Lekkage in kelder

Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw    Categorie: Ondeugdelijke levering / Schadevergoeding    Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 294608/294745

De uitspraak:

Waar gaat het over?

De consument klaagt over lekkages in de kelder van zijn nieuwbouwwoning. Volgens hem is de kelder niet waterdicht, terwijl de ondernemer dit wel had gegarandeerd. De consument wil een derde inschakelen om de problemen te laten verhelpen. Hij vraagt daarom een schadevergoeding. De ondernemer is van mening dat hij zijn werk goed heeft gedaan en dat de lekkages door andere oorzaken komen, zoals fouten bij de aanleg van de riolering door een ander bedrijf.
De commissie is van oordeel dat de ondernemer deels verantwoordelijk is voor de lekkages en bepaalt dat hij een schadevergoeding van € 2.000,– aan de consument moet betalen.

Volledige uitspraak:

in het geschil tussen

de heer [naam], wonende te [plaats] (hierna te noemen: de consument)

en

1. de vennootschap onder firma [naam], voorheen gevestigd te [plaats], met zaaknummer 249163/294672,
2. de heer [naam], wonende te [plaats],
(afzonderlijk te noemen: vennoot sub 1) met zaaknummer x,
3. de heer [naam], wonende te [plaats],
(afzonderlijk te noemen: vennoot sub 2) met zaaknummer x,
gezamenlijk aan te duiden als de ondernemer.

Certificaatnummer: xxx

Ondergetekenden:

de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaats], de heer ing. G.J. van Ingen te [naam], mevrouw mr. C. Muller te [naam], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.

Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage

De bevoegdheid van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 15 lid 1 van de tussen de ondernemer en de consument gesloten aannemingsovereenkomst voor eengezinswoning met toepassing van de BouwGarant Nieuwgarantieregeling Eengezinswoning 2020. Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen, welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door één der partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de BouwGarant Nieuwbouwgarantieregeling 2020 of van overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouw & Nieuwbouw zoals dat luidt ten dage van de aanhangigmaking van het geschil.”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.

Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.

Onderwerp van het geschil

Het geschil betreft lekkages in de kelderbak van de door de ondernemer gerealiseerde woning.

Behandeling van het geschil

De commissie behandelt de zaken gezamenlijk, nu het onderwerp van geschil in deze zaken hetzelfde is, namelijk de lekkages in de kelderbak van de consument.

Bij voorbeslissing van 27 november 2024 heeft de commissie vastgesteld dat het geschil in voornoemde zaken inhoudelijk kan worden beoordeeld. Die beslissing geldt als hier ingelast.

Op 10 januari 2025 heeft te Den Haag de voortzetting van de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris. Verschenen zijn de consument, vergezeld van diens partner en vader. Aan de zijde van de ondernemer zijn de heer [naam] en de heer [naam] verschenen.

Standpunt van de consument

Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Volgens de consument heeft hij als gevolg hiervan schade geleden, die de ondernemer dient te vergoeden. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.

Lekkages
De kelderbak is niet waterdicht opgeleverd door de ondernemer, terwijl de ondernemer de waterdichtheid van de kelderbak meermalen voorafgaand aan het sluiten van de aannemingsovereenkomst en gedurende de bouw mondeling heeft gegarandeerd. Dat de kelderbak waterdicht zou worden opgeleverd was zeer belangrijk voor de consument, omdat hij de ruimte zou gebruiken als muziekstudio met dure elektronische apparatuur. Na de oplevering van de woning hebben er echter op de volgende drie plaatsen in de kelderbak lekkages plaatsgevonden.

1. Lekkage tussen de kelderbak en bovenkant kelderwand
Op 12 januari 2023 heeft een lekkage plaatsgevonden aan de bovenkant van de kelderbak. Dit komt doordat de aannemer, zonder overleg met de consument, heeft gekozen voor een andere (goedkopere) vorm van waterkering bovenop de kelderbak dan partijen hadden afgesproken. In plaats van de waterkering die op de bouwtekening staat weergegeven, waarbij de bovenkim waterdicht is afgeplakt, heeft de ondernemer een opstaande betonnen rand van vijf centimeter gerealiseerd, waarop de kanaalplaatvloer is gelegd. Er is hierdoor een lekkage ontstaan, omdat het oppervlaktewater onvoldoende afgevoerd kan worden en op een of andere wijze alsnog in de spouwmuur kan bufferen. Als de kimafdichting geplaatst zou zijn zoals afgesproken, dan had er nooit een lekkage kunnen plaatsvinden. De consument heeft meerdere malen tijdens de bouw aan de ondernemer gevraagd of de kelder op deze manier waterdicht zou zijn. De ondernemer reageerde daarop dat de consument zich niet zo druk moest maken en dat de kelderbak gegarandeerd waterdicht zou zijn. De foto’s die de vader van de consument gedurende de bouw van de kelder heeft gemaakt waren niet ter controle van de bouwwerkzaamheden van de ondernemer, maar uit pure interesse voor het bouwproces. De consument benadrukt hierbij dat hij, zijn partner en vader leken zijn op bouwtechnisch gebied.

