarna op 15 oktober 2025 heeft de consument per e-mail de opdracht tot dienstverlening beëindigd. Toen de makelaar aanbood om de consument te ondersteunen bij de verdere afwikkeling van het aankoopproces, is daarvan geen gebruik gemaakt. In de schriftelijke opdracht tot dienstverlening is een courtage overeengekomen van € 3.500,- bij succesvolle aankoop van een woning en is bovendien expliciet bepaald dat het niet is toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. Daarin is tevens opgenomen dat indien in strijd met deze afspraak een overeenkomst tot stand komt, het NVM-lid recht heeft op courtage. Het moment waarop een wettelijke bedenktijd of ontbindende voorwaarden verstrijkt, doet niet af aan het feit dat de koopovereenkomst reeds tot stand was gekomen. De consument heeft activiteiten ontplooid die de uitvoering van de opdracht feitelijk hebben doorkruist, hetgeen in strijd is met de afspraken uit de opdracht tot dienstverlening. Dat sprake zou zijn van een woningruil binnen de familie, maakt juridisch geen verschil. Het betreft nog steeds een aankoop van een woning door de consument. De makelaar verlangt dat de commissie de klacht van de consument ongegrond zal verklaren en zal vaststellen dat de overeengekomen courtage verschuldigd is.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De makelaar eist betaling van de gefactureerde maar onbetaald gebleven € 3.500,-. De makelaar legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument in strijd met de verplichting daartoe dat gefactureerde bedrag niet heeft betaald. Het door de makelaar hiertoe ingeroepen artikel 3 Contract vermeldt:
“Courtage
Het tarief bedraagt € 3.500,- inclusief btw”.
De consument werpt tegen dat hij de overeenkomst met de makelaar al op 15 oktober 2025 had beëindigd, toen de door hem op 13 oktober 2025 ondertekende (voorlopige) koopovereenkomst nog niet definitief was geworden.
De consument verwijst hiervoor in het bijzonder naar artikel 9 lid 2 van de toepasselijke NVM-Consumentenvoorwaarden, dat voor zover hier relevant vermeldt:
“Bij koop(…)overeenkomsten waarin opschortende of ontbindende voorwaarden staan (de wettelijke bedenktijd daaronder begrepen), is de opdracht pas vervuld als de opschortende voorwaarden zijn vervuld en partijen geen beroep meer kunnen doen op een ontbindende voorwaarde.”
Met deze tegenwerping ziet de consument evenwel voorbij aan het door de makelaar terecht ingeroepen verbod van artikel 5 Contract en artikel 6 lid 2 NVM-Consumentenvoorwaarden. Voor zover hier relevant bevatten die artikelen kort samengevat het verbod om buiten de gecontracteerde makelaar om te onderhandelen en/of een koopovereenkomst voor een woning te sluiten. Wegens de schending van dat verbod door de consument heeft de makelaar in dit geval namelijk op de voet van artikel 5 Contract en artikel 19 NVM-Consumentenvoorwaarden toch recht op courtage vanwege de na beëindiging van de opdracht tot stand gekomen koop. Zoals uit de stukken en het verhandelde ter zitting volgt, heeft de consument immers al tijdens de loop van de overeenkomst buiten de makelaar om onderhandeld met de verkoper(s) en is op enig moment op voorstel van zijn financieel adviseur met het oog op de totstandkoming van de koopovereenkomst zelfs een andere makelaar ingeschakeld. Voor zover de consument aanvoert dat de onderhandelingen en koop met de grootouders van zijn partner en buiten de markt om hebben plaatsgevonden, doet dit aan de schending van het verbod en de verschuldigdheid van de courtage niet af.
Het voorgaande brengt de commissie tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. Het door de consument te betalen bedrag van € 3.500,- dient vanuit het depot te worden uitbetaald aan de makelaar, waarmee het door de consument aan de makelaar te betalen bedrag zal zijn voldaan. Wat verder nog is aangevoerd doet niet anders beslissen, zodat de commissie nu beslist als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en bepaalt dat vanuit het depot € 3.500,- aan de makelaar wordt uitbetaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer J.B. Boerman, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 10 april 2026.