Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
900090/1085778
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over het handelen van een verkoopmakelaar bij de verkoop van een appartement. De koper vond dat de makelaar zich niet aan gemaakte afspraken had gehouden, gebreken niet had gemeld en zich tijdens de eindinspectie ongepast had gedragen. Volgens de koper was afgesproken dat eventuele problemen na de overdracht zouden worden opgelost, maar nadat hij verschillende zichtbare en verborgen gebreken had ontdekt, wilde de makelaar hierover niet meer in gesprek. Ook vroeg de koper om een schadevergoeding. De commissie oordeelt dat niet is bewezen dat de makelaar gebreken heeft verzwegen of zijn meldingsplicht heeft geschonden. Er waren geen aanwijzingen dat de makelaar wist van de later ontdekte gebreken of had moeten twijfelen aan de informatie van de verkoper. De commissie benadrukt daarnaast dat de koper zelf ook een onderzoeksplicht heeft en dat het inschakelen van een aankoopmakelaar of bouwkundige keuring waarschijnlijk had kunnen helpen om problemen eerder te signaleren. Omdat niet kan worden vastgesteld wat er precies tijdens de inspectie is gebeurd en de commissie ook geen tekortkomingen ziet in de afhandeling van de klachten door de makelaar, is niet gebleken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Het verzoek om schadevergoeding wordt niet behandeld, omdat de commissie daarvoor niet bevoegd is. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde in het proces rondom de aankoop van het appartement van klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als makelaar van de verkoopster van het appartement, dat door klager is gekocht en aan hem is geleverd. De werkwijze van beklaagde voldoet niet aan de NVM-richtlijnen, afspraken zijn ruimschoots geschonden (ook die mondeling gemaakt zijn bij de notaris). Voorafgaand aan de levering bij de notaris heeft een inspectie van het appartement plaatsgevonden. Daarbij heeft beklaagde aangegeven dat de inspectie niet is bedoeld om een goede, volledige controle uit te voeren, maar slechts om te kijken of alles leeg en schoon is en alleen steekproefsgewijs wat controles te doen. Op de vraag van klager wat de gang van zaken is als er naderhand defecten, schades e.d. worden geconstateerd, antwoordde beklaagde heel duidelijk: “We gaan dan in overleg en lossen het op”.
Tijdens de inspectie vertoonde beklaagde ongeoorloofd gedrag. Toen klager en diens ouders een aantal gebreken constateerden, sprak beklaagde hen op luide en denigrerende wijze toe. Bij de notaris is vervolgens de afspraak gemaakt dat zaken die naderhand gemeld zouden worden, alsnog naar tevredenheid zouden worden opgelost. Na ondertekening van de akte van levering heeft klager volgens deze afspraak zaken aangegeven bij beklaagde, maar deze wijst nu alles af en wil geen gesprek.
Door het volledig schenden van de meldingsplicht en de gemaakte afspraken heeft beklaagde zich niet gehouden aan de NVM Erecode.
Klager verlangt een schadevergoeding voor alle (verborgen) gebreken en overige kosten. Ook wil hij heel graag toekomstige kopers van woningen behoeden voor de ‘ellende’ die hij heeft meegemaakt door de handelswijze van beklaagde.
Ter zitting is – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
Klager heeft geen aankoopmakelaar ingeschakeld, omdat hij – gezien de eigen expertise van zijn vader – de meerwaarde daarvan niet inzag. Hij heeft onderzoek gedaan naar de Vereniging van Eigenaren en kwam tot de conclusie dat deze (financieel) gezond was en het onderhoud van het complex goed had uitbesteed. Daarom zag hij ook geen toegevoegde waarde in het laten uitvoeren van een visuele bouwkundige inspectie van het appartement.
Het aankoopproces verliep van de zijde van beklaagde rommelig en gejaagd. Dit geldt met name voor de inspectie voorafgaand aan het passeren van de akte bij de notaris. Gelet op de toezegging van de verkoopster dat eventuele defecten zouden worden opgelost, heeft klager de akte van levering getekend. Daarna is hij, naast de reeds tijdens de inspectie geconstateerde gebreken, nog allerlei verborgen gebreken tegengekomen. Omdat beklaagde hierover niet in gesprek wilde, heeft klager de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.
Klager is zeer teleurgesteld over de wijze waarop beklaagde heeft gehandeld, zeker gelet op zijn kwetsbare positie als alleenstaande starter op de woningmarkt.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde betreurt het dat klager met de door hem gemelde ongemakken is geconfronteerd. Echter, hij herkent zich niet in de aantijgingen van klager.
Het appartement is voorafgaand aan de koop twee keer bezichtigd. Ondanks dat beklaagde zijn positie als verkoopmakelaar had kenbaar gemaakt aan klager, wilde deze geen aankoopmakelaar inschakelen. De vader van klager nam deze rol op zich. Klager wilde ook geen bouwkundige keuring laten doen.
