Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1316130/1351073
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft een bod dat buiten de biedtermijn is uitgebracht.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager heeft meegeboden op zijn droomwoning via een biedproces op het platform Move, waarbij de beklaagde optrad als verkopend makelaar. Na sluiting van de biedperiode kreeg de klager te horen dat hij een serieuze kandidaat was. Later bleek dat de klager ook ruimschoots de hoogste bieder was. Daarop volgde een periode van radiostilte door de beklaagde, ondanks diverse contactpogingen door de klager. Hierop vernam de klager dat hij het toch niet was geworden. Het huis is verkocht zonder overleg buiten het biedproces om, voor € 15.000,- meer dan het bod van de klager. Dit is in strijd met de NVM-erecode en de gedragsregels in de makelaardij. De klager had het redelijk gevonden als hij in de gelegenheid was gesteld om, vanwege het bod dat buiten de termijn was ingediend, zijn eigen bod te heroverwegen.
De klager wenst dat dat de beklaagde hierop wordt aangesproken, zodat toekomstige kopers op een eerlijke en transparante wijze worden behandeld. Daarnaast meent de klager dat een financiële compensatie op zijn plaats is. Hij acht een bedrag van € 15.000,- redelijk, mede gelet op het bedrag waarmee buiten de klager om is overboden zonder overleg. Deze compensatie is een passende erkenning van de gemaakte fout en de gevolgen die de klager daarvan heeft ondervonden.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Enkele dagen na het sluiten van de biedingstermijn via het Move-platform ontving de beklaagde een ongevraagd, substantieel hoger bod van een derde. Als makelaar is de beklaagde wettelijk en tuchtrechtelijk verplicht om elk binnengekomen bod direct aan de verkoper voor te leggen. Zelfs indien al een mondelinge overeenstemming met de klager was geweest – wat hier overigens niet het geval was – had de beklaagde dit bod moeten delen.
De verkoper heeft te allen tijde het wettelijke recht van gunning. Na kennisname van het hogere bod van
€ 875.000,- zonder voorbehouden, heeft de verkoper zelfstandig besloten om op dit nieuwe aanbod in te gaan. De verkoper was wegens een tegenvallende reguliere inschrijving aanvankelijk zelfs voornemens de verkoop te staken, maar wenste bij dit nieuwe ongevraagde bod uitdrukkelijk geen nieuwe biedingsronde of een ‘uiterst voorstel’ uit te vragen bij de eerdere bieders. Als belangenbehartiger van de verkoper diende de beklaagde deze instructie op te volgen. Dat dit bod niet in het reguliere biedlogboek staat, is conform de richtlijnen aangezien de transactie buiten de inschrijving om tot stand is gekomen. Zowel wettelijk als conform de Erecode en richtlijnen van de NVM is hierin correct gehandeld.
Naderhand heeft de beklaagde telefonisch en schriftelijk contact gehad met de klager om de wettelijke regels, de richtlijnen omtrent transparant bieden en de dynamiek van de overspannen woningmarkt uit te leggen. Dit heeft zijn beleving dat er onjuist is gehandeld helaas niet weggenomen. Omdat de beklaagde en de klager er onderling niet uitkwamen, heeft de beklaagde de klager zelf geadviseerd om de situatie voor te leggen aan de daarvoor bestemde instanties als hij dat wenste.
Beoordeling van de klacht
Reikwijdte klacht en toetsingskader
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op de beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak). De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval de beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Zij beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan de beklaagde zijn gemaakt. De commissie laat zich dan ook niet uit over een verzoek tot schadevergoeding nu dit buiten haar werkterrein en daarmee haar bevoegdheid valt.
Inleiding
De beklaagde was de verkoopmakelaar van de woning. Voor de verkoop van de woning heeft de beklaagde een inschrijvingsprocedure via Move.nl gestart met een sluitingstermijn van dinsdag 27 mei 2025 om 16:00 uur. Vaststaat dat de klager het hoogste bod van € 860.000,- had gedaan binnen de door de beklaagde vastgestelde sluitingstermijn. Tevens staat vast dat enkele dagen na de sluitingstermijn door een andere bieder een nieuw bod is gedaan van € 875.000,-. Dit bod is door de verkoper van de woning geaccepteerd.
De klacht van de klager ziet op twee onderdelen: enerzijds het accepteren van een bod dat buiten de biedtermijn is uitgebracht en anderzijds het ontbreken van dit hogere bod in het biedlogboek.
De commissie bespreekt beide klachten hierna afzonderlijk.
Bod na biedtermijn
Allereerst stelt de commissie vast dat tussen de klager en de verkoper geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Dat de klager de indruk had dat de woning aan hem was gegund, maakt dit niet anders. Het verzoek van de beklaagde om de contactgegevens van de financieel adviseur van de klager is daartoe onvoldoende.
De commissie benadrukt dat een verkopend makelaar een na afloop van de biedtermijn ontvangen bod aan de verkoper dient voor te leggen, zolang de koopovereenkomst nog niet tot stand is gekomen. Het staat de verkoper in die situatie vrij om te beslissen of hij een dergelijk bod in zijn overwegingen betrekt. De vraag die vervolgens voorligt, is of de makelaar bij de wijze waarop hij met dat nieuwe bod is omgegaan, voldoende zorgvuldig, duidelijk en transparant heeft gehandeld tegenover de overige bieders.
