Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Transparant en duidelijk
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1012553/1295361
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht tegen een makelaar die tijdens de verkoop van de woning van klager ook is gaan optreden voor de kopers van die woning, zonder daarvoor toestemming van klager te vragen. De commissie oordeelt dat de makelaar daarmee onvoldoende transparant is geweest over zijn rol en positie en in strijd heeft gehandeld met de NVM Erecode. De klacht wordt gegrond verklaard en aan de makelaar wordt een waarschuwing opgelegd.
De volledige uitspraak
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zijn echtgenote tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. Klager beklaagt zich over een aantal gedragingen van beklaagde, maar de belangrijkste klacht ziet op het feit dat beklaagde zowel voor klager als voor de kopers van zijn huis is opgetreden, waarmee deze klacht de kern van het geschil vormt. In de kern komt het standpunt van klager daarover op het volgende neer.
Beklaagde trad voor klager op als verkoopmakelaar van diens woning, maar was ook aankoopmakelaar van de kopers van zijn woning. Dit laatste hebben de kopers aan klager meegedeeld. Klager vermoedde dit al, omdat hem uit de contacten met beklaagde bleek dat deze zeer gefixeerd was op de verkoop van de woning van de kopers. De verkoop van de woning van klager werd door beklaagde haastig aangepakt. Zo moest klager over het (verhoogde) bod op zijn woning, dat kopers op 8 november 2024 ’s morgens hadden gedaan, van beklaagde diezelfde dag ’s middags nog beslissen. Klager voelde zich daardoor onder druk gezet, maar heeft dat bod desondanks geaccepteerd. Klager vindt dat hij erin is getrapt, dat hij zijn woning veel te snel heeft verkocht en dat hij van beklaagde totaal geen ondersteuning heeft gekregen.
Beklaagde was ook de verkoopmakelaar van de woning van de kopers. Dit heeft hij klager op 14 november 2024 meegedeeld. De koopovereenkomst is echter pas op 15 november 2024 door partijen ondertekend. Beklaagde heeft klager nooit om toestemming gevraagd om gelijktijdig te mogen optreden voor de kopers.
Klager verlangt van beklaagde schriftelijke excuses, waarin hij toegeeft dat hij tekortgeschoten is bij de verkoop van de woning van klager. Verder zou klager graag zien dat beklaagde door de NVM op zijn vingers wordt getikt voor zijn zeer indringende en intimiderende handelwijze bij de verkoop van die woning.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar het schriftelijk verweerschrift van beklaagde. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft klager begeleid als verkoopmakelaar. Pas na de verkoop van de woning van klager hebben de kopers van die woning beklaagde op 14 november 2024 gevraagd of hij hun woning ook zou willen verkopen. Beklaagde is nooit met de kopers in gesprek gegaan om voor hen als aankoopmakelaar op te treden bij de aankoop van de woning van klager.
Er is nimmer sprake geweest van het feit dat beklaagde twee partijen heeft gediend.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling naar voren is gebracht, het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de NVM Erecode 2024 van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Inhoudelijk
Dat beklaagde bij de verkoop van de woning van klager optrad als verkoopmakelaar én als aankoopmakelaar is door beklaagde betwist en door klager niet onderbouwd.
Wat wel is komen vast te staan is dat beklaagde per 14 november 2024 als verkoopmakelaar optrad voor de woning van de kopers van de woning van klager. Onbetwist is gebleven de stelling van klager dat de koopovereenkomst betreffende de woning van klager op 15 november 2024 door kopers en klager is ondertekend. In een geval als deze, waarin het gaat om de koop van een woning door een particuliere koper, komt een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen de contracterende partijen pas tot stand bij de ondertekening van de koopovereenkomst, gelet op het schriftelijkheidsvereiste in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek.
Uit het voorgaande volgt dat beklaagde al met de kopers in zee is gegaan voordat er een schriftelijke koopovereenkomst tussen de contracterende partijen tot stand was gekomen en dus nog voordat het doel van zijn bemiddeling was gerealiseerd. Naar het oordeel van de commissie had beklaagde toestemming van klager moeten hebben voor zijn optreden als verkopend makelaar ten behoeve van de kopers. Die toestemming heeft beklaagde volgens de niet betwiste stelling van de echtgenote van klager niet gevraagd en gesteld noch gebleken is dat hij die toestemming anderszins heeft verkregen.
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde aldus gehandeld in strijd met het bepaalde in artikel 2 van de NVM Erecode 2024, waarin is bepaald dat een NVM-makelaar transparant en helder moet zijn over zijn rol en positie.
De commissie acht de klacht van klager op dit punt gegrond.
Sanctie
De handelwijze van beklaagde is tuchtrechtelijk laakbaar en deze rechtvaardigt dat aan beklaagde de sanctie van een waarschuwing wordt opgelegd.
Excuses
Klager verlangt van beklaagde schriftelijke excuses. Het behoort niet tot het reglementaire instrumentarium van de commissie om beklaagde daartoe te verplichten. Dit verzoek zal worden afgewezen. Daarnaast valt niet in te zien welke waarde door de commissie te bevelen excuses hebben wanneer het niet om een vrijwillige en mogelijk gemeende spijtbetuiging van beklaagde gaat maar om afgedwongen excuses. Evenmin behoort het tot de bevoegdheid van de commissie te bepalen dat de NVM beklaagde op de vingers tikt voor zijn handelwijze.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van klager is gegrond. Daarom zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van de klacht moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Ten slotte
De commissie merkt nog op dat zij onaangenaam is verrast door het feit dat beklaagde – hoewel tijdig en behoorlijk opgeroepen – niet in persoon ter zitting is verschenen. Op grond van artikel 9 lid 2 van het reglement van de commissie was beklaagde daartoe wel verplicht. De commissie is bovendien onaangenaam verrast door de zeer late inzending van het verweerschrift in de vroege ochtend van 5 december 2025, terwijl beklaagde al op 8 augustus 2025 schriftelijk is verzocht om binnen één maand te reageren op de tegen hem ingediende klacht, hetgeen hij tot 5 december 2025 heeft nagelaten. Zowel de afwezigheid van beklaagde op de zitting als de zeer late inzending van zijn verweerschrift acht de commissie in strijd met artikel 10 van de NVM Erecode 2024, dat bepaalt dat een NVM-makelaar meewerkt aan onafhankelijke geschillenbeslechting en tuchtrechtspraak. De commissie rekent dit beklaagde aan, maar zal hiervoor geen (aparte) sanctie opleggen omdat de klacht van klager hierop geen betrekking heeft.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde als sanctie een waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te voldoen dat deze aan de commissie heeft voldaan voor de behandeling van deze klacht;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– wijst af hetgeen klager meer of anders heeft verzocht.
Aldus beslist op 5 december 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.