Commissie: Recreatie
Categorie: Huurovereenkomst m.b.t. vaste standplaatsen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
444159/512898
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument wilde zijn chalet op een camping verkopen met behoud van de standplaats, maar de ondernemer gaf daar geen toestemming voor. Volgens de regels van de camping en de Recron-voorwaarden mag verkoop alleen als het chalet en de plek in goede en aantrekkelijke staat zijn, en dat bepaalt de ondernemer. De ondernemer vond het chalet te oud en in slechte staat, met onder andere lekkages, kapotte leidingen en schade aan de vloer. De consument was het hier niet mee eens en vond dat de ondernemer willekeurig handelde, omdat andere oude chalets wél mochten blijven staan. De commissie oordeelde dat de ondernemer voldoende had uitgelegd waarom hij geen toestemming gaf en dat hij dit mocht doen volgens de regels. De consument had geen bewijs, zoals een keuringsrapport, dat het chalet wél in goede staat was. Ook kon hij niet aantonen dat er sprake was van willekeur. Daarom is de klacht ongegrond verklaard en mag het chalet niet met behoud van standplaats worden verkocht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil gaat over de verkoop van het chalet van de consument met behoud van standplaats.
Feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende weersproken -voor zover thans van belang- het volgende vast:
a. De consument heeft op 20 juli 2020 met de ondernemer een overeenkomst voor een vaste standplaats gesloten met ingang van 1 januari 2021. Op die overeenkomst zijn de Recron-voorwaarden voor vaste plaatsen (hierna: de Recron-voorwaarden) alsmede de gedragsregels van de ondernemer van februari 2016 (hierna: de gedragsregels) van toepassing verklaard.
b. Artikel 29 van de gedragsregels (Verkoop Kampeermiddel) luidt -voor zover thans van belang- als volgt: “”Verkoop van de caravan met behoud van de standplaats is niet mogelijk dan onze schriftelijke toestemming. Aan deze toestemming zijn tenminste de volgende voorwaarden verbonden:
a de caravan en de standplaats moeten in een zonder meer goede en aantrekkelijke staat verkeren, schoon en opgeruimd, aan- en bijbouwsels conform de op (naam) geldende nieuwste regels. Een en ander ter beoordeling van ons;
b een voornemen tot verkoop, met behoud van standplaats, dient vooraf schriftelijk aan ons kenbaar te worden gemaakt. Daarna wordt door ons beoordeeld of de caravan zonder meer met behoud van standplaats verkocht mag worden, dan wel of er eventuele aanpassingen moeten plaatsvinden om toestemming te verkrijgen. Er wordt geen toestemming verleend, indien de caravan niet of niet meer, bijvoorbeeld door veroudering of staat van onderhoud, als zonder meer goed kan worden gekwalificeerd. Evenmin wordt toestemming verleend indien de standplaats vervalt i.v.m. voorgenomen herinrichting van het terrein;”
c. In januari 2021 hebben de consument en zijn echtgenote een (2e hands) chalet gekocht van (caravan verkoper) voor een prijs van € 11.000, –. Het chalet is met toestemming van de ondernemer in maart 2021 op de camping geplaatst.
d. Begin september 2023 heeft de consument de ondernemer laten weten dat zij hun chalet vanwege privé omstandigheden wilden verkopen met behoud van de standplaats.
e. Bij e-mail van 6 september 2023 heeft de ondernemer toestemming geweigerd “gezien de algehele staat en leeftijd van uw chalet op ons terrein”.
f. Na aanvankelijk berust te hebben in het antwoord van de ondernemer, heeft de consument in december 2023 contact gezocht met de rechtsbijstand met de vraag of de ondernemer de verkoop van het chalet met behoud van de standplaats tegen kan houden.
g. Bij brief van 9 januari 2024 heeft de gemachtigde van de consument antwoord gegeven op deze vraag. Voor zover thans van belang is in deze brief het volgende vermeld:
“Uw juridische positie
In de overeenkomst tussen u en de wederpartij is in artikel 29 bepaald dat u toestemming nodig heeft van de wederpartij om uw chalet met behoud van de standplaats te verkopen. Aan die toestemming worden een aantal voorwaarden verbonden. Het chalet en de standplaats moeten onder andere in een goede en aantrekkelijke staat verkeren. Hierbij staat in de overeenkomst aangegeven dat dit ter beoordeling van de wederpartij is. Zolang de wederpartij dus van mening is dat uw chalet en/of de standplaats niet in goede staat verkeert, zal de wederpartij u geen toestemming geven om het chalet te verkopen. U vraagt zich af of dit wettelijk toegestaan is. Mag de wederpartij een vrije invulling geven aan wanneer een chalet in goede staat verkeert of is hij daarbij gebonden aan regels? Op de overeenkomst zijn de Recron-voorwaarden van toepassing verklaard. In deze voorwaarden is in artikel 9 bepaalt dat verkoop van een kampeermiddel slechts is toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer (lees: de wederpartij), waarbij de ondernemer verkoopvoorwaarden kan hanteren welke u, als recreant, in acht dient te nemen. Het is de wederpartij dus toegestaan om voorwaarden te stellen aan de verkoop van een chalet met behoud van standplaats. U heeft de overeenkomst met de wederpartij ondertekend. Door ondertekening gaat u akkoord met de inhoud van de overeenkomst. U bent dan ook akkoord gegaan met het van toepassing zijn van de Recron-voorwaarden en dus het feit dat de wederpartij voorwaarden mag stellen aan de verkoop van uw chalet. Wel dient de wederpartij uiteraard duidelijk aan te geven waarom hij geen toestemming kan verlenen, dus met andere woorden, waarom het chalet niet in goede staat zou verkeren. Ik stel dan ook voor om een brief te versturen aan de wederpartij met het verzoek om duidelijk uiteen te zetten waarom het chalet niet in een dusdanig goede staat zou verkeren om het chalet te verkopen. Mocht de wederpartij hier geen antwoord op hebben, of redenen opgeven die duidelijk niet kloppen of nergens op slaan, dan kunnen wij ons wenden tot de Geschillencommissie Recreatie of de rechter. Mocht het zover komen, dan zal ik u op dat moment meer informatie geven over deze procedures.
