Commissie: Garantiewoningen
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2022
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
103110/117037
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een aannemingsovereenkomst tussen consument en ondernemer. Consument vindt dat er opleveringsgebreken zijn in het appartement. Een deskundige heeft onderzoek gedaan naar deze gebreken en heeft hier een deskundigenrapport van opgesteld. Uit dit rapport blijkt dat een deel van de klachten ongegrond zijn. Een aantal klachten zijn door consument tijdens het onderzoek ingetrokken. De overige klachten zijn gegrond verklaard en consument kan zich hier beroepen op de SKW Garantie- en waarborgregeling. De commissie verklaard de klacht deels gegrond.
De uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit module 1.E en II.P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft diverse gebreken die tijdens en na de oplevering van het appartementsrecht zijn gemeld.
Behandeling van het geschil
Op 7 juni 2022 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. drs. [naam] fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld door de heer [naam] en bijgestaan door mr. [naam]. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer [naam].
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 25 februari 2016 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten op grond waarvan de ondernemer is verplicht tot (af)bouw van het gebouw [adres] en het door de consument gekochte appartementsrecht dat daarvan deel uitmaakt.
Op 19 december 2016 is het appartement opgeleverd. Er zijn diverse opleveringsgebreken geconstateerd. Na de oplevering heeft de consument verborgen gebreken ontdekt, die zij binnen redelijke termijn na ontdekking aan de ondernemer heeft gemeld.
Niet alle gebreken zijn hersteld. Er resteren thans nog tien gebreken die niet hersteld zijn. Het standpunt van de consument ten aanzien van de resterende geschilpunten zal nader aan de orde komen bij de hiernavolgende beoordeling.
Er zijn geen nog openstaande termijnen. De consument heeft onder druk van de ondernemer de bankgarantie van 5 % van de aanneemsom vrijgegeven, onder handhaving van haar standpunt.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft een deel van de gebreken erkend en deugdelijk verholpen. De klachten die de consument nu nog heeft, zijn geen gebreken, maar komen voort uit het wonen in een appartementencomplex aan een drukke verkeersweg. De ondernemer stelt dat de consument te hoge verwachtingen heeft van de woning. Het standpunt van de ondernemer ten aanzien van de resterende geschilpunten zal nader aan de orde komen bij de hiernavolgende beoordeling.
De ondernemer stelt dat de consument geruime tijd de bankgarantie onrechtmatig heeft vastgehouden. Hij heeft daardoor financiële schade geleden en wenst die bij de consument te verhalen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft naar de klachten 1 en 5 tot en met 10 een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: deskundige [naam]), die daarover op 9 november 2021 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
De commissie heeft ook een onderzoek laten uitvoeren door de heer ir. [naam] (hierna te noemen: deskundige [naam]. Deze heeft onderzoek gedaan naar de klachten 2 tot en met 7 en daarover op 11 maart 2022 en aanvullend op 15 april 2022 schriftelijk aan de commissie gerapporteerd. De inhoud van deze rapporten geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op de rapporten van de deskundigen.
De reacties van partijen zullen hierna bij de beoordeling per geschilpunt worden betrokken.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 25 februari 2015 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument als deelgerechtigde onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 19 december 2016 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het privégedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Overeenkomstig artikel 16 lid 2 sub g bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De klachten zijn tijdig geuit overeenkomstig de in de toepasselijke algemene voorwaarden omschreven regeling. Partijen verschillen deels van mening over de vraag of sprake is van een gebrek en deels over de vraag of sprake is van deugdelijk herstel.
De arbiters zullen de klachten puntsgewijs beoordelen en betrekken daarbij steeds de standpunten van partijen en de deskundigenberichten.
(1) tochtprobleem suskasten
In de woonkamer zijn twee handbediende suskasten gemonteerd. De consument ervaart tocht op meer dan een meter afstand van de suskasten en dat zou niet zo moeten zijn. De ondernemer stelt dat de suskasten voldoen aan de technische vereisten. Deskundige [naam] heeft metingen gedaan en heeft geconstateerd dat de gemeten luchtsnelheden in de leefzone van het verblijfsgebied voldoen aan de normen van het Bouwbesluit. Tijdens zijn metingen was het vrijwel windstil. De consument zou graag zien dat het onderzoek wordt herhaald als er wind staat. De consument gaat er ook vanuit dat het probleem waarschijnlijk niet oplosbaar is en vindt toekenning van vervangende schadevergoeding passend.
