Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Herstel / Ondeugdelijke levering
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Tussen Advies
Uitkomst: verder deskundig onderzoek nodig
Referentiecode:
56330/661398
De uitspraak:
Waar gaat het over?
in het geschil tussen
De consument had de ondernemer gevraagd om de dakpannen van haar huis opnieuw in cement te leggen, maar de ondernemer gebruikte een ander materiaal, Flexim, dat de consument niet wilde. De consument is ontevreden met het resultaat, omdat de dakpannen niet goed liggen en er openingen zijn. De consument wil dat de oude situatie wordt hersteld. Zij heeft geen vertrouwen meer in de ondernemer en wil dus niet dat hij de herstelwerkzaamheden uitvoert. De ondernemer is van mening dat het werk is uitgevoerd volgens de gemaakte afspraken. De commissie is van oordeel dat de ondernemer het werk niet goed en deugdelijk heeft uitgevoerd en bepaalt dat de consument recht heeft op schadevergoeding om een ander bedrijf in te schakelen voor herstel. Zij verzoekt de deskundige een gespecificeerde begroting op te stellen van de kosten van het herstel en houdt iedere verder beslissing aan.
Volledige uitspraak:
mevrouw [naam], wonende te [plaats],
(hierna te noemen: de consument)
en
[naam], gevestigd te [plaats],(hierna te noemen: de ondernemer)
gemachtigde: de heer [naam]
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de wijze waarop de ondernemer zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst tussen partijen is nagekomen.
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij wege van bindend advies te laten beslechten door de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: de commissie).
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De mondelinge behandeling van het geschil heeft plaatsgevonden op 16 januari 2025 te Utrecht.
Partijen zijn bij deze behandeling verschenen. De consument werd vergezeld van een vriendin. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer [naam], eigenaar, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Met instemming van beide partijen zijn bij de behandeling als toehoorders aanwezig [namen], beiden verbonden aan De Geschillencommissie.
Beide partijen hebben hun standpunten nader toegelicht.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen de consument op de zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument had de ondernemer opdracht gegeven de dakpannen van het achterste dakdeel van haar woning opnieuw in cement te leggen, omdat die cementlaag beschadigd was. De ondernemer vond dat ouderwets en wilde de pannen in de Flexim leggen. Dat had niet de voorkeur van de consument omdat Flexim een tijdelijke oplossing is, die hard wordt en na een aantal jaren afbrokkelt. De consument heeft de ondernemer naast de Flexim een windveer en boeideel voorgesteld als extra bescherming. Uiteindelijk zijn partijen met elkaar overeengekomen zowel de voor- als achterkant van het dak te voorzien van kantpannen. De ondernemer heeft dit uitgevoerd, maar de kantpannen liggen niet over de gevel en ook niet in een rechte lijn. De kantpannen liggen óf op dezelfde hoogte van de gevel met een kleine spleet ertussen óf boven de gevel met een grote spleet, waarin zo een hand gestoken kan worden doordat de ondernemer de cementlaag tussen de pannen en de gevel heeft verwijderd. Tussen de kantpannen en de tweede rij pannen op het dak ontstond ook een opening die dichtgesmeerd is met Flexim. Volgens de consument is dat een zwak punt. De ondernemer heeft getracht om onder de pannen een soort zwelband te plakken die volgens hem wel een halve meter kan uitzetten en het regenwater buiten zou houden. Maar op diverse plekken is geen zwelband te zien. Ook in deze opening kan een hand gestoken worden. De consument heeft de Vereniging Eigen Huis (hierna te noemen: de VEH) en een bouwkundig inspecteur ingeschakeld voor advies. Het advies van zowel de VEH als de inspecteur was om de oude toestand te herstellen en om boven de zijgevel dus gewone dakpannen in cement te leggen. Dat advies heeft de ondernemer naast zich neergelegd. De ondernemer heeft het werk begin augustus 2024 opgeleverd. De consument heeft de ondernemer op 12 augustus 2024 schriftelijk in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen vier weken na die datum de gebreken te laten herstellen. De ondernemer is van mening dat hij het werk goed heeft uitgevoerd en wil er niets aan veranderen.