De ondernemer heeft getracht het lek te herstellen door drainage om de helft van de woning aan te leggen, maar dit blijkt niet afdoende te zijn geweest. Op 24 december 2023 heeft er wederom een lekkage plaatsgevonden aan de bovenkant van de kelderbak. Daarnaast is de geplaatste drainage niet van permanente aard en vereist het tevens structureel onderhoud. De consument behoefde niet te verwachten dat hij zelf onderhoud zou moeten uitvoeren. Ter onderbouwing van zijn stellingen wijst de consument de commissie op het rapport van 26 september 2023 van bouwkundig adviesbureau [naam]. Volgens dit rapport is het aanleggen van drainage geenszins een oplossing voor de algehele waterdichtheid van de kelderbak, omdat de opening tussen de kanaalplaatvloer en de bovenkant van de kelderbak blijft bestaan. In dit rapport wordt geadviseerd om deze waterdichting alsnog uit te laten voeren. Ondanks deze conclusies uit het rapport weigert de ondernemer mee te werken aan een duurzaam en onderhoudsarme oplossing voor de kelderbak. De consument heeft dan er dan ook geen vertrouwen meer in dat de ondernemer het gebrek naar behoren oplost. Hij vordert daarom dat de ondernemer hem een bedrag aan schadevergoeding betaalt, zodat hij een derde kan inschakelen om het herstel uit te voeren.

Gevolgschade
Door voornoemde lekkages aan de bovenkant van de kelderbak is er tevens schade ontstaan aan het kalkzandsteen, het stucwerk en de tegelvoegen. De ondernemer dient deze gevolgschade eveneens te vergoeden.

2. Lekkage via de invoerbochten
Verder heeft er op 12 januari 2023 een lekkage plaatsgevonden via de invoerbochten. De ondernemer heeft de oorzaak van deze lekkage pas na 11 december 2023 verholpen.

Gevolgschade
Door deze lekkage aan de invoerbochten is er gevolgschade ontstaan aan de bestrating. De ondernemer heeft dit gepoogd te herstellen, maar dit is niet gelukt. De bestrating is verzakt, omdat deze niet is afgetrild en niet met zand is aangevuld. De ondernemer is gehouden om deze schade te vergoeden.

3. Lekkage tegelvoegen
Door een lekkage in de kelderbak komt er water via de voegen naar boven. De gevolgschade aan de tegelvoegen is hierdoor verergerd. De oorspronkelijk licht grijze tegelvoegen zijn nagenoeg allemaal donkergrijs/zwart/bruin geworden. De consument betwist dat het vocht dat door de tegelvoegen naar boven komt, afkomstig is van de (eerder overstroomde) waterontharder.

De consument vordert daarom om bij arbitraal vonnis:
• de ondernemer te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding voor het herstel van de (lekke) kelderbak door een derde,
• de ondernemer te veroordelen tot betaling van een bedrag aan schadevergoeding voor de tot nu toe geleden gevolgschade, de mogelijke toekomstige schade en voor de geleden emotionele schade.

Standpunt van de ondernemer

Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat de ondernemer zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst is nagekomen. Hij voert hiertoe, voor zover relevant het volgende aan.

De betonnen opstand
De ondernemer heeft in overleg met de consument een waterkerende betonnen opstand op de bovenkant van de kelderbak gerealiseerd in plaats van dakleer te gebruiken. Deze aanpassing is gemaakt omdat de levensduur van dakleer niet zo lang is en dit alternatief voordeliger was. De kosten van dakleer staan ook niet in de begroting en de betonnen opstand is zichtbaar op de overgelegde doorsnedetekening. Het aanleggen van een betonnen opstand is een methode die vaker in de bouw voorkomt bij kelders. De consument heeft tijdens de bouw ook foto’s hiervan genomen. Hij heeft toen geen opmerkingen gemaakt over afwijkende bouw of het niet nakomen van afspraken.

