Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
910879/1103301
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over een verhuurster die vond dat een aanhuurmakelaar haar niet had verteld dat een belangrijk onderdeel van de huurovereenkomst was gewijzigd. In de eerste versie van de overeenkomst stond dat de huur jaarlijks mocht worden verhoogd met de normale indexering én daarbovenop met maximaal 3,3%. Op verzoek van de huurder heeft de aanhuurmakelaar bezwaar gemaakt tegen deze extra verhoging. De verhuurmakelaar heeft vervolgens de tekst aangepast door de woorden “bovenop en gelijktijdig met” te verwijderen. Volgens de verhuurster is deze wijziging nooit met haar besproken en heeft zij daardoor een minder gunstige huurovereenkomst ondertekend, wat volgens haar tot financiële schade heeft geleid. De aanhuurmakelaar stelde dat hij ervan uit mocht gaan dat de verhuurmakelaar de wijziging met de verhuurster had besproken, omdat hij daar uitdrukkelijk om had gevraagd en daarna een aangepaste versie van de overeenkomst ontving. De commissie oordeelt dat de aanhuurmakelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hij mocht redelijkerwijs vertrouwen op de mededeling en handelwijze van de verhuurmakelaar en hoefde er niet vanuit te gaan dat de verhuurster niet op de hoogte was van de wijziging. Daarom is de klacht ongegrond verklaard. De commissie heeft daarnaast aangegeven niet bevoegd te zijn om een uitspraak te doen over de door de verhuurster gevraagde schadevergoeding.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klaagster verwijt de beklaagde dat hij, in zijn rol van aanhuurmakelaar, bij het ondertekenen van de definitieve huurovereenkomst niet heeft meegedeeld dat daarin een essentieel onderdeel van artikel 5.2 was verwijderd. Dat onderdeel was wel opgenomen in de (concept)huurovereenkomst die de klaagster eerder had ondertekend.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klaagster heeft een verhuurmakelaar ingeschakeld voor de verhuur van het pand aan (adres). Nadat er een potentiële huurder was gevonden, is er onderhandeld over de huurvoorwaarden. De beklaagde trad op als aanhuurmakelaar.
Op 29 maart 2022 heeft de klaagster de huurovereenkomst ondertekend waarin in artikel 5.2 is opgenomen: “Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3,3%.”. Zij heeft de getekende huurovereenkomst om 13.50 naar de verhuurmakelaar – die in haar opdracht handelende – gemaild.
Op 31 maart 2022 vond de sleuteloverdracht plaats. De verhuurmakelaar was daarbij niet aanwezig. Zij heeft de beklaagde gevraagd voor haar waar te nemen. De beklaagde bood tijdens de overdracht een papieren exemplaar van de huurovereenkomst ter ondertekening aan de klaagster en de huurder. De klaagster heeft aan de beklaagde gevraagd of er nog wijzigingen in de huurovereenkomst waren doorgevoerd, waarop de beklaagde met “nee” heeft geantwoord. Daarop heeft de klaagster de huurovereenkomst op 31 maart 2022 opnieuw ondertekend. De klaagster kreeg de huurovereenkomst pas drie weken na 31 maart 2022 toegestuurd. Op dat moment heeft zij opgemerkt dat de tekst gewijzigd was in die zin dat uit de laatste zin van artikel 5.2 de woorden “Bovenop en gelijktijdig met” waren verwijderd. De klaagster heeft dit aan zowel de verhuurmakelaar als aan de beklaagde gemeld. De wijziging heeft tot gevolg dat de door de klaagster gewenste huurverhoging van 3,3% bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen niet in de huurovereenkomst is opgenomen. De klaagster loopt daardoor huurinkomsten mis.
De klaagster voelt zich belazerd. Het vertrouwen in de beroepsgroep is ernstig geschaad. Naast de emotionele schade heeft de klaagster ook financiële schade geleden. De klaagster maakt aanspraak op vergoeding van die schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft als aanhuurmakelaar in opdracht van de huurder bemiddeld bij de aanhuur van het appartement aan (adres). Er is onderhandeld over de huurvoorwaarden.