De consument verlangt dat herstel plaatsvindt conform het advies van de VEH en dat van de inspecteur. De consument heeft geen vertrouwen meer in de (vakbekwaamheid van de) ondernemer en wil niet dat hij nog werkzaamheden aan haar woning verricht, maar voor de herstelwerkzaamheden wel een ander dakdekkersbedrijf regelt dan wel dat haar een geldbedrag wordt toegekend om zelf een ander bedrijf in te schakelen voor de herstelwerkzaamheden. De consument heeft van de aanneemsom een bedrag van € 5.000,– onbetaald gelaten en bij de commissie in depot gestort voor het geval de ondernemer er niet voor zorgt dat herstel zal plaatsvinden. Ter zitting heeft de consument verklaard dat een ander dakdekkersbedrijf voor de herstelwerkzaamheden een offerte heeft uitgebracht van € 5.082,– inclusief btw, maar exclusief parkeerkosten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar hetgeen de ondernemer op de zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 3 juli 2024 hebben partijen met elkaar een schriftelijke aannemingsovereenkomst gesloten. De werkzaamheden die de ondernemer moest uitvoeren bestonden onder meer uit de vervanging van de zijpannen rechts en links op het dak van de woning van de consument door Tuile du Nord kantpannen en waar nodig het aanbrengen van Flexim om geen gaten onder de kantpannen te krijgen. De ondernemer is begin juli 2024 met de werkzaamheden gestart.
Nadat de werkzaamheden bijna waren afgerond, ontving de ondernemer op 17 juli 2024 een e-mail van de consument waarin zij haar grieven uitte over de wijze waarop de kantpannen op het dak waren aangebracht. Volgens de consument vielen de kantpannen niet over de gevel, lagen de kantpannen niet in één rechte lijn, gaapten de kantpannen op een paar plekken en was de zwelband niet juist aangebracht en/of voldeed niet. In verband met deze klachten heeft er geen oplevering van het werk plaatsgevonden.
De VEH zou de consument op basis van foto’s hebben geadviseerd om de gewone pannen terug te leggen in het cement. Dit in tegenstelling tot wat partijen zijn overeengekomen namelijk het plaatsen van kantpannen. De oplossing van de VEH kan niet uitgevoerd worden omdat er geen rekening wordt gehouden met het verzakte dakvlak. Bij het voorstel van de VEH liggen de kantpannen ter plaatse dan 5 tot 10 cm hoger dan het dakvlak.
Op 11 augustus 2024 ontving de ondernemer van de consument opnieuw een e-mail waarin zij aangaf een bouwinspecteur om advies te hebben gevraagd en dat ook deze geadviseerd zou hebben om de dakpannen aan de zijkant in cement te leggen. De ondernemer kan zich niet verenigen met de bevindingen van deze inspecteur. Allereerst omdat het hier een partijrapportage betreft waarbij geen hoor- en wederhoor heeft plaatsgevonden. Daarbij komt dat de inspecteur in zijn rapport niet heeft betrokken de offerte waarin de werkzaamheden zijn omschreven, de gevoerde correspondentie tussen partijen en de afspraken die partijen tijdens het werk hebben gemaakt. Verder kloppen de bevindingen van de inspecteur niet omdat de pannen mee liggen met de daklijn, de pannen ventilatieopeningen hebben vandaar de openingen aan de zijkant, de Wakaflex is doorgezet over de eerste welpannen omdat het nu te kort was aangebracht. Bovendien is de inspecteur eraan voorbijgegaan dat er op het dak gebruik is gemaakt van dakpannen met ten minste drie verschillende maten, waardoor het exact passend maken niet mogelijk is en dat het type aangebrachte kantpan ruim van tevoren is bemonsterd (ter goedkeuring aangeboden) en door de consument is goedgekeurd.
De ondernemer heeft gedurende de werkzaamheden telkens overleg gevoerd met de consument en haar laten zien dat in het dakvlak ter plaatse van de zakkende kantpannen een grote verzakking aanwezig is. De enige oplossing om dit volledig te verhelpen is om het dakvlak en dakbeschot te vernieuwen. Maar de consument voelde niets voor de kosten, die dat met zich zou brengen. De pannen in cement leggen, is een mogelijkheid, maar dat type werkzaamheden voert de ondernemer niet uit. Gezamenlijk hebben partijen toen als oplossing bedacht om het huidige dakbeschot en de daarop gemonteerde panlatten te volgen en de afstand te middelen om een zo vloeiend mogelijke pannenlijn te krijgen. De consument is ermee akkoord gegaan dat het werk op die manier zou worden uitgevoerd.
De ondernemer is van mening dat het werk is uitgevoerd conform de aannemingsovereenkomst en de gemaakte afspraken tussen partijen; daarnaast voldoet het werk aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Gelet op de aangetroffen omstandigheden is het werk op de best mogelijke manier uitgevoerd. De kantpannen liggen niet los, maar zijn met een schroef vastgezet op een panlat. De ondernemer heeft sinds de beëindiging van zijn werkzaamheden van de consument geen klachten ontvangen over lekkages of pannen die van het dak zijn gewaaid. Te grote openingen zijn dichtgezet met compriband. De offerte van het andere dakdekkersbedrijf is absurd hoog. Naar de mening van de ondernemer dient de consument dan ook niet-ontvankelijk te worden verklaard in haar klacht, dan wel dient haar klacht te worden afgewezen als zijnde ongegrond en/of onbewezen.
De ondernemer stelt een tegeneis in. Hij is van mening dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd zoals door partijen is overeengekomen, dat deze voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk, dat de consument daarom geen opschortingsrecht toekomt en dat zij de volledige aanneemsom dient te betalen.
De ondernemer vordert van de consument betaling van een bedrag van € 5.000,– dat de consument van de aanneemsom onbetaald heeft gelaten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag, de buitengerechtelijke kosten van € 625,– en de proceskosten.
Reactie van de consument op de tegeneis
De ondernemer heeft de hem opgedragen werkzaamheden niet goed uitgevoerd en daarom mag de consument een deel van de aanneemsom onbetaald laten totdat de werkzaamheden wel goed zijn uitgevoerd.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer F.C.H.M. van der Velden (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 27 november 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Geen van hen heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van hetgeen partijen schriftelijk en mondeling naar voren hebben gebracht en met inachtneming van de inhoud van de in het geding gebrachte stukken, overweegt de commissie als volgt.
Inleiding
Partijen hebben met elkaar een aannemingsovereenkomst gesloten, waarop de Consumentenvoorwaarden Verbouwingen van Stichting BouwGarant (Covo2024) van toepassing zijn. In die overeenkomst heeft de ondernemer zich – voor zover in deze procedure van belang – onder meer verplicht de in cement gelegen dakpannen te vervangen door kantpannen, waar nodig Flexim aan te brengen en het werk goed, deugdelijk en naar de bepalingen van de overeenkomst uit te voeren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de ondernemer die verplichting is nagekomen en zij doet dit mede aan de hand van het deskundigenrapport.
Het deskundigenrapport
Voor zover van belang voor het onderhavige geschil – en zakelijk weergegeven – houdt het deskundigen-rapport het volgende in.
De deskundige heeft op 22 november 2024 in aanwezigheid van partijen het door de ondernemer uitgevoerde werk aan het dak van de woning van de consument bezichtigd. Daarbij is de deskundige tot de volgende bevindingen en beoordelingen gekomen.
Het bestaande dakvlak, te weten het dakbeschot met dakpannen, is niet vlak, strak en recht. Er dienen maatregelen te worden getroffen om een rechte aansluiting van de kantpannen met de gemetselde rollaag mogelijk te maken. De ter plaatse van de kopgevel nieuw geplaatste kantpannen aan de voor- en achterzijde van het dak sluiten onderling slecht aan. De forse naden en openingen tussen de bestaande en de nieuwe dakpannen zijn door middel van Flexim afgedicht.
Dakpannen dienen visueel in een rechte lijn boven- en onder elkaar te worden geplaatst. Zowel de nieuw geplaatste kantpannen als de daarnaast nieuw geplaatste tweede rij dakpannen voldoen hier niet aan: er zijn gebogen pannenlijnen zichtbaar.
Kantpannen dienen over een metselwerkgevel en/of over een windveerconstructie geplaatst te worden. Zodanig dat er een goede afsluiting ontstaat, eventueel aangevuld met comprimerende celdichte band, ter voorkoming van inregenen en/of indringen van ongedierte. De nieuw geplaatste kantpannen sluiten geheel niet aan op de gemetselde kopgevel. Er is een forse opening ontstaan onder de kantpannen; er is geen afdichting/afsluiting waargenomen omdat de kantpannen niet over de gemetselde rollaag zijn geplaatst.
Hemelwater dient via de dakpannen in de zinken goot af te wateren. Aan de voorzijde zijn de dakpannen zodanig geplaatst, dat de waterlijn is gewijzigd, waardoor het hemelwater niet meer in maar over de goot zal stromen.
Gezien de verouderde dakpanconstructie ter plaatse van de kopgevel, heeft de consument op advies van de ondernemer ermee ingestemd dat de ondernemer een kantpannenconstructie zou aanbrengen. Bestaande constructies zoals gevelmetselwerk, goten en dakpannen met houten dakconstructie zijn ongewijzigd gebleven. Het door de ondernemer, voor aanvang van de werkzaamheden, beoordelen van de bestaande situatie, het vaststellen van bestaande maatvoeringen en keuze mogelijkheid van de toe te passen materialen met bijbehorende detaillering, hebben geheel niet bijgedragen aan een deugdelijk uitvoeringsresultaat.
