Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1151316/1282145
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Een man bracht een bod uit op een woning die werd verkocht via een makelaarskantoor. Hij kreeg echter geen reactie op zijn bod en ontdekte later dat de makelaar zelf de woning had gekocht. Daardoor ontstond bij de klager het vermoeden van belangenverstrengeling en onzorgvuldig handelen. Tijdens de procedure bleek dat de makelaar al op 10 april 2025 interesse had getoond in de woning en dat er op 11 april 2025 overeenstemming was bereikt met de verkopers. De commissie oordeelde dat het makelaarskantoor zich vanaf dat moment had moeten terugtrekken uit het verkoopproces en dat de verkoop had moeten worden overgedragen aan een andere betrokken makelaar om de schijn van belangenverstrengeling te voorkomen. Daarnaast stelde de commissie vast dat de communicatie met de klager tekortschietend was: berichten en terugbelverzoeken werden niet of laat beantwoord, de verstrekte informatie was tegenstrijdig en ook de administratie en statusinformatie op systemen zoals Funda waren niet tijdig bijgewerkt. Hierdoor verkeerde de klager ten onrechte in de veronderstelling dat hij nog een geldig bod kon uitbrengen. De commissie vond dat de makelaar als mede-eigenaar van het kantoor verantwoordelijk was voor een goede organisatie en duidelijke communicatie. Daarom verklaarde de commissie de klacht gegrond. De makelaar kreeg de maatregel van een waarschuwing opgelegd en moet het door de klager betaalde klachtengeld vergoeden, evenals de behandelingskosten van de klacht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die door het makelaarskantoor van beklaagde werd aangeboden. Op het bod werd niet gereageerd en beklaagde bleek de woning zelf te hebben gekocht. Volgens klager heeft beklaagde onzorgvuldig gehandeld in de verkoopprocedure.
Standpunt van klager
Wat aan de klacht vooraf gaat
De woning die in deze klacht centraal staat betreft de (adres). De verkopend makelaar is het makelaarskantoor van beklaagde (hierna: het kantoor). Klager neemt op 16 april 2025 contact op met het kantoor en informeert naar de woning. De receptioniste deelt mee dat er een bod op de woning is uitgebracht. Klager stuurt vervolgens een mail aan het kantoor waarin hij vraagt of er reeds een koopovereenkomst is gesloten en of hij nog een bod kan uitbrengen. Klager krijgt geen antwoord op zijn mail en neemt daarom op 17 april 2025 opnieuw telefonisch contact op met het kantoor. De receptioniste geeft aan dat er nog geen koopakte is getekend en dat het mogelijk is een bod uit te brengen. Dit doet klager direct telefonisch en hij stuurt per email daarvan een bevestiging. Een reactie blijft uit.
Op 18 april 2025 informeren vrienden van klager, buren van de verkopers, bij een van de verkopers of hij op de hoogte is van het bod van klager. Deze verkoper geeft aan dat dat niet het geval is. Klager stuurt daarom op 18 april 2025 opnieuw een mail naar het kantoor met het verzoek om de situatie te verhelderen.
Op zaterdagochtend 19 april 2025 bezoekt klager zijn vrienden en belt aan bij de verkopers. De andere verkoper doet open en geeft aan dat zij wel van het bod op de hoogte is, maar dat een ander bod door de verkopers is geaccepteerd en dat beklaagde de woning heeft gekocht. Diezelfde ochtend nog ontvangt klager bericht van het kantoor dat de receptioniste verkeerd was geïnformeerd, dat de koopakte inmiddels is getekend en dat de verkopers het bod van klager afwijzen. Op zondag 20 april 2025 stuurt klager een email naar het kantoor met de vraag wanneer de koopakte getekend is. Op dinsdag 22 april 2025 antwoordt het kantoor dat dit reeds op woensdag 16 april 2025 is gebeurd.
