Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Gerechtvaardigd vertrouwen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1312000/1319750
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht over het verloop van een biedprocedure bij de verkoop van een woning. De commissie oordeelt dat de makelaar na afloop van de biedtermijn aan één bieder impliciet heeft meegedeeld dat diens bod onvoldoende was, waarna deze bieder zijn bod kon verhogen. Hierdoor kreeg deze bieder een informatievoorsprong en een gunstigere positie dan andere bieders. De commissie acht dit in strijd met de Erecode van Vastgoed Nederland, verklaart de klacht gegrond en legt een berisping op.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het niet juist volgen van de biedprocedure door beklaagde.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster stelt dat het biedproces bij de verkoop van de woning aan [adres] oneerlijk en onzorgvuldig is verlopen. Er zijn aanwijzingen dat één bieder voorkennis had van andere biedingen en na sluiting van de biedtermijn alsnog een doorslaggevend bod heeft kunnen doen. Dit roept twijfels op over de vertrouwelijkheid, de gelijke behandeling van bieders en het handelen van de makelaar van beklaagde.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde benadrukt dat het de intentie is om klanten goed te begeleiden, maar dat dit in de huidige woningmarkt niet altijd lukt. De betreffende woning was populair en de geplande momenten voor bezichtigingen zaten snel vol. Er kwamen meerdere biedingen binnen, waarbij klaagster aanvankelijk het beste bod had. Later bracht een andere bieder echter een hoger bod uit, zonder voorwaarden, dat uiteindelijk door de verkoper is geaccepteerd. Beklaagde stelt dat naar eer en geweten is gehandeld in het belang van de opdrachtgever en geen onderhandelingen met meerdere partijen zijn gestart om “koehandel” te voorkomen. Beklaagde begrijpt de teleurstelling van klaagster, maar benadrukt dat het behalen van de beste prijs voor de verkoper voorop stond.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen, besluiten van haar/zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van haar/zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Beklaagde was lid van [naam branchevereniging] in de periode waarop de klacht ziet.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie heeft het volgende overwogen.
Vaststaat dat de makelaar na de sluiting van de biedtermijn een telefoontje heeft ontvangen van een adviseur van een bieder, waarbij werd geïnformeerd naar de stand van zaken. Daarbij heeft de makelaar meegedeeld dat “het er niet goed uitzag” voor de bieder. De adviseur heeft vervolgens het eerder gedane bod verhoogd naar € 421.000,00 zonder voorwaarden. Dit bod is korte tijd later door de bieder zelf verlaagd naar € 418.00,00 zonder voorwaarden. Dit laatste bod is door de verkoper geaccepteerd.
De commissie is van oordeel dat de mededeling van de makelaar dat “het er niet goed uitzag” in de context van een lopende biedingsprocedure niet als neutraal kan worden beschouwd. Met deze opmerking heeft de makelaar immers impliciet kenbaar gemaakt dat het uitgebrachte bod van deze bieder onvoldoende was ten opzichte van andere biedingen. Daarmee heeft de makelaar feitelijk informatie verstrekt over de relatieve positie van een bod vergeleken met andere biedingen.
Dit is naar het oordeel van de commissie in strijd met artikel 6. onder 6.6. van de Erecode, gedrags- en beroepsregels [naam branchevereniging], waarin expliciet is bepaald dat in geen geval informatie mag worden gedeeld over reeds ontvangen biedingen. Door deze informatie uitsluitend aan één bieder te verstrekken, heeft de makelaar deze bieder in een gunstiger positie gebracht ten opzichte van andere bieders, waaronder klaagster. Er is geen sprake geweest van gelijke behandeling/gelijke informatiepositie van kandidaat-kopers. De commissie overweegt dat, indien de verkoper na ontvangst van de biedingen alsnog ruimte had willen bieden voor een verbeterd bod, het op de weg van de makelaar had gelegen om, na instemming van de verkoper, de twee hoogste bieders op gelijke wijze te informeren en hen een gelijke gelegenheid te bieden een nieuw bod uit te brengen c.q. de voorwaarden van het gedane bod aan te passen. Dit is niet gebeurd.
Als gevolg van het handelen van de makelaar is klaagster de mogelijkheid ontnomen om haar bod te heroverwegen of te verhogen, terwijl een andere bieder die mogelijkheid feitelijk wel heeft gekregen. Dit acht de commissie onzorgvuldig en in strijd met de op beklaagde rustende verplichting om het biedproces eerlijk en transparant te laten verlopen. De commissie komt tot de conclusie dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met artikel 6. onder 6.6. van de Erecode, gedrags-en beroepsregels van [naam branchevereniging] door informatie over de biedingen – zij het impliciet – te delen met één bieder en klaagster de mogelijkheid te ontnemen haar bod te heroverwegen.
De klacht is derhalve gegrond.
Sanctie
De commissie is van oordeel dat de makelaar niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mag worden verwacht. De commissie zal de sanctie van een berisping opleggen.
Daarbij weegt mee dat het handelen van de makelaar direct invloed heeft gehad op het verloop van het biedproces en de uitkomst daarvan voor klaagster en dat dit het vertrouwen in een eerlijk verloop van vastgoedtransacties kan schaden. De sanctie wordt opgelegd aan beklaagde, aangezien tegen haar de klacht is ingediend.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht gegrond wordt verklaard, zal de commissie, onder verwijzing naar artikel 15 van het reglement, beklaagde veroordelen tot vergoeding aan klaagster van het door haar betaalde klachtengeld, zijnde een bedrag van € 100,-. Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde ter zake van de gegrond bevonden klacht een berisping op;
– bepaalt dat beklaagde aan klaagster dient te vergoeden het klachtengeld van € 100,00;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting Geschillencommissies voor Beroep en Bedrijf voor 2026 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde de hiervoor genoemde betalingsverplichtingen dient na te komen binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer ir. A. ter Hart, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 31 maart 2026.