Commissie: Notariaat
Categorie: Kosten
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
638100/809205
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze bindende uitspraak van de Geschillencommissie Notariaat draait het om een klacht van een cliënte tegen een notaris over diens rol bij de levering van een woning uit de nalatenschap van haar ex-echtgenoot. De cliënte stelt dat zij onvoldoende geïnformeerd is over haar positie als mede-eigenaar en dat de notaris haar rechten bij de financiële afhandeling heeft genegeerd. De notaris verweert zich door te stellen dat hij haar voldoende heeft geïnformeerd en dat zij expliciet afstand deed van haar aandeel in de opbrengst ten gunste van haar dochter.
De commissie oordeelt dat de notaris de cliënte voldoende heeft geïnformeerd over haar positie als mede-eigenaar, mede op basis van ondertekende documenten en verklaringen. Deze klachtonderdelen worden dan ook ongegrond verklaard. Wel acht de commissie het handelen van de notaris bij de financiële afhandeling onzorgvuldig. De notaris had de helft van de verkoopopbrengst aan de cliënte moeten uitbetalen, ongeacht haar wens om dit bedrag aan haar dochter te schenken. Door dit niet te doen, heeft de notaris in strijd gehandeld met de beroepsregels.
Hoewel dit klachtonderdeel gegrond wordt verklaard, wijst de commissie de schadevergoeding af. De cliënte had eerder een substantieel aanbod van haar dochter afgewezen, waardoor het niet redelijk wordt geacht de schade alsnog op de notaris te verhalen.
Volledige uitspraak
in het geschil tussen
[naam], wonende te [plaats](hierna te noemen: de cliënte)
en
[notariskantoor], gevestigd te [plaats](hierna te noemen: de notaris).
Behandeling van het geschil
De bevoegdheid van de commissie berust op de verplichte deelname van de notaris via de Verordening Klachten- en geschillenregeling, waarbij de bij de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (verder: KNB) aangesloten notarissen zich voor de beslechting van alle geschillen ontstaan naar aanleiding van de totstandkoming en/of uitvoering van de dienstverlening, inclusief alle declaratiegeschillen, onderwerpen aan bindende advisering door de commissie. De notaris is lid van de KNB.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 25 maart 2025 te Utrecht.
De cliënte is ter zitting verschenen samen met [naam] en [naam]. Namens de notaris is verschenen de heer [naam].
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht. De cliënte heeft ter zitting haar spreekaantekeningen voorgelezen. Het bezwaar dat de notaris hiertegen heeft gemaakt is door de commissie afgewezen.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de handelwijze van en de informatievoorziening door de notaris bij het passeren van een akte van levering.
Standpunt van de cliënte
Voor het standpunt van de cliënte verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De aanleiding voor deze klacht betreft de afhandeling van de nalatenschap van de ex-echtgenoot van de cliënte, waarbij de cliënte en haar dochter belangrijke partijen waren. Door een reeks gebeurtenissen is de cliënte tot de conclusie gekomen dat de notaris zijn professionele verantwoordelijkheden niet naar behoren is nagekomen. Dit heeft geleid tot aanzienlijke materiële en immateriële schade voor de cliënte.
Samengevat zijn de voornaamste punten van de klacht:
– Onvoldoende informatie en begeleiding tijdens het passeren van de akte van levering van de woning van de overleden ex-echtgenoot van de cliënte;
– Verkeerde informatie over de rechten van de cliënte als mede-eigenaar van de woning;
– Onjuiste financiële afhandeling waarbij de rechten van de cliënte niet erkend zijn.
De cliënte verzoekt de commissie om een beoordeling te geven over de professionaliteit van de afhandeling door de notaris. Het is voor de cliënte van groot belang te begrijpen of de afhandeling conform de juridische en ethische standaarden van het notariaat is verlopen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris stelt voorop dat de opdracht van de notaris enkel de overdracht van de woning betrof.
