Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
169645/179374
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over een keuring die is gedaan bij de aankoop van een huis. De consument stelt dat er verschillende gebreken over het hoofd zijn gezien bij de keuring, zoals betonrot. De consument heeft kosten gemaakt door de tekortkoming. De consument klaagt verder over de houding van de ondernemer bij de klachtafhandeling. De ondernemer stelt dat er geen sprake is van wanprestatie en dat het causale verband tussen de schade en de gestelde tekortkoming ontbreekt. De commissie oordeelt dat de klacht deels gegrond is en dat het aannemelijk is geworden dat de consument schade heeft geleden hierdoor.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 31 maart 2021 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 379,–.
De overeenkomst is uitgevoerd in april 2021.
De consument heeft op 5 oktober 2021 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
“De ondernemer heeft in april 2021 een bouwkundige keuring uitgevoerd voor een door mij aan te kopen woning. Na de overdracht van de woning kwamen een aantal zaken aan het licht die waren gemist tijdens de bouwkundige keuring, zoals: betonrot in de gevel en een volledig verteerd dakraam (met als gevolg enorme lekkage). Na telefonisch contact met de ondernemer heb ik een foto toegestuurd. Zij oordeelden dat het om een krimpscheur ging en dat zij het dakraam niet hadden kunnen inspecteren. Het dakraam hebben zij echter helemaal niet meegenomen in de rapportage.
Op hun verzoek is vervolgens een tweede bouwkundige van de ondernemer langs geweest. Ik heb hier geen rapportage van ontvangen, maar nadat ik zelf weer contact moest opnemen gaf de ondernemer aan dat hij nog steeds van mening is dat het om een krimpscheur gaat, en ook voor wat betreft het dakraam bleef de ondernemer op zijn standpunt.
Ik heb vervolgens een herkeuring door een ander bureau ([tweede keurder]) laten doen en hier kwam een heel ander beeld uit. Na toezending van dit rapport aan de ondernemer gaf hij het missen van het dakraam en het betonrot toe.
De overige zaken zoals niet geaarde stopcontacten in badkamer, geen veiligheidsaarding, scheve en kapotte dakpannen, slechte dakgoot en daklood hebben zij steeds genegeerd.
Als gevolg van het onvolledige rapport van de ondernemer ben ik met veel extra kosten geconfronteerd na aankoop van de woning. Het verschil tussen het eerste en tweede rapport was naar mijn inziens dermate groot dat het rapport van de ondernemer ongeloofwaardig was en ik waarschijnlijk een andere keuze had gemaakt wat betreft de aankoop van de woning.
De ondernemer heeft vervolgens een ontoereikend schikkingsvoorstel gedaan en mij onder druk gezet om dit te accepteren. Ik heb dit niet gedaan en een tegenvoorstel gedaan. Hierop zijn zij niet ingegaan maar hebben wederom een deadline gesteld waar ik niet op in ben gegaan.
Ik wil deze kwestie graag voorleggen aan de Geschillencommissie, in de eerste plaats omdat ik van mening ben dat de ondernemer niet geleverd heeft wat ik had mogen verwachten en dat ik daarmee forse financiële schade heb geleden. Ten tweede vind ik de werkwijze van de ondernemer en zijn houding ten aanzien van de klacht onbehoorlijk door willens en wetens fouten te ontkennen om vervolgens de klant onder druk zetten. Ook het in correspondentie negeren van andere geconstateerde gebreken, past niet in een klantgerichte en professionele organisatie. Het gaat hierbij onder andere ook om gebreken die tot gevaarlijke situaties kunnen leiden (zoals niet geaarde stopcontacten in de badkamer en het ontbreken van een veiligheidsaarding).
Nog enkele opmerkingen: de ondernemer blijft aangeven dat de second opinion van [tweede keurder] niet onafhankelijk was. Dit is een onterechte beschuldiging en doet geen recht aan [tweede keurder]. De reden dat ik een second opinion heb uit laten voeren is dat ik het vertrouwen in het rapport van de ondernemer verloren was. Het blijven volhouden dat het niet om betonrot ging maar om een krimpscheur, zelfs na een tweede onderzoek van de ondernemer zelf heeft hier in belangrijke mate aan bijgedragen. Van het feit dat het verschil tussen de twee rapportages zo groot en ernstig bleek te zijn ben ik, naast de financiële schade, erg geschrokken.”
