Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
246933/341761
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagde over vochtoverlast in de berging van zijn nieuwbouwwoning, waardoor opgeslagen spullen zoals fietsen en tuingereedschap gingen roesten en schimmelen. Volgens hem voldoet de berging niet aan de technische omschrijving en de eisen van goed en deugdelijk werk. De ondernemer stelde dat de berging volgens afspraak is gebouwd en alleen bedoeld is voor het opbergen van fietsen en scootmobielen. De commissie oordeelde dat de consument redelijkerwijs mocht verwachten dat de berging geschikt is voor het opslaan van gebruikelijke spullen zonder schade door vocht. Omdat de ondernemer niet vooraf heeft gewaarschuwd voor beperkingen in het gebruik, is hij verantwoordelijk. De klacht is gegrond verklaard. De ondernemer moet binnen vier maanden maatregelen treffen om de berging geschikt te maken voor normaal gebruik. De gevraagde boete, schadevergoeding en kosten voor een eigen deskundige werden afgewezen, omdat deze onvoldoende waren onderbouwd of niet nodig waren. Wel krijgt de consument het klachtengeld terug en mag hij een beroep doen op de garantieregeling.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. P.L. Alers, de heer F.J. Scholte, de heer mr. J.J.E. Hovener, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2020 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II Q (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
De ondernemer heeft in opdracht van de consument een woning met berging gebouwd. De consument klaagt over vochtoverlast in de berging.
Behandeling van het geschil
Op 14 oktober 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument bijgestaan door de gemachtigde. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door (naam), projectleider Garantie en (naam), projectleider Garantie en bijgestaan door de gemachtigde.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument klaagt sinds januari 2023 over vochtoverlast in de berging. De berging voldoet niet aan de technische omschrijving, althans aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De consument heeft een woning laten bouwen met daarbij een gemetselde berging. In de gerealiseerde berging kan de consument geen spullen opslaan omdat alles wegroest en schimmelt. Van een berging mag redelijkerwijs niet worden verwacht dat het daarin dermate vochtig wordt en blijft dat spullen waarvan het gebruikelijk is dat die in een berging worden bewaard, gaan roesten of beschimmeld raken. De ondernemer heeft hiervoor ook niet gewaarschuwd.
De door de consument ingeschakelde deskundige oordeelt dat de berging het grootste deel van het jaar een vochtig binnenklimaat zal hebben, doordat deze halfsteens en niet geïsoleerd is uitgevoerd. Een dergelijk ruimte is niet geschikt voor opslag van vocht-/corrosiegevoelige spullen. Volgens de deskundige van de consument zijn door de ondernemer onvoldoende maatregelen getroffen en is nagelaten om de berging minder condens gevoelig te maken. De berging voldoet volgens deze deskundige niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De ondernemer beroept zich erop dat de berging conform art. 4.30 lid 1 Bouwbesluit 2012 bedoeld is als een afsluitbare bergruimte om fietsen of scootmobielen beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen. Volgens de consument beroept de ondernemer zich ten onrechte op een beperking van het doel waarvoor de berging bedoeld is, die niet in overeenstemming is met de technische omschrijving. In de technische omschrijving staat geen beperking van het gebruik voor alleen fietsen en scootmobielen tegen weer en wind. Dat de berging een niet geïsoleerde buitenruimte is, is niet in overeenstemming met de technische omschrijving waarin staat dat er sprake is van een geïsoleerde geprefabriceerde betonnen ribbenvloer. De vloer dient ervoor om de ruimte droog te houden en spullen droog en zonder hoge vochtigheid op te slaan.
In de technische omschrijving staat niet expliciet vermeld dat de berging niet geschikt is voor het opbergen van andere zaken dan fietsen en scootmobielen. Er rust op de ondernemer een waarschuwingsplicht voor deze vermeende beperking. Van een berging met een dergelijke oppervlakte mag de consument in alle redelijkheid verwachten dat hij daar spullen kan opslaan zonder dat deze door vocht worden aangetast. De ondernemer meldt nergens dat de berging gedurende grote delen van het jaar niet geschikt is waarvoor hij bedoeld is. In de brochure van de ondernemer staan visueel ook andere zaken in de berging. Overigens kunnen ook fietsen door de hoge vochtigheid niet in de berging geplaatst worden. Het enige dat de consument in de berging kan opslaan is aarde of potgrond.
