Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
246490/284540
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het document betreft een arbitraal vonnis van de Geschillencommissie Garantiewoningen over een geschil tussen een consument en een ondernemer. Het geschil draait om de uitvoering van een meerwerkopdracht voor de zolderverdieping van de nieuwbouwwoning van de consument. De consument had gekozen voor kamers op de zolder, inclusief vloerverwarming en dakramen, maar ontdekte bij oplevering dat de zolder niet was aangesloten op de ventilatie via de warmteterugwininstallatie (WTW).
Standpunt Consument: De consument stelt dat hij niet geïnformeerd was over het ontbreken van ventilatie op de zolder en dat de WTW onvoldoende capaciteit heeft om de zolder aan te sluiten. Hij wil dat de ondernemer de ventilatie alsnog realiseert of een passende schadevergoeding biedt. Daarnaast wil hij dat de garantieregeling op de WTW-installatie gehandhaafd blijft, ook als een derde partij de ventilatie realiseert.
Standpunt Ondernemer: De ondernemer betwist dat de consument niet vooraf geïnformeerd was en stelt dat de zolder als “onbenoemde ruimte” niet als verblijfsruimte volgens het Bouwbesluit geldt. De ondernemer heeft coulanceoplossingen aangeboden, die door de consument niet zijn geaccepteerd. Volgens de ondernemer is ventilatie op de zolder niet overeengekomen en kan de consument hier geen rechten aan ontlenen.
Beslissing: De arbiters hebben besloten dat er een deskundigenonderzoek nodig is om de technische en financiële aspecten van het ventilatieprobleem op de zolderverdieping te beoordelen. De deskundige zal onderzoeken of het mogelijk is om de zolderkamers aan te sluiten op de bestaande of een nieuwe WTW-unit en wat de kosten en praktische consequenties hiervan zijn. Totdat het deskundigenrapport is ontvangen en beoordeeld, wordt elke verdere beslissing aangehouden.
Volledige uitspraak:
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te [plaats], de heer R. Deul te [plaats], mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de consument gesloten koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2020 en het bijbehorend Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ook (…) die naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst (…) ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig maken van het geschil (…)”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de wijze van uitvoering door de ondernemer van een meerwerkopdracht met betrekking tot de zolderverdieping van de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 10 februari 2025 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. drs. I.M. van Trier als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Namens de ondernemer zijn verschenen: mevrouw [naam] (projectontwikkelaar) en de heer [naam], die werden bijgestaan door de gemachtigde en zijn kantoorgenote, [naam].
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De nieuwbouwwoning van de consument is op 8 juni 2023 opgeleverd door de ondernemer.
Vanuit de bouw heeft de consument ervoor gekozen om kamers op de zolderverdieping te realiseren. Hiervoor heeft hij tijdens de koperbegeleidingsgesprekken gekozen voor de aangeboden indeling op zolder. Hierdoor werden er twee kamers en een technische installatieruimte op zolder gemaakt.
De consument heeft er verder voor gekozen om ook de aangeboden opties tot opwaardering van de vloerverwarming en het plaatsen van twee dakramen toe te voegen aan zijn keuzelijst.
De consument was ervan overtuigd hierdoor complete slaapkamers op zolder te krijgen.
Tijdens de oplevering van de woning kreeg de consument onverwacht te horen dat de volledige zolderverdieping niet was aangesloten op de ventilatie door middel van de warmteterugwininstallatie (WTW). Later bleek ook nog dat deze WTW te weinig capaciteit heeft om de zolderverdieping hierop aan te sluiten.
De consument heeft (een medewerkster van) de ondernemer uitdrukkelijk medegedeeld dat hij slaapkamers wilde inrichten op de zolderverdieping. Over het niet aansluiten en de capaciteit van de WTW is de consument niet geïnformeerd door de ondernemer.