De arbiters overwegen dat deskundige [naam] geen gebrek aan de suskasten of overschrijding van de normen van het Bouwbesluit heeft vastgesteld. De arbiters zien geen aanleiding een nieuw onderzoek te gelasten. Er is na onderzoek door de deskundige niet gebleken dat sprake is van een technische tekortkoming die aan de ondernemer toe te rekenen is; de bevindingen van de deskundige bieden ook onvoldoende aanknopingspunten om een nieuw onderzoek bij andere weersomstandigheden te rechtvaardigen. Deze klacht is ongegrond.
(2) contactgeluiden
De consument ervaart hinderlijke contactgeluiden. De bevindingen van deskundige [naam] zijn dat de contactgeluidisolatie van de vloer in de grote slaapkamer niet voldoet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit en dat dit veroorzaakt wordt door slechte hechting tussen de betonnen vloer en de dekvloer. De deskundige heeft in zijn rapport van 15 april 2022 als meest praktische oplossing het plaatselijk injecteren van de vloer in de slaapkamer genoemd. Dat gebeurt door het opsporen van holle plekken, waarna die plekken worden geïnjecteerd met hars. Daarvoor moeten gaatjes in de vloer geboord worden. Ter zitting heeft de ondernemer de klacht heeft erkend en toegezegd dat opdracht tot herstel gegeven zal worden aan de door de consument aangedragen firma [naam]. Ook zullen de door uitvoering van deze werkzaamheden ontstane beschadigingen van de gietvloer hersteld worden. De arbiters stellen vast dat de ondernemer ter zitting de klacht heeft erkend en herstel heeft toegezegd. Deze klacht is gegrond.
(3) luchtgeluidisolatie
De consument ervaart geluidklachten; vooral op de tweede etage zijn conversaties van de buren hoorbaar. De ondernemer heeft na onderzoek geen geluidlekken kunnen vinden en wijst iedere aansprakelijkheid af. Deskundige [naam] heeft geconstateerd dat de luchtgeluidisolatie tussen de hal van nr. 114 (de buren) en de slaapkamer van de consument niet voldoet aan de minimumeisen van het Bouwbesluit. Zoals gerapporteerd in zijn aanvullend verslag van 15 april 2022, heeft de deskundige geconstateerd dat het binnenspouwblad en de woningscheidende wand niet geheel op elkaar aansluiten. In zijn aanvullende verslag van 15 april 2022 heeft hij een advies gegeven over de wijze van herstel. Ter zitting heeft de ondernemer de klacht erkend en toegezegd om herstel uit te voeren conform het advies van de deskundige. Deze klacht is gegrond.
(4) geluidwering van de gevel
De consument meent dat deze niet voldoende is, ook na herstelwerkzaamheden aan de schuifpui.
De ondernemer wijst de klacht af. Deskundige [naam] heeft geconstateerd dat de geluidwering van de gevel voldoet aan het Bouwbesluit, met uitzondering van de geluidwering van de gevel van de slaapkamer. De deskundige rapporteert dat de te lage geluidwering daar wordt veroorzaakt door het inwendige van de suskast in de slaapkamer. Hij adviseert deze te vervangen, mede vanwege eerdere problemen met de ventilatieklep van die suskast.
De ondernemer betwist dat de suskast niet voldoet. Hij wil de klacht wel melden bij de leverancier, maar dan moet de consument wel eerst de klep terugplaatsen die zij verwijderd heeft. Daarna kan de leverancier beoordelen of sprake is van een gebrek dat onder garantie verholpen dient te worden.
De arbiters zien geen aanleiding om af te wijken van de bevindingen van de deskundige. De wetenschap van de deskundige dat de ventilatieklep was verwijderd, heeft niet afgedaan aan zijn constatering dat de te lage geluidwering wordt veroorzaakt door het inwendige van de suskast en aan zijn advies om de suskast te vervangen. De arbiters volgen die bevindingen en zullen de ondernemer verplichten tot vervanging van de suskast op de slaapkamer. De vraag of dit al dan niet onder garantie van de leverancier valt, is voor risico van de ondernemer en regardeert de consument niet; wel zal de consument, overeenkomstig haar toezegging, de ventilatieklep in de suskast terugplaatsen, zodat de ondernemer deze in complete staat aan de leverancier kan retourneren. Deze klacht is gegrond.