Ten aanzien van het toepasselijke toetsingskader overweegt de commissie het volgende. Het NVM Protocol Transparant Bieden Woonruimte is door de NVM Ledenraad op 17 december 2025 vastgesteld en is met ingang van 1 februari 2026 verplicht gesteld voor NVM-leden. Het protocol was dan ook ten tijde van de onderhavige verkoop nog niet als zodanig van toepassing. De commissie zal het protocol daarom niet als rechtstreeks toepasselijke norm hanteren.
Dat neemt niet weg dat het protocol betekenis kan hebben bij de beoordeling van de professionele standaard van een NVM-makelaar. Het protocol vormt immers een nadere uitwerking van de NVM-Erecode en beoogt een transparant, eerlijk en betrouwbaar biedingsproces te bevorderen. De daarin opgenomen regeling over biedingen die na het verstrijken van de biedtermijn worden uitgebracht, kan daarmee worden beschouwd als een nadere concretisering van beginselen van transparantie, duidelijkheid en zorgvuldigheid die ook vóór de invoering van het protocol reeds in de NVM-Erecode besloten lagen.
De commissie dient tegen deze achtergrond te beoordelen of de beklaagde in het onderhavige geval voldoende duidelijk en transparant heeft gehandeld.
Het enkele feit dat het latere bod na het verstrijken van de biedtermijn is uitgebracht, leidt daarbij niet zonder meer tot de conclusie dat de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Het schriftelijkheidsvereiste brengt immers mee dat een particuliere verkoper, zolang de koopovereenkomst niet door beide partijen is ondertekend, in beginsel nog op een later uitgebracht bod kan ingaan. Ook het huidige Protocol Transparant Bieden Woonruimte gaat daarvan uit. Het protocol schrijft bij een bod na de sluitingsdatum niet voor dat steeds een nieuwe biedingsronde moet worden georganiseerd, maar noemt verschillende mogelijkheden, waaronder het onderhandelen met de nieuwe bieder of het accepteren van diens bod.
In het onderhavige geval heeft de verkoper ervoor gekozen het na het verstrijken van de biedtermijn uitgebrachte bod te accepteren. Zoals hiervoor overwogen, kan een dergelijke handelwijze, onder de omstandigheden van het geval, niet op voorhand als tuchtrechtelijk verwijtbaar worden aangemerkt. Het enkele feit dat een bod na het verstrijken van de vooraf vastgestelde biedtermijn is uitgebracht, brengt immers niet mee dat de verkoper gehouden is dit bod buiten beschouwing te laten of dat per definitie een nieuwe biedingsronde met de reeds aan de procedure deelnemende bieders moet worden georganiseerd.
Van belang is daarbij dat de beklaagde de bieders, waaronder de klager, zowel mondeling als schriftelijk heeft geïnformeerd over het na de sluitingstermijn ontvangen bod en de wijze waarop de verkoper daarmee omging.
Onder deze omstandigheden kan de commissie niet vaststellen dat de beklaagde bij de verdere afwikkeling van het biedproces onvoldoende duidelijkheid of transparantie heeft betracht.
De klacht van de klager is ongegrond.
Ten overvloede merkt de commissie nog het volgende op. Het verdient aanbeveling dat bieders reeds voorafgaand aan deelname aan een biedingsprocedure duidelijk(er) worden geïnformeerd over de mogelijkheid dat ook ná het verstrijken van de vastgestelde biedtermijn nog een bod kan worden uitgebracht en bij de besluitvorming van de verkoper kan worden betrokken. Een dergelijke voorafgaande mededeling voorkomt dat bij bieders de verwachting ontstaat dat na het verstrijken van de biedtermijn geen nieuwe biedingen meer in aanmerking kunnen worden genomen en draagt bij aan een voor alle betrokkenen kenbaar en transparant biedproces. De opname (door de NVM) van deze aanbeveling in het Protocol Transparant Bieden Woonruimte zal het biedproces daadwerkelijk transparant maken.
Bod niet in biedlogboek
De tweede klacht van de klager ziet op het feit dat het na het verstrijken van de biedtermijn uitgebrachte hogere bod niet in het biedlogboek is opgenomen.
De commissie stelt voorop dat het biedlogboek in de onderhavige zaak betrekking had op de biedingen die binnen de vooraf vastgestelde biedtermijn via het daartoe ingerichte biedproces waren uitgebracht. Vaststaat dat de biedtermijn op 27 mei 2025 om 16:00 uur was verstreken voordat het desbetreffende hogere bod werd uitgebracht. Na het verstrijken van deze termijn was het biedproces in het systeem technisch gesloten en kon een nieuw bod daarin niet meer als reguliere bieding worden toegevoegd.
Onder deze omstandigheden kan de beklaagde niet worden verweten dat het bod niet als bieding in het biedlogboek is opgenomen.
In zoverre is geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd voor wat betreft de schadevordering;
– verklaart de klachten van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Weide, de heer mr. E.A.J. van der Heijden, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. S.M.E. Balfoort, secretaris, op 25 september 2026.