Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: Kwaliteit dienstverlening
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
256216/410334
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument stelt dat de makelaar onvoldoende hun belangen heeft behartigd, wat heeft geleid tot schade. Specifiek noemt de consument belangenverstrengeling, het niet ontvangen van een essentiële motivatiebrief, en het niet vragen van de een na hoogste bieder om een hoger bod uit te brengen. Hierdoor eist de consument een schadevergoeding van €10.000.
De makelaar verdedigt zich door te stellen dat zij wel degelijk in het belang van de consument heeft gehandeld en erkent dat de motivatiebrief niet opzettelijk is achtergehouden. De makelaar betwist de overige klachten en benadrukt dat er geen afspraak was om de een na hoogste bieder om een hoger bod te vragen.
De commissie oordeelt dat de courtage verschuldigd is omdat de woning is verkocht. Hoewel de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals heeft vastgesteld dat de makelaar in strijd met de NVM erecode heeft gehandeld, leidt dit niet tot verdere consequenties. De commissie vindt dat de makelaar haar werk goed heeft gedaan en wijst de schadevergoeding af, omdat niet bewezen is dat er hogere biedingen zouden zijn geweest.
Volledige uitspraak
in het geschil tussen
[naam], wonende te [plaats](hierna te noemen: de consument )
en
Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennis genomen van de overgelegde stukken.
Het geschil is ter zitting behandeld op 16 oktober 2024 te Den Haag.
De consument en zijn partner zijn ter zitting verschenen. Ook de makelaar was, in de persoon van [naam] en [naam], ter zitting aanwezig.
In deze zaak werd op 4 oktober 2024 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals een beschikking gegeven, waarin onder meer geconcludeerd werd dat de makelaar in strijd met artikel 2 van de (nieuwe) NVM erecode heeft gehandeld, waardoor er een schijn van belangenverstrengeling is ontstaan.
Deze commissie heeft de makelaar als sanctie een waarschuwing opgelegd. De overige aan de Tuchtcommissie voorgelegde klachten (Belangenverstrengeling, motivatiebrief van andere kandidaat-kopers niet ontvangen, afspraak dat op een na hoogste bieder gevraagd zou worden een hoger bod uit te brengen) werden ongegrond verklaard en liggen thans aan het oordeel van deze commissie voor.
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de kwaliteit van de verrichte dienstverlening
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Nadat wij de makelaar na de verkoop aanvankelijk een goede review gaven, zijn wij daar in de loop van de tijd toch anders tegen aan gaan kijken. De makelaar is onvoldoende opgekomen onze belangen en veelmeer voor haar eigen belang, waardoor de consument schade heeft opgelopen.
Zo lieten de eerste aspirant kopers, die uiteindelijk afhaakten, zich bijstaand door (..) makelaars te Utrecht. Behoudens toestemming is dat niet toegestaan en is in strijd met de erecode van de NVM. Daarnaast hebben wij nooit de motivatiebrief van de uiteindelijke kopers gekregen; die brief was essentieel voor ons en had mogelijk het proces kunnen beïnvloeden. Wij gunden juist deze partij de woning.
Voorts heeft de makelaar, in strijd met daartoe uitdrukkelijk gemaakte afspraken, de een na hoogste bieders niet gevraagd om meer te bieden. Zou dat wel zijn gebeurd dan zouden wij wellicht een hoger bod hebben gekregen. Wij willen dat de commissie vaststelt dat geen courtage is verschuldigd en willen wij door misgelopen hogere biedingen een schadevergoeding van € 10.000,–
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit er op naar dat de makelaar stelt wel degelijk in het belang van de consument te hebben gehandeld bij de verkoop van de woning. In het verweerschrift van de makelaar wordt uitgebreid ingegaan op de door de consument opgeworpen klachten voor wat betreft de belangenverstrengeling, handelen in strijd met de erecode en het niet nakomen van afspraken. De makelaar betwist die grieven gemotiveerd. Ten aanzien van de motivatiebrief heeft zij erkend dat zij die brief van de op een na hoogste bieder vergeten is aan de consument te verstrekken. Dit is niet met opzet gedaan. De makelaar zegt de consument een en ander maal te hebben uitgenodigd om de zaak persoonlijk te bespreken. Daar is niet op ingegaan. Van een aanvankelijk positief gegeven review veranderde de stemming in een steeds meer onvriendelijke, volhardend herhaalde en dreigende vorm.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Vaststaat dat de woning is verkocht. De verschuldigdheid van de courtage volgt in beginsel dus uit de opdracht. Omstandigheden die er toe zouden moeten leiden dat de makelaar in redelijkheid geen aanspraak zou mogen maken op de contractueel overeengekomen courtage zijn onvoldoende gesteld of gebleken, mede in het licht bezien van de betwisting daarvan.
Ten aanzien van de gestelde belangenverstrengeling, heeft de Tuchtcommissie reeds geoordeeld dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met de NVM erecode en aldus een schijn van belangenverstrengeling heeft doen ontstaan. Deze klacht is dus terecht voorgesteld. Dat geldt ook voor de motivatiebrief. Omdat niet is gebleken dat dat met opzet is gedaan verbindt de commissie daar geen gevolgen aan. Dat zelfde geldt voor de vermeende geschonden afspraak om de op een na hoogste bieder alsnog te vragen een hoger bod uit te brengen. Gezien de uitgebreide betwisting van de makelaar, heeft de consument niet kunnen aantonen, dat deze afspraak is gemaakt.
Nog daargelaten dat deze werkwijze niet bij een inschrijvingsprocedure past. Wanneer een makelaar na een biedingsprocedure met een slottijd nog aan de prijs gaat morrelen dan is men met opbieden bezig. Dat is in strijd is met de erecode van de NVM.
De commissie is van oordeel dat de makelaar alle omstandigheden in aanmerking genomen haar werk goed heeft gedaan. De woning is verkocht in een teruglopende markt. Ook voor een schadevergoeding is mitsdien geen plaats. Nog afgezien van de vraag in hoeverre het optreden van de makelaar tot enig financieel nadeel herleidbaar is. Het is immers volstrekt ongewis of er hogere biedingen en zo ja voor welk bedrag zouden zijn uitgebracht.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. De Kleermaeker , mevrouw mr. B.J. van Gent , leden, op 22 november 2024.