Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
941964/1136205
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een geschil tussen een klager en een makelaar over de verkoop van een appartement uit de nalatenschap van de schoonmoeder van klager. Volgens klager heeft de makelaar het appartement bewust voor een te hoge vraagprijs in de markt gezet om de verkoop- en aankoopopdracht binnen te halen. Hierdoor zou het appartement moeilijk verkoopbaar zijn geworden, langer te koop hebben gestaan en uiteindelijk minder hebben opgebracht. Klager vond daarnaast dat de makelaar onvoldoende initiatief nam toen de verkoop tegenviel en daarmee zijn zorgplicht had geschonden. De makelaar weersprak deze verwijten en stelde dat hij zorgvuldig had gehandeld, klager adviezen had gegeven over prijsverlagingen en de verkoopstrategie, maar dat klager niet altijd met deze adviezen instemde. De tuchtcommissie stelde vast dat dezelfde klachten al eerder waren behandeld door de Geschillencommissie Makelaardij, die had geoordeeld dat de makelaar niet tekort was geschoten in de uitvoering van zijn opdracht. De commissie zag geen nieuwe feiten of omstandigheden waaruit zou blijken dat de makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Ook was niet gebleken dat hij onzorgvuldig had gewerkt. Daarom verklaarde de commissie de klacht ongegrond en wees zij het verzoek van klager af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde bij de verkoop van een appartement uit de nalatenschap van de schoonmoeder van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft drie makelaars uitgenodigd voor een verkoop-en aankoopopdracht. Het betrof de verkoop van een appartement uit de nalatenschap van de schoonmoeder van klager en de aankoop voor een woning van de jongste dochter van klager.
Beklaagde heeft klager een advies gegeven met betrekking tot de verkoopprijs van het appartement, namelijk € 595.000, –. Dit was een hogere verkoopprijs dan de andere twee makelaars adviseerden. Klager heeft beklaagde gevraagd of hij zeker van zijn zaak was, gezien de veel lagere verkoopprijs van de andere makelaars. Beklaagde hield vol dat het appartement het waard was en was ervan overtuigd dat het appartement voor deze prijs verkocht ging worden. Beklaagde vond het appartement uitermate geschikt voor senioren die zeker in staat waren de prijs voor het appartement te betalen.
Door een eerdere ervaring met beklaagde had klager het volste vertrouwen in hem. Daarnaast werd het vertrouwen versterkt, omdat beklaagde een bonus voor zichzelf in het vooruitzicht had gesteld als het appartement meer dan een bepaald bedrag zou opbrengen. Klager heeft beklaagde vervolgens de combinatie-opdracht verkoop/aankoop verstrekt.
Toen het aantal bezichtigingen tegenviel en er geen biedingen kwamen, waren er vanuit beklaagde geen andere ideeën om het appartement op de markt te zetten, noch toonde beklaagde bereidheid om een proactieve houding aan te nemen om het appartement te verkopen. Beklaagde ging ook niet in op voorstellen van klager om de verkoop te bespoedigen. Hij stelde voor om het appartement van Funda te halen, de prijs te verlagen en na drie weken het appartement opnieuw aan te bieden op Funda.
Naar aanleiding van de door beklaagde voorgestelde nieuwe vraagprijs van € 550.000,– heeft klager zelf het nodige veldwerk verricht. Daaruit bleek dat de verkoopprijzen van een woning en twee appartementen in de directe omgeving lager waren dan de verkoopprijs die de makelaar wilde hanteren. Deze informatie heeft klager gemaild naar beklaagde, die hem daarop een nieuwe verkoopprijs van € 535.000, — heeft geadviseerd.
Vervolgens is het appartement weer op Funda geplaatst. Het aantal geïnteresseerden was opnieuw laag. Beklaagde suggereerde wederom het appartement uit de verkoop te halen, maar nu voor een periode van twee à drie maanden. Vanwege het gebrek aan vertrouwen is klager hier niet op ingegaan en heeft hij de samenwerking met beklaagde beëindigd.
Klager is van mening dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Door tweemaal een te hoge verkoopprijs te hanteren, heeft hij onvoldoende rekening gehouden met het risico dat het dat het appartement besmet zou raken. Die besmetting heeft geleid tot een lagere verkoopprijs en een langer verkooptraject.