Beklaagde is zich ervan bewust dat hij een meldingsplicht heeft ten aanzien van gebreken die hem bekend zijn. Verkopers moeten een lijst invullen, waarin zij melding moeten maken van de aanwezige zichtbare en onzichtbare gebreken. Dat is ook in dit geval gebeurd. Beklaagde heeft deze lijst overhandigd aan klager. Beklaagde meldt ook altijd de zaken die hij als makelaar heeft gezien. Echter, zaken die hij niet ziet, kan hij niet melden.
Een erkend bouwkundige had mogelijk enkele van de ongemakken die klager ondervindt, kunnen constateren en mogelijk verder onderzoek kunnen aanbevelen.
Er ontstond een discussie bij de veel langer dan gebruikelijke inspectie. Beklaagde kreeg het vermoeden dat klager deze inspectie wilde gebruiken voor een soort bouwkundige inspectie. Beklaagde heeft hem toen, maar ook reeds daarvóór, duidelijk gemaakt wat een inspectie inhoudt.
Bij de inspectie werden een aantal bevindingen vastgesteld. Bij de notaris heeft verkoopster toegezegd dat de bevindingen nog werden nagelopen. Na de levering zijn de geconstateerde onvolkomenheden verholpen. De vader van klager bleef beklaagde echter belagen met verwijten.
Omdat beklaagde zich niet herkende in de verwijten en gelet op de overmaat van emotie in het schrijven van de vader van klager, zag beklaagde geen heil in een gesprek. Beklaagde heeft op geen enkele wijze kwaad in de zin gehad.
Ter zitting heeft beklaagde benadrukt dat hij heeft gehandeld zoals zou moeten. Er is geen sprake geweest van gebreken waarvan hij op de hoogte was en die hij niet heeft gemeld. Tijdens de inspectie zijn een vijftal zaken geconstateerd, die beklaagde op het inspectieformulier heeft vermeld. Bij de notaris is afgesproken dat deze zaken door de verkoopster zouden worden opgelost. Verkoopster is deze afspraak nagekomen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld in het proces rondom de aankoop van de woning van klager, waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Op een verkopende makelaar rust de verplichting aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit regel 1 van de NVM Erecode 2024 (“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie”). Bij het verstrekken van deze informatie mag de verkopende makelaar in beginsel uitgaan van de juistheid van de door de verkopende partij gegeven informatie over de staat van de woning, zoals bijvoorbeeld blijkt uit de vragenlijst. Dit kan anders zijn als er voor de makelaar redelijkerwijs twijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie.
Verzoek om een schadevergoeding
Zoals ter zitting reeds gemeld, is de commissie op grond van haar reglement niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager in geval van gegrondbevinding van zijn klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding.
De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klager om een schadevergoeding.
Inhoudelijke beoordeling
De commissie constateert dat de klacht van klager zich vooral richt op de gang van zaken tijdens de inspectie. Klager verwijt beklaagde met name dat hij zaken niet heeft gemeld waarvan hij wel melding had moeten maken. De commissie treft in de overgelegde stukken geen gronden of aanwijzingen aan voor dit door beklaagde gemotiveerd weersproken verwijt. Niet gebleken is van zaken waarvan beklaagde op de hoogte was, maar die hij – opzettelijk – niet aan klager zou hebben gemeld. Van een schending van de mededelingsplicht is dus geen sprake.
Daarbij overweegt de commissie dat beklaagde ten tijde van de inspectie en de daarop gevolgde overdracht van het appartement, niet op de hoogte kon of moest zijn van de gebreken, die pas daarna aan het licht zijn gekomen.
Er is niet gebleken van redenen voor beklaagde om te twijfelen aan informatie van de verkoopster over de staat van het appartement en om verder onderzoek te doen. Voor de na de overdracht geconstateerde gebreken, kan beklaagde dan ook niet tuchtrechtelijk worden aangesproken. Het had op de weg van klager gelegen de verkoopster hiervoor civielrechtelijk aansprakelijk te stellen.
De commissie merkt in dit verband nog op dat klager ook een eigen onderzoeksplicht had. Gelet op de leeftijd van het appartement (bijna 40 jaar) had het in de rede gelegen een aankoopmakelaar in te schakelen en/of een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren, zeker nu klager zelf heeft aangegeven een tweede bezichtiging nodig te hebben gehad om zich een goed beeld te kunnen vormen van de staat van het appartement. Anders dan klager is de commissie van oordeel dat de inschakeling van een aankoopmakelaar en/of een bouwkundige inspectie wel degelijk toegevoegde waarde zou(den) hebben gehad, juist om problemen als de onderhavige te kunnen voorkomen.
Klager verwijt beklaagde ook nog ongeoorloofd gedrag tijdens de inspectie. Beklaagde is juist van mening dat het gedrag van klager en diens ouders tijdens de inspectie te wensen overliet. Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken voor de commissie achteraf niet vast te stellen.
Van een ondeugdelijke klachtafhandeling door beklaagde is de commissie voorts niet gebleken; uit de door klager overgelegde correspondentie blijkt veeleer het tegendeel.
Conclusie
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit betekent dat de klacht ongegrond zal worden verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van klager te komen. Klager heeft het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager om een schadevergoeding;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. L. Schots-Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 20 augustus 2025.