Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: (on)deugdelijke levering / uitvoering / cv-ketel / Honeywell home systeem / verrekening van minderwerk / verwarmingssysteem
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies na Tussen Advies
Uitkomst: Bindend advies
Referentiecode:
165200/176621
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de kwaliteit van het door de ondernemer in de woning van de consument aangebrachte verwarmingssysteem en de verrekening van minderwerk.
Tussenadvies van 22 maart 2023 en vervolg
De commissie heeft bij tussenadvies van 22 maart 2023 bepaald dat een deskundige diende te worden benoemd die diende te beoordelen wat nodig is om het verwarmingssysteem – met een gewone cv-ketel – goed en deugdelijk te laten functioneren. De deskundige diende te beoordelen welke, minst ingrijpende, werkzaamheden daarvoor vereist zijn en welke kosten daarmee gemoeid zijn. Er diende door de deskundige een begroting te worden gemaakt.
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer O. Pasker, die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie op 19 september 2023. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De ondernemer heeft niet schriftelijk gereageerd op het rapport.
Reactie van de consument
De consument heeft aangevoerd dat de deskundige ten onrechte voorbijgaat aan de regels en normen van de NEN en ISSO. Aan deze vereisten dient minimaal voldaan te worden om te kunnen spreken van goed en deugdelijk werk.
De deskundige is daarnaast ten onrechte niet ingegaan op bouwkundige aspecten die van belang zijn voor het beoordelen van het herstel naar een goed en deugdelijk werkend verwarmingssysteem, terwijl bij de inspectie uitgebreid is stilgestaan bij de vloeropbouw op de begane grond waar vloerverwarming zit. Toen is vastgesteld dat er geen deugdelijke isolatie onder de vloerverwarming is aangebracht en de vloerverwarmingsleidingen (te) diep in de dekvloer liggen. Bovendien wordt het werken met ventilatieroosters in de gevel afgeraden bij toepassing van een vloerverwarmingssysteem, omdat dit leidt tot comfortproblemen. In de keuken zitten boven de gehele pui ventilatieroosters.
Verder heeft de consument aangevoerd dat bij een vloerafwerking met PVC hogere watertemperaturen dan 40 graden wordt afgeraden.
De deskundige heeft ten onrechte opgetekend dat de aanvoer- en retourleiding van de vloerverwarmingsverdeler zijn omgewisseld. De vloerverwarmingset kan nimmer goed functioneren en dient vervangen te worden. In het rapport wordt ook ten onrechte uitgegaan van een temperatuurregime van 80/60 graden terwijl dit niet is overeengekomen en de ondernemer uitgegaan is van een temperatuurregime van hoogstens 60/45 dan wel 60/40 graden. Er zou immers in de toekomst overgestapt kunnen worden op een warmtepomp, zoals de ondernemer heeft toegezegd.
De consument heeft tot slot aangevoerd dat de berekening van de kosten van herstel niet is onderbouwd en dat het bedrag ontoereikend is. Met het vervangen van de verwarmingsverdeler en het aanbrengen van een extra Honeywell home systeem zouden de kosten neerkomen op een bedrag van minimaal
€ 21.000,–.
Nadere memo deskundige
De deskundige heeft naar aanleiding van door de consument opgeworpen vragen een memo geschreven, gedateerd 11 december 2023.
Nadere reactie consument
Namens de consument is een reactie op de memo van 11 december 2023 gekomen van de heer H. Marcus. De consument heeft op 4 februari 2024 een brief aan de commissie gericht. De consument stelt dat het rapport niet ten grondslag kan worden gelegd aan een eindbeslissing van de commissie, nu de deskundige niet is ingegaan op bouwkundige aspecten, terwijl hij wel opmerkt dat deze vragen oproepen. De deskundige heeft een aanname gedaan ten aanzien van de vloeropbouw. De vloeropbouw deugt niet, net als de verwarmingsinstallatie.
De consument heeft tot slot op 20 mei 2024 een e-mailbericht gestuurd naar de commissie aangaande de vloeropbouw.
Reactie ondernemer
Op 24 mei 2024 heeft de gemachtigde van de ondernemer een reactie gegeven ten aanzien van de vloeropbouw. De ondernemer betwist dat slechts één laag isolatie van 100 mm is aangebracht. Daarnaast heeft de ondernemer aangevoerd dat de ingebrachte stukken aangaande de energierekening niet duidelijk zijn en niet aantonen dat sprake is van een gebrek.
Behandeling van het geschil
Op 29 mei 2024 heeft te Den Haag de (voortgezette) mondelinge behandeling van het geschil door de commissie plaatsgevonden. Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld door mevrouw Van den Heuvel. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer mr. M.A. Theuns.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De commissie heeft reeds een tussenadvies gegeven op 22 maart 2023. Hetgeen daar is overwogen en beslist geldt als hier herhaald en ingelast. Dat betekent dat de commissie blijft bij de vaststelling dat uit de overgelegde stukken niet is gebleken dat een lage-temperatuur systeem is overeengekomen met de ondernemer.