Daarover stelt de notaris dat de koopovereenkomst en de aanvullende koopovereenkomst niet zijn opgesteld door de notaris. De notaris is slechts betrokken geweest bij het opstellen van de akte van levering. De cliënte heeft uitleg gehad van de notaris waarom zij de koopakte eveneens moest ondertekenen. Zij heeft de aanvullende koopovereenkomst als mede-verkoper/eigenaar van de woning getekend op 14 augustus 2019 en deze akte aan de makelaar gestuurd en een afschrift daarvan aan haar dochter. Vervolgens heeft zij van de notaris het ontwerp van de akte van levering gehad tezamen met de formulieren van de WWFT. De cliënte heeft de formulieren op 1 september 2019 getekend retour gezonden. In de WWFT-formulieren staat duidelijk dat de cliënte als verkoper/belanghebbende bij de verkoop deze formulieren moet ondertekenen. Het is de notaris uiteraard bekend dat op grond van de beroepsregels de verkoopopbrengst aan de betrokken partijen moet worden uitbetaald. De cliënte heeft echter direct vanaf het begin aangegeven dat zij vond dat zij geen recht had op de verkoopopbrengst, omdat zij al 37 jaar geleden was gescheiden van haar man en dat zij zeer kort in de woning had gewoond en zij ervan uitging dat de woning na de echtscheiding aan haar man was toebedeeld. Zij heeft ook nooit meebetaald aan de woning. Zij gaf aan dat de notaris een fout maakte om haar te betrekken bij de overdracht en dat het geld voor haar dochter was, aangezien de dochter de erfgenaam was van haar man. Bij het passeren van de akte vertelde zij nogmaals dat het volgens haar overbodig was dat zij aanwezig moest zijn bij de akte. De notaris heeft daarom bij het passeren nogmaals uitgebreid uitgelegd waarom zij de akte moest tekenen. Daarop gaf zij aan dat het haar uitdrukkelijke bedoeling was dat de verkoopopbrengst naar de dochter moest gaan. Jaren later komt zij met het verhaal dat zij niet is voorgelicht en dat zij de helft van de koopsom wil. Zij heeft alle informatie gehad, zelf de koopovereenkomst getekend, zelf de WWFT-formulieren ingevuld, ze was aanwezig in persoon bij het ondertekenen van de akte van levering en heeft zeer duidelijk aangegeven dat de dochter de gehele verkoopopbrengst moest hebben.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Ter zitting is allereerst aan de cliënte de vraag voorgelegd of zij een vordering tot schadevergoeding heeft ingesteld en hoe hoog deze vordering is, nu dit uit het door de cliënte ingediende vragenformulier niet duidelijk is gebleken. De cliënte licht toe dat haar schadevordering behelst de helft van de opbrengst van de verkoop van de woning, te weten € 27.500,–. De voorzitter heeft de cliënte erop gewezen dat de commissie slechts bevoegd is tot het in behandeling nemen van schadevergoedingsvorderingen tot een bedrag van € 10.000,–. De cliënte heeft hierop aangegeven haar vordering te beperken tot een bedrag van € 10.000,–, zodat de commissie de klacht en de vordering kan behandelen.
De commissie behandelt de klacht aan de hand van de drie klachtonderdelen, zoals door de cliënte benoemd in het klachtenformulier. Dit betreffen:
1. Onvoldoende informatie en begeleiding tijdens het passeren van de akte van levering van de woning van de overleden ex-echtgenoot van de cliënte;
2. Verkeerde informatie over de rechten van de cliënte als mede-eigenaar van de woning;
3. Onjuiste financiële afhandeling waarbij de rechten van de cliënte niet erkend zijn.
De eerste twee klachtonderdelen betreffen de informatieverstrekking door de notaris aan de cliënte, waardoor de cliënte er niet van op de hoogte was dat zij mede-eigenaar was van de woning.