(5) de schuifdeuren in de woonkamer sluiten niet goed
Ter zitting heeft de consument meegedeeld dat de klacht is verholpen. Deze klacht is ingetrokken.
(6) fluittoon mechanische ventilatie, hinderlijk borrelen en windstroom
De consument heeft deze klacht ter zitting ingetrokken.
(7) waterslag
De consument heeft deze klacht ter zitting ingetrokken.
(8) hinderlijk hoorbare wind door bedieningspaneel toilet b.g.
De deskundige heeft bij zijn onderzoek geen gebrek geconstateerd. Wel heeft hij aangegeven dat mogelijkerwijs in het vloergedeelte achter de voorzetwand een opening zit, waardoor een luchtstroming plaatsvindt. Dit is niet vast te stellen zonder sloopwerkzaamheden. De ondernemer betwist het bestaan van een gebrek, maar heeft uit coulance wel aangeboden om vanuit de hal onder de vloer gaatjes in de binnenwand te boren om vervolgens de doorvoeringen dan wel de vloer met PUR-schuim extra te dichten en de geboorde gaatjes dicht te zetten met gips. De afwerking in de vorm van het sauzen van het wandje dient de consument zelf te doen of te laten doen. De consument heeft het aanbod aanvaard. Nu partijen tijdens de mondelinge behandeling alsnog overeenstemming hebben bereikt over de wijze waarop deze klacht opgelost zal worden, komen de arbiters niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van deze klacht. Zij zullen de klacht als ingetrokken beschouwen. Wel zullen de arbiters de toezegging van de ondernemer vastleggen in de beslissing, zodat de consument daarvan zo nodig nakoming kan afdwingen.
(9) lekkage balkon
Deskundige [naam] heeft lekkage van het balkon vastgesteld en een mogelijke oorzaak genoemd. Hij is van oordeel dat sprake is van een gebrek. De ondernemer heeft ter zitting de klacht erkend en toegezegd om, na nader onderzoek, de oorzaak van de lekkage goed en deugdelijk te verhelpen. De klacht is gegrond.
(10) wind/tocht in de gang
Deskundige [naam] heeft bij zijn bezoek het gebrek niet geconstateerd en ook niet kunnen constateren, nu sprake was van zuidwestenwind, terwijl de wind/tocht alleen bij oostenwind optreedt. Voorafgaand aan het bezoek van de deskundige heeft de ondernemer een aantal herstelwerkzaamheden uitgevoerd. Die hebben volgens de consument niet geleid tot het oplossen van de klacht. De ondernemer betwist dat sprake is van een gebrek. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen alsnog overeenstemming bereikt over de wijze waarop deze klacht opgelost zal worden. De ondernemer zal de werkzaamheden zoals die zijn opgenomen in het rapport van de deskundige onder het kopje “toezegging” alsnog uitvoeren. Dit betekent dat de arbiters niet toekomen aan een inhoudelijke beoordeling van deze klacht. Zij zullen de klacht als ingetrokken beschouwen. Wel zullen de arbiters de toezegging van de ondernemer vastleggen in de beslissing, zodat de consument daarvan zo nodig nakoming kan afdwingen.
Schadevordering van de ondernemer
Nu een deel van de klachten van de consument gegrond wordt verklaard, heeft de consument zich niet ten onrechte verzet tegen het laten vervallen van de bankgarantie en is zij niet aansprakelijk voor de -overigens niet onderbouwde- financiële schade die de ondernemer stelt daardoor te hebben geleden.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten 2, 3, 4 en 9 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De consument wordt deels in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de klachten van de consument genoemd onder nummer 2, 3, 4, en 9 gegrond en de klacht genoemd onder 1 ongegrond;
– verstaan dat de klachten van de consument genoemd onder 5, 6, 7, 8 en 10 zijn ingetrokken of als ingetrokken beschouwd worden;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachten 2, 3, 4 en 9 tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundigen is gerapporteerd en in dit vonnis is overwogen, uit te voeren binnen 4 maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– stellen vast dat de ondernemer ter zake van de klachten 8 en 10 heeft toegezegd over te gaan tot herstel zoals hiervoor overwogen en veroordelen de ondernemer – voor zover nodig – over te gaan tot dit herstel binnen 4 maanden na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten 2, 3, 4 en 9 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend.