Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
229751/248065
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument diende een klacht in tegen de bouwer van zijn nieuwbouwwoning over twee punten: het gebruik van ander hout aan de buitenkant van de woning dan afgesproken, en geluidsoverlast bij harde westenwind door de dakbedekking. Ook was er eerder een klacht over lekkende dakramen, maar die werd ingetrokken omdat de ondernemer dit inmiddels had hersteld. De commissie onderzocht de klachten en stelde vast dat er geen duidelijke afspraak was gemaakt over een specifieke houtsoort. De gebruikte kleurcode verwees alleen naar de kleur, niet naar het type hout. Ook was niet vastgelegd dat het hout tien jaar onderhoudsvrij zou zijn. Wat betreft het geluid van het dak, bleek uit het deskundigenonderzoek dat er geen technische fouten waren en dat de geluidsoverlast niet erger werd, wat zou kunnen wijzen op een gebrek. Daarom zijn beide klachten ongegrond verklaard. Wel krijgt de consument een deel van het klachtengeld terug, omdat één klacht (over de dakramen) terecht was ingediend en door de ondernemer is opgelost.
De volledige uitspraak
In het geschil tussen
[Naam], wonende te [plaats] (hierna te noemen: de consument)Gemachtigde: (naam vertegenwoordiger)
En
[Bouwbedrijf], gevestigd te [plaats] (Hierna te noemen: de ondernemer)Ondergetekenden:
De heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaats], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaats], mevrouw mr. C. Muller te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”. Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft geluidsoverlast bij het dak en het gebruik van het hout aan de buitenkant van de woning.
Behandeling van het geschil
Op 11 juli 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld van [naam] en bijgestaan door (naam vertegenwoordiger). De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door (naam vertegenwoordiger) en (naam vertegenwoordiger).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 3 augustus 2020 is de nieuwbouwwoning van de consument opgeleverd. Tijdens die oplevering zijn een aantal opleverpunten c.q. gebreken vastgelegd in het proces-verbaal van oplevering. De consument heeft de ondernemer veelvuldig op die punten aangeschreven en in gebreke gesteld. Ook de gemachtigde heeft met de ondernemer gecommuniceerd en getracht de ondernemer te bewegen tot kosteloos herstel over te gaan. Een tweetal gebreken wil de ondernemer niet herstellen.
In de eerste plaats gaat het om een terugkerende lekkage rondom de dakramen op zolder. De dakstukken zijn vervangen en binnen een week na die vervanging zaten alle drie de dakstukken vol met vocht. Ofwel het dak lekt ofwel is materiaal gebruikt dat niet geschikt is voor de ramen. De consument heeft deze klacht ter zitting ingetrokken, omdat de ondernemer na indiening van de klacht tot vervanging en aanpassing is overgegaan.
Daarnaast is het verkeerde hout gebruikt aan de buitenzijde van de woning. De technische omschrijving beschreef voor de gevelbekleding: hout, wit, CCS10006. De gevelbekleding zou 10 jaar onderhoudsvrij zijn, terwijl in het opleverdocument slechts vier jaar staat. Er is tijdens de bouw dus een wijziging doorgevoerd voor wat betreft het gebruikte hout. Dit had niet gemogen; de ondernemer diende dit met de consument te bespreken.
Tot slot maakt de dakbedekking aan de voorzijde van de woning veel lawaai bij harde westenwind. Op de zolder is een slaapkamer gemaakt en soms is de geluidsoverlast daar te merken. Dit punt is door meerdere buren bij de ondernemer aangekaart. Het was de consument niet duidelijk dat om die reden op zolder geen slaapkamer kon worden gemaakt.
De consument vordert herstel van de twee laatstgenoemde punten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft aangevoerd dat de deskundige heeft geoordeeld dat geen technische tekortkoming is geconstateerd aan het dak. De aangebrachte felsplaten liggen op regelwerk en zijn daar conform voorschrift aan bevestigd. De ondernemer heeft verder aangevoerd dat nader onderzoek nodig is voor de vraag of er überhaupt sprake is van lawaai, althans of in dat opzicht een tekortkoming aan de orde is.
