Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1323325/1334031
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de dienstverlening van een aankoopmakelaar bij de aankoop van een woning met aanzienlijk achterstallig onderhoud. De commissie oordeelt dat de makelaar tekort is geschoten doordat hij de consument niet aantoonbaar heeft gewezen op de mogelijkheid van een bouwkundige keuring voorafgaand aan de aankoop. Juist gezien de bekende onderhoudsachterstand had dit van een zorgvuldig handelend aankoopmakelaar mogen worden verwacht. De klacht is daarom gegrond en de makelaar moet € 2.500,- schadevergoeding betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 17 februari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen betaling door de consument van kosten en courtage.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
De makelaar heeft – als onze aankoopmakelaar en in strijd met onze afspraak – geen enkel contact gehad met andere makelaars hier in de buurt, behoudens het uitbrengen van een bod. De makelaar heeft geen enkele woning daadwerkelijk met ons bekeken. Ook was hij niet aanwezig bij de overdracht en ook niet bereikbaar. Wij hebben gerekend op zijn expertise, maar daarvan is niets gebleken. We hebben al met al een enorme kostenpost omdat we slecht zijn geadviseerd. Er blijkt veel achterstallig onderhoud te zijn en er is foutieve informatie verstrekt over de staat van de aangekochte woning.
De consument vordert een tegemoetkoming van € 10.000,-.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
Het betreft de aankoop van een verouderde woning met flink wat werk eraan, zowel binnen als buiten. Toen wij daar op hebben gewezen, werd aangegeven dat dit geen probleem was omdat de man van de consument zelf handig was. Dit is ook zo tegen de verkoopmakelaar gezegd.
We hebben de aankoopopdracht aangenomen onder gereduceerd tarief aangezien ons gebied Noord-Holland is en zij wilden aankopen in Drenthe. We wilden ze wel helpen met de begeleiding, maar zouden niet meegaan met de bezichtigingen. Hierdoor hoefden ze ons maar € 1.500,- incl. btw te betalen. Hiervoor hebben we bijvoorbeeld:
• de documentatie van diverse door de consument toegestuurde woningen bekeken en zelf ook meegezocht, wat niet eenvoudig was vanwege het grote en voor ons onbekende zoekgebied,
• voor de aankoop passend geadviseerd, de onderhandeling gestart en de woning voor de consument aangekocht,
• alle gegevens verstrekt aan de verkopend makelaar,
• de koopovereenkomst en de overige documentatie gecontroleerd,
• helpen zoeken naar een passende notaris,
• de inspectie gepland.
Omdat de consument een nieuwe telefoon had en de WhatsApp niet werkend kreeg, hadden we voornamelijk via mail en soms telefonisch contact. Voor de inspectie hadden we aangeboden om via videobellen mee te kijken in de woning, maar de consument vond dat lastig en wist niet of ze dat ging doen. Op de dag van de inspectie bleek dat de tuin en woning nog erg vol met spullen stond, maar de consument en haar man hadden blijkbaar zelf met de verkoper afgesproken – zonder ons te raadplegen – dat er wat spullen konden blijven staan.
Verder hebben we naar volle tevredenheid ook hun eigen woning in [plaatsnaam] verkocht tegen 1,21% courtage.
• We zijn in onderhandeling gegaan voor een oplossing voor het probleem en hier zijn duidelijke afspraken over gemaakt met verkoopmakelaar, verkoper en de consument en ook vastgelegd via de notaris,
• Na een maand werd er gebeld met klachten over de staat van de woning. Hierop hebben ze ook een mail gestuurd,
• We zijn in gesprek gegaan met de verkopend makelaar, verkoper was in de eerste instantie onwelwillend om iets te regelen,
• Verkoper bood aan in gesprek te gaan, maar de consument wenste geen contact,
• Uiteindelijk heeft de verkoopmakelaar gevraagd of we wilden vragen wat hun voorstel was voor compensatie. Hier hebben we nooit een reactie op mogen ontvangen. Dit was 27 juni 2025.
Op 6 november 2025 ontvingen wij een klachtmail. Naar ons idee hebben we alles gedaan om de consument te helpen. Ze waren echter zelf slecht bereikbaar en wilden niet meer communiceren, zelfs niet toen de verkoper bereid was tot het betalen van een compensatie.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
In de correspondentie aan de makelaar heeft de consument een geclaimde schade van meer dan
€ 15.000,- gespecificeerd. Ingevolge artikel 5 onder d. Reglement moet de commissie de consument in zijn klacht evenwel ambtshalve niet ontvankelijk verklaren indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000,-.
Met de via het vragenformulier door de consument voorgelegde klacht en de voorgelegde vordering spitst deze zaak zich toe op de door de consument gevorderde veroordeling van de makelaar tot betaling van
€ 10.000,- als tegemoetkoming, naar de commissie begrijpt als schadevergoeding. Deze aan de commissie voorgelegde vordering laat evenwel onverlet dat het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000,-. Nu de consument ter zitting nadrukkelijk heeft verklaard dat zij afstand doet van haar vorderingsrecht voor het meerdere boven de € 10.000,-, is de consument evenwel ontvankelijk in de klacht.
