Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
311796/429342
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in tegen een bouwondernemer over gebreken aan terrasdeuren en binnendeuren in zijn nieuwbouwappartement. De terrasdeuren bleken naar binnen te openen, terwijl in de bouwtekeningen stond dat ze naar buiten moesten openen. Ook ontbraken een buitenhendel en een stevige dorpel. De ondernemer stelde dat de wijziging nodig was voor ventilatie en dat de consument stilzwijgend akkoord was gegaan. De commissie oordeelde echter dat de consument niet voldoende was geïnformeerd en dat de wijziging niet conform de overeenkomst was. De ondernemer moet de terrasdeuren herstellen: ze moeten naar buiten openen, voorzien zijn van een hendel aan beide zijden en een stevige onderdorpel. De klacht over de binnendeuren werd afgewezen. De ruimte van drie centimeter onder de deuren is volgens de commissie niet ongebruikelijk en valt onder de verantwoordelijkheid van de consument, die een dunne vloer heeft gekozen. De ondernemer moet het klachtengeld van €260,- vergoeden en de behandelingskosten aan de commissie betalen. De klacht is deels gegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. M.L.J. Koopmans, de heer C. de Vries, mevrouw mr. C. Muller, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en nieuwbouw (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 16 lid 1 van de tussen de ondernemer en de consument gesloten aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten met toepassing van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling Appartementsrechten 2020, versie 1 januari 2020 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Verkrijger en de Ondernemer mochten ontstaan, worden beslecht bij wege van arbitrage door de Geschillencommissie Garantiewoningen overeenkomstig de regelen beschreven in het geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals deze luiden op de dag van het aanhangig making van het geschil”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv). De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de terrasdeuren en de binnendeuren in het door de ondernemer gerealiseerde appartement.
Behandeling van het geschil
Op 15 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Dit met dien verstande dat wegens verhindering van mr. C. Muller om hierbij aanwezig te zijn, de consument en diens gemachtigde desgevraagd onvoorwaardelijk hebben ingestemd met de aanpak dat desondanks de mondelinge behandeling doorgang kon vinden; dit met de afspraak dat de andere twee arbiters de afwezige mr. C. Muller na afloop hebben te informeren over wat is besproken en aan de orde is gesteld tijdens die mondelinge behandeling, alvorens door de drie arbiters wordt overgegaan tot de beraadslaging en het nemen van deze beslissing. Die afspraak is nagekomen.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. De consument en zijn gemachtigde zijn ter zitting verschenen. De ondernemer is niet verschenen.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de terrasdeuren en de binnendeuren van het appartement. Volgens de consument is de ondernemer gehouden om de gebreken te herstellen en de eventueel daaruit voortvloeiende gevolgschade. Daartoe zijn de volgende twee klachtonderdelen aangevoerd.
Terrasdeuren
De openslaande terrasdeuren zijn niet conform de aannemingsovereenkomst. De terrasdeuren gaan namelijk naar binnen toe open, maar dit moet naar buiten toe zijn. Daarnaast zijn de terrasdeuren (onterecht) niet voorzien van een deugdelijke dorpel aan de onderzijde en een hendel aan de buitenkant. De ondernemer dient deze gebreken aan de terrasdeuren te herstellen. Dat de ondernemer op volgjewoning.nl heeft medegedeeld dat de terrasdeuren (alleen) naar binnen toe openen, maakt dit niet anders. De consument is leek op bouwkundig- en bouwrechtelijk gebied. Deze realiseerde zich niet welke impact de verandering van de terrasdeuren zou hebben op het woongenot. Er is nooit een gewijzigde bouwtekening gekomen op basis waarvan de consument de nieuwe situatie kon beoordelen. De ondernemer heeft ook nooit gevraagd om akkoord op deze wijziging en hij heeft ook niet aangegeven dat de consument bezwaar kon maken tegen de wijziging. Daarbij komt dat in de aannemingsovereenkomst is bepaald dat de ondernemer slechts gerechtigd is om tijdens de bouw wijzigingen in het bouwplan aan te brengen, indien de noodzakelijkheid daarvan bij de uitvoering blijkt, mits deze wijzigingen geen afbreuk doen aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van het appartement. Dat deze wijziging noodzakelijk was is niet gebleken. Doch zelfs al zou één en ander noodzakelijk zijn geweest, dan nog is de wijziging niet toegestaan omdat er sprake is van afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van het appartement. Dat de terrasdeuren naar binnen toe openslaan is buitengewoon onhandig, omdat er dan aan de binnenzijde van de woning ruimte vrij moet blijven om de deuren te kunnen openen. Ook kan niet via de deuren vanuit het terras naar binnen worden gegaan, omdat er aan de buitenzijde geen hendel of greep zit. Bovendien kwalificeert hetgeen de ondernemer heeft aangebracht in het appartement niet eens als deur, maar als grote openslaande tot aan de grond toereikende ramen, zonder deugdelijke dorpel. Te verwachten is dat deze situatie binnen afzienbare tijd tot schade zal leiden.