Verder is het handelen van beklaagde als ondeskundig te bestempelen. Daarnaast verwijt klager beklaagde dat hij bewust een te hoge verkoopprijs heeft voorgesteld om zo de combinatie-opdracht verkoop en aankoop te kunnen verwerven. Hij heeft doelbewust misbruik gemaakt van het vertrouwen van klager in hem. Beklaagde heeft niet gehandeld in het belang van klager en is zijn zorgplicht hiermee niet nagekomen. Klager heeft de klacht neergelegd bij beklaagde, maar deze wil geen enkele verantwoordelijkheid nemen voor zijn verwijtbaar handelen.
Klager verzoekt de commissie dan vast te stellen dat het handelen van beklaagde jegens hem kwalificeert als tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen en daaraan de consequenties te verbinden die de commissie gepast acht.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager heeft beklaagde, naast een aankoopopdracht, opdracht gegeven voor de verkoop van het appartement van zijn overleden schoonmoeder. Beklaagde heeft dit na de nodige voorbereidingen te koop gezet met een vraagprijs van € 595.000,–. Omdat de bezoeken door gegadigden niet het gewenste resultaat opleverden, is het appartement op advies van beklaagde uit de verkoop gehaald. Beklaagde heeft klager dringend geadviseerd om een minimale periode van één maand te wachten met het opnieuw te koop zetten en vervolgens met een scherpe vraagprijs – van € 500.000,– – terug de markt op te gaan. Klager was het daar niet mee eens. Op zijn uitdrukkelijk verzoek is het appartement na achttien dagen opnieuw te koop gezet met een vraagprijs van € 535.000, –.
Later is het appartement opnieuw uit de verkoop gehaald, omdat klager voor een andere makelaar had gekozen en de verkoopopdracht aan beklaagde heeft ingetrokken.
Beklaagde heeft klager vervolgens een factuur gezonden. Klager is daarop bij beklaagde op kantoor gekomen om de sleutel van het appartement op te halen. Al snel bleek dat klager niet over de gang van zaken wilde praten, maar beklaagde de les wilde lezen. Daarbij werd hij op een vervelende manier zeer persoonlijk. Beklaagde heeft klager aangehoord en hem laten uitrazen waarna hij hem heeft gevraagd om het kantoor te verlaten. Klager heeft daar gehoor aan gegeven.
De factuur betrof de kosten voor het verkrijgen van fotomateriaal, energielabel en het meetrapport. Deze zaken wilde klager ontvangen, zodat hij deze aan zijn nieuwe makelaar kon geven. Deze factuur had geen verdienmodel in zich. Voor het overige heeft beklaagde op basis van ‘no cure, no pay’ gewerkt. Omdat er geen transactie is bereikt, heeft hij klager dan ook geen factuur kunnen versturen. Al met al is er door beklaagde behoorlijk wat tijd in het dossier gestoken. De factuur heeft klager geweigerd om te betalen en is inmiddels intern gecrediteerd.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
De klachten
De commissie stelt vast dat tussen partijen eerder een procedure heeft plaatsgevonden bij de Geschillencommissie Makelaardij. In deze procedure heeft klager een schadevergoeding van € 10.000, – verzocht. Deze commissie heeft op 23 mei 2025 een bindend advies uitgebracht, dat aan partijen is verzonden op 27 juni 2025.
De commissie constateert dat de klachten van klager in deze procedure een herhaling zijn van de klachten, die eerder in de procedure bij de Geschillencommissie Makelaardij aan de orde zijn geweest. De Geschillencommissie Makelaardij heeft vastgesteld dat geen sprake was van een toerekenbare tekortkoming van beklaagde in de uitvoering van de opdracht. Zij heeft de klacht van klager ongegrond verklaard en zijn verzoek om schadevergoeding afgewezen.
De commissie volgt de overwegingen van de Geschillencommissie Makelaardij. Klager heeft niets heeft aangevoerd dat zou maken dat beklaagde – hoewel hij niet toerekenbaar tekort is geschoten – wel een tuchtrechtelijk verwijt zou zijn te maken.
Klager is ook niet ter zitting verschenen om zijn klacht toe te lichten. Voorts is de commissie uit de overgelegde stukken ook niet is gebleken dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld.
De commissie zal de klacht daarom ongegrond verklaren.
Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van klager te komen. Klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klager ongegrond en wijst het door hem verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. L. Schot-Smits, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 20 augustus 2025.