De betreffende woning staat ook bij een andere verkoopmakelaar te koop. Omdat de situatie voor klager op dat moment onvoldoende helder is, vraagt klager aldaar naar de stand van zaken. Op donderdag 24 april 2025 bevestigt de andere verkoopmakelaar dat op dat moment nog géén koopakte is getekend. Direct daarop probeert klager contact te krijgen met het kantoor en vraagt aan de receptioniste de makelaar te verzoeken om hem terug te bellen. Klager herhaalt op vrijdag 25 april 2025 per email dit verzoek, waaraan later die dag door beklaagde gehoor is gegeven. Diezelfde dag verandert zowel op de website van het kantoor als op Funda de status van de betreffende woning van ‘onder bod’ naar ‘verkocht’ en op maandag 28 april 2025 wijzigt dit ook op de website van de andere verkoopmakelaar.
Klacht
In de kern komt de klacht erop neer dat de beklaagde niet heeft gehandeld zoals van een makelaar mag worden verwacht.
Klager heeft het vermoeden dat beklaagde met opzet niet op het bod van klager en op zijn verzoeken heeft gereageerd, omdat hij het voornemen had zelf de woning te kopen. Er is een sterk vermoeden dat is getracht tijd te rekken. Als de koopakte daadwerkelijk op 16 april 2025 zou zijn getekend, zoals beklaagde stelt, dan zou beklaagde dat kunnen aantonen door overleggen van het biedlogboek en/of een kopie van de koopakte. Doordat, ondanks herhaaldelijk verzoek daartoe van klager, geen bewijs is overgelegd van de verkoop, vermoedt klager dat in dezen niet in overeenstemming met de NVM-erecode is gehandeld. Op het moment dat beklaagde zelf belangstelling had voor de woning, had hij zich terug moeten trekken uit het verkoopproces of hier tenminste transparant(er) over moeten zijn. Het is de tegenstrijdige informatie van alle betrokkenen (verkopers, (receptioniste van) het kantoor, beklaagde en de andere verkoopmakelaar te (plaats)) dat maakt dat klager twijfelt aan de juistheid van de gang van zaken en de integriteit van de beklaagde. Er is in ieder geval onzorgvuldig gehandeld en niet adequaat en transparant met klager gecommuniceerd. Bovendien heeft beklaagde direct belang bij het onroerend goed en doet dit alles vermoeden van een evidente belangenverstrengeling.
Klager verzoekt de commissie onderzoek te doen naar het handelen van beklaagde, teneinde uitsluitsel te krijgen of het vermoeden van klager terecht is en ook om het gebrek aan vertrouwen van hem in de makelaardij te herstellen.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft ter zitting een ondertekende verklaring van de verkopers d.d. 7 november 2025 overgelegd inzake het verloop van de verkoop van de woning. Deze verklaring vormt de basis van het verweer van beklaagde.
In de verklaring van de verkopers staat – kort gezegd – het volgende.
Verkopers hebben een verkoopopdracht voor de woning verstrekt aan beklaagde ’s broer, die werkzaam is op de vestiging van het kantoor in (plaats). Deze broer geeft op 10 april 2025 te kennen dat beklaagde belangstelling heeft voor de woning. Op 11 april 2025 voeren de verkopers met beklaagde een persoonlijk gesprek en zij komen een verkoopsom van € 1.700.000, — overeen. De verkopers ondertekenen op 16 april 2025 de verkoopovereenkomst en sturen deze digitaal naar de verkoopmakelaar. Op vrijdag 18 april 2025 ondertekenen beklaagde en zijn echtgenote de overeenkomst en zenden die direct retour. De verkopers horen in de week van 21 april 2025 van de verkopend makelaar dat klager op 17 april 2025 om 15.43 uur een bod heeft uitgebracht van € 1.600.000, –. Nu de woning reeds is verkocht, nemen de verkopers dit bod enkel voor kennisgeving aan.
