Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
910913/1085350
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over een verhuurmakelaar die namens de verhuurder een huurovereenkomst heeft aangepast zonder dit vooraf met de verhuurder te bespreken. Nadat de verhuurder een concept van de huurovereenkomst had ondertekend, waarin stond dat de huur jaarlijks mocht worden verhoogd met de normale indexering én een extra opslag van maximaal 3,3%, heeft de makelaar op verzoek van de aanhuurmakelaar de tekst gewijzigd. De woorden “bovenop en gelijktig met” werden verwijderd, waardoor de extra huurverhoging niet meer duidelijk was vastgelegd. De aangepaste versie werd niet aan de verhuurder voorgelegd, maar wel ter ondertekening aangeboden, terwijl de verhuurder ervan uitging dat er geen wijzigingen waren aangebracht. De commissie stelt vast dat de makelaar hierbij ernstige fouten heeft gemaakt en dat deze fouten aan het makelaarskantoor kunnen worden toegerekend, omdat de makelaar in opdracht van dat kantoor werkte. Ook oordeelt de commissie dat het kantoor de fouten onvoldoende heeft voorkomen en pas laat heeft ontdekt. Daarom wordt de klacht gegrond verklaard. De commissie kan geen uitspraak doen over de gevraagde schadevergoeding, omdat dat buiten haar bevoegdheid valt. Wel houdt zij rekening met het feit dat het makelaarskantoor de fouten heeft erkend, excuses heeft aangeboden, compensatie heeft voorgesteld en maatregelen heeft genomen om herhaling te voorkomen. Daarom legt de commissie als tuchtrechtelijke maatregel een waarschuwing op. Daarnaast moet het makelaarskantoor het door de klaagster betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoeden en bijdragen aan de kosten van de procedure.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klaagster verwijt de beklaagde dat zij in haar rol van verhurend makelaar de reeds door klaagster ondertekende (concept)huurovereenkomst op een essentieel onderdeel heeft aangepast, zonder dat dit duidelijk zichtbaar was en zonder overleg met de klaagster. Doordat de klaagster niet op de hoogte was van de aanpassing heeft zij vervolgens in goed vertrouwen de – aangepaste – definitieve versie van de huurovereenkomst ondertekend. Hierdoor loopt klaagster huurinkomsten mis.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klaagster heeft de beklaagde ingeschakeld voor de verhuur van een pand aan de (adres). Haar dossier werd behandeld door een medewerker van de beklaagde (hierna te noemen: de verhuurmakelaar). Nadat er een potentiële huurder was gevonden, is er onderhandeld over de huurvoorwaarden.
Op 29 maart 2022 heeft de klaagster de huurovereenkomst ondertekend waarin in artikel 5.2 is opgenomen: “Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3,3%.”. De klaagster heeft de getekende huurovereenkomst dezelfde dag om 13.50uur naar de verhuurmakelaar gemaild.
Op 31 maart 2022 vond de sleuteloverdracht plaats. De verhuurmakelaar was daarbij niet aanwezig; zij heeft de aanhuurmakelaar gevraagd voor haar waar te nemen. De aanhuurmakelaar bood tijdens de overdracht een papieren exemplaar van de huurovereenkomst ter ondertekening aan aan de klaagster en de huurder. De klaagster heeft aan de aanhuurmakelaar gevraagd of er nog wijzigingen in de huurovereenkomst waren doorgevoerd, waarop deze met “nee” heeft geantwoord. Daarop heeft de klaagster de huurovereenkomst op 31 maart 2022 opnieuw ondertekend. De klaagster kreeg de huurovereenkomst pas drie weken na 31 maart 2022 toegestuurd. Op dat moment heeft zij opgemerkt dat de tekst gewijzigd was in die zin dat uit de laatste zin van artikel 5.2 de woorden “Bovenop en gelijktijdig met” waren verwijderd. De klaagster heeft dit aan zowel de verhuurmakelaar als aan de beklaagde gemeld.
De wijziging heeft tot gevolg dat de door klaagster gewenste huurverhoging van 3,3% bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen niet in de huurovereenkomst is opgenomen. De klaagster loopt daardoor huurinkomsten mis.
Inmiddels zijn bijna drie jaren verstreken en kunnen er aanzienlijke problemen ontstaan vanwege de huurverhogingen. De beklaagde heeft toegezegd eventuele achtergebleven betalingen te zullen doen. Die toezegging is echter pas gedaan nadat de klaagster heeft gemeld dat zij de commissie zou inschakelen. De klaagster heeft geen enkel vertrouwen meer in de klaagster en wil geen risico lopen wat betreft de verjaring na drie jaar.