De consument wil dat de kamers op zolder alsnog worden geventileerd en vordert nakoming door de ondernemer of een passende schadevergoeding. Daarnaast verzoekt hij de arbiters te bepalen dat de geldende garantieregeling op de gehele WTW-installatie gehandhaafd blijft, wanneer eventueel een derde partij de ventilatie voor de kamers realiseert.
Ter zitting heeft de consument benadrukt dat hem pas tijdens de oplevering van de woning duidelijk is geworden dat de zolderverdieping niet was aangesloten op de WTW. Uit de door de ondernemer verstrekte informatie en voorlichting heeft hij dit niet begrepen. Hij heeft dit – als leek – ook niet afgeleid uit de omschrijving van de zolderverdieping als onbestemde/onbenoemde ruimte.
De consument heeft met de ondernemer geprobeerd in onderling overleg tot een oplossing te komen. Door de ondernemer werden echter steeds wisselende standpunten ingenomen ten aanzien van de technische (on)mogelijkheden om alsnog ventilatie op de zolder te krijgen.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 12 november 2021 hebben de consument en de ondernemer een koop-/ aannemingsovereenkomst gesloten voor de aan- en verkoop van een perceel grond en de bouw van een eengezinswoning op dat perceel. Zoals gebruikelijk is bij de realisatie van woningbouwprojecten, heeft de consument een zogenoemde koperskeuzelijst gekregen op basis waarvan hij aanvullende bouwopties voor zijn te bouwen woning kon kiezen.
De door de consument gekozen bouwopties zijn in de koop-/ aannemingsovereenkomst opgenomen. Tevens hebben partijen een opdrachtbevestiging ondertekend ten aanzien van de “indelingswijzigingen” op basis van de koperskeuzelijst. Op 20 december 2021 zijn partijen een aanvulling op de koop-/ aannemingsovereenkomst overeengekomen (“Allonge koop-/aannemingsovereenkomst”), waarin de totale bouwopties zijn opgenomen. Aan de koop-/ aannemingsovereenkomst zijn meerdere bijlagen gehecht, waaronder de “technische omschrijving d.d. 1 september 2021” (hierna te noemen: de technische omschrijving).
Op 8 juni 2023 is de nieuwbouwwoning aan de consument opgeleverd. Tijdens de oplevering is er onder protest van de ondernemer één opleverpunt opgenomen op het proces-verbaal van oplevering. De consument heeft bij de oplevering aangegeven dat de mechanische ventilatie in de zolderkamers ontbreekt.
De ondernemer betwist dat de consument niet vooraf is ingelicht over het ontbreken van de ventilatie op de zolderkamers. De ondernemer heeft meermaals schriftelijk in de stukken aangegeven dat de zolderruimtes “onbenoemde ruimte” betreffen en aldus niet zijn aan te merken als “verblijfsruimte” conform het Bouwbesluit (oud).
Uit de diverse documenten volgt dat niet is overeengekomen dat mechanische ventilatie in de zolderkamers wordt gerealiseerd door de ondernemer. De consument kan de ondernemer dan ook niet aanspreken voor de realisatie van mechanische ventilatie in de twee zolderkamers.
Voor zover de consument een beroep doet op de zogenoemde artist-impressions geldt dat in de koop-/ aannemingsovereenkomst is opgenomen dat deze indicatief zijn en dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend.
De ondernemer betwist dat een medewerkster aan de consument heeft bevestigd dat door het plaatsen van dakramen en vloerverwarming op zolder, volwaardige slaapkamers zouden ontstaan die aan het Bouwbesluit zouden voldoen. Zij heeft nooit met de consument gesproken over het realiseren van slaapkamers op zolder. De uitbreidingsopties waren al gekozen, voordat de kopersbegeleiding plaatsvond.
De ondernemer verzoekt de arbiters de klacht van de consument ongegrond te verklaren en het door hem verzochte af te wijzen.