Ten aanzien van het hout dat aan de buitenzijde van de woning is gebruikt heeft de ondernemer aangevoerd dat er tijdens de bouw geen wijziging is doorgevoerd met betrekking tot het houtmateriaal. Er is geen Cape Cod hout overeengekomen. In de materiaalstaat wordt enkel naar een CC kleurcode verwezen, dit betreft geen verwijzing naar Cape Cod. Bij de keuze van het hout was van belang dat het hout moest doorlopen tot de vloer op de begane grond. Er worden om die reden speciale eisen gesteld aan de brandwerendheid. Het bij de woning van de consument aangebrachte hout voldoet daaraan.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 18 maart 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per e-mailbericht van 27 maart 2024. De consument kan zich vinden in de bevindingen van de deskundige.
De ondernemer heeft op het rapport gereageerd per brief (ongedateerd). De ondernemer heeft enkele opmerkingen geplaatst aangaande de drie door consument ingediende klachtpunten.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 30 augustus 2018 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 3 augustus 2020 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen allereerst vast dat de consument de klacht met betrekking tot de afwerking en aftimmering van de dakramen op zolder ter zitting heeft ingetrokken, zodat de arbiters over dat klachtonderdeel geen oordeel hoeven te geven.
De arbiters stellen ten aanzien van de klacht dat het verkeerde hout is gebruikt aan de buitenzijde van de woning het volgende vast. In de Technische Omschrijving staat niets specifieks over het hout opgenomen en daarin wordt wegens de verschillende gevelmaterialisaties verwezen naar de kleur- en materiaalstaat. In de kleur- en materiaalstaat staat bij gevelbekleding het materiaal “hout” en bij kleur “wit” met daarachter de code “CCS10006”. De arbiters zijn van oordeel dat hieruit niet volgt dat is afgesproken dat een specifiek(e) houtsoort/houttype gebruikt moest worden door de ondernemer. Voormelde code staat op zichzelf en betreft enkel een verwijzing naar een kleur die zich laat aanduiden met een elders gehanteerde kleurcode. De consument is ook geen houtsoort getoond in een showroom (of anderszins). Gelet hierop kan niet geconcludeerd worden dat de ondernemer een niet overeengekomen houtsoort/houttype heeft gebruikt. Dat de gevelbekleding gedurende 10 jaar geen onderhoud zou behoeven, zoals de consument stelt, is ook niet overeengekomen. Dit klachtonderdeel is dus ongegrond.
De arbiters stellen bij de dan nog resterende klacht vast dat die klacht enkel ziet op de geluidsoverlast dat zou worden veroorzaakt door de felsplaten dakbedekking bij (alleen) harde westenwind. De deskundige heeft visueel geen onvolkomenheden geconstateerd en derhalve geen technische tekortkomingen geconstateerd in de vorm van loszittende felsplaten die kunnen resoneren op de ondergrond dan wel bij hun onderlinge verbinding. De arbiters nemen dat oordeel over en zijn verder van oordeel dat er thans geen aanleiding is nader onderzoek te doen naar de gestelde geluidsoverlast. De geluidsoverlast neemt niet toe in ernst, hetgeen verwacht mocht worden als een technisch gebrek aan de orde zou zijn. Dit klachtonderdeel is eveneens ongegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat de consument ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten geen beroep toekomt op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
Klachtengeld
De arbiters hebben geen oordeel geveld over het klachtonderdeel betreffende de inpandige afwerking van de dakramen nu de ondernemer is overgegaan tot vervanging/aanpassing na het indienen van de klacht. De arbiters zijn daarom van oordeel dat die klacht in beginsel terecht is voorgelegd en de consument voor 33% in het gelijk is gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Verklaren de klachten van de consument ongegrond;
– Wijzen af hetgeen door de consument is gevorderd;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– Bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 11 juli 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaats], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaats], mevrouw mr. C. Muller te [plaats].