De tussen partijen gesloten overeenkomst op grond waarvan de makelaar tegen betaling heeft bemiddeld bij de verkoop van de woning [adres] in [plaatsnaam]. ligt buiten de grenzen van de aan de commissie voorgelegde rechtsstrijd. Met de via het vragenformulier door de consument voorgelegde klacht en de voorgelegde vordering beperkt deze zaak zich tot de op 17 februari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning. Met het oog op de door de consument aangekochte woning heeft de makelaar in het kader van de op 17 februari 2025 gesloten overeenkomst bij factuur van 2 mei 2025 uiteindelijk € 1.500,- aan courtage in rekening gebracht voor de aankoopbegeleiding. De consument heeft die gefactureerde courtage ook betaald, maar vordert nu een schadevergoeding.
Voor zover de consument daaraan in de kern ten grondslag legt dat de aangekochte woning gebreken vertoont of anderszins niet de eigenschappen bezit die op grond van de koopovereenkomst mochten worden verwacht, betreft dat de rechtsverhouding op grond van de tussen de consument en de verkoper gesloten koopovereenkomst. De consument mag de makelaar echter niet verantwoordelijk houden voor eventuele niet-nakoming door de verkoper van verplichtingen die voor de verkoper uit de koopovereenkomst voortvloeien. De makelaar is geen partij bij de koopovereenkomst en staat buiten de afspraken die de consument en de verkoper met het oog op de koop met elkaar hebben gemaakt. Ook voor het door de consument verwoorde verwijt dat de (verkoopmakelaar van de) verkoper onjuiste informatie over de woning heeft verstrekt, mag de consument de makelaar niet aansprakelijk houden.
Bij de door de consument bekritiseerde communicatie en de wijze waarop de makelaar uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst, dient te worden bedacht dat beide partijen vooraf bekend waren met de omstandigheid dat de makelaar niet in het zoekgebied is gevestigd en daar ook niet lokaal bekend is. Waar beide partijen reeds vóór de aankoop kenbaar was dat de aan te kopen woning veel achterstallig onderhoud had en zij wisten dat er na aankoop flink wat opknap- of renovatiewerk zou moeten worden verricht, had het bovendien voor de hand gelegen om vooraf een bouwkundige keuring te (laten) verrichten, althans om op zijn minst de mogelijkheid daartoe vooraf nadrukkelijk te bezien. Dit alles valt ten minste gedeeltelijk aan de consument zelf toe te rekenen, maar valt zeker ook in relevante mate aan de makelaar als professionele partij te verwijten.
Zo heeft enerzijds de consument zelf met het oog op het na aankoop te verrichten opknap- of renovatiewerk meermalen benadrukt een ‘erg handige’ partner te hebben. Hoewel dat van de makelaar had mogen worden verwacht, is anderzijds niet voldoende gebleken dat de makelaar de mogelijkheid van een bouwkundige keuring reeds vóór de aankoop met de consument heeft besproken, waarna de consument zelf een nadrukkelijke keuze daarover zou hebben gemaakt. Voor zover de makelaar eerst ter zitting beweert dat vooraf wel een bouwkundige keuring zou zijn geadviseerd, ontkent de consument een dergelijk advies nadrukkelijk.
Ook de stukken – waaronder ingebrachte correspondentie van de makelaar – bieden geen enkele steun voor een dergelijk vooraf gegeven advies, hetgeen wel voor de hand had gelegen omdat de consument reeds bij e-mail van 6 november 2025 aan de makelaar had geschreven:
“(…) U heeft ons niet geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren (…)”.
Dat de makelaar de mogelijkheid van een bouwkundige keuring niet vóór de aankoop met de consument heeft besproken, maakt dat de makelaar in dit geval niet heeft gehandeld zoals dat van een goed aankoopmakelaar mocht worden verwacht. Voor zover hier van belang schrijven artikel 5 lid 1 en artikel 7 lid 4 Algemene Consumentenvoorwaarden de makelaar ook voor dat de opdracht zorgvuldig en ten behoeve van de consument behoort te worden uitgevoerd, onder meer door te adviseren en informeren over bouwkundige en andere van belang zijnde aspecten voor de aan te kopen onroerende zaak. Dat de makelaar dit heeft nagelaten vormt een aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming die verplicht tot het vergoeden van de schade die de consument daardoor lijdt.
Dat de consument door de tekortkoming van de makelaar schade lijdt is voldoende aannemelijk, maar onvoldoende duidelijk wordt welke schade de consument daardoor precies lijdt en als gevolg daarvan uiteindelijk aan de makelaar valt toe te rekenen. Alles in aanmerking nemend wordt het ter beëindiging van dit geschil redelijk en billijk geoordeeld dat de makelaar aan de consument uiteindelijk € 2.500,- moet vergoeden.
De commissie komt tot het slotoordeel dat de klacht van de consument gegrond is en de ondernemer aan de consument € 2.500,- moet vergoeden, bij niet tijdige voldoening te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en dient de makelaar aan de commissie behandelingskosten te betalen. De verder nog gevoerde partijdiscussies kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven.
De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– bepaalt dat de makelaar binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies aan de consument € 2.500,- moet vergoeden, welk bedrag bij niet-tijdige betaling door de ondernemer zal worden vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is,
– wijst af wat verder is gevorderd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer M. Kok, mevrouw Y. Moll, leden, op 21 augustus 2026.