Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
892662/1125685
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over de verkoop van de woning van de moeder van klager. Klager vindt dat de makelaar zijn zorgplicht en onderzoeksplicht heeft geschonden, omdat hij vooraf niet goed heeft onderzocht wie de eigenaren van de woning waren. Daardoor kwamen klager en zijn broers en zussen pas laat te weten dat zij na het overlijden van hun vader mede-eigenaar van de woning waren en daarom moesten meewerken aan de verkoop en de overdracht bij de notaris. Volgens klager had de verkoop anders kunnen verlopen als dit eerder bekend was geweest. De makelaar erkende dat hij zonder alle benodigde documenten aan het verkoopproces was begonnen en dat hij beter onderzoek had moeten doen naar de eigendomssituatie. De commissie oordeelt dat de makelaar inderdaad in strijd heeft gehandeld met zijn onderzoeksplicht en daarmee ook met zijn zorgplicht. Door het verkoopproces voort te zetten zonder eerst over de relevante stukken te beschikken, heeft hij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. De klacht wordt daarom gegrond verklaard. De commissie legt de makelaar een waarschuwing op en bepaalt dat hij het klachtengeld aan klager moet vergoeden en de behandelingskosten van de procedure moet betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft schending van de zorgplicht en met name de onderzoeksplicht door beklaagde.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de beklaagde niet deskundig heeft gehandeld en tekortgeschoten is in de dienstverlening bij de verkoop van de woning van [naam], de moeder van klager (verder te noemen: moeder). Klager voert hiervoor, voor zover relevant, het volgende aan.
De moeder van klager verbleef al geruime tijd in een verzorgingshuis en begin 2024 vond zij het tijd worden om haar woning aan de [adres, woonplaats] te verkopen. Zij heeft haar zoon [voornaam] gevraagd dit voor haar te regelen, die beklaagde vervolgens heeft benaderd de woning in de verkoop te nemen en de verkoop van de woning te realiseren.
De klacht handelt over de wijze waarop de verkoop van de woning van moeder heeft plaatsgevonden. Beklaagde heeft de kinderen van moeder, waaronder klager, niet op de hoogte gesteld van het feit dat zij als mede-eigenaren bij de notaris dienden te tekenen voor de verkoop van de woning van hun moeder. Beklaagde heeft een zorgplicht jegens de verkopende partij en van hem mag een hoge mate van zorgvuldigheid worden verwacht bij de verkoop. Beklaagde heeft na aanvaarding van de verkoopopdracht nagelaten informatie op te vragen over de eigendomssituatie van de woning, bijvoorbeeld door raadpleging van het kadaster. Naderhand is gebleken dat klager, zijn broers en zussen, mede-eigenaar geworden waren van de woning na het overlijden van hun vader die samen met moeder eigenaar was van de woning. Het mede-eigenaarschap was de kinderen niet bekend, ook niet dat zij om die reden na zijn overlijden mee moesten tekenen bij de verkoop van de woning.
Nu beklaagde onvoldoende onderzoek heeft verricht naar het eigenaarschap van de woning, is klager (maar ook zijn boers en zussen) hierover pas na de verkoop van de woning door de notaris en daarmee te laat met dit feit geconfronteerd. Aangezien de verkoopopdracht al was ondertekend, zou het niet passeren van de leveringsakte hoge kosten met zich meebrengen. Ter voorkoming daarvan is door alle broers en zussen (bij machtiging) getekend. Wanneer het mede-eigenaarschap bij de broers en zussen tijdig bekend was geweest en daarmee de plicht om te tekenen, dan was de verkoop niet op deze wijze gegaan. Aangezien er onenigheid was over de wijze waarop het verkoopproces verliep, hadden klager en zijn broers en zussen hun eigen wensen kunnen inbrengen en was naar alle waarschijnlijkheid een andere makelaar bij de verkoop betrokken.
Beklaagde heeft daarnaast de NVM-vragenlijsten niet retour gevraagd.
Klager verlangt erkenning van de fouten die door beklaagde zijn gemaakt en een uitspraak van de commissie over het verzaken van het onderzoeken van de eigendomssituatie door deze professionele partij en tevens oplegging van passende maatregelen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen ter zitting namens beklaagde naar voren is gebracht.