De cliënte stelt dat zij pas vier jaar na de verkoop bekend is geworden met het gegeven dat zij mede-eigenaar was van de woning. De notaris heeft haar hier niet op gewezen. De notaris stelt dat hij hierover meermaals met de cliënte heeft gesproken en haar heeft gewezen op het feit dat zij mede-eigenaar is was van de woning en zij derhalve recht had op de helft van de verkoopwaarde. Ook stelt de notaris dat dit de cliënte bekend had kunnen zijn uit de WWFT-formulieren die de cliënte heeft ondertekend en het feit dat zij de (aanvullende) koopovereenkomst eveneens heeft ondertekend. De door de notaris met de cliënte gevoerde gesprekken zijn niet op schrift gesteld, zodat het voor de commissie niet is te achterhalen wat precies tussen partijen is besproken. Wel is duidelijk dat de cliënte de koopovereenkomst en de aanvullende koopovereenkomst alsook de WWFT-formulieren heeft ondertekend, waaruit haar genoegzaam duidelijk had kunnen zijn dat zij als mede-eigenaar van de woning werd aangemerkt. Bovendien is door de cliënte ter zitting niet weersproken dat de notaris haar heeft ingelicht over het feit dat zij mede-eigenaar was van de woning, zodat het de commissie aannemelijk voorkomt dat hierover wel is gesproken door partijen. De commissie is derhalve van oordeel dat de eerste twee klachtonderdelen terzake de onvoldoende c.q. verkeerde informatieverstrekking ongegrond zijn.
Terzake het derde klachtonderdeel over de onjuiste financiële afhandeling is de commissie van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is. Ook indien zonder meer vast zou staan dat de cliënte uitdrukkelijk heeft aangegeven dat de volledige opbrengst van de verkoop aan haar dochter zou moeten worden overgemaakt en zij hierop geen aanspraak wilde maken, had de notaris hieraan geen gehoor mogen geven en de verdeling moeten uitvoeren overeenkomstig het ‘Reglement beperking uitbetaling derdengelden’ (KNB 13-07-2011). In de nadere uitleg van deze regeling wordt bepaald dat: ‘(….) het (is) de notaris niet toegestaan van de geldsom andere leningen dan die van hypotheek, pand of bepaalde overbruggingskredieten af te lossen dan wel openstaande schulden te voldoen. Evenmin mag geld worden overgemaakt ten titel van schenking aan bijvoorbeeld de kinderen of in een andere verhouding dan waarin partijen zijn gerechtigd (bijvoorbeeld bij gezamenlijke eigendom ieder voor de helft mag niet aan de éne gerechtigde 100% worden uitbetaald; zijn partijen in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving anders overeengekomen, dan mag overeenkomstig die verrekening worden uitbetaald, mits van deze verrekening blijkt uit een door partijen ondertekend stuk)’.
De notaris had gelet hierop de helft van de verkoopwaarde aan de cliënte dienen uit te betalen, waarna het aan de cliënte was dit bedrag al dan niet aan haar dochter te schenken. De notaris heeft door aldus te handelen niet gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris. Dit klachtonderdeel is gegrond.
Wat betreft de door de cliënte gevorderde schadevergoeding is de commissie van oordeel dat deze vordering dient te worden afgewezen. De schade betreft de helft van de verkoopwaarde van de woning, minus het bedrag dat de cliënte al van haar dochter heeft ontvangen. De advocaat van de dochter van de cliënte heeft bij brief van 2 februari 2024 een aanbod gedaan tot betaling van € 15.438,80. De cliënte heeft op 4 april 2024 schriftelijk op dit aanbod gereageerd en aangegeven dat zij geld wat haar niet gegund is nimmer zal aanvaarden en dat dit betekent dat haar dochter nu onrechtmatig € 27.500,– rijker is. Hiermee is het aanbod van de hand gewezen. Nu de cliënte een aanbod tot betaling van (een groot deel van) de door de haar gestelde schade welke zij heeft geleden door toedoen van de notaris heeft afgeslagen, is de commissie van oordeel dat het niet redelijk en billijk zou zijn indien de cliënte deze schade alsnog op de notaris zou kunnen verhalen. De gevorderde schadevergoeding wordt dan ook afgewezen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klachtonderdelen terzake de onvoldoende/verkeerde informatieverstrekking ongegrond;
– verklaart het klachtonderdeel terzake de onjuiste financiële afhandeling gegrond;
– wijst af de vordering tot schadevergoeding;
– bepaalt dat de notaris het door de cliënte betaalde klachtgeld aan haar terugbetaalt;
– bepaalt dat de notaris aan de SGC behandelingskosten dient te betalen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer mr. M. de Waal, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 25 maart 2025.