Het gevelbeeld van het appartementencomplex zal bij aanpassing van de huidige terrasdeuren nauwelijks veranderen, nu er slechts een extra hendel aan de buitenzijde zichtbaar is. Er is geen instemming nodig van de VvE voor deze wijziging, omdat volgens artikel 11 lid 1 sub d van de akte van splitsing enkel wijzigingen met betrekking tot de kozijnen die gemeenschappelijke delen afscheiden van privédelen de VvE aangaan. De terrasdeuren die in geschil zijn bevinden zich geheel in het privégedeelte van de consument, nu deze grenzen aan zijn binnentuin. Indien de VvE wel moet instemmen met de wijziging dan zal dit worden gevraagd en worden verleend. De consument heeft dit tot nu toe niet gevraagd aan de VvE, omdat hij de uitkomst van de onderhavige zaak wil afwachten en hij ook pas net de eerste VvE vergadering achter de rug heeft.
Ruimte onder de binnendeuren
De binnendeuren in het appartement, met name de deuren van de slaapkamer en de woonkamer, voldoen niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Onder deze binnendeuren zit namelijk te veel ruimte, te weten ongeveer drie centimeter. De consument hoefde dit redelijkerwijs niet te verwachten, nu dit niet gebruikelijk is. De ruimte onder de binnendeuren dient immers nergens toe, de consument ervaart er tocht en kou door in de winter en het ziet er niet mooi uit. De ondernemer heeft nooit aan de consument gevraagd welke vloer hij zou aanbrengen, hetgeen wel op zijn weg had gelegen als professionele partij. Bovendien moest de ondernemer weten dat de consument in verband met de door hem aangebrachte vloerverwarming dunne afwerkvloeren zouden gebruiken en geen dikke houten vloeren. Er is door de ondernemer ook geen kijkdag georganiseerd. De consument kon dan ook niet weten hoe hoog de deurposten waren en heeft hier dus geen rekening mee kunnen houden bij het uitzoeken van de vloer. De ruimte onder de binnendeuren dient daarom door de ondernemer te worden teruggebracht tot circa 1,5 centimeter door de kozijnen aan te passen of langere deuren te installeren.
De consument vordert om de ondernemer te veroordelen tot herstel van de terrasdeuren, de binnendeuren en eventuele gevolgschade.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Formeel verweer
In de eerste plaats voert de ondernemer aan dat de ingediende klacht van de consument niet voldoet aan de substantiëringsplicht, omdat de consument uitsluitend het eigen standpunt heeft vermeld in haar klacht. De consument verkeert hierdoor volgens de ondernemer in verzuim. De ondernemer verzoekt de commissie daarom om de consument te bevelen het verzuim te zuiveren door de ontbrekende stukken binnen tien dagen voor de mondelinge behandeling te overleggen. Als de consument aan dit bevel geen gehoor geeft dan verzoekt de ondernemer om het verzoekschrift van de consument (de commissie begrijpt: de klacht/memorie van eis) nietig te verklaren. Daarnaast acht de ondernemer het redelijk dat, gelet op de schending van de substantiëringsplicht, de consument in de proceskosten moet worden veroordeeld.
Materieel verweer
Volgens de ondernemer is hij zijn verplichtingen uit hoofde van de aannemingsovereenkomst nagekomen. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Terrasdeuren
Met betrekking tot de terrasdeuren in het appartement was er sprake van een ontwerpvergissing in de contracttekening. De ondernemer ging ervan uit dat de deuren, zoals gebruikelijk bij een pui, op de tekeningen naar binnen draaiend zouden staan, maar dit bleek niet het geval. De ondernemer heeft daarom gedurende bouw besloten om de deuren naar binnen draaiend uit te voeren, omwille van ‘het spuien’. Spuien kan (slechts) bij naar binnen draaiende deuren op kiepstand. Deze wijziging is middels een bericht op (website) kenbaar gemaakt aan de consument. De gevolgen van de wijziging waren dan ook voorzienbaar voor de consument. Door niet afwijzend te reageren op het bericht van de ondernemer is hij stilzwijgend met de wijziging akkoord gegaan. De ondernemer mocht op dit akkoord van de consument gerechtvaardigd vertrouwen. Het is dan ook onredelijk dat de consument na de installering van de terrasdeuren toch een vordering tot herstel indient. De ondernemer benadrukt daarbij dat als de doorgevoerde wijziging wordt teruggebracht naar het oorspronkelijke ontwerp, de uniformiteit in het uiterlijk van het appartementencomplex wordt doorbroken. Desondanks heeft de ondernemer meermaals een herstelaanbod gedaan, inhoudende dat niet alleen de terrasdeuren zouden worden teruggebracht naar de inhoud van de contracttekening, maar ook het kleine draai/kiep raam in de woonkamer. Dit herstelaanbod heeft de consument afgewezen door een andere wijze van herstel voor te schrijven. De consument is hierdoor in schuldeisersverzuim geraakt.
De ondernemer betwist daarnaast dat de huidige onderdorpel van de terrasdeuren ondeugdelijk is. Dit is nu eenmaal het detail van dit kunststof kozijn, hetgeen niet anders zou zijn bij een naar buiten draaiende deur.
Voor zover de commissie van oordeel is dat de ondernemer tekortgeschoten is, voert de ondernemer aan dat de kosten van het herstel niet in verhouding staan tot de gevolgen van de non conforme uitvoering (artikel 7:759 lid 2 BW). Toekenning van een waardeverminderingsbedrag is dan ook meer passend.
Ruimte onder de binnendeuren
Partijen zijn in de aannemingsovereenkomst niks overeengekomen over de hoogte van de ruimte onder de binnendeuren. De gekozen hoogte wijkt niet af van wat gebruikelijk is. Ook schendt de gekozen hoogte geen bouwkundige norm. Er worden immers geen naadhoogte-eisen gesteld in het Bouwbesluit. Van strijd met de eisen van goed en deugdelijk werk is dus geen sprake. Dit onderdeel van het werk voldoet dan ook aan hetgeen de consument op basis van de aannemingsovereenkomst mocht verwachten. Bovendien is de consument in schuldeisersverzuim geraakt door de herstelwijze van de binnendeuren voor te schrijven. Volgens vaste rechtspraak is de wijze van herstel aan de aannemer.
Conclusie
De ondernemer concludeert tot het niet ontvankelijk verklaren van de consument in diens vorderingen, dan wel de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van de consument in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en te vermeerderen met wettelijke rente over de verschuldigde nakosten vanaf voornoemde termijn van voldoening.