Kort samengevat, de wederpartij mag helaas zelf voorwaarden stellen aan de verkoop van uw chalet. Wel moeten deze voorwaarden redelijk zijn en kloppen met de feitelijke situatie. Als de wederpartij bijvoorbeeld aangeeft dat er sprake is van een daklekkage, terwijl dit niet het geval is, dan kan de wederpartij het geven van toestemming niet weigeren omdat er een daklekkage zou zijn.”
h. Op 18 april 2024 heeft de gemachtigde van de consument aan de ondernemer de volgende e-mail -voor zover thans van belang- gezonden: “(…) Op grond van de overeenkomst en de Recron-voorwaarden moeten het chalet en de standplaats in een goede en aantrekkelijke staat verkeren om toestemming voor verkoop te verkrijgen. In hoeverre het chalet en de standplaats in een goede en aantrekkelijke staat verkeren, is ter beoordeling van u. U heeft reeds aangegeven dat u geen toestemming kunt geven gezien de algehele staat en leeftijd van het chalet van cliënten. Echter, het is niet duidelijk wat er precies mankeert aan de staat van het chalet. Het enkele feit dat het chalet verouderd is qua leeftijd levert geen grond op om toestemming voor verkoop te weigeren. Ik verzoek u dan ook namens cliënten om duidelijk uiteen te zetten waarom het chalet van cliënten niet in een dusdanige staat verkeert om toestemming te geven om het chalet te verkopen (…)”.
i. Bij e-mail van 19 april 2024 heeft de ondernemer -voor zover thans van belang- als volgt gereageerd: “(…) Het is juist zoals u stelt, dat wij bij de besprekingen in 2020 met de consument meerdere opties van te plaatsen oude stacaravans hebben afgewezen. Uiteindelijk hebben wij op basis van beschikbaar gestelde foto’s toch ingestemd met het sluiten van een standplaatsovereenkomst en het plaatsen van de betreffende stacaravan op onze grond. Het sluiten van die overeenkomst en het plaatsen van de stacaravan houdt echter geenszins in dat wij gehouden zijn om ingeval de consument de standplaatsovereenkomst wenst te beëindigen te accepteren dat de betreffende stacaravan achterblijft op de plaats c.q. onze camping. Integendeel, beëindiging van de overeenkomst door een recreant houdt in zijn algemeenheid ook in, dat die recreant de gehuurde plaats dient te ontruimen en schoon aan ons heeft op te leveren. Wij kunnen, in afwijking van het bovenstaande, toestemming verlenen tot verkoop met behoud van standplaats maar zijn daartoe geenszins verplicht. Zulks blijkt ook duidelijk uit de toepasselijke RECRON-voorwaarden en gedragsregels van onze camping. In voorkomende gevallen verlenen wij wel toestemming, doch dat doen wij slechts als het kampeermiddel niet te oud is, goed is onderhouden, er verzorgd uit ziet en passend is binnen ons bedrijf. Dit is in dit geval niet zo: De foto’s gaven en geven een vertekend beeld. Het gaat hier om een oude stalen stacaravan die omkleed is met kunststof en die niet past in het beeld en de toekomstvisie die wij hebben van ons bedrijf en de daar aanwezige stacaravans en chalets. De stacaravan verkeert in matige staat en is van binnen naar ons oordeel zelfs in slechte staat (in verband met gemelde en gesignaleerde lekkages, kapotte leidingen, verrotte vloerdelen en tussen het stalen chalet en kunststof omkleding lag/ligt alles vol uitwerpselen) (…)
Concluderend herhalen wij, dat wij geen toestemming zullen verlenen tot verkoop met behoud van standplaats. Het staat de consument natuurlijk vrij om hun stacaravan tegen elke prijs te verkopen aan een derde buiten ons terrein (…)”.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. De consument wil het chalet met behoud van standplaats verkopen, maar de ondernemer geeft daar naar de mening van de consument ten onrechte geen toestemming voor.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie eveneens naar de overgelegde stukken. De ondernemer is van mening dat hij terecht geen toestemming geeft tot verkoop van het chalet met behoud van standplaats.