Het gehele verkoopproces heeft, vanaf de eerste kennismaking eind februari 2024 tot en met de juridische overdracht half juli 2024, in goed onderling overleg met [zoon] en [dochter] plaatsgevonden, de vertegenwoordigers van moeder en de kinderen. Na de kennismaking met moeder en de vertegenwoordigers op 28 februari 2024 en de ondertekening van de opdracht tot dienstverlening op 2 april 2024, is door beklaagde alleen nog contact geweest met de vertegenwoordigers. Elke stap in het verkoopproces is echter pas genomen nadat de vertegenwoordigers overleg en akkoord kregen van de overige broers en zussen. Hiervoor is ruim de tijd genomen. Alle kinderen zijn daarmee door hun vertegenwoordigers betrokken én partij geweest.
De stelling van klager dat door beklaagde geen onderzoek is gedaan naar de eigendomssituatie in niet juist. Zo heeft beklaagde gevraagd om het testament en de akte van erfrecht, maar deze stukken heeft hij niet ontvangen van de kinderen. Ook heeft beklaagde gezien dat in de kadastrale gegevens naast moeder een tweede naam stond vermeld, maar dat heeft bij beklaagde niet de gedachte geleid daar navraag naar te doen. Beklaagde is met de opdracht tot dienstverlening en zonder onderliggende stukken het verkoopproces gestart. Dat dit niet gebruikelijk is, is door beklaagde ter zitting beaamd. Achteraf gezien geeft beklaagde aan dat hij in de beginfase van de verkoop meer navraag naar de benodigde stukken had kunnen en moeten doen. Het is wat hem betreft ook zeker niet gebruikelijk een dossier niet compleet te hebben, alvorens aan te vangen met het verkoopproces, maar het proces had een lange aanloop en er vond veel terugkoppeling naar de broers en zussen plaats, wat het een bijzonder proces maakte. Beklaagde erkent dat hij terug had moeten gaan naar de basis en de vertegenwoordigers vaker om de benodigde stukken omtrent het overlijden van vader (verklaring van erfrecht) en de positie van de moeder en de kinderen had moeten vragen. Hierdoor werd het pas in een laat stadium duidelijk dat de kinderen mee moesten tekenen voor de notariële overdracht. Er is overigens niet ‘met het mes op de keel’ getekend, hetgeen klager suggereert, evenmin is de verkoop ‘door de neus van klager gedrukt’. Wel erkent beklaagde dat dit hem nooit meer gaat overkomen nu hij geen dienstverleningsovereenkomsten meer zal aangaan zonder de check van de onderliggende relevante stukken.
Dat beklaagde de vragenformulieren niet heeft teruggevraagd bij moeder en de kinderen is geen omissie geweest in de dienstverlening. Immers, moeder was niet in staat deze in te vullen en de kinderen is niet gevraagd deze in te vullen nu zij de te verkopen woning niet bewoonden.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt en dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager in het proces rond de verkoop van de woning van de moeder van klager.
Met betrekking tot onderhavige klacht overweegt de commissie naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde hieromtrent het volgende.
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting staat naar het oordeel van de commissie vast dat de door klager aan haar voorgelegde klacht in hoofdzaak bestaat uit het door beklaagde schenden van zijn onderzoeksplicht en het daardoor niet adequaat informeren van klager en zijn broers en zussen over hun juridische eigendomspositie. Daarmee heeft beklaagde volgens klager onzorgvuldig gehandeld in het kader van de uitvoering van de overeenkomst tot dienstverlening.
De commissie stelt vast dat beklaagde reeds in zijn verweerschrift met zoveel woorden heeft aangegeven steken te hebben laten vallen tijdens het verkooptraject en niet voldoende de regie te hebben gepakt. Ook ter zitting heeft beklaagde toegegeven dat hij achteraf gezien eerst over de vereiste stukken had moeten beschikken alvorens tot vervolgstappen in het verkoopproces over te gaan. Kortom beklaagde erkent hiermee fout te hebben gehandeld, maar heeft naar het oordeel van de commissie ook blijk gegeven goed te kunnen reflecteren op zijn handelen. Dit heeft hem dusdanig voortschrijdend inzicht gegeven dat beklaagde in het vervolg deze wijze van handelen zal vermijden.
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde in strijd gehandeld met de onderzoeksplicht en daarmee met de zorgplicht die op hem rustte, door zonder over de voor de verkoop relevante stukken te beschikken toch het verkoopproces voort te zetten, met alle door klager benoemde gevolgen van dien. De commissie komt dan ook tot de conclusie dat hier sprake is tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond. Nu beklaagde bewust is van zijn handelen en de impact daarvan, is de maatregel van waarschuwing hier op zijn plaats.
Nu de klacht van klager gegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld voor rekening van beklaagde te komen. Bovendien is beklaagde conform het reglement behandelingskosten aan de commissie verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klager gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het
klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De
Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 september 2025.