Algemene bouwkundige expertise, voorschriften en aanwijzingen van onder andere de fabrikant/ leverancier van de dakpannen met betrekking tot het goed en deugdelijk plaatsen van dakpannen en kantpannen, zijn onvoldoende toegepast en nageleefd.
De deskundige onderschrijft het aan de consument door zowel de VEH als de bouwinspecteur gegeven advies de dakrandconstructie op de oorspronkelijke wijze te herstellen.
De overwegingen van de commissie
De commissie merkt allereerst op dat het deskundigenrapport voldoende is gemotiveerd en zowel naar zijn wijze van totstandkoming als naar zijn inhoud in overeenstemming is met de eisen die daaraan kunnen en moeten worden gesteld. De commissie acht zich door de inhoud van dit rapport voldoende voorgelicht.
De commissie volgt het oordeel van de deskundige. De commissie is van oordeel dat de ondernemer het werk niet goed en deugdelijk heeft uitgevoerd en daardoor toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn contractuele verplichting.
In beginsel dient de ondernemer de gebreken te herstellen en dient de consument de ondernemer de gelegenheid te geven de gebreken binnen een redelijke termijn weg te nemen. Dat heeft de consument gedaan. Bij e-mail van 12 augustus 2024 heeft zij de ondernemer in gebreke gesteld en hem gesommeerd om binnen vier weken na die datum de gebreken te herstellen. De ondernemer heeft de consument per e-mail van 13 augustus 2024 laten weten dat hij “geen reden ziet tot verdere actie omdat het werk er gewoon netjes uitziet” en heeft aan de sommatie geen gevolg gegeven. De ondernemer is in verzuim komen te verkeren.
Gelet op enerzijds het feit dat de consument geen vertrouwen meer heeft in de (vakbekwaamheid van de) ondernemer en niet wil dat hij nog werkzaamheden aan haar woning verricht en anderzijds dat de bereidheid tot herstel bij de ondernemer niet aanwezig is, ligt het niet langer in de rede te bepalen dat de ondernemer voor herstel dient te zorgen en vertaalt dat herstel zich in vervangende schadevergoeding, die voor rekening van de ondernemer dient te komen.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de consument – gelet op het verweer van de ondernemer – in de plaats van herstel schadevergoeding verlangd. Een verplichting tot betaling van schadevergoeding bestaat pas op het moment dat de ondernemer in verzuim is. Daarvan is hier sprake, hetgeen blijkt uit de hiervoor aangehaalde e-mail van 13 augustus 2024.
Op verzoek van de consument heeft een ander dakdekkersbedrijf voor de herstelwerkzaamheden een offerte uitgebracht van € 5.082,– inclusief btw maar exclusief parkeerkosten. De consument heeft die offerte niet in het geding gebracht en niet gebleken is dat de ondernemer (anderszins) van die offerte heeft kennis genomen of kunnen nemen.
Voordat de commissie tot een verdere inhoudelijke beslissing over het geschil kan komen, zal zij de deskundige verzoeken een gespecificeerde begroting op te stellen van de kosten indien de eensluidende adviezen van de VEH en de bouwinspecteur gevolgd zouden worden om de oorspronkelijke toestand te herstellen door boven de zijgevel gewone dakpannen in cement te leggen. Die begroting dient tevens in te houden de kosten van verwijdering van de huidige kantpannen en de gebruikelijke bij dit soort werkzaamheden behorende (bouwplaats-)kosten.
Partijen zullen in het bezit gesteld worden van die begroting en in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren.
Elke verdere beslissing – ook ten aanzien van de tegeneis – zal worden aangehouden.
Beslissing
De commissie, beslissend naar redelijkheid en billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslist als volgt:
bepaalt dat de deskundige een gespecificeerde begroting dient op te stellen van de kosten indien de eensluidende adviezen van de VEH en de bouwinspecteur gevolgd zouden worden om de oorspronkelijke toestand te herstellen door boven de zijgevel gewone dakpannen in cement te leggen, inclusief verwijdering van de huidige kantpannen en de gebruikelijke bij dit soort werkzaamheden behorende (bouwplaats-)kosten;
bepaalt dat het secretariaat van de commissie partijen in het bezit stelt van die begroting en dat partijen in de gelegenheid worden gesteld om daarop schriftelijk te reageren binnen veertien dagen nadat zij de begroting hebben ontvangen;
bepaalt dat elke verdere beslissing – ook die ten aanzien van de tegeneis – zal worden aangehouden.