Deskundigenrapport
De commissie heeft op 28 augustus 2024 een onderzoek laten uitvoeren door de heer van der Velden, die daarover op 5 september 2024 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De deskundige heeft dit rapport op 7 oktober 2024 aangevuld. De inhoud van dit rapport en de aanvulling daarop gelden – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen hebben de gelegenheid gekregen om op het rapport te reageren. Bij brief van 27 september 2024 heeft de consument op het rapport gereageerd. De ondernemer heeft de commissie op 28 september 2024 een reactie op het rapport toegestuurd.
Beoordeling van het geschil
Formeel
Substantiëringsplicht
Het verweer van de ondernemer dat de consument de substantiëringsplicht heeft geschonden wordt verworpen door de commissie, dit gelet op de laagdrempeligheid van deze procedure en het feit dat de ondernemer de ontbrekende (relevante) gegevens in zijn memorie van antwoord reeds zelf heeft verstrekt. Niet gebleken is dat de ondernemer door de wijze van procederen van de consument in zijn mogelijkheden om tegen de vorderingen verweer te voeren op onredelijke wijze is benadeeld. De consument kan dan ook in diens klacht tegen de ondernemer worden ontvangen.
Inhoudelijk
Inleiding
Op 28 december 2021 heeft de consument met de ondernemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de realisering van een appartement (hierna: het appartement). Het appartement is op 29 november 2023 opgeleverd. In geschil is of de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst ten aanzien van de in het appartement gerealiseerde terrasdeuren en binnendeuren.
Terrasdeuren – klachtonderdeel 1
Niet in geschil is dat de terrasdeuren niet conform de contractstukken zijn uitgevoerd. De terrasdeuren openen namelijk naar binnen toe, terwijl deze op de contracttekening naar buiten toe openen. Volgens de ondernemer heeft de consument echter de wijziging van de terrasdeuren – en dus de huidige uitvoering van de terrasdeuren – stilzwijgend aanvaard, omdat hij geen bezwaar heeft gemaakt op de mededeling van de ondernemer over de wijziging via (website). De consument betwist dat hij stilzwijgend akkoord is gegaan met de huidige uitvoering van de terrasdeuren.
De commissie stelt vast dat de ondernemer op (website) aan de consument, voor zover relevant, het volgende heeft medegedeeld.
“Hierbij willen wij voor de duidelijkheid nogmaals aangeven dat de balkondeuren (naar het balkon en/of de binnentuin) naar binnen openen. Dit is om technische redenen en ventilatie. Bij appartementen met grote terrassen plaatsen we schuifpuien en geldt dit niet. Als je hier een vraag over hebt kun je natuurlijk een bericht sturen.”
De commissie oordeelt hierover als volgt.
Het enkele feit dat de ondernemer via (website) heeft medegedeeld aan de consument dat de terrasdeuren naar binnen zullen openen rechtvaardigt op zich niet de conclusie dat de consument stilzwijgend akkoord is gegaan met de huidige uitvoering van de deuren door geen bezwaar te maken tegen de mededeling. De ondernemer heeft de consument er niet op gewezen dat hij bezwaar kon en moest maken tegen deze mededeling indien hij het niet eens was met de wijziging. Dit lag wel op zijn weg als zijnde een professionele aannemer en gelet op de gevolgen die deze wijziging met zich meebrengt. Het verweer dat de consument stilzwijgend akkoord heeft gegeven op de gewijzigde terrasdeuren faalt dan ook.
Daarbij komt dat naar het oordeel van de commissie de consument de huidige uitvoering van de terrasdeuren redelijkerwijs niet hoefden te verwachten gelet op hetgeen is overeengekomen in de contractstukken. Uit het deskundigenrapport volgt immers dat er geen terrasdeurconstructie is geplaatst door de ondernemer, maar dat het geheel is uitgevoerd als gevel raamconstructie met raamprofielen en raamkruk met raamslot. De deskundige geeft verder in zijn rapport aan dat de kunststof onderdorpel vanwege de hoge overstap kwetsbaar is voor beschadigingen. Normaal gesproken heeft een deurkozijn een onderdorpel van hardsteen of hardkunststof, aldus de deskundige. De ondernemer heeft hier onvoldoende tegen ingebracht.