Op 30 maart 2022 om 11.18 uur heeft de beklaagde namens de huurder meegedeeld niet akkoord te kunnen gaan met de 3,3% extra huurverhoging op de normale geïndexeerde huurverhoging, zoals beschreven in artikel 5.2 van de concept-huurovereenkomst. Hierbij heeft de beklaagde de verhuurmakelaar verzocht deze bepaling uit de huurovereenkomst te verwijderen en dit met de klaagster te overleggen. Drie uur later (om 14.06 uur) heeft de beklaagde de gewenste aangepaste huurovereenkomst van de verhuurmakelaar ontvangen. Omdat beklaagde had verzocht met klaagster te overleggen over de verwijdering van de bepaling over de extra huurverhoging, mocht hij ervan uitgaan dat de klaagster met de aanpassing had ingestemd.
Op 31 maart 2022 heeft de check-in plaatsgevonden. Bij deze check-in kon de verhuurmakelaar niet aanwezig zijn. Zij heeft de beklaagde verzocht de inspectie voor haar waar te nemen en zij gaf aan dit bij de klaagster te hebben gemeld. De beklaagde heeft ingestemd met het verzoek van de verhuurmakelaar. Bij de check-in hebben de klaagster en de huurder de huurovereenkomst ondertekend. In deze huurovereenkomst ontbreekt in artikel 5.2 de bepaling omtrent 3,3% extra huurverhoging boven op de normale geïndexeerde huurverhoging. De klaagster heeft de beklaagde gevraagd of veranderingen in het huurcontract hadden plaatsgevonden, waarop de beklaagde ontkennend heeft geantwoord.
De beklaagde heeft niet klachtwaardig gehandeld. Hij heeft mogen vertrouwen op hetgeen hij van de verhuurmakelaar meegedeeld en bevestigd heeft gekregen. Nu de beklaagde in zijn mail van 30 maart 2022 om 11.18 uur expliciet heeft verzocht om met de klaagster overleg te plegen over het verwijderen van de 3,3 % extra huurverhoging uit de huurovereenkomst en hij vier uur daarna een gewijzigde versie van de verhuurmakelaar heeft ontvangen, mocht hij er gerechtvaardigd op vertrouwen dat dit overleg had plaatsgevonden toen de verhuurmakelaar de gewenste wijziging zond en dat klaagster had ingestemd met de wijzigingen.
Dat de beklaagde tijdens de check-in heeft verklaard dat er geen sprake was van een wijziging is gebaseerd op de gerechtvaardigde veronderstelling dat de wijziging van artikel 5.2 van de huurovereenkomst reeds op 30 maart 2022 met de klaagster was besproken en dat zij daarmee had ingestemd. Er was dan ook geen sprake van een wijziging waarvan de klaagster niet op de hoogte was, althans niet voor zover de beklaagde wist of behoorde te weten.
Dat de beklaagde de belangen van de klaagster niet voldoende zou hebben beschermd tijdens de waarnemende rol bij de check-in wegens afwezigheid van de verhuurmakelaar, kan hem niet worden verweten. Hij trad immers op als aanhuurmakelaar en had derhalve de belangen van de huurder te behartigen. Het had op de weg van de verhuurmakelaar gelegen, indien zij niet aanwezig kon zijn bij de check-in, een vervanger te regelen.
Het is de beklaagde bekend dat de klaagster ook een klacht heeft ingediend tegen de verhuurmakelaar. De klacht hoort daar ook thuis.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door de klaagster verzochte vergoeding van schade. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de verhuur van het pand door de klaagster, waarbij de beklaagde als aanhuurmakelaar heeft opgetreden.
De klachten
De klaagster verwijt de beklaagde dat deze op de hoogte was van de doorgevoerde wijziging in de huurovereenkomst en dat hij dit niet tegen de klaagster heeft gezegd toen zij op 31 maart 2022 de huurovereenkomst heeft getekend.
Uit de overgelegde stukken blijkt het volgende.
Op 25 maart 2022 heeft de verhuurmakelaar een concept huurovereenkomst naar de beklaagde gemaild met de vraag deze na te lezen en te laten weten of de huurder met deze versie akkoord gaat. In deze concept huurovereenkomst staat in artikel 5.2:
“5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 april 2023 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3,3%.”
De beklaagde heeft diezelfde dag gereageerd onder verwijzing naar zijn handgeschreven aantekeningen op de concept huurovereenkomst. Bij artikel 5.2 van de huurovereenkomst heeft hij geschreven: “is niet overeengekomen!! Graag verwijderen”.
De verhuurmakelaar heeft op 26 maart 2022 gereageerd en meegedeeld dat zij wat betreft de huurverhoging niets kan wijzigen: “Het is een normale gang van zaken dat er een huurverhoging kan en mag worden toegepast. In je voorstel kan ik dan ook niets terugvinden over het niet doorvoeren van een huurverhoging.”
Op 29 maart 2022 heeft de klaagster de huurovereenkomst ondertekend waarin het hiervoor geciteerde artikel 5.2 is opgenomen en zij heeft deze om 13.50 uur naar de verhuurmakelaar gemaild. De verhuurmakelaar heeft de getekende huurovereenkomst op 29 maart 2022 om 17.55 uur naar de beklaagde gemaild. De beklaagde mailt op 30 maart 2022 om 11.18 uur een verzoek aan de verhuurmakelaar over het feit dat hij en de huurder problemen hebben met de 3,3% extra huurverhoging naast de normale indexatie. Hij schrijft: “Dank voor de stukken. Wij hebben toch problemen met de 3,3% extra huurverhoging op de normale geïndexeerde huurverhoging. Dit is niet overeengekomen en ook nooit genoemd ergens bij de aanmelding of de bezichtiging. Zoals het er nu staat zou je kunnen lezen dat de huurverhoging normaal 2.8 zou zijn de huurverhoging 2,8 + 3,3 = 6,1% zijn. Wij willen graag dit uit het huurcontract hebben, kan jij dit met de verhuurder overleggen? “
De verhuurmakelaar heeft de huurovereenkomst daarop aangepast en uit artikel 5.2 de woorden “Bovenop en gelijktijdig met” verwijderd. Deze versie heeft zij op 30 maart 2022 om 14.06 uur aan de beklaagde gemaild, maar niet aan de klaagster. De beklaagde heeft een papieren exemplaar van deze versie door de klaagster en de huurder laten ondertekenen bij de sleuteloverdracht.
Uit het feitenrelaas blijkt dat de beklaagde optrad als aanhuurmakelaar namens de huurder. Tussen de klaagster en de beklaagde was geen sprake van een overeenkomst van opdracht.
Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde niet (tuchtrechtelijk) verwijtbaar gehandeld. De beklaagde mocht erop vertrouwen dat de op 30 maart 2022 gevraagde wijziging van artikel 5.2 van de huurovereenkomst (verwijderen van 3,3% huurverhoging bovenop de geïndexeerde huurverhoging) door de verhuurmakelaar met de klaagster was besproken, dat de klaagster hiermee had ingestemd en dat zij zich bij het tekenen van de huurovereenkomst op 31 maart 2022 van die wijziging bewust was. De beklaagde heeft de verhuurmakelaar immers verzocht om de voorgestelde wijziging met de klaagster te bespreken en de verhuurmakelaar heeft vier uur daarna de huurovereenkomst gewijzigd zoals verzocht en deze gewijzigde versie aan de beklaagde verzonden.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot de door klaagster verzochte vergoeding van schade;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 15 oktober 2025.