Voor zover relevant heeft beklaagde het volgende toegelicht over de gang van zaken rond de verkoop van de betreffende woning. Beklaagde is voor 50% eigenaar van het kantoor, dat vestigingen heeft onder dezelfde (familie)naam in (plaatsnamen). Verkopend makelaar van de woning is niet beklaagde maar zijn broer, die in loondienst werkt in de vestiging in (plaats). Beklaagde is zelf als makelaar in de vestiging in (plaats) werkzaam. Onderling werken de locaties samen, beantwoorden de telefoon voor elkaar, vormen een back- up voor elkaar en corresponderen onder vermelding van de kantoornaam, niet in persoon.
De in deze kwestie te verkopen woning was om de verkopers moverende redenen ook in portefeuille bij een ander makelaarskantoor in (plaats). Makelaars hebben hun eigen Move.nl account en kunnen niet in elkaars systeem kijken en om die reden was de makelaar in (plaats) nog niet op de hoogte van de verkoop van de woning aan koper op het moment dat klager bij hem navraag naar de verkoop heeft gedaan. Beklaagde geeft aan te betreuren dat zijn broer, de verkopend makelaar, niet direct op 18 april 2025, toen de koopovereenkomst door beide partijen was getekend, bij de makelaar in (plaats) melding heeft gemaakt van de verkoop.
De mening van beklaagde dat de verkopend makelaar in het kader van voorkoming van belangenverstrengeling afstand had moeten nemen van het verkoopproces van de woning, deelt beklaagde niet. Daags nadat beklaagde zijn belangstelling in de woning heeft getoond, is al overeenstemming bereikt tussen beklaagde en de verkopers over de verkoopsom. Afstand nemen was op dat moment een gepasseerd station en klager was op dat moment, 11 april 2025, nog niet in beeld.
Beklaagde is geen tuchtrechtelijk verwijt te maken. Er is geen sprake van het achterhouden van het bod van klager dan wel van belangenverstrengeling. De verkopers zijn van het bod op de hoogte gesteld, maar de verkoop van de woning was op dat moment al een feit dat niet ongedaan gemaakt kon worden.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Beklaagde is ook bij de aankoop van een woning voor zichzelf, verplicht zich aan de NVM-Erecode te houden.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
Formele aspecten
Klager heeft de commissie gevraagd onderzoek te doen naar het handelen van beklaagde. Het is niet de taak van de commissie om onderzoek te doen naar het handelen van beklaagde, maar om te beoordelen op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken of sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Het doen van onderzoek valt buiten het werkterrein van de commissie.
Beklaagde heeft eerst de dag voorafgaand aan de zitting op de door klager ingediende klacht gereageerd. De commissie betreurt het dat beklaagde zo laat uitleg heeft gegeven over de gang van zaken tijdens het verkoopproces. Dit getuigt naar het oordeel van de commissie niet van respect voor de tuchtrechtspraak.
Inhoud van de klacht
Klager stelt dat het kantoor van beklaagde zich terug had moeten trekken uit het verkoopproces vanaf het moment dat beklaagde zijn interesse in de betreffende woning heeft getoond, dan wel dat beklaagde hierover op zijn minst transparant had moeten zijn. De commissie zal deze twee klachtonderdelen hierna achtereenvolgend behandelen.
(Het kantoor van) beklaagde moest zich terugtrekken
Wat betreft de gang van zaken rond de verkoop van de woning door de verkopend makelaar, is voor de commissie – als onweersproken – het volgende komen vast te staan.
Op 10 april 2025 heeft de broer van beklaagde aan de verkopers kenbaar gemaakt dat beklaagde interesse had in de woning. Op 11 april 2025 is beklaagde, als potentiële koper, voor een bezichtiging c.q. gesprek door de verkopers uitgenodigd en nog diezelfde dag is overeenstemming bereikt tussen de verkopers en beklaagde over de verkoopprijs. Vervolgens hebben de verkopers op 16 april 2025 de koopovereenkomst getekend. Beklaagde en zijn echtgenote hebben op 18 april 2025 getekend.