Beoordeling van het geschil
1. Het gaat in dit geschil om de vraag of de consument het chalet met behoud van de standplaats mag verkopen. De juridische positie van de consument in dit geschil heeft de gemachtigde van de consument helder uiteengezet in haar brief van 9 januari 2024, die hierboven (in de Feiten onder g.) is weergegeven. De commissie onderschrijft deze uiteenzetting en heeft tijdens de mondelinge behandeling al opgemerkt dat het toetsingskader voor de commissie in dit geschil uitsluitend wordt gevormd door artikel 29 onder a. van de gedragsregels. De commissie is van oordeel dat deze bepaling op zichzelf niet onredelijk is en door de ondernemer dus gehanteerd mag worden, ook al heeft de ondernemer zich daarbij een grote mate van (subjectieve) beoordelingsvrijheid voorbehouden.
2. In artikel 29 onder a. van de gedragsregels is aan de toestemming van de ondernemer tot verkoop van het kampeermiddel met behoud van de standplaats de voorwaarde verbonden dat het kampeermiddel en de standplaats in een zonder meer goede en aantrekkelijke staat moeten verkeren. Omdat de beoordeling van die voorwaarde uitsluitend aan de ondernemer is voorbehouden, kan de commissie de beslissing van de ondernemer slechts marginaal toetsen. De commissie kan immers niet op de stoel van de ondernemer gaan zitten en beoordelen of zij in de gegeven omstandigheden ook dezelfde beslissing als de ondernemer had genomen. Door de commissie kan dus uitsluitend beoordeeld worden of de ondernemer in redelijkheid tot zijn beslissing tot weigering van de toestemming heeft kunnen komen.
3. Die vraag wordt in dit geval bevestigend beantwoord. De ondernemer heeft zich op het standpunt gesteld dat het chalet van de consument niet in een zonder meer goede en aantrekkelijke staat verkeert. De ondernemer heeft dat standpunt naar het oordeel van de commissie voldoende gemotiveerd onderbouwd, onder meer in zijn hierboven (in de Feiten onder i.) weergegeven e-mail van 19 april 2024. Uit de overgelegde stukken en de foto’s is de commissie niet gebleken dat de ondernemer in redelijkheid niet tot standpunt heeft kunnen komen. En de consument zelf heeft geen deskundigen- of keuringsrapport ingebracht waaruit wèl een zonder meer goede en aantrekkelijke staat van het chalet afgeleid zou kunnen worden.
4. De consument heeft nog aangevoerd dat de ondernemer akkoord is gegaan met de plaatsing van het chalet op de camping. De ondernemer heeft toen de foto’s van het chalet gezien en heeft nooit naar de ouderdom gevraagd of waar het chalet van gemaakt is. Ook heeft de ondernemer toen niet gemeld dat de consument het chalet niet op het terrein mocht verkopen.
5. Als de consument met dit betoog een beroep wil doen op gewekte verwachtingen, slaagt dat niet. Gelet op artikel 29 onder a. van de gedragsregels had het op de weg van de consument zelf gelegen om vóór de koop van het chalet bij de ondernemer te informeren of het chalet na aankoop met behoud van standplaats door hem verkocht mocht worden. Dit temeer omdat uit informatie van de verkoper van de caravan is gebleken dat het chalet door caravan verkoper is gekocht van een particulier die het chalet moest verkopen omdat het niet meer op een andere camping mocht blijven staan. Vast staat dat de consument dit niet heeft gedaan. Het enkele feit dat de ondernemer akkoord is gegaan met plaatsing van het chalet is vervolgens onvoldoende voor een geslaagd beroep op gewekte verwachtingen.
6. De consument heeft verder nog gesteld dat sprake is van willekeur. Volgens hem zijn er onlangs drie ook oudere chalets wel verkocht met behoud van standplaats. De ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat er sprake is van willekeur. De chalets waar de consument op doelt, zijn volgens de ondernemer niet vergelijkbaar met dat van de consument.
7. De commissie is van oordeel dat de consument zijn beroep op willekeur onvoldoende heeft onderbouwd. Iedere nadere informatie over de drie door de consument genoemde chalets ontbreekt. Alleen al daarom gaat de commissie aan zijn stelling voorbij.
8. Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de klacht ongegrond is.
9 . Ter informatie van de ondernemer hecht de commissie er tot slot nog aan het volgende op te merken. Het feit dat de consument dit geschil ter beoordeling aan de commissie heeft voorgelegd, waardoor de ondernemer, zo blijkt uit overgelegde stukken, van mening lijkt dat de verhoudingen onder druk zijn komen te staan, is geen enkele geldige reden voor een eventuele opzegging van de vaste plaats. Uitsluitend in de artikel 11 lid 1 onder a. tot en met h. van de Recron-voorwaarden genoemde gevallen kunnen leiden tot een rechtsgeldige opzegging van de overeenkomst door de ondernemer.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. J.L. Sierkstra, voorzitter, mr. M. de Rooij-Slager en mevrouw mr. J.M. Huijsman-Hartkamp, leden, op 13 september 2024.