Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: (On)zorgvuldigheid
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
372021/447987
De uitspraak:
waar gaat het over?
De consument klaagt dat de makelaar hem niet heeft geïnformeerd over de deadline van een aantrekkelijker bod zonder ontbindende voorwaarden van een tweede gegadigde (S.), terwijl hij dit wel had moeten doen. Hierdoor was de consument van mening dat hij een lagere verkoopopbrengst had behaald. De consument stelt dat het bestaan van de deadline essentiële informatie was die de makelaar had moeten doorgeven. Hij claimt schade van €10.000.
De makelaar betwist de klacht en stelt dat hij zorgvuldig heeft gehandeld. Hij voerde verschillende gesprekken met de tweede gegadigde, maar geen melding van de deadline zou schade hebben veroorzaakt. De makelaar vindt niet dat hij een verplichting had om de tweede gegadigde over de deadline in te lichten, aangezien er geen interne richtlijn voor was.
De commissie oordeelt dat het niet informeren van de tweede gegadigde over de deadline onzorgvuldig was, maar niet verwijtbaar. De consument had niet de opdracht gegeven het object bij inschrijving te verkopen en de schade is moeilijk te kwantificeren. De klacht wordt ongegrond verklaard en er wordt geen schadevergoeding toegekend.
Volledige uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennis genomen van de overgelegde stukken.
Het geschil is ter zitting behandeld op 22 november 2024 te Den Haag.
De consument en de makelaar zijn ter zitting verschenen. De makelaar in de persoon van de heren Koevermans en Haverkamp.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft het handelen van de makelaar bij de verkoop van een winkelpand van de consument.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
[makelaar] had van mij de opdracht een in mijn privébezit zijnde winkelpand (ik ben geen ondernemer) te verkopen. Daarvoor hadden zich twee gegadigden gemeld bij de makelaar. Ik had in ieder geval als voorwaarde gesteld dat er door mij geen ontbindende voorwaarden zouden worden geaccepteerd (as is where is). Beide gegadigden hadden in eerste instantie gewijzigde bestemmingswensen voor het pand (met name het kunnen realiseren van appartementen).Op gegeven moment tijdens het onderhandelingstraject bracht gegadigde T. een (vernieuwd) bod uit zonder ontbindende voorwaarden, met als deadline 2 februari 2024. In het vertrouwen dat de makelaar alles in het werk had gesteld een voor mij zo gunstig mogelijk bod te verkrijgen en alle informatie zou hebben verstrekt aan partijen, heb ik voor het verlopen van de deadline het pand aan T. gegund en zat daarmee vast aan de verkoop.
Met zowel T. als S. was er sprake van een onderhandelingstraject waarbij beiden er blijk van gaven zeer geïnteresseerd te zijn in de aankoop. Dit gegeven had naar mijn stellige overtuiging aanleiding moeten zijn voor de makelaar, S. op tijd te informeren over het bestaan van een voor mij aantrekkelijker bod (zonder ontbindende voorwaarden), zodat hij alsnog zou kunnen beslissen een nieuw bod zonder voorwaarden uit te brengen. Die belangrijke informatie is door de makelaar niet gegeven aan S. Zelfs niet toen de makelaar op 31 januari nog telefonisch overleg had met S.
Achteraf is mij gebleken dat de makelaar inschatte dat S. niet bereid zou zijn de ontbindende voorwaarden alsnog te schrappen en het doen van een mededeling over de deadline daarom niet zinvol was. Bovendien gaf de makelaar aan de nodige twijfels te hebben bij de serieusheid en betrouwbaarheid van S.; het was voor hem een onbekende partij, dit in tegenstelling tot T. Ook heeft de makelaar mij niet gevraagd of zijn inschattingen en twijfels door mij werden gedeeld.
Dat alles is voor mij onbegrijpelijk.
Het kan natuurlijk niet zo zijn dat de makelaar zelf een inschatting maakt of een geïnteresseerde koper tijdens het onderhandelingstraject al dan niet zijn bod zou willen aanpassen. Het biedproces is immers een strategische onderhandelingsaangelegenheid. Daarmee heeft hij de kans om alsnog een aantrekkelijker bod te verkrijgen weloverwogen laten liggen. Ik heb daardoor een lagere verkoopopbrengst gerealiseerd gekregen.
Voor de duidelijkheid; het gaat er niet om dat S. zou moeten worden geïnformeerd over de (hoogte van) de bieding. Het uitspelen van tegen elkaar van gegadigden in financiële zin lijkt mij niet toelaatbaar. Maar het bestaan van een deadline is essentieel informatie om het biedingsproces een eerlijke en transparante wijze te kunnen afronden. Nu dat is nagelaten heb ik aanzienlijke schade opgelopen, die ik beperk tot €10.000,–
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Wij hebben met enige verbazing kennis genomen van de onderhavige klacht omdat wij de indruk hadden dat van een geschil met de consument geen sprake meer was.
Wij zijn niet van plan om met de consument een schikking aan te gaan, omdat wij van mening zijn niet fout dan wel verwijtbaar te hebben gehandeld. Om een goed beeld van de zaak te geven hebben wij een uitgebreide procesbeschrijving aan het dossier toegevoegd, waarin volgordelijk de acties zijn weergegeven.
Het is correct dat de courtage niet door de consument maar door de koper is betaald. De koper bleek daartoe bereid om het onprettige gevoel van de consument bij deze transactie iets weg te nemen.
Dit heeft evenwel op geen enkele manier invloed gehad op de kwaliteit van onze dienstverlening aan onze opdrachtgever.
De consument heeft buiten ons om diverse gesprekken met de koper T. gevoerd. De consument heeft de mogelijkheid gekregen om van de koop af te zien met inachtneming van een betaling van 10%. Hij heeft daarvan geen gebruik gemaakt omdat de naar het leek te behalen meeropbrengst onvoldoende was.
Beoordeling van het geschil
De commissie ziet zich voor de vraag gesteld of de makelaar de deadline van een (hernieuwd, aantrekkelijker) bod – namelijk zonder voorwaarden- aan een tweede geïnteresseerde in de woning van de consument had moeten melden en overweegt daartoe het volgende. De makelaar heeft ter zitting uitgelegd dat niet te hebben gedaan. Hij zegt wel tot vrijwel aan de datum van de deadline voortdurend in contact met de tweede geïnteresseerde partij te zijn geweest en deze partij min of meer -achteraf tevergeefs-een nieuw bod heeft proberen te ontlokken, zonder daarbij de nieuwe prijs te noemen. Dat zou immers een prijsopdrijving opleveren. De commissie is van oordeel dat dat niet noemen van de deadline niet aan de makelaar valt te verwijten. Er is geen interne richtlijn of andere gedragsregel van de NVM die daartoe noopt. In beginsel dient de consument op de dienstverlening van de makelaar dienaangaande te moeten kunnen vertrouwen. Ook heeft de consument niet aan de makelaar de opdracht gegeven het object bij inschrijving te verkopen.
Niettegenstaande is de commissie, met de consument van oordeel dat het bestaan van een deadline zo essentieel is, dat die deadline aan de tweede gegadigde had moeten worden vermeld. Het optreden van de makelaar is dan niet te verwijten, maar is wel als onzorgvuldig te kwalificeren. De gestelde schade is moeilijk tot een bepaald concreet bedrag te herleiden, omdat het natuurlijk ongewis is of de tweede gegadigde uiteindelijk dat veel betere bod ook daadwerkelijk zou hebben uitgebracht.
Onder deze omstandigheden houdt de commissie de klacht voor ongegrond en is er geen plaats voor toekenning van de verzochte schade en wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