De lekkage
Volgens de ondernemer is er bij het aanleggen van de riolering iets misgegaan. De lekkage heeft namelijk plaatsgevonden nadat een grondverzetbedrijf in opdracht van de consument de riolering heeft aangesloten. Door dit bedrijf is een buis bovenop de bocht aangesloten in plaats van aan de uitloper. De afvoer van het terras en de tuin liep hierdoor terug in de hemelafvoerbuis van de woning. De druk op de buizen wordt dan zo groot dat het water via de buisverbindingen naar buiten stroomt. De lekkage heeft dus niks te maken gehad met de door de ondernemer aangelegde kelder, maar met de riolering. Desondanks heeft de ondernemer op eigen kosten een rioolinspectie laten uitvoeren, de riolering losgegraven, op afschot de riolering naar de straat geleid en nog een extra drainagebuis aangelegd. Nadien heeft er geen lekkage meer plaatsgevonden in de kelder, met uitzondering van de druppel-lekkage rondom een invoerpunt die inmiddels verholpen is. De resultaten van de vochtmeting zijn afkomstig van bouwvocht en resterend vocht van de lekkage in januari 2023.

De ondernemer concludeert daarom tot afwijzing van de vorderingen van de consument.

Deskundigenrapport

De commissie heeft op 6 juni 2024 een onderzoek laten uitvoeren door de heer B. Schluter, die daarover op 11 juni 2024 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.

Beoordeling van het geschil

Inleiding
Partijen hebben op 6 oktober 2021 een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van de woning van de consument aan [adres]. De woning is in augustus 2022 opgeleverd. Na de oplevering van de woning hebben er meerdere lekkages plaatsgevonden in de kelder van de woning. In geschil is of de ondernemer zijn verplichtingen uit de aannemingsovereenkomst is nagekomen met betrekking tot de kelder. De commissie zal dit per lekkage beoordelen.

1. Lekkage tussen de kelderbak en bovenkant kelderwand
Aanpassing vorm van waterkering
De commissie stelt vast dat in afwijking van de (oorspronkelijke) afspraak tussen partijen, om de bovenkim waterdicht af te plakken, een waterkerende betonnen opstand is geplaatst door de ondernemer. Naar het oordeel van de commissie is voldoende vast komen te staan dat deze aanpassing in overleg met de consument is gemaakt om binnen zijn budget te blijven. Als onbetwist is immers komen vast te staan dat de consument voorafgaand aan de bouw van de woning, tijdens de begrotingsgesprekken, het budget van de bouw van de woning onder de Nationaal Hypotheek Garantie-grens (hierna: NHG-grens) wilde te houden, dat met de aanpassing € 1.200,– is bespaard en dat de kosten van de kimafdichting niet op de begroting staan. Daarbij komt dat er ook een aangepaste bouwtekening is gemaakt waarop de betonnen opstand te zien is. Dat gedurende de bouw de consument ervoor heeft gekozen om alsnog de NHG-grens te overschrijden maakt dit niet anders. Er is dan ook geen sprake geweest van een contractbreuk door ondernemer in dit kader.

Eisen van goed en deugdelijk werk
De commissie is voorts van oordeel dat de door de ondernemer geplaatste waterkerende betonnen opstand met open stootvoegen voor de afvoer van water en het ventileren van de spouw, na het aanbrengen van een grotere ontwateringsbuis van rond de 40 millimeter voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Terecht is door de ondernemer aangevoerd dat een dergelijke vorm van waterkering op een kelder niet ongebruikelijk is en afdoende. Uit het rapport volgt daarnaast dat de muren droog zijn en het niet meer heeft gelekt sinds er door de ondernemer een grotere ontwateringsbuis is geplaatst. De commissie ziet dan ook geen aanleiding voor toewijzing van herstelkosten op dit punt.

Gevolgschade?
De consument vordert verder gevolgschade voor de lekkages die op 12 januari 2023 en 23 december 2023 hebben plaatsgevonden tussen de kelderbak en de bovenkant van de kelderwand. De ondernemer stelt dat de eerste lekkage van 12 januari 2023 veroorzaakt is door een fout in de aanleg van de riolering door een derde partij in opdracht van de consument en dus niet aan hem te wijten is. De consument betwist dit en voert hiertoe aan dat na het herstel van de riolering er nogmaals een lekkage heeft plaatsgevonden.

