Commissie: Notariaat
Categorie: Factuur
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
140767/151418
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over de gestuurde factuur door de notaris. Het bedrag zou niet overeenkomen met de offerte. Volgens de notaris is de factuur voldoende onderbouwd en sluit het wel aan op de offerte. De commissie is van oordeel dat een notaris niet kan worden verplicht in een offerte steeds een all-in bedrag te vermelden, mits de offerte maar voldoende duidelijk maakt op welke wijze het eindbedrag tot stand komt. Van tevoren zijn sommige omstandigheden immers nog niet bekend. De commissie oordeelt dat de offerte en de voorwaarden voldoende duidelijk zijn geweest en de kosten terecht in rekening heeft gebracht. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil heeft betrekking op de hoogte van de declaratie van de notaris, welke niet overeenstemt met de aan de cliënt uitgebrachte offerte.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De cliënt kan zich niet vinden in de afrekening van 13 september 2021 voor de werkzaamheden die zijn verricht bij de oversluiting van zijn hypotheek. Het bedrag van de afrekening stemt niet overeen met de offerte van 9 augustus 2021. De cliënt verzoekt om een terugbetaling van € 519,01. Tevens verzoekt hij de commissie een vergoeding aan hem toe te kennen.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In de offerte wordt een totaalbedrag van € 678,50 inclusief omzetbelasting genoemd. Dit betreft kosten voor het opmaken en passeren van een hypotheekakte, inclusief kadasterkosten.
Daaronder is een toelichting opgenomen, die duidelijk onderdeel uitmaakt van de offerte, waarin (eventuele) bijkomende kosten zijn vermeld. Deze (eventuele) bijkomende kosten zijn als volgt.
Bij een oversluiting van de hypotheek dient/dienen (een) bestaande hypothecaire lening(en) afgelost te worden en de betreffende hypothecaire inschrijvingen) te worden doorgehaald bij het kadaster via een akte van royement. De kosten per royement bedragen € 125,– inclusief aflosverzoek en kadasterkosten exclusief omzetbelasting. Kosten van derden worden indien van toepassing doorberekend, waaronder:
• kosten verplichte wettelijke inzagen: € 25,– exclusief omzetbelasting per persoon;
• kosten bijdrage Kwaliteitsfonds Notariaat € 8,22 exclusief omzetbelasting per akte;
• kosten spoedbetaling aflosbedrag: € 9,– exclusief omzetbelasting;
• kosten elektronische communicatie hypotheekdossier (ECH) met de bank: € 15,– exclusief omzetbelasting.
Daarnaast maken de offertevoorwaarden van de notaris onlosmakelijk deel uit van de offerte. Hierin staat onder meer: ‘Negatieve rente en kosten in verband met de financiële afwikkeling worden in rekening gebracht’. Kortom: uit de offerte blijkt duidelijk dat er naast het tarief van € 678,50 sprake is van (eventuele) bijkomende kosten. In dit geval zijn de daadwerkelijke bijkomende kosten als volgt.
Er is sprake van 3 hypotheken die moeten worden doorgehaald. Het gaat om 1 hypotheek van de [Bank]. en 2 particuliere hypotheken, waarbij 3 personen als hypotheeknemers zijn betrokken.
Met behulp van deze gegevens is de afrekening opgemaakt. Voor een vergelijking tussen de offerte en de daadwerkelijk gedeclareerde kosten verwijst de notaris naar een overzicht, waaruit blijkt, dat de afrekening overeenstemt met de offerte, behalve een bedrag van € 4,– dat niet in de offerte is opgenomen.
Op grond van het voorgaande is de notaris van mening dat de afrekening, behalve het bedrag van € 4,– voor kadasterkosten, in overeenstemming is met de offerte. De offerte is bij overhandiging eveneens mondeling aan de cliënt toegelicht. De gemaakte kosten kunnen overeenkomstig de offerte bij de cliënt in rekening worden gebracht. De klacht van de cliënt treft om die reden geen doel en dient te worden afgewezen. Evenmin is sprake van door hem geleden schade. Omwille van coulance heeft de notaris de cliënt € 150,– aangeboden. De notaris meent dat hij de cliënt hiermee afdoende is tegemoetgekomen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelend notaris.
De commissie stelt het volgende vast. In de offerte ‘oversluiting hypotheek’ wordt een totaalbedrag van € 678,50 genoemd. Dit betreft – zo is op de offerte vermeld – de kosten voor het opmaken en passeren van een hypotheekakte, inclusief kadasterkosten en de BTW. In de toelichting op de offerte zijn de eventueel bijkomende kosten vermeld.
Aan het oversluiten van een hypotheek is inherent, zo overweegt de commissie, de doorhaling van één of meer oude hypotheken. Dat is niet opgenomen in voornoemd offertebedrag. De commissie is daarnaast van oordeel dat een notaris niet kan worden verplicht in een offerte steeds een all-in bedrag te vermelden, mits de offerte maar voldoende duidelijk maakt op welke wijze het eindbedrag tot stand komt. Van tevoren zijn sommige omstandigheden immers nog niet bekend. Zo zal er soms sprake zijn van één hypotheek, soms van meer dan één. De notaris heeft met de gedane offerte, gezien de inhoud en de omschrijving in de offerte, een voldoende duidelijke offerte uitgebracht voor de te verrichten werkzaamheden. De stelling van de cliënt dat al vóór het uitbrengen van de offerte duidelijk was gemaakt dat drie hypotheken dienden te worden doorgehaald en deze kosten dus op de offerte vermeld hadden moeten worden, wordt door de notaris betwist.
De commissie is van oordeel dat niet is aangetoond door de cliënt dat de notaris hiervan vooraf op de hoogte was. Ook indien dit wel het geval was laat de offerte geen onduidelijkheid bestaan over de kosten die worden berekend voor één of meerdere royementen.
De commissie is gelet op bovenstaande van oordeel dat de offerte en de daarbij behorende offertevoorwaarden voldoende duidelijk zijn en de notaris de extra kosten in rekening mocht brengen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
• verklaart de klacht ongegrond;
• wijst af het verzoek tot een vergoeding.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer mr. M de Waal, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 30 maart 2022.