De constructie van de berging is technisch onjuist. Door de gehanteerde (bouw)methode is er een aanzienlijk grote kans op een vochtig binnenklimaat. Er is sprake van een verborgen gebrek. De ondernemer is aansprakelijk omdat zonder dit aan de consument kenbaar te maken, wordt afgeweken van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de consument schade lijdt. De gevolgschade aan beschadigde eigendommen bedraagt € 650,–. Door de problemen is de consument genoodzaakt zijn spullen in een andere – houten – berging op te slaan. Hierin is geen probleem met roest of schimmel.
De ondernemer biedt aan om eenmalig te impregneren waarna de consument dit zelf om de vijf jaar moet doen. Dat is niet voorafgaand aan de koop door de ondernemer gemeld. Had de consument dit geweten dan was de koop niet doorgegaan, althans niet onder dezelfde voorwaarden. Dat geldt ook indien de ondernemer had gewaarschuwd dat in de berging geen spullen opgeslagen konden worden, behalve fietsen en scootmobielen,
De consument verzoekt de ondernemer te veroordelen tot het treffen van alle nodige maatregelen om de vochtoverlast in de berging permanent te voorkomen binnen een termijn van twee maanden na het te wijzen vonnis. Daarnaast dient de ondernemer te worden veroordeeld tot een boete van € 250,– per dag dat de ondernemer hierin in gebreke blijft. Verder dient de ondernemer een bedrag van € 650,– aan gevolgschade aan de consument te voldoen, alsmede de expertisekosten van € 1.639,25. Tenslotte moet de ondernemer worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Van strijd met de aannemingsovereenkomst of een verborgen gebrek is geen sprake. De halfsteens gemetselde berging voldoet aan hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen. De ondernemer heeft de berging conform paragraaf 5.3 van de technische omschrijving gerealiseerd. Van afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen is geen sprake. Dit blijkt ook niet uit het rapport van de door de consument ingeschakelde deskundige.
De halfsteens gemetselde berging is een ongeïsoleerde ruimte. Een andere functie van de berging blijkt niet uit de technische omschrijving. Dat de berging is opgeleverd met een geïsoleerde geprefabriceerde betonnen ribbenvloer, betekent niet dat de berging volledig geïsoleerd zou (moeten) zijn. Dat zijn partijen niet overeengekomen.
De berging voldoet aan de eisen die in het Bouwbesluit 2012 zijn gesteld. De uitwendige scheidingsconstructie (dak, wanden en deur) van de berging moet zodanig regenwerend zijn dat de daarin opgeborgen voorwerpen – met name bedoeld worden fietsen of scootmobielen – beschermd zijn tegen weer en wind. Dit betekent dat er water door de gevel heen mag slaan, maar dat het lekwater geen plasvorming mag veroorzaken op de vloer. Daarnaast voldoet het werk technisch aan de eisen die in het Bouwbesluit worden gesteld.
De verwijzing van de consument naar de verkoopbrochure gaat niet op. Op de afbeelding is duidelijk te zien dat er twee fietsen en een scooter in de berging zijn opgeborgen. Dat daarnaast een ander voorwerp in de berging staat, doet hier niet aan af. De spullen die in de berging worden opgeslagen moeten niet vocht- of condensgevoelig zijn. Bovendien moeten de spullen van de wand af staan zodat het erachter kan ventileren. De consument heeft er niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat hij zonder meer andere voorwerpen in de berging op zou kunnen slaan. Aan een verkoopbrochure kunnen bovendien geen rechten worden ontleend.
Van strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk is evenmin sprake. De berging is conform de aannemingsovereenkomst, de technische omschrijving en het Bouwbesluit 2012 technisch correct gerealiseerd en opgeleverd. Partijen zijn niet overeengekomen dat de ondernemer een volledig geïsoleerde berging zou realiseren en opleveren. De ondernemer is niet verplicht om aan de eisen / voorwaarden van het Technisch ABC document van Woningborg te voldoen nu partijen hebben gecontracteerd conform de modeldocumenten van SWK. SWK stelt als aanvullende eis dat natuurlijke ventilatie aanwezig moet zijn. De ondernemer heeft aan deze eis voldaan door het aanbrengen van open stootvoegen in de buitenwand en dakventilatie. Dat condensatie optreedt is het natuurlijke gevolg van de constructie en treedt vooral op bij koude en vochtige weersomstandigheden. De consument draagt bij aan de condensvorming door het blokkeren van de ventilatieopeningen. Hij blokkeert deze door containers tegen de buitengevel en spullen tegen de binnengevel van de berging te plaatsen. De gevolgen hiervan komen niet voor rekening en risico van de ondernemer.
Ook van een schending van haar waarschuwingsplicht is geen sprake. Over isolatie van gevels en het dak van de berging zijn partijen niets overeengekomen. Een berging is een ongeïsoleerde, onverwarmde ruimte waarin de luchtvochtigheid vaak net zo hoog is als buiten de berging. Tegen koude vlakken ontstaat dan condensatie. Dat is inherent aan een gemetselde berging. Een gemetselde berging is niet geschikt voor de opslag van vochtgevoelige spullen. Op basis van de contractstukken had de consument niet anders mogen verwachten.
Als de consument de berging als extra opslagruimte voor vocht-/corrosiegevoelige spullen had willen gebruiken, had het op zijn weg gelegen om hierover contact op te nemen met de ondernemer. De consument heeft hierover geen enkele vraag aan de ondernemer gesteld. Dat de consument niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht, kan de ondernemer niet worden verweten.
Condensvorming is uitgesloten van garantie. De ondernemer is niet gehouden tot uitvoering van herstelmaatregelen. Indien de arbiters anders oordelen dan verzoekt de ondernemer een langere termijn voor herstel van zes maanden. Er dient eerst deugdelijk onderzoek naar de wijze van herstel plaats te vinden. De ondernemer is hiervoor afhankelijk van derden.
De ondernemer maakt bezwaar tegen het opleggen van een boete. De hoogte van de dwangsom is niet redelijk. Bovendien is deze niet gemaximeerd. De boete moet daarom worden afgewezen. De ondernemer is niet aansprakelijk en dus niet gehouden tot vergoeding van schade en (proces)kosten. Het causaal verband tussen de vermeende schade en de condensvorming is niet onderbouwd en wordt betwist.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door E.G. Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 9 juli 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Daarnaast heeft de deskundige op 1 augustus 2024 gereageerd op vragen van de gemachtigde van de consument.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft op het rapport gereageerd per brief van 24 juli 2024. De consument kan in het rapport geen oorzaak vinden voor de geconstateerde schimmel en vochtproblematiek. De consument vraagt zich af waar de schimmel vandaan komt en hoe deze schimmel in de spullen komt.
De ondernemer heeft niet op het rapport van de deskundige gereageerd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 13 april 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 12 juli 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
Partijen zijn op grond van de technische omschrijving overeengekomen dat een gemetselde berging van ongeveer 20m2 met een geïsoleerde geprefabriceerde betonnen ribbenvloer wordt gerealiseerd. Uit de door de consument overgelegde foto’s valt op te maken dat zaken die in de berging zijn opgeslagen zoals een fiets, tuingereedschap en een stellingkast door roest en/of schimmel zijn aangetast. De vraag die arbiters in deze zaak hebben te beantwoorden is of deze berging voldoet aan de verwachting die de consument redelijkerwijs mocht hebben.
Naar het oordeel van de arbiters is dat in deze zaak niet het geval.
