Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Onjuiste informatie
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1013046/1281732
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht tegen een makelaar die betrokken was bij de verhuur van een bedrijfspand. In de huurovereenkomst werd vermeld dat het pand beschikte over 15 parkeerplaatsen, terwijl in een eerder door dezelfde makelaar opgesteld taxatierapport sprake was van 12 parkeerplaatsen. De commissie oordeelt dat de makelaar had moeten wijzen op dit verschil en de huurder hierover had moeten informeren. Door dit na te laten heeft de makelaar onvoldoende zorgvuldig gehandeld. De klacht wordt gegrond verklaard en aan de makelaar wordt een waarschuwing opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de onjuiste vermelding van het aantal parkeerplaatsen in de huurovereenkomst die de klaagster heeft gesloten met betrekking tot een door haar gehuurd bedrijfspand.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De beklaagde heeft in 2017 het bedrijfspand, dat op dit moment door de klaagster wordt gehuurd, getaxeerd voor de eigenaar (hierna: de verhuurder) met wie hij goed bevriend is. In dit taxatierapport is vermeld – naar de klaagster aanneemt – dat er 9 parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig zijn.
Een jaar later heeft de beklaagde de huurovereenkomst (die door de klaagster is getekend) opgesteld en daarin vermeld dat er 15 parkeerplaatsen op eigen terrein zijn, terwijl hij wist dat dat onjuist en onmogelijk was.
De klaagster is hierdoor misleid, want als zij dit had geweten had zij wellicht nooit het pand gehuurd. Zij ondervindt hier dagelijks veel schade van. De beklaagde wist dat dit belangrijk voor haar was, net als de verhuurder. De klaagster wil dat haar schade vergoed wordt.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
In 2017 kreeg de beklaagde van de verhuurder de opdracht om zijn bedrijfspand aan de (adres) te taxeren voor financieringsdoeleinden. Het taxatierapport vermeldde 12 parkeerplaatsen op eigen terrein en niet 9 zoals door de klaagster wordt beweerd. Later dat jaar vroeg de verhuurder advies in verband met de verhuur van het pand aan de klaagster. Omdat de communicatie tussen verhuurder en de klaagster moeizaam verliep en er wantrouwen was vanuit de klaagster, heeft de beklaagde de verhuurder geadviseerd gedurende het hele traject van intentieovereenkomst tot huurovereenkomst. De uiteindelijke huurovereenkomst vermeldde 15 parkeerplaatsen; de reden voor dit aantal is na acht jaar niet meer exact te herleiden, maar het had mogelijk te maken met herschikking van het terrein.
De beklaagde benadrukt dat hij slechts adviserend optrad en dat de inhoud van de huurovereenkomst gezamenlijk is vastgesteld na maandenlange onderhandelingen. De beschuldiging dat hij bewust verkeerde informatie zou hebben verstrekt, wordt verworpen. Ook vindt de beklaagde het bijzonder dat de klaagster pas jaren later met klachten komt, terwijl bij de oplevering nooit bezwaren zijn gemeld. Volgens de beklaagde hangen de klachten samen met een latere ernstige huurachterstand van de klaagster, die tijdens de coronaperiode ontstond en leidde tot een conflict met de verhuurder.
De beklaagde is verder van mening dat in het taxatierapport geen huurwaarde aan parkeerplaatsen is gekoppeld en dat zodoende ook geen sprake kan zijn van schade doordat in werkelijkheid een kleiner aantal parkeerplaatsen beschikbaar is dan in de huurovereenkomst is opgenomen.
De beklaagde stelt dat de klacht ongefundeerd is, dat er geen sprake was van misleiding en dat de houding van de klaagster wordt gekenmerkt door wantrouwen en gebrek aan realisme.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar, in dit geval beklaagde, in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement.