De klaagster maakt aanspraak op een schadevergoeding bestaande uit: op de eerste plaats het aan de makelaar betaalde honorarium en op de tweede plaats het verschil van zo’n €500,- per maand met de in de omgeving geldende huurprijzen over de periode vanaf april 2022 tot april 2025.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde erkent hetgeen de klaagster stelt, namelijk dat aan de zijde van de beklaagde fouten zijn gemaakt in het dossier met betrekking tot de verhuur van (adres). Deze fouten zijn ook tegenover de klaagster erkend. De fouten zijn te laat ontdekt, waardoor de klaagster onnodig emotionele schade is berokkend en de relatie onherstelbaar is beschadigd. De beklaagde betreurt dit ten zeerste en neemt hiervoor volledige verantwoordelijkheid.
De verhuurmakelaar was destijds werkzaam als ZZP’er voor de beklaagde. Zij heeft in 2022 de opdracht gekregen de woning namens de beklaagde voor de klaagster te verhuren. De kandidaat huurder die de verhuurmakelaar destijds heeft voorgedragen aan de klaagster werd vertegenwoordigd door zijn aanhuurmakelaar.
De belangrijkste fout is gemaakt tijdens de onderhandelingen tussen de aanhuurmakelaar en de verhuurmakelaar. De aanhuurmakelaar heeft de woning aangehuurd voor zijn cliënt en tijdens de onderhandeling is niet gesproken over een opslag boven de jaarlijkse huurverhoging. Door de verhuurmakelaar is echter wel een opslag in het concept van de huurovereenkomst opgenomen en dit concept is naar de klaagster gestuurd. De klaagster is vervolgens akkoord gegaan met dit concept en zij heeft het meteen ondertekend en naar de verhuurmakelaar teruggestuurd. De getekende versie is vervolgens ook naar de aanhuurmakelaar gestuurd. Die heeft terecht de opmerking gemaakt dat een opslag op de huurverhoging in de onderhandeling niet is afgesproken en de verhuurmakelaar verzocht dit uit de overeenkomst te halen. De verhuurmakelaar heeft dit vervolgens in de huurovereenkomst aangepast, maar in plaats van de tekst door te halen heeft zij deze verwijderd en de aangepaste versie niet meer ter goedkeuring naar de klaagster gestuurd. Hierdoor zijn er twee versies ontstaan, één versie die al getekend is door de klaagster mét een huuropslag in artikel 5.2 en één aangepaste versie zonder deze opslag die eenzijdig is verstuurd naar de aanhuurmakelaar. De aanhuurmakelaar ging ervan uit dat de klaagster op de hoogte was van de wijziging en hiermee akkoord was gegaan. Het aangepaste concept is echter nooit per mail naar de klaagster gestuurd. In deze fase is namens de beklaagde nog een fout gemaakt, want er is een stap overgeslagen. Als het klopt wat de verhuurmakelaar zegt, dan had zij te allen tijde de aangepaste versie aan beide partijen moeten sturen en niet alleen aan de aanhuurmakelaar.
Op de dag van de incheck/sleuteloverdracht was de verhuurmakelaar onverhoopt ziek en zij heeft de aanhuurmakelaar gevraagd om de inspectie voor haar waar te nemen. Zij heeft dit aan de klaagster meegedeeld. Ook dit is niet de juiste gang van zaken, want tijdens de inspectie had te allen tijde een waarnemende vervanger van de beklaagde aanwezig moeten zijn om de belangen van de klaagster te behartigen.
De aanhuurmakelaar heeft tijdens de inspectie de aangepaste versie van de huurovereenkomst meegenomen om door beide partijen te laten ondertekenen. De klaagster heeft gevraagd of er nog aanpassingen hebben plaatsgevonden, waarop de aanhuurmakelaar “nee” heeft geantwoord, omdat hij er terecht vanuit ging dat de laatste aanpassing was voorgelegd aan de klaagster en met haar goedkeuring in de huurovereenkomst is opgenomen. De klaagster heeft in goed vertrouwen de aangepaste versie getekend, zonder zich te realiseren dat artikel 5.2 is aangepast, mede door het feit dat een zinsdeel is verwijderd in plaats van doorgehaald, zodat de wijziging niet direct opviel.