Ter zitting heeft de ondernemer benadrukt dat in de technische omschrijving heel helder staat vermeld dat de ventilatielucht alleen zal worden ingebracht in de verblijfsruimtes, en dat de zolderruimte in de diverse stukken als onbestemde ruimte is benoemd.
De ondernemer heeft voorts verklaard dat de door hem coulancehalve aangeboden oplossing(en) niet door de consument is/zijn geaccepteerd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 12 november 2021 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 8 juni 2023 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
De arbiters overwegen als volgt.
Ter zitting is uitgebreid gesproken over de wens van de consument om het ventilatieprobleem op de zolderverdieping op te lossen. Er zijn daarbij diverse opties aan de orde gekomen. Niet duidelijk is geworden welke van die opties – zowel technisch gezien als met het oog op de kosten – de voorkeur verdient.
Gelet hierop achten de arbiters het – zoals ter zitting reeds te kennen is gegeven – noodzakelijk dat zij over de technische en financiële aspecten van deze zaak nader geïnformeerd worden door een door hen aan te stellen deskundige, alvorens tot een inhoudelijk (eind)oordeel te kunnen komen. Zij zullen daarom een deskundigenonderzoek gelasten.
De volgende vragen zullen aan de deskundige ter beantwoording worden voorgelegd:
1. is het mogelijk in de technische ruimte op de zolderverdieping in plaats van de huidige WTW unit een unit te plaatsen met zodanige capaciteit, dat daarop – naast de overige te ventileren ruimtes in de woning – de beide gecreëerde kamers kunnen worden aangesloten en geventileerd?
2. Indien de plaatsing van een nieuwe unit niet mogelijk/wenselijk is, kunnen de beide kamers dan alsnog aangesloten worden op de bestaande unit, waarbij van belang is dat er dan voldoende acceptabele capaciteit resteert voor ventilatie van de rest van de woning (inclusief de gerealiseerde uitbouw van de woonkamer)?
3. Indien het niet mogelijk is om beide kamers op de bestaande WTW unit aan te sluiten, bestaat er dan wel een mogelijkheid om één van de beide kamers daarop aan te sluiten?
Zo ja, welke van de beide kamers zou dit dan moeten zijn, en hoe zou de andere kamer dan moeten worden voorzien van ventilatie?
4. Indien ook aansluiting van één van de beide kamers op de bestaande unit niet mogelijk is, hoe kan de ventilatievoorziening in de kamers dan worden geregeld? Is dit mogelijk via aparte nieuw te plaatsen en aan te sluiten ventilatievoorzieningen?
een en ander met inachtneming van de eisen uit het Bouwbesluit.
De deskundige wordt voorts verzocht een kostenraming te geven van de aan de eventuele diverse mogelijkheden verbonden kosten, alsmede aan te geven wat voor de consument de praktische consequenties zijn van deze mogelijkheden (wat dient er in de woning te gebeuren om de oplossing te realiseren?).
De door de arbiters aangestelde deskundige zal een datum inplannen met partijen waarop het deskundigenonderzoek plaats zal vinden. Hij zal schriftelijk rapport aan de arbiters uitbrengen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op dit rapport te reageren. Vervolgens zullen de arbiters beslissen of zij op basis van de stukken een beslissing kunnen nemen, dan wel een nadere mondelinge behandeling nodig achten.
Gelet op het voorgaande wordt iedere (eind)beslissing aangehouden.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. gelasten een deskundigenonderzoek;
II. dragen de deskundige op beantwoording van de vragen zoals hiervoor geformuleerd. De deskundige zal schriftelijk rapport aan de arbiters uitbrengen. Het rapport zal in afschrift aan partijen worden gezonden. Partijen worden in de gelegenheid gesteld daarop binnen twee weken schriftelijk hun op- en aanmerkingen aan de arbiters kenbaar te maken;
III. zullen daarna beslissen of zij een nadere mondelinge behandeling nodig achten of op basis van de stukken een eindvonnis zullen wijzen;
IV. houden elke verdere beslissing aan.