Voor zover de consument heeft verzocht om op die vaststelling terug te komen, ziet de commissie daarvoor in wat de consument na het tussenadvies heeft aangevoerd geen aanleiding. Dat de consument kennelijk zelf wel verwachtte dat er een lage-temperatuur systeem zou komen of in ieder geval een systeem dat in de toekomst gasloos zou kunnen functioneren, is onvoldoende. Het gaat er bij de uitleg van de overeenkomst om wat partijen onder de gegeven omstandigheden over en weer van elkaar mochten verwachten (het zogenoemde “Haviltex-criterium”). De commissie verwijst naar wat zij in het tussenadvies heeft overwogen:
De consument stelt dat er aanwijzingen zijn in de overgelegde stukken dat een lage temperatuur systeem zou worden geïnstalleerd. De commissie is van oordeel dat die door de consument genoemde aanwijzingen ontoereikend zijn. Als het voor de consument, zoals hij stelt, essentieel was dat het aan te leggen systeem geschikt zou zijn om in de toekomst gasloos te kunnen functioneren, dan had het op zijn weg gelegen om dit duidelijk en ondubbelzinnig vast te laten leggen. Het had dan bovendien voor de hand gelegen dat die uitdrukkelijke wens, die volgens de consument meermalen was besproken, uit de stukken of de correspondentie naar voren zou zijn gekomen; ook daarvan is echter niet gebleken.
Dit betekent dat ook de toepassing van het Haviltex-criterium op het onderhavige geval niet tot de conclusie kan leiden dat de consument een lage-temperatuur systeem mocht verwachten.
In het tussenadvies heeft de commissie ook overwogen dat de ondernemer vanzelfsprekend wél een deugdelijk werkend verwarmingssysteem diende op te leveren en dat daarvan geen sprake was. De commissie heeft daarom beslist dat een deskundige diende te beoordelen welke – minst ingrijpende – werkzaamheden nodig waren om tot een goede en deugdelijke installatie te komen.
De commissie stelt verder vast dat reeds bij tussenadvies is beslist dat de consument gerechtigd is vervangende schadevergoeding te vorderen in plaats van herstel door de ondernemer. De commissie zal telkens voor de werkzaamheden die uitgevoerd dienen te worden om tot een goed en deugdelijk systeem te komen een bedrag naar redelijkheid begroten.
De commissie neemt in de eerste plaats de bevindingen en de voorgestelde herstelwerkzaamheden van de deskundige over. Dat betekent dat – kort weergegeven – de volgende maatregelen conform het rapport van de deskundige dienen te worden uitgevoerd:
· Omwisseling van de aanvoer- en retourleiding op de vloerverwarmingsverdeler;
· Plaatsing van twee (aanvullende) radiatoren in de werk- en haardkamer;
· Plaatsing van een nieuwe verdeler;
· Uitbreiding van de regelbalk;
· Inregeling gehele verwarmingsinstallatie.
De commissie zal in ieder geval de kostenraming zoals die door de deskundige is opgesteld overnemen. Voor deze werkzaamheden acht de commissie daarom een bedrag van € 16.500,– redelijk.
De consument heeft een reactie van IAC op de kostenvaststelling van de deskundige ingebracht; IAC heeft gesteld dat de kosten minimaal € 21.000,– zouden bedragen omdat de vloerverwarmingsverdeler vervangen zou moeten worden en er een extra Honeywell home systeem zou moeten worden aangebracht. Aan de commissie is, gelet op de reactie van de deskundige op deze bemerkingen van IAC, echter niet gebleken dat deze door IAC genoemde werkzaamheden noodzakelijk zijn.
De commissie is wel van oordeel dat er in aanvulling op de door de deskundige genoemde werkzaamheden, nog de volgende herstelwerkzaamheden plaats dienen te vinden:
· Gebleken is dat de vloeropbouw niet is zoals verwacht mag worden op basis van de eisen van goed en deugdelijk werk. Er is immers tussen de betonvloer en de vloerverwarming geen deugdelijke isolatielaag aangebracht. De eisen van goed en deugdelijke werk vereisen dit wel en bovendien mocht de consument op grond van wat er tussen hem en de ondernemer was besproken, in ieder geval wél een optimale isolatie van het systeem verwachten. Dat er ónder de betonvloer wel isolatie is aangebracht, doet niet af aan het feit dat voor een optimale isolatie ook isolatie tússen de betonvloer en de vloerverwarming nodig was.
