Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
925101/1177287
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over de vraag of twee verkoopmakelaars hun informatie- en waarschuwingsplicht hebben geschonden bij de verkoop van een woning en bedrijfspand van een besloten vennootschap. De klager stelde dat de makelaars hem niet hebben verteld dat bij verkoop door een BV het wettelijke schriftelijkheidsvereiste niet geldt, waardoor een mondelinge overeenkomst al rechtsgeldig kan zijn. Nadat de makelaars namens hem een bod hadden geaccepteerd, ontstond er een conflict met de kopers toen de klager de verkoop toch niet wilde doorzetten. Volgens de klager leidde dit tot een juridische procedure en uiteindelijk een schikking van € 75.000. De makelaars voerden aan dat de klager al bekend was met deze regels door een eerdere transactie en dat zij hem later alsnog hadden geïnformeerd. De commissie oordeelt echter dat de makelaars de klager al bij het aannemen van de verkoopopdracht hadden moeten waarschuwen dat een mondelinge overeenkomst bindend kon zijn. Omdat zij dit pas deden nadat al mondeling overeenstemming met de kopers was bereikt, hebben zij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. De klacht is daarom gegrond verklaard. De commissie legt beide makelaars een berisping op en daarnaast een voorwaardelijke boete van € 5.000 als zij binnen een jaar opnieuw tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. De klachten over het zonder overleg vaststellen van een leveringsdatum en over negatieve uitlatingen in e-mails zijn niet bewezen of niet ernstig genoeg bevonden. Het verzoek om schadevergoeding wordt niet behandeld, omdat de commissie daar niet bevoegd toe is. Wel moeten de makelaars het klachtengeld aan de klager vergoeden en de behandelingskosten van de procedure betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil is de informatie- en waarschuwingsplicht van beklaagden als verkoopmakelaars.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagden als verkoopmakelaars hun informatie- en waarschuwingsplicht jegens de klager niet zijn nagekomen. De klager voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Beklaagden bemiddelden in opdracht van de klager vanaf juni 2024 bij de verkoop van zijn woning en bedrijfspand gelegen (adres) (hierna: het pand). Zij waren op de hoogte van het feit dat de klager een besloten vennootschap is. Zij hebben de klager echter niet geïnformeerd dat bij de verkoop van een onroerende zaak door een besloten vennootschap het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet geldt. Dit betekent dat een mondelinge overeenkomst tot verkoop van het pand in beginsel rechtsgeldig is.
Desondanks hebben beklaagden namens de klager op 2 augustus 2024 het hoogste bod in de inschrijvingsprocedure van het pand geaccepteerd. Beklaagden hebben bij het accepteren van het bod daarnaast niet de voorwaarde van de klager vermeld dat er nog geen leveringsdatum zou worden vastgesteld. Zij hebben ondanks deze voorwaarde van de klager meermaals aan de makelaar van de kopers de toezegging gedaan dat de levering van het pand in december 2024 of uiterlijk in het eerste kwartaal van 2025 zal plaatsvinden. Verder hebben beklaagden, zonder toestemming van de klager, een concept koopovereenkomst van het pand aan de kopers gestuurd. Zij bleven hierdoor bij de kopers verwachtingen wekken over de voortgang van de verkoop.
Als gevolg van het voorgaande is de klager in een civiele procedure met de kopers beland toen hij aangaf het pand toch niet te verkopen. De kopers waren namelijk door de toezeggingen van beklaagden (accepteren van het bod, vaststellen leveringsdatum en toesturen concept koopovereenkomst) van mening dat er al een overeenkomst tot stand was gekomen met de klager. De klager heeft om verdere juridische complicaties en schade te voorkomen een minnelijke regeling met de kopers getroffen door € 75.000, — aan de kopers te betalen. De klager heeft door het onzorgvuldige handelen van beklaagden dan ook aanzienlijke schade geleden.
Daarbij komt dat beklaagden zich meerdere keren in e-mailcorrespondentie op negatieve wijze over de klager hebben uitgelaten tegenover de makelaar van de kopers. Dit is in strijd met de professionele normen die een makelaarskantoor in acht dient te nemen.
De klager verzoekt de commissie gelet op het voorgaande beklaagden te veroordelen tot betaling van de kosten van de schikking (€ 75.000,–), de kosten van de juridische bijstand en de kosten van de directeur van de klager (75 uur à € 150,– exclusief BTW) aan de klager. De klager wenst daarnaast dat beklaagden hun excuses aanbieden voor de gang van zaken.
Standpunt van beklaagden
Voor het standpunt van beklaagden verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagden hun informatie- en waarschuwingsplicht zijn nagekomen jegens de klager. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Beklaagden hebben dertien maanden vóór de verkoop van het pand, het naastgelegen perceel namens de klager verkocht. De klager wist dat hij als zakelijk verkoper optrad en dat in dat geval geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing is bij de verkoop. Beklaagden hebben dit destijds uitgebreid aan de klager toegelicht. Daarnaast had de koper van voornoemd perceel de klager hierop gewezen in zijn e-mail van 21 juli 2023. Door deze eerdere transactie was de klager dus reeds op de hoogte dat voor een besloten vennootschap geen schriftelijkheidsvereiste van toepassing is en dat hij ook bij mondelinge overeenstemming aan de koopovereenkomst vastzit.
Ook ten aanzien van onderhavige kwestie, de verkoop van het pand, is de klager zowel schriftelijk als mondeling gewezen op het risico van het bedrijfsmatig verkopen van onroerend goed en de gevolgen daarvan. Dit volgt uit de email van 12 september 2024 en het gesprekverslag van die dag. De klager had dus moeten en kunnen weten wat het schriftelijkheidsvereiste inhield en dat dit niet van toepassing is op overeenkomsten gesloten door besloten vennootschappen met betrekking tot onroerende zaken. Beklaagden benadrukken dat de klager al jarenlang als zakelijke verkoper optreedt en dus bekend was met de juridische gevolgen van een mondelinge overeenstemming tot verkoop van een onroerende zaak.
Verder betwisten beklaagden dat zij zonder overleg met de klager een leveringsdatum hebben vastgesteld. De leveringsdatum was mondeling met de klager besproken voorafgaand aan de bouwkundige keuring. Beklaagden waren bovendien er niet van op de hoogte dat het (op dat moment) nog op te vragen fiscale advies een rol kon spelen in het besluit om het pand wel of niet te verkopen. Zij dachten dat het pand ongeacht de uitkomst van het fiscale advies verkocht zou worden.
Beoordeling van het geschil
Informatie-/waarschuwingsplicht
De commissie is van oordeel dat beklaagden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld bij de verkoop van het pand van de klager. Zij overweegt hiertoe als volgt.
Beklaagden hadden bij het aannemen van de opdracht tot verkoop van het pand de klager moeten wijzen op het feit dat bij de verkoop van een onroerende zaak door een besloten vennootschap het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) niet geldt. Dat zij de klager hierop schriftelijk en mondeling hebben gewezen op 12 september 2024, is naar het oordeel van de commissie te laat. Op dat moment was er immers al een overeenkomst tot stand gekomen doordat er op 2 augustus 2024 mondelinge overeenstemming was bereikt over de verkoop van het pand aan de kopers.
Het betoog van beklaagden dat zij ervan uit mochten gaan dat de klager op de hoogte was van voornoemde juridische gevolgen, omdat zij dit bij een eerdere transactie met de klager aan hem hadden uitgelegd, faalt. Beklaagden hadden dit bij het accepteren van de nieuwe opdracht opnieuw moeten benadrukken. Bovendien is ter zitting vast komen te staan dat deze eerdere transactie de verkoop van een bouwkavel betrof, waarbij het niet relevant is of de verkoper zakelijk of privé handelt (vgl. ECLI:NL:HR:2023:1755).
Vaststellen leveringsdatum
Voorts is de commissie van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van beklaagden, niet is komen vast te staan dat beklaagden zonder overleg met de klager de leveringsdatum van het pand hebben vastgesteld.
Communicatie
Daarnaast oordeelt de commissie dat de uitlatingen van beklaagden over de klager in de e-mails aan de makelaar van de kopers niet van zodanige aard zijn dat zij tuchtrechtelijk verwijtbaar zijn. Beklaagden hebben ter zitting verklaard dat zij met de e-mails enkel trachtten de situatie te de-escaleren en niet de intentie hadden de klager in een kwaad daglicht te stellen.
De conclusie
De commissie verklaart de klacht van de klager gegrond, nu de conclusie uit het voorgaande is dat beklaagden tuchtrechtelijk verwijtbaar hebben gehandeld door de klager te laat te waarschuwen voor het feit dat het schriftelijkheidsvereiste niet geldt bij de verkoop van een onroerende zaak door een besloten vennootschap. De commissie zal beklaagden een berisping opleggen als sanctie, alsmede voorwaardelijk een boete van € 5.000,00, indien één van beklaagden zich binnen één jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Daarnaast zal de commissie de klager niet-ontvankelijk verklaren in zijn verzoek tot schadevergoeding. De commissie kan slechts de sancties genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement van de commissie opleggen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagden dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagden een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd zijn aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde 1 een berisping op, alsmede voorwaardelijk een boete van € 5.000,00, indien hij zich binnen één jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen;
– legt aan beklaagde 2 een berisping op, alsmede voorwaardelijk een boete van € 5.000,00, indien hij zich binnen één jaar na deze uitspraak opnieuw schuldig maakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen;
– verklaart de klager niet-ontvankelijk in zijn verzoek tot schadevergoeding;
– bepaalt dat beklaagden aan de klager het door de klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoeden;
– bepaalt dat beklaagden een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd zijn aan de commissie.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer drs. G. Koudijs, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 6 november 2025.