Ook nadat klaagster op 25 april 2022 constateerde dat de nieuwe getekende versie verschilde van het concept dat zij eerder had getekend, en daarover vragen had gesteld, heeft de verhuurmakelaar fouten gemaakt. Zij reageerde pas een maand later, op 18 mei 2022, en stelde dat de klaagster ongelijk had. De verhuurmakelaar beweerde dat op grond van tekst in de aangepaste huurovereenkomst, de huur alsnog jaarlijks met “opslag” verhoogd mocht worden. Per april 2023 volgde de eerste huurverhoging, maar door het hoge CPI cijfer viel deze hoger uit dan de maximale huurverhoging die de overheid voor dat jaar had gesteld. Hierdoor kwam de fout in de huurovereenkomst nog niet aan het licht. In maart 2024 ontstond er opnieuw discussie over artikel 5.2 en de huurverhoging. De verhuurmakelaar en de aanhuurmakelaar gingen in gesprek en kwamen uiteindelijk overeen dat de huurder de huurverhoging betaalt zoals afgesproken in het eerste getekende contract, inclusief de opslag.
Vervolgens heeft de klaagster verzocht te proberen de eerste versie van de huurovereenkomst alsnog getekend te krijgen om eventuele discussies in de toekomst te voorkomen. De verhuurmakelaar heeft diverse pogingen gewaagd bij zowel de aanhuurmakelaar als de huurder om alsnog de eerste versie te (laten) tekenen. De huurder weigert, mede op advies van zijn aanhuurmakelaar.
Dat het de beklaagde pas in november 2024 duidelijk werd wat er precies speelde neemt zij zichzelf kwalijk. Zij heeft de klaagster gebeld en excuses gemaakt.
De beklaagde is bereid om tot een passende oplossing te komen en heeft voorgesteld om de klaagster volledig schadeloos te stellen. Beklaagde heeft het volgende voorgesteld: als er een huurverhoging plaatsvindt en de huurder wil de opslag niet meer betalen, dan vergoedt de beklaagde deze opslag aan de klaagster zo lang de huurovereenkomst duurt. Ook heeft zij aangeboden om kosteloos het beheer van de woning te verzorgen. De klaagster wilde niet op deze voorstellen ingaan. Zij kwam met het tegenvoorstel van een maandelijkse compensatie van € 1.000,– voor elke maand dat de woning al verhuurd was, op te brengen door de beklaagde en de aanhuurmakelaar. Dat was voor de beklaagde niet haalbaar en buitenproportioneel gezien de reeds aangeboden schadeloosstelling.
De huurder is inmiddels vertrokken en de woning staat te koop. Dat betekent dat de klaagster geen financiële schade heeft geleden
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door de klaagster verzochte vergoeding van schade. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de verhuur van de woning door de klager, waarbij de beklaagde als verhuurmakelaar heeft opgetreden.
De klachten
Uit de overgelegde stukken blijkt het navolgende.
Op 25 maart 2022 heeft de verhuurmakelaar een concept huurovereenkomst naar de aanhuurmakelaar gestuurd met de vraag deze na te lezen en te laten weten of de huurder met deze versie akkoord gaat. In deze concept huurovereenkomst staat in artikel 5.2:
“5.2. Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 april 2023 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3,3%.”
De aanhuurmakelaar heeft diezelfde dag gereageerd onder verwijzing naar zijn handgeschreven aantekeningen op de concept huurovereenkomst. Bij artikel 5.2 van de huurovereenkomst heeft hij geschreven “is niet overeengekomen!! Graag verwijderen”.
De verhuurmakelaar heeft op 26 maart 2022 gereageerd en meegedeeld dat zij wat betreft de huurverhoging niets kan wijzigen: “Het is een normale gang van zaken dat er een huurverhoging kan en mag worden toegepast. In je voorstel kan ik dan ook niets terugvinden over het niet doorvoeren van een huurverhoging.”
Op 29 maart 2022 heeft de klaagster de huurovereenkomst waarin het hiervoor geciteerde artikel 5.2 is opgenomen ondertekend en om 13.50 uur naar de verhuurmakelaar verzonden. De verhuurmakelaar heeft de getekende huurovereenkomst op 29 maart 2022 om 17.55 uur naar de aanhuurmakelaar verzonden.
