Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijke levering
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanvullend deskundigenonderzoek nodig
Referentiecode:
437494/509236
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument beklaagt zich erover dat een tussenmuur op de eerste verdieping van zijn nieuwbouwwoning verkeerd is geplaatst, waardoor de slaapkamer en inloopkast kleiner zijn dan afgesproken. De consument wil dat de ondernemer de muur verplaatst en dat deze de schade aan de vloer en wanden, alsmede de kosten van vervangende huisvesting gedurende de herstelwerkzaamheden, vergoedt. De ondernemer erkent dat de tussenmuur verkeerd is geplaatst. De ondernemer wil alleen de muur verplaatsen zonder verdere kosten te vergoeden, omdat hij vindt dat de consument te laat heeft geklaagd.
De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst en dat de consument niet te laat heeft geklaagd. De ondernemer moet de kosten voor het verplaatsen van de muur en de schade aan de vloer en wanden vergoeden. De vloerverwarming hoeft echter niet te worden aangepast. De arbiters bevelen een deskundigenonderzoek om de hoogte van de schade te bepalen en zich uit te laten over de vraag hoe ingrijpend de herstelwerkzaamheden zullen zijn. Zij houden iedere verdere beslissing aan.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
de heer [naam], wonende te [plaats] (hierna te noemen: consument)
en
[naam], gevestigd te [plaats] (hierna te noemen: de ondernemer)Certificaatnummer : xxx
Ondergetekenden:
de heer mr. R.J. Paris te [plaats], de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA te [plaats] en mevrouw mr. C.M.W. Friedman-de Waele te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen (projectmatige bouw) met toepassing van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules IF en IIU (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig making van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de ondernemer aansprakelijk is voor de schade die de consument heeft geleden als gevolg van een door hem verkeerd geplaatste tussenmuur op de eerste verdieping van de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 8 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
• de consument,
• de heer [naam], namens de ondernemer,
• de heer [naam], namens de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst, waardoor hij aansprakelijk is voor de schade die de consument als gevolg hiervan heeft geleden. De consument voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Tekortkoming
Op 9 mei 2022 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. De ondernemer heeft op 23 oktober 2023 de woning aan de consument opgeleverd. Na de verbouwing van de woning door een andere aannemer is de consument op 9 maart 2024 in de woning gaan wonen. Op 21 april 2024 is de consument er achter gekomen dat de tussenmuur op de eerste verdieping door de ondernemer verkeerd is geplaatst. Hij is hierachter gekomen doordat de op dat moment geleverde kasten voor de inloopkast niet meer naar behoren pasten. Deze kasten had de consument besteld aan de hand van de afmetingen weergegeven op de verkooptekeningen van de woning. De slaapkamer en inloopkast die volgens de tekening 2245 mm breed moet zijn, is nu slechts 1840 mm breed. De overloop is hierdoor 405 mm, hetzij 40,5 cm, breder. De ondernemer is door deze fout dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.
Niet te laat geklaagd
De consument had deze tekortkoming niet eerder opgemerkt. Bij de voorschouw van de woning en de oplevering heeft de consument immers niet iedere kamer gemeten. De consument mocht erop vertrouwen dat de afmetingen van de kamers conform de verkooptekeningen waren.
Schade
Door de onjuiste plaatsing van de tussenmuur heeft de consument schade geleden. De consument vordert daarom schadevergoeding voor:
• het laten verplaatsen van de tussenmuur, inclusief toebehoren, conform de aannemingsovereenkomst,
• het laten herstellen van de wand, de vloer en de plinten na de verplaatsing van de tussenmuur,
• kosten vervangende huisvesting voor de consument en zijn gezin gedurende de ingrijpende herstelwerkzaamheden.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Geen sprake van een tekortkoming
De ondernemer heeft de woning van de consument gebouwd conform de aannemingsovereenkomst. In het proces-verbaal van oplevering is niets opgenomen over afwijkingen van de afmetingen van de inloopkast ten opzichte van de tekeningen behorend bij de aannemingsovereenkomst.
Te laat geklaagd
De consument heeft voor het eerst op 22 april 2024 geklaagd over de verkeerde plaatsing van de tussenmuur. De woning was op dat moment al voorzien van wand- en vloerafwerking die de consument zelf heeft aangebracht. Alhoewel de ondernemer het met de consument eens is dat de tussenmuur verkeerd is geplaatst, is hij enkel bereid om over te gaan tot het verplaatsen van de tussenmuur. De kosten ten aanzien van het aanpassen van vloer- en wandafwerking dient de consument zelf te dragen, aangezien hij de klacht pas bij de ondernemer heeft gemeld nadat voornoemde zaken al waren aangebracht. Volgens de ondernemer mocht van de consument worden verwacht dat hij een verkeerd geplaatste tussenmuur bij oplevering, dan wel zeer kort daarna zou hebben opgemerkt en gemeld bij de ondernemer. In ieder geval had de consument dit moeten melden alvorens hij de vloer- en wandafwerking liet aanbrengen.
