Commissie: Makelaardij
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1008261/1179465
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument klaagde over de dienstverlening van een makelaar bij de verkoop van een woning in aanbouw. Volgens de consument had de makelaar onvoldoende kennis en ervaring met dit soort transacties, waardoor fouten, miscommunicatie en vertragingen ontstonden. De consument wees onder meer op onjuiste contracten, problemen rond de overdrachtsbelasting, vertraging bij het regelen van financieringskwesties en de beperkte bereikbaarheid van de makelaar, vooral tijdens vakanties. Hierdoor zouden extra kosten, stress en financiële schade zijn ontstaan. De consument verzocht om een schadevergoeding en wilde dat de courtage van € 5.000,– niet hoefde te worden betaald. De makelaar stelde dat de verkoop door bijzondere omstandigheden complex was, onder meer door benodigde toestemming van aannemer en projectontwikkelaar en door verschillen van inzicht tussen de consument en haar ex-partner. Volgens de makelaar was de consument steeds geïnformeerd en was uiteindelijk een succesvolle verkoop tot stand gekomen. De Geschillencommissie oordeelde dat de opdracht was uitgevoerd en dat de woning uiteindelijk was verkocht. Hoewel de commissie kritiek had op de bereikbaarheid van de makelaar tijdens zijn vakanties en dit verwijtbaar vond, was onvoldoende aangetoond dat hierdoor concrete vertraging of schade was ontstaan. Ook kon de consument niet onderbouwen welke vertragingen rechtstreeks aan de makelaar waren toe te rekenen. Daarom was er volgens de commissie geen reden om de courtage te laten vervallen of een schadevergoeding toe te kennen. De klacht werd ongegrond verklaard en het verzoek van de consument afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Het geschil ziet op de kwaliteit van de verrichte dienstverlening.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het handelen van de makelaar heeft geleid tot ernstige vertragingen, miscommunicatie en aanzienlijke stress en financiële schade bij de verkoop van mijn woning in aanbouw.
Mijn woning in aanbouw heb ik destijds via de makelaar gekocht. Daarom leek het logisch om deze makelaar ook voor de verkoop in te schakelen. Helaas bleek gaandeweg dat de makelaar geen ervaring had met de verkoop van een woning in aanbouw. Zijn aanpak veroorzaakte miscommunicatie en onnodige vertragingen.
Chronologisch overzicht
• 7 oktober 2024: De woning wordt te koop aangeboden voor € 559.000,–.
• 12 november 2024: De woning wordt mondeling verkocht.
• De makelaar stelt een standaard koopcontract op zonder onderzoek te doen, wat direct als onjuist wordt aangemerkt door de advocaat van de medeverkoper.
• In plaats van vooraf de juiste procedure te onderzoeken, moet de makelaar dit na de verkoop nog uitzoeken, wat onnodig veel tijd kost.
• Hij wacht op reacties van de aannemer en Woningborg, waardoor het proces stagneert.
• Op basis van juridisch advies ([vereniging]) blijkt dat contractovername de beste verkoopwijze is. De makelaar negeert dit advies en kiest voor contractontbinding, wat tot teleurstelling van alle partijen leidt.
• Het contract bevat fouten, waardoor meerdere aanpassingen nodig zijn.
• De notaris constateert dat de afwijkende contractopstelling leidt tot een hogere overdrachtsbelasting (10% in plaats van 2%). Hierdoor kunnen de kopers de financiering niet rondkrijgen en loopt de verkoop vast.
• Op de dag dat het financieel voorbehoud afloopt, vraagt de makelaar pas uitstel van financiering aan, terwijl het probleem rondom de overdrachtsbelasting al twee weken bekend is.
• De makelaar is op dat moment onaangekondigd met vakantie en toont weinig betrokkenheid.
• Hij schuift de verantwoordelijkheid af op mijn persoonlijke situatie (scheiding), terwijl dit geen enkele invloed had op de vertraging.
• Op 3 maart stelt de makelaar de opmerkelijke vraag of wij willen afzien van de bankgarantie/waarborgsom, wat wij als verkopers onacceptabel vinden.
