Commissie: Makelaardij
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1319169/1332396
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil tussen een consument en een aankoopmakelaar over de verschuldigdheid van courtage na de aankoop van een woning. De Geschillencommissie oordeelt dat de makelaar tekort is geschoten doordat hij bekende informatie over erfdienstbaarheden en mogelijke ontwikkelingen in de omgeving niet met de consument heeft gedeeld voordat de koopovereenkomst werd gesloten. Hierdoor kon de consument geen weloverwogen aankoopbeslissing nemen. De klacht is gegrond en de makelaar moet € 1.000,- aan de consument vergoeden, waarmee de nog openstaande courtage wordt verrekend.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 14 oktober 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een woning tegen betaling door de consument van kosten en courtage.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 1.000,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument komt in de kern op het volgende neer.
Op 23 oktober 2025 hebben wij het voorlopig koopcontract getekend van [woning a], waarna de drie dagen bedenktijd ingingen. Eerst op 29 oktober 2025 kreeg ik van de makelaar een mail met een koopovereenkomst [woning b], waarin onder meer stond vermeld dat “koper is voornemens het verkochte te gebruiken t.b.v. projectontwikkeling” en ook stonden de erfdienstbaarheden vermeld van de percelen [perceel a], [perceel b], [perceel c], [perceel d], [perceel e] [perceel f], [perceel g] en [perceel h]. Het gaat vooral om [perceel g] en [perceel f], deze percelen hebben recht van uitpad over het door ons aangekochte perceel [perceel h] naar parkeerplaats [nummer]. De koper kan onder meer op de parkeerplaats gaan ontwikkelen en woningen/appartementen bouwen. Voor ons appartement ligt een parkeerplaats [nummer 2], waarvan nu blijkt dat wij niet mogen parkeren op deze parkeerplaats. Deze informatie hadden wij graag vóór de aankoop ontvangen, dit hadden wij dan mee kunnen nemen in ons besluit om de woning wel of niet aan te kopen.
De consument vordert dat hij wegens ontevredenheid over de geleverde diensten niet hoeft te betalen.
Standpunt van de makelaar
Het standpunt van de makelaar komt in hoofdlijn op het volgende neer.
De consument heeft de aankoopopdracht tussentijds opgezegd, maar wij facturen de tot op heden uitgevoerde dienstverlening.
De door de consument voor opzegging gegeven redenen zijn onjuist of niet relevant. Bijvoorbeeld de opgegeven reden dat in de aangekochte woning [woning a] de warm- en koudwaterkraan was omgekeerd en verkeerde informatie is verstrekt over de kruipruimte, is relevant voor de informatieverplichting en -verstrekking van de (verkoopmakelaar van de) verkoper, maar is irrelevant voor onze opdracht. Voor eventueel gewenste zonnepanelen die nu ontbreken op ‘zijn’ helft van het gemeenschappelijk garagedak, kan de consument toestemming vragen aan de algemene ledenvergadering.
Wij waren van alles op de hoogte. Bij eerdere gelegenheden is al meermalen onderzoek gedaan naar erfdienstbaarheden inzake [woning b], [woning c], [woning a] en [woning d] waarbij geen enkele, althans geen zwaarwegende, belemmeringen naar voren zijn gekomen. Bovendien was de feitelijke situatie zichtbaar, zodat we niets hoefden te melden.
De door de consument gewenste mogelijkheid van het parkeren van een camper op eigen grond is besproken, maar de consument gaf aan de camper al vaker op de parkeerplaats aan de [straatnaam] te hebben gezet, zonder te zijn aangesproken op het APV-verbod dat deze niet in de bebouwde kom gestald mag worden. Of de camper op de door de consument gewenste plek past, is niet aan de makelaar om te testen.
Dat de consument een motivatiebrief bij het uitbrengen van het bod heeft geschreven, is ons niet gemeld en ook niet standaard nodig. De door ons (slim) aan de bieding toegevoegde vermelding “geen voorbehoud van financiering” liet de mogelijkheid van een benodigde overbruggingsfinanciering onverlet en anders hadden verkopers waarschijnlijk voor de net iets lagere bieding gekozen die zonder financieringsvoorbehoud was.
Mijn aan de consument gegeven antwoord dat er geen bevestiging van een bieding vanuit [platform] mogelijk was, werd veroorzaakt doordat de mobiele versie en de desktopversie ervan verschillen. Hierdoor zag ik in eerste instantie geen volledige opgave.
Het klopt dat ik aanvankelijk de aan te kopen woning niet samen met de consument heb bezocht en die pas later uitvoerig heb opgenomen en dat de consument de aankoopopdracht wegens ontevredenheid heeft gestopt, maar dat is als korting op de nota zichtbaar gemaakt.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Met de via het vragenformulier door de consument voorgelegde klacht en de voorgelegde vordering spitst deze zaak zich toe op de door de makelaar verlangde betaling van de bij factuur [factuurnummer] d.d. 20 november 2025 in rekening gebrachte € 1.000,- aan courtage. De makelaar legt daaraan de op 14 oktober 2025 gesloten overeenkomst ten grondslag. Uit deze overeenkomst vloeit voor de consument een verplichting tot betaling van courtage voort.