De ondernemer betwist daarnaast dat hij aansprakelijk is voor betaling van schadevergoeding voor vervangende huisvesting. Er is immers geen sprake van een ingrijpende verbouwing. De woning is prima bewoonbaar gedurende de uitvoering van de herstelwerkzaamheden.
Beoordeling van het geschil
Tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst
Op 9 mei 2022 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van de woning van de consument aan [adres]. De commissie stelt vast dat partijen in de aannemingsovereenkomst zijn overeengekomen om conform de tekeningen die tot de aannemingsovereenkomst behoren te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk. Niet in geschil is dat de verkooptekening tot de aannemingsovereenkomst behoort en dat de tussenmuur op de eerste verdieping van de woning niet conform de vermelde afmetingen in deze (hieronder weergegeven) tekening is geplaatst.
Door de onjuiste plaatsing van de tussenmuur is een deel van slaapkamer 2 en de inloopkast 40,5 cm smaller en de overloop 40,5 cm breder. De ondernemer is hierdoor dan ook tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst.
Schade
Verplaatsen tussenmuur
De ondernemer heeft aangeboden om de kosten van het verplaatsen van de tussenmuur te vergoeden aan de consument. Partijen verschillen echter van mening hoe hoog de kosten hiervoor zijn om de tussenmuur door een derde te laten verplaatsen. De commissie zal over het vaststellen van de hoogte van deze schade later in dit vonnis oordelen.
De afwerking van de wanden en de vloer
De ondernemer stelt zich op het standpunt dat hij niet gehouden is om de schade aan de afwerking van de wanden en de vloer na het verplaatsen van de tussenmuur te vergoeden, omdat – kort gezegd – de consument te laat over de tekortkoming heeft geklaagd. Dit verweer faalt. De consument heeft gesteld dat hij de verkeerd geplaatste tussenmuur niet eerder heeft opgemerkt dan 21 april 2024 toen de op maat gemaakte kasten voor de inloopkast werden geleverd. Dat de consument het gebrek niet eerder heeft opgemerkt kan niet aan de consument worden verweten, nu het gebrek ook niet door de ondernemer, zijnde een professionele bouwer, is opgemerkt tijdens de voorschouw en de oplevering van de woning. De commissie is dan ook van oordeel dat de schade aan de afwerking van de wanden en de vloer ook voor rekening van de ondernemer dient te komen. Over het vaststellen van de hoogte van deze schade zal de commissie later in dit vonnis oordelen.
Vloerverwarming
Voor zover de consument meent dat de vloerverwarming ook moet worden aangepast door de verplaatsing van de tussenmuur gaat de commissie hier niet in mee. De ondernemer heeft uitgelegd dat de verplaatsing van de tussenmuur geen effect heeft op de werking van de vloerverwarming en dat de tussenmuur zonder enige problemen op de vloerverwarming kan worden geplaatst. De commissie ziet geen aanleiding om hieraan te twijfelen.
Vervangende huisvesting
De consument vordert daarnaast schadevergoeding voor de kosten die hij moet maken voor vervangende huisvesting voor zijn gezin. Ter zitting heeft de consument uitgelegd dat hij een dochter van zeven maanden heeft en dat hij daarom met zijn gezin niet in de woning kan verblijven tijdens de herstelwerkzaamheden. De ondernemer betwist dat de herstelwerkzaamheden een ingrijpende verbouwing van de woning zullen zijn. De commissie zal de beslissing op dit punt aanhouden tot een deskundige zich hierover heeft uitgelaten.
Deskundigenonderzoek
Zoals hiervoor overwogen is onduidelijk 1) de hoogte van de door de consument geleden schade ten aanzien van het verplaatsen van de tussenmuur en de afwerking van de vloer en wanden en 2) hoe ingrijpend de herstelwerkzaamheden zullen zijn. De commissie ziet daarom aanleiding om een onafhankelijke deskundige hiernaar onderzoek te laten doen. De commissie beveelt dan ook een deskundigenonderzoek voor de vaststelling van de hoogte van voornoemde schade en verzoekt de deskundige om zich daarnaast uit te laten over de vraag hoe ingrijpend de herstelwerkzaamheden zullen zijn.
Een door de commissie aangestelde deskundige zal een datum inplannen met partijen waarop het deskundigenonderzoek plaats zal vinden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op het deskundigenrapport te reageren.
Slotsom
De commissie houdt iedere verdere beslissing aan totdat er een deskundigenonderzoek heeft plaatsgevonden en partijen de gelegenheid hebben gehad om op het rapport van de deskundige te reageren.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
• bevelen een deskundigenonderzoek over de hoogte van de door de consument geleden schade ten aanzien van het verplaatsen van de tussenmuur en de afwerking van de vloer en wanden en verzoeken de deskundige om zich uit te laten over de vraag hoe ingrijpend de herstelwerkzaamheden zullen zijn,
• houden iedere verdere beslissing aan.
