Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1246228/1324074
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een verkoper tegen haar makelaar bij de verkoop van haar woning. De verkoper vond dat de makelaar onvoldoende duidelijk had uitgelegd welke roerende zaken, zoals bepaalde spullen in de woning, in de koopsom waren inbegrepen. Nadat hierover een conflict ontstond met de koper en de koper geld terugvroeg, vond de verkoper ook dat de makelaar haar niet goed had begeleid en aanwezig had moeten zijn bij de overdracht bij de notaris. De tuchtcommissie oordeelt echter dat de makelaar voldoende duidelijk heeft gehandeld. In de koopovereenkomst stond volgens de commissie duidelijk vermeld dat de op de lijst als “ter overname” aangegeven roerende zaken zouden achterblijven en in de koopsom waren inbegrepen. Omdat de verkoper de overeenkomst had gelezen en ondertekend, mocht worden verwacht dat zij bij eventuele onduidelijkheden vóór ondertekening vragen zou stellen. Ook is niet gebleken dat de makelaar informatie heeft achtergehouden of uitleg heeft geweigerd. Verder vindt de commissie wel dat het zorgvuldiger zou zijn geweest als de makelaar bij de overdracht aanwezig was geweest, maar het ontbreken daarvan is niet ernstig genoeg om tuchtrechtelijk verwijtbaar te zijn. Omdat de makelaar zich voldoende heeft ingespannen om vragen van de verkoper te beantwoorden, verklaart de commissie de volledige klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Klaagster verwijt beklaagde dat zij als verkopend makelaar van de woning van klaagster onvoldoende duidelijk heeft gecommuniceerd welke roerende zaken (al dan niet) in de koopsom waren inbegrepen. Daarnaast stelt klaagster dat beklaagde, toen hierover een geschil ontstond met de koper, haar niet adequaat heeft begeleid. Beklaagde voert aan dat de afspraken duidelijk zijn besproken en vastgelegd en dat er is gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft als verkopend makelaar opgetreden bij de verkoop van de woning van klaagster aan de (adres).
De klacht heeft met name betrekking op artikel 26 van de koopovereenkomst, waarin is vermeld dat de roerende zaken “welke ter overname vermeld staan zullen achterblijven en zijn inbegrepen in koopsom”. Klaagster erkent dat zij de koopovereenkomst heeft ondertekend en ook heeft gelezen. Maar volgens klaagster is niet concreet vastgelegd of besproken welke roerende zaken als over te nemen zaken moesten worden aangemerkt. Evenmin is volgens klaagster duidelijk gemaakt dat bepaalde zaken geacht werden in de koopsom te zijn inbegrepen.
Na de overdracht heeft de koper een bedrag van € 950,- van klaagster teruggevorderd omdat dat volgens de koper ten onrechte betaald was voor roerende zaken. Klaagster stelt dat zij zich onder druk gezet voelde en daarom heeft ingestemd met een verdeling van deze kosten. Zij heeft de tuchtcommissie verzocht een oordeel te geven over het handelen van de makelaar en aanvankelijk verzocht om vergoeding van het volledige bedrag van € 950,-.
Daarnaast is klaagster van mening dat de makelaar aanwezig had moeten zijn tijdens de overdracht bij de notaris. Volgens klaagster had de makelaar moeten bemiddelen in het ontstane geschil en verantwoordelijkheid moeten nemen voor de ontstane onduidelijkheid. In plaats daarvan heeft de makelaar het conflict volgens klaagster overgelaten aan haarzelf, de koper en de notaris.
Op 27 november 2025 heeft het secretariaat van de tuchtcommissie aan klaagster meegedeeld dat de tuchtcommissie niet bevoegd is een schadevergoeding toe te kennen. Klaagster heeft daarop laten weten dat zij desondanks wenst dat de tuchtcommissie een oordeel geeft over het handelen van de makelaar in dit dossier.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft klaagster benadrukt dat zij artikel 26 van de koopovereenkomst anders heeft begrepen dan door koper is gesteld. Zij handhaaft daarom haar standpunt dat de makelaar haar hierover onvoldoende heeft geïnformeerd en begeleid.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 31 maart 2025 sloot de inschrijving voor het uitbrengen van een eindvoorstel op de woning. Kort nadat de inschrijving was gesloten heeft een medewerker van beklaagde telefonisch overleg gevoerd met klaagster. Tijdens dit gesprek zijn met name de twee hoogste biedingen besproken. Daarbij is aandacht besteed aan de verschillen in de ontbindende voorwaarden en aan de lijst van roerende zaken.
Uiteindelijk is in overleg met klaagster gekozen voor het hoogste bod. Vervolgens zijn de gemaakte afspraken verwerkt in de koopovereenkomst. In artikel 26 van die overeenkomst zijn de roerende zaken vermeld die door de koper zouden worden overgenomen.
Beklaagde betreurt het dat achteraf onduidelijkheid is ontstaan over deze afspraken. Volgens beklaagde zijn de relevante onderwerpen echter met klaagster besproken en zijn de afspraken op juiste wijze in de koopovereenkomst vastgelegd.
