Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1318024/1332466
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht over een makelaar die na verkoop van een woning ook betrokken was bij de doorverkoop aan een derde via een ABC-constructie. Klaagster vond dat de makelaar daarmee tegenstrijdige belangen diende en haar onvoldoende had geïnformeerd over de gevolgen van de constructie. De commissie oordeelt dat de makelaar zijn rol duidelijk heeft uitgelegd, toestemming heeft gevraagd voor zijn betrokkenheid bij de doorverkoop en voldoende informatie heeft verstrekt. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klaagster heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde als verkoopmakelaar bij de doorverkoop van de woning van de moeder van de klaagster.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde was als verkoopmakelaar betrokken bij de verkoop van de woning van de moeder van de klaagster. De klaagster stelt dat de beklaagde, nadat de woning aan een eerste koper was verkocht, tevens is gaan optreden als verkoopmakelaar voor deze koper bij de doorverkoop van de woning aan een derde. Volgens de klaagster heeft de beklaagde daarmee tegelijkertijd partijen met tegengestelde financiële belangen gediend nu de woning nog niet was geleverd aan de eerste koper en de begeleiding van de eerste verkoopopdracht volgens de klaagster derhalve nog niet was geëindigd.
Ter zitting heeft de klaagster onder meer verklaard dat zij niet wist dat de beklaagde optrad als verkoopmakelaar van de koper in verband met de doorverkoop van de woning en dat zij de beklaagde geen toestemming heeft gegeven om ook voor een tweede partij werkzaamheden te verrichten.
Verder verwijt de klaagster de beklaagde dat hij onvoldoende informatie heeft verstrekt in het kader van de doorverkoop en het verzoek om mee te werken aan uitstel van de levering aan de eerste koper en een zogeheten ABC-constructie. Volgens de klaagster is zij niet geïnformeerd over de verschillende mogelijke scenario’s en de daaraan verbonden financiële en juridische gevolgen en niet gewezen op de mogelijkheid onafhankelijk advies in te winnen. Volgens de klaagster ontbrak het daarbij aan transparantie.
De klaagster is van mening dat de beklaagde hiermee niet heeft gehandeld overeenkomstig zijn verplichtingen als NVM-makelaar. De klaagster verzoekt de commissie de klacht gegrond te verklaren en een vergoeding toe te kennen ter hoogte van de betaalde courtage, vermeerderd met het verschil in verkoopprijs van de woning tussen de eerste en tweede verkoop.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde betwist dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Volgens hem is er gehandeld zoals van een zorgvuldig, deskundig en transparant handelend makelaar mag worden verwacht. De beklaagde zou zich jegens de klaagster hebben gehouden aan de bepalingen van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van de NVM en de NVM Erecode.
Volgens de beklaagde verbieden de hiervoor genoemde normen en gedragsregels niet dat een verkopend makelaar in een lopende transactie rekening houdt met belangen van andere betrokken partijen. De norm is volgens de beklaagde dat de makelaar in dat geval zelf het initiatief neemt tot overleg met zijn eerste opdrachtgever over de vraag of de nieuwe opdracht al dan niet strijdig is met diens belang en hoe dat belang gewaarborgd blijft. De beklaagde stelt hieraan te hebben voldaan: hij heeft, zodra de koper hem benaderde om de woning door te verkopen, de klaagster hierover geïnformeerd en toestemming gevraagd voor zijn bemiddeling bij de doorverkoop. Pas na instemming van de klaagster heeft de beklaagde het doorverkoopproces in gang gezet en is de tweede koper benaderd. Volgens de beklaagde heeft hij daarbij uitgelegd wat de ABC-constructie inhield. De klaagster zou hiermee hebben ingestemd tegen een overeengekomen vergoeding van € 6.000,- wegens de latere levering.
De beklaagde betwist voorts dat hij gelijktijdig twee tegengestelde belangen heeft gediend en stelt dat de klaagster dit onvoldoende heeft onderbouwd. De verkoop van de woning was immers een feit en in zoverre was de opdracht jegens de klaagster afgerond. De ABC-constructie wijzigde de contractuele positie van de klaagster niet, alle afspraken uit de koopovereenkomst bleven onverminderd van kracht. Het enkele feit dat de beklaagde betrokken was bij een alternatieve route die ook rekening hield met de belangen van de koper, betekent volgens de beklaagde niet dat hij de belangen van de klaagster heeft veronachtzaamd.
Van emotionele druk of ongeoorloofde beïnvloeding door de beklaagde om de klaagster tot instemming te bewegen, was volgens de beklaagde geen sprake. De beklaagde stelt juist transparant en volledig te zijn geweest in zijn communicatie. Daarop heeft de klaagster vragen gesteld, om een nadere toelichting gevraagd en voorwaarden verbonden aan haar eventuele instemming (de vergoeding). De klaagster zou zelfstandig een weloverwogen keuze hebben gemaakt en hiervoor hebben getekend.