Naar het oordeel van de commissie had het in de rede gelegen dat vanaf het moment dat beklaagde zijn interesse in de woning kenbaar maakte, de andere verkoopmakelaar in (plaats) het verkoopproces overnam, nu ook dit kantoor de woning in portefeuille had. Het moment van overdracht aan de andere verkoopmakelaar had in ieder geval vóór de bezichtiging op 11 april 2025 moeten plaats hebben teneinde het risico op, of de schijn van, belangenverstrengeling te voorkomen. Dit klachtonderdeel slaagt derhalve.
Duidelijkheid en transparantie in de communicatie liet te wensen over
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting blijkt dat door het kantoor niet of heel laat op berichten en terugbelverzoeken van klager werd gereageerd en dat de informatie die klager ontving niet eenduidig was. Hierbij is het de commissie opgevallen dat correspondentie enkel onder vermelding van de kantoornaam wordt gevoerd, zonder dat daaronder de naam van een medewerker wordt vermeld. Dit komt de transparantie in de correspondentie niet ten goede.
De commissie komt op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken tot de conclusie dat noch klager noch het andere bij de verkoop betrokken makelaarskantoor adequaat op de hoogte is gesteld van de feitelijke gang van zaken in het verkoopproces. Ook de receptioniste beschikte niet over actuele gegevens, zodat zij klager niet goed kon informeren. Dat had tot gevolge dat klager in de veronderstelling verkeerde dat hij op 17 april 2025 nog een bod op de woning uit kon brengen. Ter zitting heeft beklaagde erkend dat de receptioniste op 17 april 2025, toen klager telefonisch contact opnam, inderdaad nog niet van het tekenen van de koopovereenkomst op de hoogte was. Volgens hem was het op dat moment erg druk op kantoor waardoor het kon voorkomen dat er langs elkaar heen werd gewerkt. Kantoordrukte en volume vormen naar het oordeel van de commissie geen geldig excuus voor onvoldoende zorgvuldigheid bij het vormen en bijhouden van dossiers en bij de interne en externe communicatie over dossiers.
Daarnaast is gebleken dat ook de informatie op MOVE.nl en Funda niet adequaat is aangepast aan de actuele situatie. Ook in deze systemen is een accurate weergave van de stand van zaken vereist, zodat derden op de hoogte kunnen zijn van de actuele situatie ten aanzien van de beschikbaarheid van een woning. Het geheel van gedragingen van de verkopend makelaar is slordig, schaadt de stand van de makelaars en het vertrouwen in deze beroepsgroep.
Beklaagde is mede-eigenaar van het kantoor dat als verkopend makelaar is opgetreden. Zijn broer die kennelijk het verkoopproces heeft geleid, is bij dit kantoor in loondienst. Vanuit de hoedanigheid van mede-eigenaar had beklaagde ervoor moeten zorgen dat de communicatie binnen de kantoorvestigingen en in de richting van derden, op orde was. Voor zover de klacht het nalatig handelen met betrekking tot de communicatie en daarmee het late informeren van klager betreft, is deze gegrond.
Op grond van het voorgaande oordeelt de commissie dat het beklaagde (als mede-eigenaar) tuchtrechtelijk te verwijten valt dat het kantoor zich niet heeft teruggetrokken als verkopend makelaar, teneinde belangenverstrengeling te voorkomen. Daarnaast heeft beklaagde in strijd gehandeld met de NVM-gedragsregels, door (als mede-eigenaar) niet adequaat en transparant te communiceren met klager en niet tijdig aan klager en aan de andere makelaar mee te delen dat beklaagde de woning reeds had gekocht.
Wat partijen verder naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
De aard en de ernst van de tuchtrechtelijke verwijtbare gedragingen van beklaagde rechtvaardigt naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub a, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van waarschuwing.
De commissie is met verwijzing naar artikel 15 van het reglement van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 12 november 2025.