De vraag die partijen daarnaast verdeeld houdt, namelijk of er ónder de betonvloer nu 100 mm of 200 mm vloerisolatie is aangebracht, is daarom voor de beoordeling niet van belang.
· Uit de memo van de deskundige van 11 december 2023 blijkt dat gevelroosters in combinatie met vloerverwarming een beperkt comfort bieden direct nabij de gevel. De commissie is van oordeel dat daar waar ventilatieroosters zijn geplaatst (en waar vloerverwarming is aangebracht), herstel op zijn plaats is.
Voor het alsnog aanbrengen van de noodzakelijke isolatie zal de PVC-vloer moeten worden vervangen, de cementdekvloer moeten worden opengebroken en vervolgens hersteld en de vloerverwarmingsbuizen opnieuw moeten worden gelegd. Voor de werkzaamheden aan de dekvloer en het aanbrengen van isolatie acht de commissie een bedrag van € 11.000,– redelijk. Voor het opnieuw aanleggen van een PVC-vloer acht de commissie een bedrag van € 5.700,– redelijk. De commissie acht tot slot het door de consument gevorderde bedrag aan vervangende schadevergoeding van € 1.000,– voor het vervangen van de gevelroosters door een andere vorm van ventilatie redelijk.
Met deze maatregelen zal er naar het oordeel van de commissie sprake zijn van een goede en deugdelijke verwarmingsinstallatie die beantwoordt aan de aannemingsovereenkomst.
De commissie dient vervolgens beslissingen te nemen ten aanzien van de posten die in het tussenadvies van 22 maart 2023 onder A t/m EE zijn weergegeven (met de ter zitting van 29 mei 2024 door de consument genoemde aanvullingen daarop), met dien verstande dat de commissie reeds een beslissing heeft genomen ten aanzien van S tot en met W. De posten genoemd onder A tot en met D – die gaan over het verwarmingssysteem – zijn reeds hiervoor besproken.
Gevolgschade-posten – E tot en met J
Ook post E – het vernieuwen van de vloeren – is reeds hiervoor aan de orde gekomen.
De commissie acht een periode van drie weken voor het uitvoeren van de door haar noodzakelijk geachte genoemde werkzaamheden reëel. De commissie zal die periode aanhouden voor de posten F en G. De commissie acht de vorderingen onder F en G toewijsbaar. Het bedrag gevorderd onder F (€ 2.650,–) acht de commissie redelijk. Nu de commissie uitgaat van drie weken acht de commissie bij post G een bedrag van € 2.100,– redelijk.
De kosten voor het demonteren, opslaan en opnieuw monteren van de keuken – in verband met bovengenoemde werkzaamheden – wijst de commissie af, nu demontage van de keuken niet noodzakelijk is. Het opnieuw aanleggen van een PVC-vloer kan zodanig geschieden dat deze op gelijke hoogte komt met de keuken. Om diezelfde reden wijst de commissie de vordering af in verband met de afschrijving van de keuken.
Voor wat betreft post H – het hogere energieverbruik in de periode 2019 tot en met 2021 – overweegt de commissie als volgt. Ook voor de jaren na 2021 heeft de consument kosten gevorderd. De commissie acht de vordering toewijsbaar nu aannemelijk is dat meer energiekosten zijn gemaakt dan het geval zou zijn geweest als er direct een goede en deugdelijke verwarmingsinstallatie was geleverd. De commissie stelt vast dat het tot heden om vijf winterperiodes gaat. De consument heeft twee jaarrekeningen overgelegd waaruit blijkt dat voor het gasverbruik (afgerond) € 3.000,– per jaar is betaald. De commissie acht het reëel, gelet op de onderbouwing van de consument, dat 1/3e meer verbruikt is dan verbruikt zou zijn in geval een deugdelijk systeem was opgeleverd. Dat betekent dat een bedrag van € 1.000,– per winterperiode voor vergoeding in aanmerking komt. De commissie wijst derhalve een bedrag van € 5.000,– toe.
De post onder I – het bijverwarmen met de elektrische kachel – acht de commissie ook toewijsbaar. Het bedrag als gevorderd (€ 155,43) acht de commissie redelijk. De prijsstijging van de energiekosten (post J) is reeds aan de orde gekomen bij post H. Deze post wijst de commissie derhalve af.
Gemaakte kosten – K tot en met P
De kosten voor de rapporten die door de consument ingeschakelde deskundige zijn opgesteld komen voor toewijzing in aanmerking. De posten K, L en de ter zitting genoemde kosten in verband met de nadere rapporten van diezelfde deskundige wijst de commissie dus toe. Dit betreft een bedrag van (€ 1.796,85 +
€2.329,25 + € 1.597,20 =) € 5.723,30.