De commissie is van oordeel dat de oorzaak van de eerste lekkage niet is vast te stellen. De eerste lekkage kan zowel het gevolg zijn geweest van een fout in de aanleg van de riolering door een derde partij als het aanbrengen van te kleine ontwateringsbuisjes van rond de 15 millimeter door de ondernemer, waardoor de watermassa niet snel genoeg kon wegstromen. De tweede lekkage, die plaatsvond na het herstel van de riolering, kan echter alleen aan de ondernemer worden verweten voor de plaatsing van te kleine ontwateringsbuisjes.

Nu onduidelijk is hoeveel van de schade die de consument als gevolg van deze lekkages heeft geleden te wijten is aan de ondernemer zal de commissie deze schade ex aequo et bono schatten op € 2.000,–. De commissie zal de ondernemer veroordelen tot betaling van dit bedrag aan de consument.

2. Lekkage via de invoerbochten
Niet in geschil tussen partijen is dat de oorzaak van de lekkage via de invoerbochten reeds adequaat is opgelost door de ondernemer. De ondernemer heeft gemotiveerd betwist dat de consument door deze lekkage gevolgschade heeft geleden. Ter zitting heeft de ondernemer uitgelegd dat de verzakking van de bestrating is te wijten aan de overstroming van het riool, welke in opdracht van de consument door een derde partij is aangelegd. Volgens de ondernemer was de grond na de overstroming van het riool namelijk verzadigd als yoghurt. De consument heeft hier onvoldoende tegen ingebracht. Dat de verzakking van de bestrating is te wijten aan de lekkage via de invoerbochten is dus niet komen vast te staan. De commissie wijst de gevorderde schadevergoeding op dit punt dan ook af.

3. Lekkage tegelvoegen
De door de commissie ingeschakelde deskundige heeft over de lekkage bij de tegelvoegen het volgende in zijn rapport geschreven:
“Doordat zout spoelwater uit de waterontharder direct de zwevende cement dekvloer is ingestroomd, is de met lekwater uit de hier bovengenoemde lekkages verzadigde zwevende cement dekvloer verder verzadigt met zout spoelwater. Dit spoelwater komt via de kalkzandsteenwand en de voegen van het tegelwerk naar de oppervlakte. Er zijn dan ook geen vermoedens dat een gebrek aan de kimaansluiting (aansluiting keldervloer op kelderwand), de vochtophoping heeft veroorzaakt.”
Hieruit volgt dat de lekkage is veroorzaakt doordat de waterontharder is overstroomd. De commissie kan de redenering van de deskundige volgen en heeft geen reden om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Dat het overstromen van de waterontharder te wijten is aan de ondernemer is naar het oordeel van de commissie niet gebleken. Dat de afvoer van de waterontharder niet is aangesloten op de afvoer van het riool kan ook niet tot het oordeel leiden dat de uitvoering niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk, nu normaal gesproken een minimale hoeveelheid water uit een waterontharder hoort te komen. Daarnaast heeft de ondernemer ter zitting uitgelegd dat de lekkage bij de tegelvoegen mogelijk mede is veroorzaakt doordat de consument te vroeg is gaan tegelen waardoor er sprake is van ingesloten vocht. Dat de lekkage enig andere oorzaak heeft is door de consument onvoldoende gemotiveerd. De commissie zal de gevorderde schadevergoeding voor deze lekkage dan ook afwijzen.

Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van de consument deels gegrond wordt verklaard. Niet gebleken is dat er een noodzaak is voor herstel van de kelderbak, maar de commissie zal wel (gedeeltelijk) de gevorderde gevolgschade tot een bedrag van € 2.000,– toewijzen. Gelet hierop behoeft de klacht niet te worden getoetst aan de garantieregeling.

Klachtengeld en behandelingskosten
De klacht van de consument wordt deels gegrond verklaard. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het door de consument betaalde klachtengeld van € 780,– moeten vergoeden. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten verschuldigd. Die bijdrage wordt de ondernemer separaat bij factuur in rekening gebracht.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing

De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
• verklaren de klacht deels gegrond;
• veroordelen de ondernemer hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, om aan de consument € 2.000,– te betalen;
• veroordelen de ondernemer hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, om aan de consument € 780,– aan klachtengeld te vergoeden;
• bepalen dat de ondernemer hoofdelijk, des dat de een betalende de ander voor dat bedrag zal zijn bevrijd, behandelingskosten aan de commissie verschuldigd is;
• wijzen af het meer of anders gevorderde.