Arbiters overwegen allereerst dat de eigenschappen van een niet geïsoleerde berging anders zijn dan die van een geïsoleerde berging. In een niet geïsoleerde berging zal de mate waarin vocht en condensatie in de berging kan optreden groter zijn. Dat neemt niet weg dat de consument van een berging als de onderhavige mag verwachten dat deze geschikt is voor de opslag van goederen die gebruikelijk in zulke bergingen worden opgeslagen zoals fietsen, tuingereedschap, tuinmeubelen en stellingkasten zonder dat deze goederen bij normaal te plegen onderhoud in de natte perioden van het jaar aanmerkelijk worden aangetast door roest en/of schimmel. Indien het gebruik van de berging aan beperkingen onderhevig is, zoals de ondernemer heeft gesteld, had het op haar weg gelegen de consument daar vóór het aangaan van de aannemingsovereenkomst behoorlijk over te informeren. Vaststaat dat de ondernemer dat niet heeft gedaan. Daarom hoefde de consument niet bedacht te zijn op de door de ondernemer gestelde beperkingen in het gebruik van de berging. De ondernemer heeft nog gesteld dat de consument bijdraagt aan de condensvorming door het plaatsen van containers tegen een van de buitengevels die ventilatieopeningen zouden blokkeren. De arbiters gaan aan dit verweer voorbij, nu uit het rapport van de deskundige van de commissie blijkt dat de aanwezige ventilatieopeningen in de berging ruim voldoende zijn en uit de betreffende foto blijkt de containers op enige afstand van de buitengevel van de berging zijn geplaatst.
De berging voldoet gelet op al het voorgaande niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk aangezien de berging onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden niet, althans beperkt, bruikbaar is voor het doel waartoe deze is bestemd. Hiervoor is de ondernemer aansprakelijk.
De ondernemer zal daarom worden veroordeeld tot het treffen van al die maatregelen die nodig zijn om ervoor te zorgen dat de consument goederen in de berging kan opslaan zonder dat deze bij normaal onderhoud en voorzorg aanmerkelijk door vocht of schimmel worden aangetast. De ondernemer dient de noodzakelijke maatregelen te treffen binnen een termijn van vier maanden na de datum van dit vonnis.
De gevorderde boete wordt afgewezen. Niet is gebleken dat de ondernemer niet bereid zou zijn zich aan de veroordeling in dit vonnis te houden. Ook de gevorderde vergoeding van gevolgschade wordt afgewezen. Dat de spullen die volgens de consument beschadigd zijn in de berging stonden, wordt door de ondernemer betwist. De consument heeft deze schade naar het oordeel van arbiters onvoldoende onderbouwd.
De gevorderde expertise kosten worden eveneens afgewezen. Op grond van het toepasselijke reglement schakelen de arbiters bij de beoordeling van het geschil een eigen deskundige in om de voorliggende gebreken te beoordelen. Mede daarmee wordt voorzien in een laagdrempelige vorm van geschilbeslechting zonder hoge kosten. Hierdoor is niet per se noodzakelijk om een eigen deskundige in te schakelen en wordt niet snel voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2 sub b BW. Alleen wanneer arbiters hun beoordeling van de zaak in belangrijke mate zouden willen baseren op het rapport van een door de consument of ondernemer ingeschakelde deskundige, kan dat anders komen te liggen. Dat laatste is in dit geval echter niet aan de orde.
Ten slotte wordt de gevorderde proceskostenveroordeling afgewezen. Ingevolge artikel 21 lid 1 van het reglement komen – behoudens het bepaalde in artikel 20 (klachtengeld) – de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening. In geval van kennelijk onredelijk procesgedrag kan hierop een uitzondering worden gemaakt, maar daarvan is in deze zaak geen sprake.
De arbiters achten daarom de klacht gegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
In art. 6.2 van de garantieregeling is bepaald dat door de ondernemer wordt gegarandeerd dat de toegepaste constructies deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd. Daaraan is niet voldaan.
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt voor 100% in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
Op de klachten van de consument:
– Verklaren de klacht van de consument gegrond;
– Veroordelen de ondernemer tot het treffen van al die maatregelen die nodig zijn om ervoor te zorgen dat de consument goederen in de berging kan opslaan zonder dat deze bij normaal onderhoud en voorzorg door vocht of schimmel aanmerkelijk worden aangetast. De ondernemer dient de noodzakelijke maatregelen te treffen binnen een termijn van vier maanden na de datum van dit vonnis;
– Wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klacht een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– Bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Utrecht op 14 oktober 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. P.L. Alers, de heer F.J. Scholte & de heer mr. J.J.E. Hovener