Voor wat betreft post M – vervangende schilder – geldt het volgende. De ondernemer erkent dat het betreffende schilderwerk niet is uitgevoerd. Hij stelt dat de door hem ingeschakelde schilder contact met de consument heeft opgenomen, maar dat tot op heden geen afspraak is gemaakt. Dit heeft de ondernemer evenwel niet onderbouwd. Nu de ondernemer erkent dat het schilderwerk nog niet is gebeurd acht de commissie deze post toewijsbaar. Het bedrag van € 2.889,– – zoals gevorderd – is onderbouwd. De commissie wijst dit bedrag toe.
De ondernemer heeft post N – verhelpen defect cv-ketel – niet betwist en de commissie acht deze post toewijsbaar. De vordering van € 142,– is onderbouwd. De commissie wijst dit bedrag toe.
Op post O – het klachtengeld dat is betaald aan de commissie – komt de commissie hierna terug. De overige kosten die gemoeid zijn met de procedure bij de Geschillencommissie wijst de commissie af, nu deze op grond van artikel 11 van het reglement in principe voor eigen rekening komen. Dat sprake is van een zodanig bijzonder geval dat hiervan moet worden afgeweken is de commissie niet gebleken.
Overige – X tot en met EE
Voor wat betreft post X – gederfd woongenot – geldt dat de woning bewoond kon worden. De commissie begrijpt dat een gebrekkige verwarmingsinstallatie in de wintermaanden tot verminderd wooncomfort leidt, maar in zo’n geval is niet zonder meer sprake van recht op immateriële schadevergoeding. De commissie acht het ervaren ongemak niet van zodanige aard dat in redelijkheid aanspraak kan worden gemaakt op schadevergoeding. Bovendien is al schadevergoeding toegewezen voor hoger energiegebruik en bijverwarming, waarmee een eventueel verminderd wooncomfort al geacht moet worden te zijn gecompenseerd. De commissie wijst deze post af.
Zoals reeds overwogen komen kosten in verband met de procedure bij de Geschillencommissie voor eigen rekening. Dat geldt dus ook voor post Y (uren procedure geschillencommissie i.v.m. niet inschakelen jurist) en de na het tussenadvies van 22 maart 2023 gevorderde meerkosten voor het opnemen van twee vrije dagen. De commissie wijst deze posten af.
De posten AA tot en met EE komen niet voor toewijzing in aanmerking, nu deze reeds bij een andere post aan de orde zijn gekomen (AA en CC) dan wel het mogelijke toekomstige kostenposten betreft (BB, DD en EE). De commissie wijst deze posten af.
De commissie wijst de gevorderde wettelijke rente (post Z) over de toegewezen vorderingen toe. Als ingangsdatum daarvoor geldt 2 april 2022, de datum waarop de procedure door ontvangst van het vragenformulier is aangevangen en waarop – zoals de commissie in het tussenadvies heeft overwogen – de consument (vervangende) schadevergoeding heeft gevorderd.
Tot slot merkt de commissie nog het volgende op met betrekking tot post S – niet geleverde hoofdaannemerswerkzaamheden – die reeds in het tussenadvies was afgewezen. De consument meent dat de commissie die beslissing onvoldoende heeft onderbouwd en heeft nadrukkelijk verzocht dit oordeel te herzien. De commissie ziet geen reden op die beslissing terug te komen. De hoofdaannemersvergoeding is een vergoeding voor het door de hoofdaannemer inschakelen en regelen van onderaannemers voor zijn rekening en risico. Dat is in het onderhavige geval ook daadwerkelijk gebeurd (en het risico heeft zich voor de ondernemer in dit geval ook daadwerkelijk verwezenlijkt). Dat de consument ontevreden is over de mate waarin hij is ‘ontzorgd’ en over de regie die de ondernemer over de onderaannemers heeft uitgeoefend, betekent niet dat de vergoeding niet verschuldigd is.
Resumerend
De commissie kent de consument een schadevergoedingsbedrag toe van € 52.859,73. Dit bedrag bestaat uit:
· € 16.500,– voor de aanpassingen die de deskundige heeft voorgesteld;
· € 11.000,– voor het aanbrengen van isolatie en het herstellen van de cementdekvloer;
· € 5.700,– voor het opnieuw aanleggen van de PVC vloer;
· € 1.000,– voor het punt van de gevelroosters;
· € 2.650,– voor opslag van de inboedel tijdens de herstelwerkzaamheden;
· € 2.100,– voor de huuroverbrugging tijdens de herstelwerkzaamheden;
· € 5.000,– voor het hogere energiegebruik in de afgelopen vijf jaren;
· € 155,43 voor het bijverwarmen met de elektrische kachel;
· € 5.723,30 voor de rapporten van de door de consument ingeschakelde deskundige;
· € 2.889,– voor niet uitgevoerd schilderwerk;
· € 142,00 voor het verhelpen van het defect van de cv-ketel.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,00. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd.