Commissie: Makelaardij
Categorie: onzorgvuldigheid/ schadevergoeding
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1100695/1308918
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de begeleiding van de verkoop van een woning. De consument stelde dat de makelaar zonder overleg een bod had geaccepteerd en bezichtigingen had afgezegd, waardoor mogelijk een hogere verkoopprijs was misgelopen. De commissie oordeelt dat niet is gebleken dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld of dat de consument schade heeft geleden. Bovendien heeft de consument uiteindelijk zelf ingestemd met de gerealiseerde verkoopprijs. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 23 januari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] te [plaatsnaam] tegen een door de consument betaalde courtage van € 6.416,25
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 5 juni 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar zonder ons hierover te informeren een mondeling bod op onze woning geaccepteerd en vervolgens reeds geplande en nog te plannen bezichtigingen afgezegd. Hiermee is ons de kans is ontnomen een hoger bod op ons huis te krijgen. De makelaar heeft ons in de waan gelaten dat dit procedureel juist is en er nu eenmaal geen nieuwe bezichtigingen dienen te worden uitgevoerd als er al een mondeling bod ligt, ook als hier nog geen enkele financiële zekerheid tegenover staat.
De consument eist een schadevergoeding van € 10.000, -.
Standpunt van de makelaar
De makelaar heeft geen gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid om een verweerschrift in te sturen. Blijkens de overgelegde stukken en ter zitting gegeven toelichting komt het standpunt van de makelaar in de kern op het volgende neer.
Partijen hebben een historie met elkaar. Omdat de consument een financieel mindere periode heeft gehad, wenste de consument van zijn koopwoning over te gaan naar een huurwoning. Bij toekenning daarvan door de woningcorporatie zou de consument deze snel willen aanvaarden en dan haast willen maken met de verkoop van zijn eigen woning omdat hij zich dubbele woonlasten slecht kon permitteren. Toen in november 2024 een huurwoning in beeld kwam, is daarom vanuit ons zo snel als mogelijk geacteerd. In overleg werd toen de verkoop opgestart en vanaf begin december 2024 zijn al bezichtigingen gepland. Uit een elftal bezichtigingen in december 2024 en in januari 2025 kwam echter slechts één bieding en die is in overleg met de consument afgewezen omdat die € 20.000, – onder de vraagprijs was. Na verdere onderhandeling en afstemming met de consument kwam er een akkoord op € 442.500, – en een vlotte afname op 28 maart 2025. Wel hebben we de consument vanwege kopersvoorbehouden eerst tot diens tevredenheid moeten antwoorden op vragen over de financiële gegoedheid van de kopers en moeten geruststellen over de op handen zijnde bouwtechnische keuring. Uiteindelijk zijn er geen belemmeringen voor de koop en overdracht gebleken.
Pas toen alle voorbehouden waren verlopen heeft de consument kenbaar gemaakt dat hij een evaluatiegesprek wenste en niet tevreden was met onze dienstverlening. Het evaluatiegesprek heeft uiteindelijk ruim twee uren geduurd. Het enige wat de consument na onze toelichting zei, was dat zijn klachtbrief duidelijk was geweest en dat zijn enige vraag was wanneer wij zouden overgaan tot uitbetaling van de door hem verlangde € 10.000, -. Ons valt echter niets te verwijten en we hebben in het belang van de consument gehandeld.
Beoordeling van het geschil
Nu partijen ter zitting aangeven geen overeenstemming te hebben bereikt over de wijze waarop het geschil zal worden opgelost, dient de commissie het geschil inhoudelijk te beoordelen. Dat de makelaar het geschil buiten rechte in der minne heeft willen regelen of tot een praktische oplossing heeft willen brengen, mag nog niet worden opgevat als de erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Hiertoe vereiste bijkomende omstandigheden zijn niet aannemelijk geworden. De commissie overweegt verder als volgt.
De consument eist betaling van € 10.000, – als vergoeding van schade. De consument legt aan die eis in de kern ten grondslag dat de makelaar tekort is geschoten door bij de dienstverlening niet te hebben gehandeld zoals een goed opdrachtnemer betaamt. De makelaar weerspreekt alle afzonderlijke verwijten evenwel gemotiveerd.
Voor de commissie is niet voldoende aannemelijk geworden dat aan de zijde van de makelaar sprake is van een tekortkoming, althans van een zodanige tekortkoming dat die tot een schadevergoeding verplicht. Voor zover de consument ervaringen beschrijft die hem doen twijfelen aan de door de makelaar gehanteerde werkwijze, blijkt slechts van door de makelaar toegepaste methodes die binnen de makelaardij algemeen aanvaard en gebruikelijk zijn.
Waar de consument zich tijdens de verkooponderhandelingen onder (tijds)druk gezet voelde, is die ervaren druk inherent aan het (bijzondere karakter van het) biedproces van vraag en aanbod en wijst dat op zichzelf nog niet op ongeoorloofd uitgeoefende druk vanuit de makelaar. Niet gesteld of gebleken zijn bijkomende bijzondere omstandigheden die de aan de makelaar verweten handelwijze niettemin onrechtmatig of onoorbaar maken.
De door de consument geuite kritiek op en twijfel aan de door de makelaar toegepaste werkwijze en handelwijze van de makelaar, is onvoldoende voor objectief gerechtvaardigde twijfel aan de integriteit of deskundigheid van de makelaar of aan de wijze waarop de makelaar zijn opdracht ten behoeve van de consument heeft uitgevoerd. Dat de consument zich bij een bespreking achteraf door de makelaar geschoffeerd heeft gevoeld, maakt nog niet dat de makelaar bij het verrichten van zijn diensten niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mocht worden verwacht.
Bij dit alles komt nog dat voor het geval dat al sprake zou zijn geweest van een tekortkoming, niet voldoende aannemelijk is geworden dat de consument een schade heeft geleden door het mislopen van een hogere verkoopopbrengst. De consument heeft immers hooguit een kans daarop misgelopen. Dit kan echter verder onbesproken blijven, omdat de consument uiteindelijk zelf de gerealiseerde verkoopprijs heeft geaccepteerd. Dat de consument achteraf meent dat wellicht een hogere verkoopprijs had kunnen worden behaald, maakt dit niet anders.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de eis van de consument om meerdere redenen moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. B.W. Weilers, leden, op 12 december 2025.