De aanhuurmakelaar stuurde op 30 maart 2022 om 11.18 uur een verzoek aan de verhuurmakelaar over het feit dat hij en de huurder problemen hebben met de 3,3% extra huurverhoging naast de normale indexatie. Hij schrijft: “Dank voor de stukken. Wij hebben toch problemen met de 3,3% extra huurverhoging op de normale geïndexeerde huur verhoging. Dit is niet overeengekomen en ook nooit genoemd ergens bij de aanmelding of de bezichtiging. Zoals het er nu staat zou je kunnen lezen dat de huurverhoging normaal 2.8 zou zijn de huurverhoging 2,8 + 3,3 = 6,1% zijn. Wij willen graag dit uit het huurcontract hebben, kan jij dit met de verhuurder overleggen? “
De verhuurmakelaar heeft de huurovereenkomst daarop aangepast en uit artikel 5.2 de woorden “Bovenop en gelijktijdig met” verwijderd. Deze versie heeft zij op 30 maart 2022 om 14.06 uur aan de aanhuurmakelaar verzonden, maar niet aan de klaagster. Niet gebleken is dat de verhuurmakelaar over deze wijziging overleg heeft gehad met de klaagster.
De verhuurmakelaar was niet aanwezig bij het ondertekenen van de huurovereenkomst op 31 maart 2022. Zij heeft de aanhuurmakelaar gevraagd voor haar waar te nemen. De klaagster heeft op 31 maart 2022 aan de aanhuurmakelaar gevraagd of er nog wijzigingen in de huurovereenkomst waren doorgevoerd, waarop de aanhuurmakelaar met “nee” heeft geantwoord. Daarop heeft de klaagster de huurovereenkomst op 31 maart 2022 opnieuw ondertekend. De klaagster kreeg de huurovereenkomst pas drie weken na 31 maart 2022 toegestuurd. Op dat moment heeft zij opgemerkt dat de tekst was gewijzigd en dit aan zowel de verhuurmakelaar als de aanhuurmakelaar gemeld.
De beklaagde erkent dat er door de verhuurmakelaar verschillende ernstige fouten zijn gemaakt. De verhuurmakelaar had de door de aanhuurmakelaar op 30 maart 2022 voorgestelde wijziging van de huurovereenkomst – met betrekking tot de extra huurverhoging van 3,3% op de normale indexering van de huur – aan de klaagster moeten voorleggen. De verhuurmakelaar heeft dat niet gedaan, maar heeft eigenhandig de huurovereenkomst aangepast en aan de aanhuurmakelaar teruggestuurd. Deze gewijzigde versie is op 31 maart 2022 aan klaagster ter ondertekening voorgelegd, terwijl zij niet op de hoogte was van de aangebrachte wijziging.
Het gaat in deze zaak om de vraag in hoeverre de fouten aan de beklaagde kunnen worden toegerekend. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de beklaagde verklaard dat de verhuurmakelaar als zelfstandige werkzaam was in opdracht van de beklaagde. Dat maakt dat de beklaagde verantwoordelijk was voor het handelen van de verhuurmakelaar. De beklaagde heeft niet voorkomen dat de fouten gemaakt werden en zij heeft de fouten te laat ontdekt. De door de verhuurmakelaar gemaakte ernstige fouten kunnen daarom aan de beklaagde worden toegerekend. Dat betekent dat de klacht gegrond is.
Naar het oordeel van de commissie heeft de beklaagde naar beste weten gedaan wat ze kon toen de fouten van de verkoopmakelaar bekend waren. Er zijn excuses aangeboden en er is financiële compensatie aangeboden om de klaagster volledig schadeloos te stellen. Voorts is aangeboden om kosteloos het beheer van de woning te verzorgen. De huurder heeft de huur inmiddels opgezegd zodat de klaagster geen financiële schade heeft geleden door de fouten van de verhuurmakelaar. De beklaagde heeft uitgelegd dat de werkinstructies inmiddels zijn aangepast en dat er maatregelen zijn genomen om een betere controle uit te voeren op de werknemers en opdrachtnemers.
De commissie is van oordeel dat het, gelet op het voorgaande, een waarschuwing een passende maatregel is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot de door klaagster verzochte vergoeding van schade;
– verklaart de klacht gegrond en legt de maatregel van waarschuwing op.
– veroordeelt de beklaagde overeenkomstig het reglement tot betaling van € 99,99 aan de klager ter zake van het klachtengeld.
– Bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement een bijdrage in de kosten van de behandeling aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 15 oktober 2025.