• 10 maart: De bankgarantie wordt alsnog rondgemaakt.
• 11 maart: De overdracht vindt plaats, vier maanden na de mondelinge verkoop.
Gevolgen en schade:
Door de nalatigheid en fouten van de makelaar heb ik aanzienlijke schade geleden:
• Extra hypotheeklasten en oplopende bouwkosten door de vertraging.
• Juridische kosten en veel eigen tijd besteed aan het corrigeren van fouten van de makelaar.
• Vier maanden tijdverlies met extra financiële lasten.
• Aanhoudende stress door miscommunicatie en verkeerd advies.
Klacht en verzoek
Ik ben van mening dat de makelaar ernstig tekort is geschoten in zijn zorgplicht. Ik verzoek de Geschillencommissie de makelaar verantwoordelijk te houden voor de ontstane schade. Daarnaast verzoek ik om een passende compensatie en stel ik voor de courtage van € 5.000,– te reserveren tot er een uitspraak is
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Wij herkennen ons niet in de klacht van de consument. Gezien de complexiteit en de persoonlijke situatie van de consument heeft dit verkoopproces langer geduurd dan normaal. De vertraging is ontstaan door de toestemming die verkregen moest worden van de aannemer en de ontwikkelaar. Bij een doorverkoop voor de opleverdatum is deze noodzakelijk, anders mag de woning niet worden verkocht. De toestemming van de ontwikkelaar hebben wij snel gekregen. De toestemming van de aannemer liet langer op zich wachten. De aannemer stelde een aantal voorwaarden aan de doorverkoop. De voorwaarden zijn met de consument besproken en akkoord bevonden. Er werd voor contractontbinding gekozen in plaats van een contractovername. Bij de levering ontstond een probleem met de notaris over de overdrachtsbelasting. Er is toen besloten een nieuwe overeenkomst op te stellen. Wij hebben in het verkoopproces de consument goed op de hoogte gehouden over de voortgang en er alles aan gedaan om dit proces zo snel en soepel mogelijk laten te verlopen. Een bijkomende complicatie vormde de omstandigheid dat de consument het vaak niet eens was met haar ex-partner.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt vast dat de opdracht tot dienstverlening is vervuld. De woning is uiteindelijk verkocht. De verschuldigdheid van de courtage volgt in beginsel uit de opdracht. De vraag rijst dan of er plaats is voor het schrappen van de courtage en het toekennen van een (niet onderbouwde) schadevergoeding, zoals door de consument is verzocht. In geval van bijvoorbeeld een ernstige tekortkoming of een ver achter blijvende inzet is zulks mogelijk. De commissie is evenwel van oordeel dat er geen omstandigheden zijn gesteld of anderszins zijn gebleken, dat de makelaar in redelijkheid geen beroep zou mogen doen op de contractueel overeengekomen courtage. Zulks mede gezien de gemotiveerde uitleg door de makelaar van de klachten. De consument is ter zitting desgevraagd niet in staat geweest aan te geven of te onderbouwen welke overschrijding van de termijnen de makelaar verwijtbaar kunnen worden toegerekend. Behoudens de bereikbaarheid van de makelaar, in het bijzonder gedurende zijn vakanties. Onweersproken heeft de consument gesteld dat hij de zaak gedurende die vakanties niet heeft overgedragen. Ook de grootvader van de consument is diverse malen op het kantoor van makelaar langs geweest om hem tot spoed te manen. De commissie rekent dit de makelaar aan. Zonder daaraan echter financiële consequenties te verbinden, omdat zoals hierboven al werd overwogen niet is gesteld en evenmin is gebleken hoeveel vertraging de schade zou hebben veroorzaakt. Mede gezien de bijzondere omstandigheden van het geval is deze tekortkoming van de makelaar op het vlak van de bereikbaarheid niet van zodanige aard dat deze een schadevergoeding rechtvaardigt.
De klacht wordt voor ongegrond gehouden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 24 juli 2025.