2e eigenaar; lekkage valt buiten garantietermijn/ consument niet-ontvankelijk.

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Garantiewoningen    Categorie: Ontvankelijkheid    Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -   Uitkomst: -   Referentiecode: 43427

De uitspraak:

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage   De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen de ondernemer en de heer[naam toenmalige eigenaar] (hierna te noemen: [naam toenmalige eigenaar]) gesloten (koop-/) aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling A 1999 (hierna te noemen: de garantieregeling). De consument heeft op 26 november 2007 een koopovereenkomst gesloten met [naam toenmalige eigenaar]. Op grond van artikel 6.4 van de koopovereenkomst zijn alle aanspraken ten aanzien van de onroerende zaak tegenover derden van [naam toenmalige eigenaar] overgegaan op de consument. In aanvulling daarop hebben partijen ter zitting een verklaring ondertekend waarin zij nader zijn overeengekomen dat alle klachtonderdelen van het geschil worden beslecht door arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie). Partijen hebben daarbij –deels – afgezien van hetgeen zij eerder overeengekomen zijn in de koop-/aannemingsovereenkomst. Hierin was bepaald dat de behandeling – deels – was voorbehouden aan de Raad van Arbitrage voor de Bouw te Utrecht.   Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.   De bevoegdheid van de arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. De arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts.   Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.   Standpunt consument   Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder het vragenformulier van 10 mei 2010 en de brief van 14 september 2010. In de kern komt de klacht van de consument op het volgende neer. Bij aankoop van het appartement begreep de consument van de toenmalige eigenaar, de heer [naam toenmalige eigenaar], dat er een lekkage was geweest in de slaapkamer op 3 hoog aan de zuidwestkant (de Zaan-zijde). [naam toenmalige eigenaar] heeft op 18 september 2007 de ondernemer hiervoor aansprakelijk gesteld. De consument kwam er op 4 februari 2010 achter, dat de reeds in 2007 gemelde klacht niet alleen de slaapkamer betreft, maar ook de vloer van de woonkamer daarboven. Bij het verwijderen van de parketvloer bleek dat aan de Zaan-zijde, rond de koof waarin een regenpijp is verwerkt, de betonvloer nat was. De lekkage lijkt direct gerelateerd aan de in 2007 gemelde lekkage.   De consument verlangt dat de ondernemer de klacht onderzoekt en analyseert en vervolgens in overleg met de consument de lekkage herstelt op basis van de GIW-garantie.   Standpunt ondernemer   Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken, in het bijzonder de brieven van 30 juni en 2 augustus 2010. In de kern komt de reactie van de ondernemer op het volgende neer. De ondernemer betwist dat het gebrek dat de eerste koper in 2007 heeft gemeld hetzelfde gebrek is als het onderhavige gebrek. De lekkage waarover de consument thans klaagt bevindt zich op een andere plek, namelijk de vloer van de woonkamer. De consument is ook te laat met haar klacht. Indien sprake is van een verborgen gebrek is de termijn verstreken op 6 augustus 2007 (na verloop van 5 jaar en zes maanden na oplevering conform artikel 16 lid 6 algemene voorwaarden). Indien sprake is van een garantiegebrek is de termijn verstreken op 6 mei 2008 (6 jaar garantie ingaande 3 maanden na oplevering conform artikel 7.1 van de garantieregeling). Subsidiair stelt de ondernemer dat de VvE handelingen heeft verricht inzake de lekkage en dat de ondernemer niet kan worden aangesproken voor het geval de door de VvE gekozen en uitgevoerde oplossingen ondeugdelijk blijken te zijn (artikel 8.19 van de GIW regeling).   De ondernemer verzoekt de consument niet-ontvankelijk te verklaren in haar klacht, althans haar klacht af te wijzen.   Deskundigenrapport   De commissie heeft op 9 november 2010 een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam deskundige], die daarover op 11 november 2010 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.   Behandeling   Op 26 januari 2011 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. [naam secretaris] fungerend als secretaris. Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.   Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De consument werd bijgestaan door haar gemachtigde, de heer mr. [naam gemachtigde consument]. Namens de ondernemer was ter zitting aanwezig de heer mr. [naam advocaat van ondernemer], advocaat, de heer [naam ondernemer], hoofd renovatie en onderhoud, en mevrouw [naam coordinator], coördinator nazorg.   Partijen hebben hun standpunten ter zitting nader toegelicht.   Nadere toelichting partijen ter zitting   Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.   De lekkage waar dit geschil betrekking op heeft bevindt zich precies boven de eerste lekkage uit 2007. Het enige dat beide lekkages van elkaar scheidt is een vloer. De hoekl waar de klacht zich in 2007 openbaarde bevindt zich in dezelfde gevel als de hoek waar thans de lekkage zich openbaart. Er loopt een leidingstelsel en dat heeft nu tweemaal (in 2007 en 2010) een lekkage veroorzaakt. De oorzaak van de oorspronkelijke lekkage is nooit door de ondernemer weggenomen. De mededeling die de VVE hierover doet in haar brief van 8 december 2009 klopt dus niet. De ondernemer mocht er, door de (foutieve) mededeling van de VVE, wellicht vanuit gaan dat de klacht in december 2009 was verholpen, maar begin 2010 ontving de ondernemer een nieuwe klacht. De mededeling van de VvE doet geen afbreuk aan de aanspraak van de consument richting de ondernemer. Pas bij het openbreken van de vloer in 2010 was de consument bekend met de (tweede) lekkage en toen heeft zij direct actie ondernomen. Indien de ondernemer volhardt in haar standpunt dat het geen identieke klachten zijn, dient er destructief onderzoek plaats te vinden om dit te onderzoeken.   Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.             De termijnen voor het indienen van de klacht zijn verstreken dan wel de garantietermijn is verstreken. Van belang daarbij is of de klacht wel of niet dezelfde klacht is als de klacht die Balder heeft gemeld in 2007. De ondernemer vindt van niet. De klacht in 2007 was namelijk zichtbaar aan de gevel aan de buitenzijde en in 2007 zou het gaan om een slechte kitrand. De huidige klacht is niet zichtbaar aan de gevel en de door de commissie ingeschakelde deskundige concludeert dat het “aannemelijk is dat de vochtplek wordt veroorzaakt door een defect in de afvoerleiding … aan de bovenzijde van de betonnen vloerconstructie”. Door de consument is niet aangetoond, althans niet vast staat dat de ondernemer aansprakelijk is voor deze klacht en op welke grond. Desgevraagd door de arbiters deelt de ondernemer mede er geen beroep op te doen dat het certificaat officieel nooit is omgezet op naam van de consument. De ondernemer zegt toe de tekeningen zoals toegezegd bij het deskundigenonderzoek aan de consument te doen toekomen.   Uitgangspunten   Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.   In de tussen de ondernemer en [naam toenmalige eigenaar] gesloten (koop-/) aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens [naam toenmalige eigenaar] als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen met inachtneming van de akte van splitsing en conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De consument heeft op 26 november 2007 een koopovereenkomst gesloten met [naam toenmalige eigenaar]. Op grond van artikel 6.4 van de koopakte zijn alle aanspraken ten aanzien van de onroerende zaak tegenover derden van [naam toenmalige eigenaar] overgegaan op de consument. De woning is op 6 februari 2002 opgeleverd.   Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan [naam toenmalige eigenaar] gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen. [naam toenmalige eigenaar] is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgcertificaatnummer]. Later zijn de aanspraken van [naam toenmalige eigenaar] overgegaan op de consument.   Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de commissie te hebben verzocht om: a. haar aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat haar toekomt op basis van de garantieregeling.   Beoordeling van het geschil   Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.   De commissie is van oordeel dat op grond van artikel 6.4 van de koopakte gesloten tussen de consument en [naam toenmalige eigenaar] alle aanspraken ten aanzien van de onroerende zaak tegenover de ondernemer, zowel de aanspraken vanuit de garantieregeling als de aanspraken op grond van de (koop-/) aannemingsovereenkomst tussen [naam toenmalige eigenaar] en de ondernemer, zijn overgegaan op de consument. Hiermee is komen vast te staan dat de ondernemer de aan te spreken partij is voor de onderhavige klacht van de consument.   Alvorens toe te komen aan de inhoudelijke behandeling van de klacht dienen de arbiters te oordelen of de lekkage die in 2007 is gemeld door de toenmalig eigenaar [naam toenmalige eigenaar], dezelfde lekkage betreft als de lekkage waar de consument thans over klaagt.   De arbiters stellen vast dat in artikel 24 van de koopakte tussen de consument en [naam toenmalige eigenaar] het volgende staat vermeld: “Artikel 24 Behandeling klacht V.V.E inzake lekkage In mei 2007 is er een kleine lekkage geweest in de slaapkamer op 3 hoog aan de zuidwestkant (zaanzijde). … Het probleem wordt waarschijnlijk veroorzaakt door een slechte kit rand. Na deze lekkage in mei is er geen overlast meer geweest. …”   De arbiters stellen voorts vast dat in de brief van 18 september 2007 van [naam toenmalige eigenaar] aan de ondernemer staat vermeld: “… In de slaapkamer aan de Zaanzijde is er sprake van lekkage. De lekkage, althans het gevolg daarvan, is zichtbaar op de “Zaangevel”.”   en in de email van 7 februari 2010 van de consument aan de ondernemer staat vermeld: “ … niet alleen de slaapkamer betreft, maar ook de vloer van de woonkamer daarboven. Bij het recentelijk verwijderen van de parketvloer op de woonverdieping is namelijk gebleken dat rond de koof waarin een regenpijp is verwerkt, de betonvloer nat is. Aanvankelijk heeft de onderhoudsfirma van het complex nog geprobeerd door middel van isolatie van de koof het probleem op een simpele manier te verhelpen. Dat is echter niet gelukt en naar het zich nu laat aanzien heeft de lekkage te maken met de regenpijp die ergens in het beton verdwijnt. De lekkage lijkt direct gerelateerd aan de in 2007 gemelde lekkage: de plek in de slaapkamer is er immers direct onder.”   en in het deskundigenrapport van 11 november 2010 van de deskundige staat vermeld: “… is het aannemelijk dat de vochtplek wordt veroorzaakt door een defect in de afvoerleiding ter hoogte van de vierde verdiepingsvloer. Aangezien in de ondergelegen slaapkamer geen vochtplek waarneembaar is, zal het defect in de afvoerleiding zich bevinden aan de bovenzijde van de betonnen vloerconstructie.”   Uit de aangehaalde en dikgedrukte zinsneden blijkt naar het oordeel van de arbiters duidelijk dat het verschillende lekkages betreft. De arbiters sluiten aan bij hetgeen de ondernemer hieromtrent ter zitting heeft aangevoerd en hetgeen de door de commissie ingeschakelde deskundige heeft geconcludeerd. Het geheel overziend is voor de arbiters onvoldoende komen vast te staan dat het dezelfde lekkages betreft. De arbiters zijn van oordeel dat de ondernemer deze stelling van de consument gemotiveerd heeft betwist en dat de consument in de onderhavige arbitrageprocedure onvoldoende heeft voldaan aan haar stelplicht om de arbiters aanleiding te geven over te gaan tot nader onderzoek.   Vervolgens dienen de arbiters te beoordelen – gezien bovenstaande vaststelling – of het beroep van de ondernemer op de niet-ontvankelijkheid van de consument in haar klacht slaagt en de termijnen voor het indienen van de klacht zijn dan wel de garantietermijn is verstreken.   De woning is opgeleverd op 6 februari 2002. De consument heeft geklaagd bij de ondernemer op 5 (telefonisch) en 7 (per email) februari 2010. De klacht is bij de commissie ingediend op 10 mei 2010.   De deskundige concludeert – en de arbiters nemen dit over – dat de hemelwaterafvoerleiding niet voldoet aan het bouwbesluit. De lekkage is in strijd met de eisen van de garantieregeling. De termijn waarbinnen de consument een beroep kon doen op de garantie is verstreken op 6 mei 2008, zijnde 6 jaar en 3 maanden na oplevering, conform artikel 7.1 van de garantieregeling. De arbiters oordelen dat de ondernemer door de consument niet meer kan worden aangesproken op grond van verplichtingen voortvloeiend uit de garantieregeling, nu de garantietermijn is verlopen. Dit betekent dat de vordering van de consument op grond van de garantieregeling zal worden afgewezen.   De deskundige concludeert verder – en de arbiters nemen dit over – dat de lekkage ook in strijd is met de eisen van goed en deugdelijk werk. De commissie is van oordeel dat inzake de lekkage sprake is van een verborgen gebrek waarvoor de ondernemer op grond van artikel 13 van de Algemene Voorwaarden behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst aansprakelijk is. De vervaltermijn voor het aanhangig maken van een klacht wegens verborgen gebreken is echter verstreken op 6 augustus 2007, zijnde na verloop van 5 jaar en zes maanden na oplevering, conform artikel 16 lid 6 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Een rechtsvordering die nadien wordt ingesteld is volgens genoemd artikel niet ontvankelijk.     De consument wordt op grond van het vorenstaande voor 100% in het ongelijk gesteld. Conform het Reglement zal het klachtengeld conform het toepasselijke Reglement niet aan de consument worden terugbetaald.   Beslissing   Arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:   I. wijzen de klacht van de consument op grond van de garantieregeling af;   II. verklaren de consument niet-ontvankelijk in haar klacht op grond van de van Balder overgenomen rechten en verplichtingen vanuit de oorspronkelijke (koop-/) aannemingsovereenkomst.   Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 30 maart 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.