Ter zitting is door de beklaagde naar voren gebracht dat hij slechts zijdelings bij de totstandkoming van de huurovereenkomst tussen de klaagster en de verhuurder is betrokken. Hij stelt dat hij slechts, nadat partijen al enkele maanden met elkaar in gesprek waren en nog niet tot een overeenkomst waren gekomen, heeft bemiddeld en hetgeen partijen hadden uit onderhandeld heeft vastgelegd in een schriftelijke overeenkomst. De klaagster heeft dit weersproken en verklaard dat de beklaagde aan haar is voorgesteld als de makelaar van de verhuurder en zich ook als zodanig heeft gedragen.
De commissie is van oordeel dat de beklaagde naar buiten toe heeft opgetreden als verhurend makelaar voor de verhuurder. Dit blijkt onder meer uit de e-mail van 4 september 2025 van de verhuurder aan de beklaagde, waarin hij schrijft: “Hierbij verklaar ik dat ik jou heb aangenomen als makelaar op aanraden van (…)”. Ook is door de beklaagde niet betwist dat hij door de verhuurder aan de klaagster is voorgesteld als zijn makelaar. De communicatie tussen de beklaagde en de klaagster rond het aangaan van de huurovereenkomst wekt eveneens de indruk dat de beklaagde namens de verhuurder als diens makelaar heeft opgetreden. Dit betekent dat op de beklaagde de verantwoordelijkheid rust die hoort bij een NVM-makelaar, waaronder de zorgplicht, en dat hij niet slechts als een tussenpersoon kan worden aangemerkt.
In geschil is of de beklaagde in de huurovereenkomst een onjuist aantal parkeerplaatsen heeft opgenomen en de klaagster daarover niet heeft geïnformeerd.
De klaagster en de beklaagde twisten over het werkelijke aantal parkeerplaatsen. De klaagster stelt dat sprake is van 9 parkeerplaatsen; de beklaagde voert aan dat dit er in ieder geval 12 zijn. De commissie gaat uit van het aantal van 12 parkeerplaatsen. Dit aantal heeft het Gerechtshof Den Haag vastgesteld in zijn arrest van 29 april 2025 in de door de partner van klaagster tegen de verhuurder aanhangig gemaakte procedure in beroep. Dat het Hof niet over de juiste informatie beschikte en daardoor een onjuiste voorstelling van zaken had, zoals door de klaagster gesteld, maakt niet dat de commissie niet kan uitgaan van het door het hof vastgestelde aantal van 12 parkeerplaatsen. Het hof heeft uitvoerig gemotiveerd hoe het tot dit aantal is gekomen. De enkele betwisting van de klaagster van dit aantal, zonder nadere onderbouwing, is in dat licht onvoldoende.
De commissie stelt vast dat in het taxatierapport dat door de beklaagde is opgemaakt op 1 maart 2017, is vermeld dat er 12 parkeerplaatsen zijn op eigen terrein. In de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de klaagster die de beklaagde een jaar later heeft opgesteld, is vermeld dat er 15 parkeerplaatsen zijn op eigen terrein.
Nu de beklaagde zowel de taxatie heeft uitgevoerd als de huurovereenkomst heeft opgesteld en geen verklaring kan geven voor dit verschil, is de commissie van oordeel dat de beklaagde niet met succes kan volhouden dat de inhoud van de overeenkomst slechts aan partijen is en dat hij daarvoor niet verantwoordelijk is. Van de beklaagde mocht verwacht worden dat hij erop had gewezen dat in de huurovereenkomst een ander aantal parkeerplaatsen stond genoemd dan in het taxatierapport dat eerder door hem was opgesteld. Door hier niet op te wijzen en de klaagster in het ongewisse te laten, heeft de beklaagde gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht.
De commissie zal de beklaagde hiervoor een waarschuwing opleggen als sanctie. De commissie acht de waarschuwing een passende sanctie, aangezien dit de eerste keer is dat de beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt wordt gemaakt en de ernst van de tekortkoming een waarschuwing rechtvaardigt.
Nu de klacht gegrond is, zal de beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie aan de klaagster het klachtengeld moeten vergoeden, dat zij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 100,–.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15, lid 1, van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– veroordeelt de beklaagde tot vergoeding aan de klaagster van het klachtengeld ten bedrage van
€ 100,–. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat de beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 19 november 2025.