Ter zitting heeft de consument verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
“Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. De keurder heeft veel gemist. Het is begonnen met lekkage bij dat dakraam. Die lekkage is eerst bij stortregen zichtbaar geworden. Ter plaatse was het plafond zwart, waardoor je niet kon niet zien dat er een oude lekkage was. Het dakraam was dichtgetimmerd. Daar had de keurder wel een opmerking over kunnen maken. Ik had een voorlopig koopcontract en had mij kunnen beroepen op een slecht resultaat van de technische keuring. Het dakraam is al gerepareerd/vervangen. Heb ook de elektriciteit laten doen, in de badkamer. Ik heb een en ander niet geclaimd bij een verzekeraar. Mijn punt is dat er veel andere dingen zijn gemist door de keurder en in feite ook dat ik met mijn klachten belachelijk wordt gemaakt door de ondernemer. Dit heeft iets gedaan met mijn vertrouwen.
De keurder heeft geen ladder gebruikt bij de keuring, om naar de dakgoot te kijken.”
De consument verlangt het volgende: een financiële vergoeding voor de geleden materiële en immateriële schade, waarbij mijn voorstel is om op drie items 50% op te nemen als handreiking om een en ander af te sluiten.
“Voor het geconstateerde betonrot is bespreekbaar om in plaats van genoemde vergoeding de reparatie zelf uit te laten voeren. Het totaalbedrag komt dan in totaal op € 3.806,– (alles ook voor dakraam) of € 2.354,– Indien de ondernemer het herstel van de latei zelf laat uitvoeren. Tot slot lijkt het mij niet meer dan rechtvaardig dat de ondernemer daarboven de kosten voor het onderzoek à
€ 379,– terugbetaalt omdat niet is geleverd wat is afgesproken.”
Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer staat verwoord in een uitgebreid en gedocumenteerd verweerschrift, dat als hier ingevoegd geldt. Door de ondernemer zijn daarin tal van verweren gevoerd, waaronder het gemotiveerde standpunt dat door de ondernemer in het licht van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet is gewanpresteerd bij het doen van deze keuring, dat de vereiste causaliteit niet bestaat en niet sprake kan zijn van schade.
Het verweer dat het vereiste causaal verband ontbreekt, moet naar zeggen van de ondernemer aangevuld worden met de volgende chronologische feiten waaruit blijkt dat er zich voor de consument geen mogelijkheid heeft voorgedaan om door heronderhandelingen de koopprijs verlaagd te krijgen:
– op 21 dec 2020 (zie uitdraai e-mail correspondentie van de ondernemer) is deze keuringsaanvraag ingekomen bij de ondernemer en aan de consument bevestigd;
– op 24 december 2020 (zie print Funda) is de koop gesloten door de consument, zonder ontbindende voorwaarden en onder de door de consument aangeduide voor haar risico komende condities, te weten met ‘niet bewoningsclausule’ en een ‘ouderdomsclausule’;
– 29 december 2020 is de datum van de inspectie door de keurder van de ondernemer;
– het keuringsrapport en factuur zijn gedateerd op 30 december 2020 en is op die datum in handen gesteld van de consument; toen was de wettelijk wettelijke bedenktermijn van drie dagen dus al ruimschoots overschreden.
Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
“Ik blijf bij wat door mij is aangevoerd. Bij dat rapport van die door de consument zeven maanden na de bouwkundige keuring ingeschakelde derde is uitgegaan van andere uitgangspunten, met dus veel verbeterposten. De rapporten zijn daarom niet te vergelijken. Hersteltermijnen worden niet per post aangegeven, en de gestelde kosten van herstel worden betwist, ook omdat het in hoofdzaak eerst op termijn te verwachten kosten betreft. Er zijn door de consument ook geen facturen in het geding gebracht. Voor dakpannen, dakgoot en dakraam wordt niet geclaimd.
Het betonrot in de betreffende latei had de keurder inderdaad moeten zien. Dat heeft niet tot schade geleid. Het eerder door de ondernemer gedane aanbod is vervallen. Een (oude) lekkage is bij de keuring niet waargenomen.
Niet vergeten mag worden dat de keuring door de ondernemer een momentopname is geweest, en er dus geen termijnbeeld wordt gegeven en dat ook niet van de bouwkundige keurder mag worden verwacht gelet op de gemaakte afspraken. De keuring door de ondernemer betreft een globale visie in één uur tijd. De keuring door [tweede keurder] betreft een pluskeuring van zeven maanden later.
Het is jammer dat het vertrouwen van de consument is geschaad. Eerst ging de keurder nog uit van een krimpscheur, pas later werd duidelijk dat de latei kapot was. Dat was nieuw voor de ondernemer.
De keurder had wel een wel een ladder bij zich, maar die wordt alleen gebruikt als niet op andere wijze het dak kan worden bekeken. Via een raam kon het dak goed worden bekeken, en met een stok en een spiegel is alles gecontroleerd. Op die wijze zijn ook foto’s gemaakt. Het gootwerk aan de voorzijde was goed via de spiegel te bekijken.”