Ter zitting is namens beklaagde verklaard dat zij er tot kort voor de overdracht van uitging dat er geen problemen of geschilpunten waren tussen partijen. Daarnaast heeft de makelaar aangegeven begrip te hebben voor het standpunt van klaagster dat het voor haar vervelend was dat hij niet aanwezig was bij de overdracht bij de notaris.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een onderneming of vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij
deze is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen en de kwaliteit van de beroepsgroep te bevorderen.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid vast te stellen en een klaagster of klaagster in geval van gegrondbevinding van zijn of haar klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Dit betekent aldus dat een vordering tot schadevergoeding niet wordt behandeld.
Inhoudelijk
De klacht ziet op gebrekkige communicatie over de vraag of bepaalde roerende zaken al dan niet in de koopsom waren inbegrepen. Daarnaast verwijt klaagster beklaagde dat zij, toen hierover een geschil ontstond tussen klaagster en de koper, geen verantwoordelijkheid heeft genomen en niet aanwezig is geweest tijdens de overdracht bij de notaris.
Communicatie over overname van roerende zaken
In artikel 2 van de NVM Erecode 2024 is bepaald dat een NVM-makelaar duidelijk en transparant dient te handelen. De commissie dient daarom te beoordelen of beklaagde in dit dossier voldoende duidelijk en transparant heeft gecommuniceerd over de gemaakte afspraken met betrekking tot de roerende zaken.
Vaststaat dat in artikel 26 van de koopovereenkomst het volgende is opgenomen:
“Roerende zaken conform lijst met dien verstande dat deze zaken welke ter overname vermeld staan zullen achterblijven en zijn inbegrepen in koopsom.”
Naar het oordeel van de commissie is deze bepaling voldoende duidelijk; de roerende zaken die op de lijst waren vermeld als ‘ter overname’ zouden achterblijven en waren in de koopsom inbegrepen. Dat klaagster deze bepaling niet goed heeft begrepen of anders heeft opgevat, komt daarom voor haar rekening. Klaagster heeft bevestigd dat zij de koopovereenkomst heeft gelezen en ondertekend. Daarmee heeft zij zich akkoord verklaard met de inhoud van deze bepaling. Indien de inhoud van artikel 26 voor haar onduidelijk was, had het op haar weg gelegen om daarover vóór ondertekening nadere vragen te stellen aan beklaagde. Uit het dossier is niet gebleken dat klaagster dit heeft gedaan, noch dat beklaagde heeft geweigerd om hierover uitleg te geven.
Verder staat vast dat de biedingen na sluiting van het biedingsproces inzichtelijk waren in het gebruikte biedingssysteem en dat de ontvangen biedingen vervolgens telefonisch zijn besproken tussen klaagster en een medewerker van beklaagde. Daarmee is voldoende aannemelijk geworden dat beklaagde gedurende het verkoopproces contact met klaagster heeft onderhouden en haar van relevante informatie heeft voorzien.
Partijen verschillen van mening over de vraag of tijdens dit telefoongesprek over de biedingen ook specifiek is gesproken over de roerende zaken. De commissie kan niet vaststellen wat precies tijdens dit gesprek aan de orde is geweest, nu daarvan geen objectieve vastlegging beschikbaar is. Dat betekent in dit geval niet dat beklaagde tekortgeschoten is in haar informatieplicht. Gelet op de duidelijke bepaling in de koopovereenkomst en de contacten die tussen partijen hebben plaatsgevonden, had het bij eventuele onduidelijkheden op de weg van klaagster gelegen om daarover nadere vragen te stellen.
De commissie komt daarom tot het oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde met betrekking tot de informatie over de roerende zaken in strijd heeft gehandeld met de vereisten van duidelijkheid en transparantie. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Aanwezigheid tijdens overdracht bij de notaris
Ten aanzien van het verwijt dat beklaagde niet aanwezig is geweest tijdens de overdracht bij de notaris overweegt de commissie als volgt.
Dit verwijt raakt aan de professionele verantwoordelijkheid van de makelaar om klachten en problemen serieus te nemen en waar mogelijk bij te dragen aan een oplossing. De commissie is van oordeel dat het, achteraf bezien, zorgvuldiger zou zijn geweest indien de makelaar van beklaagde bij de overdracht aanwezig was geweest. Bij de inspectie was immers duidelijk geworden dat tussen klaagster en de koper een verschil van inzicht bestond over de uitleg van de afspraken met betrekking tot de roerende zaken.
Het enkele feit dat beklaagde niet bij de overdracht aanwezig is geweest, is echter onvoldoende om te kunnen concluderen dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Daarbij neemt de commissie in aanmerking dat uit de overgelegde correspondentie blijkt dat beklaagde zich heeft ingespannen om de vragen van klaagster te beantwoorden en haar uitleg heeft gegeven over de gemaakte afspraken.
Ook dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.
Slotsom
Uit het voorgaande volgt dat de klacht ongegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klaagster ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L.H.A. van Doorn, secretaris, op 19 mei 2026.