De consument voert ter betwisting van (de verschuldigdheid van) de door de makelaar gefactureerde € 1.000,-.naar de kern genomen aan dat de op 23 oktober 2025 voor € 480.000,- aangekochte woning [woning a] gebreken vertoont of anderszins niet de eigenschappen bezit die op grond van de koopovereenkomst mochten worden verwacht. Dat betreft evenwel de rechtsverhouding op grond van de tussen de consument en de verkoper gesloten koopovereenkomst. De consument mag de makelaar niet verantwoordelijk houden voor eventuele niet-nakoming van verplichtingen die voor de verkoper uit de koopovereenkomst voortvloeien. De makelaar is geen partij bij de door de consument gesloten koopovereenkomst en de met de verkoper gemaakte afspraken. Ook voor eventueel door de (makelaar van de) verkoper nagelaten, gebrekkige of onjuiste informatieverstrekking over bijvoorbeeld de woning, erfdienstbaarheden en/of parkeerplaatsgebruik mag de consument de makelaar in beginsel niet aansprakelijk houden. Niet de makelaar maar de verkoper heeft er voor in te staan dat de gekochte woning de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een gebruik dat bij de koopovereenkomst is voorzien en/of gegarandeerd. Deze zaak beperkt zich tot de rechtsverhouding tussen de consument en de makelaar op basis van de op 14 oktober 2025 gesloten overeenkomst tot dienstverlening.
Voor zover de consument ter betwisting van de courtage aanvoert dat de makelaar tekort is geschoten door niet de diensten te hebben verleend zoals dat van een goed aankoopmakelaar mocht worden verwacht, maakt dat de tussen partijen gesloten overeenkomst als zodanig nog niet ongeldig. Eventuele tekortkomingen van de makelaar ontslaan de consument ook niet van de eigen betalingsverplichting uit de overeenkomst, maar kunnen de consument hooguit bevoegd maken tot inroeping van bijzondere rechtsgevolgen, waaronder een eventuele verrekenbare eigen (tegen)vordering tot vergoeding van schade. Of de consument recht heeft op een dergelijke schadevergoeding zal de commissie hierna onderzoeken.
Voor zover de consument aan de makelaar verwijt dat hij de factuur aan (niet de consument, maar) de notaris heeft toegezonden en/of niet heeft geadviseerd om een motivatiebrief aan de verkoper te schrijven, leidt dat nog niet tot een aan de consument toekomende schadevergoeding.
Dat de consument bij het sluiten van de overeenkomst naar eigen zeggen een achteraf onjuist gebleken verwachting heeft gehad of onwetend is geweest, komt in beginsel voor eigen risico. Dit ligt slechts anders voor zover dat het gevolg is van aan de makelaar toe te rekenen onjuiste informatieverstrekkingen of verzwijgingen van voor de consument essentiële feiten. Dit laatste is hier het geval nu de makelaar niet alleen bekend was met de (ook voor de consument) zichtbare feitelijke situatie, maar eveneens met de lokale juridische situatie en enkele voorzienbare lokale ontwikkelingen. Voor zover de makelaar ter zitting heeft verklaard dat hij die kennis niet met de consument heeft gedeeld omdat hij die “niet zwaarwegend belemmerend” achtte, doet dat er niet aan af dat hij die kennis reeds vóór het sluiten van de koopovereenkomst had moeten delen zodat de onwetende consument zijn keuze mede op die kennis had kunnen baseren. In ieder geval had de makelaar ten minste moeten nagaan in hoeverre de consument zelf die bij de makelaar aanwezige kennis relevant achtte voor zijn besluitvorming over de eventuele aankoop van het appartement.
Dat de makelaar dit heeft nagelaten, maakt dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals dat van een goed aankoopmakelaar mocht worden verwacht. Voor zover hier van belang schrijven artikel 5 lid 1 en artikel 7 lid 4 Algemene Consumentenvoorwaarden de makelaar ook voor dat de opdracht zorgvuldig en ten behoeve van de consument behoort te worden uitgevoerd, onder meer door de consument te informeren over de nodige juridische en andere van belang zijnde aspecten voor de aan te kopen onroerende zaak. Dat de makelaar dit heeft nagelaten vormt een aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming.
De aan de makelaar toe te rekenen tekortkoming verplicht de makelaar tot vergoeding van de schade die de consument daardoor lijdt. Nu aannemelijk is dat die schade in ieder geval de door de consument gevorderde € 1.000,- beloopt, komt de commissie tot het slotoordeel dat de klacht van de consument gegrond is en dat het – alles afwegend – ter beëindiging van dit geschil redelijk en billijk is dat de makelaar aan de consument € 1.000,- moet vergoeden. Het in depot staande bedrag van € 1.000,- dient te worden uitbetaald aan de consument als die (met de aan de ondernemer verschuldigde courtage te verrekenen) vergoeding. Overeenkomstig het Reglement dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De verder nog gewisselde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven.
De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument € 1.000,- moet vergoeden, welk bedrag door de navolgende depotbeslissing zal worden voldaan zodat de ondernemer in het kader van deze klacht niets meer hoeft te vergoeden en de door de consument nog te betalen courtage door verrekening teniet is gegaan,
– bepaalt dat vanuit het depot € 1.000,- aan de consument wordt uitbetaald,
– bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden,
– bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is,
– wijst af wat verder is gevorderd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer M. Kok, mevrouw Y. Moll, leden, op 21 augustus 2026.