De conclusie uit het voorgaande is dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst en gehouden is om tot herstel van de terrasdeuren over te gaan. Het betoog van de ondernemer dat de kosten van het herstel in geen verhouding staan tot het belang van de consument bij herstel in plaats van schadevergoeding faalt, nu hij deze stelling onvoldoende heeft onderbouwd. Ook is niet komen vast te staan dat de consument goedkeuring nodig heeft van de VvE voor de aanpassing van de terrasdeuren, nu gelet op artikel 11 lid 1 sub d van de akte van splitsing dit geen taak is van de VvE. Klachtonderdeel 1 zal dan ook gegrond worden verklaard.
De commissie zal daarom bepalen dat de ondernemer het gebrek dient te herstellen op de wijze dat er een terrasdeurconstructie wordt geplaatst met naar buiten toe openslaande deuren, voorzien van een deurkruk aan de binnen- en buitenzijde en een deugdelijke (hardsteen of hardkunststof) onderdorpel aan de onderzijde. De commissie benadrukt dat het keukenraam niet dient te worden aangepast, nu de consument heeft aangegeven dat hij dit niet wil en hij hier ook geen vordering toe heeft ingesteld.
Ruimte onder de binnendeuren – klachtonderdeel 2
Niet in geschil tussen partijen is dat er geen bouwkundige norm is met betrekking tot de hoogte van de ruimte onder de binnendeuren. Naar het oordeel van de commissie heeft de consument daarnaast onvoldoende gemotiveerd dat wat er nu geproduceerd is door de ondernemer buiten het normale verwachtingspatroon ligt. Aannemers treden normaal gesproken ook niet in overleg met hun opdrachtgever over welke soort vloer de consument voornemens is om te leggen en over de te verwachten dikte daarvan. Hij heeft dan ook kennelijk rekening gehouden met de mogelijkheid dat er een wat dikkere vloer zou worden gelegd. Een aanpak die naar het oordeel van de commissie niet als onredelijk en/of onjuist kan worden betiteld. In dit geval is er echter door de consument een dunne PVC vloer gelegd waardoor er een ruimte van ongeveer drie cm onder de binnendeuren zit. De commissie is van oordeel dat dit verschil in de afbouwfase dient te worden overbrugd en dat dit dus voor rekening van de consument dient te komen. Klachtonderdeel 2 zal dan ook ongegrond worden verklaard.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat klachtonderdeel 1 een leveringsgeschil betreft. Leveringsgeschillen zijn uitgesloten van de garantieregeling. Voor dit klachtonderdeel komt de consument dan ook geen beroep op de garantieregeling toe. Klachtonderdeel 2 is ongegrond en behoeft daarom geen dubbele toetsing.
Klachtengeld en behandelingskosten
De arbiters zullen gelet op de deels gegrond verklaarde klacht, conform artikel 10 lid 1 sub a van het reglement, bepalen dat de ondernemer het door de consument betaalde klachtengeld vergoedt (€ 260,–) en als bijdrage in de kosten van de behandeling van het geschil het daartoe vastgestelde bedrag aan de commissie betaalt.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Verklaren klachtonderdeel 1 gegrond;
– Verklaren klachtonderdeel 2 ongegrond;
– Veroordeelt de ondernemer tot herstel van de terrasdeuren, op de wijze zoals in de beoordeling is bepaald, en zulks uit te voeren binnen vier maanden na de datum waarop dit arbitraal vonnis is verzonden;
– Bepalen dat de ondernemer het door de consument betaalde klachtengeld van € 260,– vergoedt;
– Bepalen dat de ondernemer als bijdrage in de kosten van behandeling van het geschil het daartoe vastgestelde bedrag aan het secretariaat van de commissie betaalt;
– Wijzen het meer of anders gevorderde af.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 15 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw ondertekend. De heer mr. M.L.J. Koopmans, de heer C. de Vries, mevrouw mr. C. Muller.