Verder voert de beklaagde aan dat de informatieverstrekking over de ABC-constructie, anders dan de klaagster stelt, transparant en volledig was. Vanaf het eerste moment zou de beklaagde de constructie met de klaagster hebben besproken en al haar vragen hierover hebben beantwoord. Ook over de aanleiding en de gevolgen van de constructie voor de klaagster zou de beklaagde transparant zijn geweest. De klaagster zou bovendien ook zelf contact hebben gezocht met de passerende notaris voor uitleg over de ABC-constructie.
Tot slot betwist de beklaagde dat hij onvoldoende openheid heeft gegeven over zijn rol en positie in het traject en de belangen die hij daarbij diende. De beklaagde heeft expliciet geïnformeerd hierover en de klaagster heeft gelegenheid gehad zich nader te laten informeren. Dat is ook gebeurd: de klaagster heeft vragen gesteld, contact opgenomen met de passerende notaris en voorwaarden gesteld aan haar medewerking. De rol die de beklaagde vervulde was met medeweten van de klaagster, aldus de beklaagde.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt vast dat de reactie van de klaagster op het verweerschrift is ingediend na het verstrijken van de termijn waarbinnen nog nadere stukken konden worden overgelegd. De commissie ziet echter geen aanleiding deze reactie buiten beschouwing te laten, nu de inhoud daarvan onderdeel is geweest van het debat tussen partijen. De commissie betrekt deze reactie daarom bij haar beoordeling.
De commissie stelt voorop dat op de opdracht tot dienstverlening de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij NVM en de NVM Erecode van toepassing zijn. Op grond van artikel 5 lid 1 van de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij NVM voert de makelaar zijn opdracht zorgvuldig en deskundig uit en behartigt hij daarbij de belangen van zijn opdrachtgever. Daarnaast volgt uit punt 2 van de NVM Erecode dat duidelijkheid en transparantie voorop staan en dat de makelaar helder dient te zijn over zijn rol en positie. In de toelichting op de Erecode is verder opgenomen dat een makelaar uitsluitend het belang van zijn opdrachtgever dient en dat, indien ook andere belangen een rol spelen, met de opdrachtgever wordt besproken hoe deze ervan verzekerd is dat zijn belang wordt gediend. Tegen deze achtergrond beoordeelt de commissie de klacht.
Uit het dossier blijkt dat de beklaagde op 30 juli 2025 geprobeerd heeft telefonisch contact te leggen met de klaagster en haar vervolgens per e-mail heeft geïnformeerd over de ontstane situatie, inhoudende dat de koper de woning wenste door te verkopen en dat de beklaagde was gevraagd deze doorverkoop te begeleiden. In diezelfde e-mail heeft de beklaagde toestemming gevraagd voor het gebruiken van de bestaande woningfoto’s en het verrichten van bezichtigingen vóór de levering. De commissie begrijpt deze e-mail aldus dat de beklaagde daarin kenbaar heeft gemaakt dat hij als verkoopmakelaar betrokken wilde zijn bij de doorverkoop van de woning en in dat kader toestemming heeft gevraagd voor de daarvoor benodigde werkzaamheden. Dat de klaagster deze e-mail ook aldus heeft begrepen, volgt naar het oordeel van de commissie uit haar klachtbrief van 6 oktober 2025, waarin zij zelf vermeldt dat de beklaagde haar toestemming heeft gevraagd voor zijn nieuwe rol als verkoopmakelaar bij de doorverkoop.
Vervolgens hebben partijen hierover nader gecorrespondeerd. Uit de overgelegde e-mailwisselingen blijkt dat de klaagster vragen heeft gesteld over de rol en positie van de beklaagde bij de doorverkoop en dat de beklaagde deze vragen heeft beantwoord. De commissie is van oordeel dat voor de klaagster voldoende duidelijk was welke rol de beklaagde bij de doorverkoop vervulde. De commissie volgt de klaagster daarom niet in haar standpunt dat de beklaagde in strijd met de toepasselijke normen tegelijkertijd partijen met tegengestelde belangen heeft gediend zonder dat de klaagster daarvan op de hoogte was of daarmee had ingestemd, althans dat de makelaar dit zo heeft mogen begrijpen.
Ook het verwijt dat de beklaagde onvoldoende informatie heeft verstrekt over de ABC-constructie en de gevolgen daarvan voor de klaagster treft geen doel. Uit de overgelegde correspondentie blijkt dat de klaagster hierover meerdere vragen heeft gesteld en dat de beklaagde daarop steeds antwoord heeft gegeven. De commissie ziet onvoldoende aanknopingspunten om te oordelen dat de beklaagde de klaagster onvoldoende heeft geïnformeerd over de constructie of de gevolgen daarvan.
Daarbij acht de commissie van belang dat de klaagster uiteindelijk zelf heeft ingestemd met de ABC-constructie en in dat verband, vanwege de hierdoor uitgestelde levering, een aanvullende vergoeding van € 6.000,- is overeengekomen. Niet is gebleken dat deze instemming onder ontoelaatbare druk of beïnvloeding tot stand is gekomen.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat niet is gebleken dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht is daarom ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de klaagster ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. T. Var, secretaris, op 3 juni 2026.