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De taak van de bouwkundig keurder staat omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
De commissie oordeelt de klacht over betonrot van de meergenoemde latei gegrond.
De keurder had hier bij diens uiterlijke visuele inspectie betonrot aanstonds moeten onderkennen; er is volgens de foto’s evident meer aan de orde dan alleen een krimpscheur. Door de ondernemer is ook erkend dat hier sprake is geweest van toerekenbaar tekortschieten van de keurder.
Aannemelijk is dat de consument hierdoor schade heeft geleden, omdat deze omstandigheid in de relatie met de verkoper – in nader overleg ondanks dat reeds bindende afspraken waren gemaakt – toch mogelijk (alsnog) een korting op de koopsom/bijdrage in de herstelkosten had opgeleverd ter hoogte van de herstelkosten. Voor de hoogte van de hiervoor toe te kennen aanvullende schadevergoeding sluit de commissie aan bij de begroting van (direct noodzakelijk) herstel door [tweede keurder], te weten het bedrag van € 1.452,–.
De commissie oordeelt deze tekortkoming van voldoende gewicht om de overeenkomst van partijen integraal te ontbinden. Hetgeen in dat kader door de consument aan de ondernemer is betaald, moet dus bij wijze van ongedaanmaking terug worden betaald.
Over dan nog resterende klachten is de commissie van oordeel dat dat deze ongegrond zijn dan wel niet kunnen leiden tot het daarmee beoogde resultaat. Dit oordeel behoeft de volgende verduidelijking.
Voor het meergenoemde dakraam geldt dat dit ten tijde van de keuring aan de binnenzijde was afgetimmerd en niet zichtbaar was. Ook heeft de keurder niet aanstonds sporen van (oude) lekkage kunnen zien of mogelijke oorzaken van te verwachten lekkage. Daarbij komt dat de lekkage ook voor de consument eerst geruime tijd na deze keuring kenbaar is geworden, en wel nadat het had gestortregend. Overigens wordt voor dit punt geen schadevergoeding door de consument gevorderd. De hier aan de orde zijnde klacht van de consument overschat dus de voorgeschreven taak van de bouwkundige keurder. Aldus is niet komen vast te staan dat de keurder hier een steek heeft laten vallen.
Daklood en dakgoot betreffen ten tijde van de keuring functioneel correcte punten die op termijn controle/aanpassing/onderhoud behoeven. Aan de keuring te relateren schade is hier dus niet aan de orde. Overigens is genoegzaam komen vast te staan dat de keurder wel degelijk hier ook keuringsonderzoek naar heeft gedaan, en dat dat wel degelijk met behulp van de door de ondernemer aangeduide hulpmiddelen visueel mogelijk was zonder ladder.
Door de keurder is het functioneren van de aarding (ook in de badkamer) adequaat gecontroleerd, met als resultaat dat (een) foute aarding is ontdekt van (een deel van) de waterleiding, waarop door de keurder in diens rapport is gewezen op de noodzaak om meer en beter elektrotechnisch onderzoek te doen naar de aarding en de deugdelijkheid daarvan. Bij dat ruime onderzoek was het ontbreken van randaarde in wandcontactdozen in de badkamer zeker ontdekt. Aldus kan niet gezegd worden dat de keurder is te verwijten dat hij niet afzonderlijk heeft gerapporteerd over het ontbreken van randaarde in de wandcontactdoos in de badkamer.
Van schadevergoeding voor immateriële schade kan geen sprake zijn nu gesteld noch gebleken is dat de ondernemer het oogmerk heeft gehad zodanig nadeel toe te brengen, en ook anderszins
artikel 6: 106 Burgerlijk Wetboek hier geen handvat biedt voor toekenning van schadevergoeding voor nadeel dat niet in vermogensschade bestaat.
Nu deels terecht is geklaagd is de ondernemer op basis van het reglement van de commissie ook gehouden om het klachtengeld te voldoen aan de consument. Ditzelfde geldt voor de behandelingskosten, die de ondernemer separaat bij factuur in rekening zullen worden gebracht.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
Ontbindt het door partijen overeengekomene integraal en verstaat dat om die reden op de ondernemer de ongedaanmakingsverplichting rust om aan de consument terug te betalen het bedrag van € 379,–, en wel binnen één maand na de verzenddatum van dit bindend advies.
De ondernemer betaalt voorts aan de consument een vergoeding van € 1.452,–. Betaling dient eveneens plaats te vinden binnen een maand na de verzenddatum van dit bindend advies.
Indien betaling van voormelde bedragen niet tijdig plaatsvindt, betaalt de ondernemer bovendien de wettelijke rente daarover vanaf de verzenddatum van het bindend advies.
Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van
€ 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie de bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer T. Visser en drs. P.C. Hoogeveen- de Klerk, leden, op 21 november 2022.