Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Procedure
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Tussen Vonnis
Uitkomst: aanhouding beslissing
Referentiecode:
214380/240080
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De VvE klaagt dat er al sinds 2013 lekkages zijn aan de gevel van het appartementencomplex dat door de ondernemer is gebouwd. Volgens de VvE heeft de ondernemer de problemen nooit goed opgelost en zijn eerdere herstelpogingen alleen symptoombestrijding geweest. De ondernemer vindt dat zij niet verantwoordelijk is, omdat zij herstelwerk heeft laten uitvoeren, sommige lekkages volgens haar komen door werkzaamheden van bewoners zelf, en omdat het gevelsysteem volgens eerdere onderzoeken aan de eisen voldoet. De arbiters kunnen op dit moment nog geen inhoudelijk oordeel geven, omdat niet duidelijk is wat precies de oorzaak van de lekkages is. Ook is niet duidelijk namens welke individuele appartementseigenaren de VvE optreedt voor zover het gaat om herstel in privégedeelten. Daarom moet de VvE eerst volmachten van deze eigenaren aanleveren. Daarnaast komt er een nieuw, uitgebreider deskundigenonderzoek, mogelijk met destructief onderzoek, om vast te stellen of er nog lekkages zijn en wat daarvan de oorzaak is. Pas daarna volgt een nieuwe zitting en een inhoudelijke beslissing. Tot die tijd houdt de commissie iedere verdere uitspraak aan.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te Almelo, de heer F.J. Scholte te IJsselstein en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt te Oegstgeest, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De arbiters verwijzen voor de bevoegdheid en de plaats van arbitrage allereerst naar de voorbeslissing van 18 juli 2024 waarvan de inhoud als hier herhaald en ingelast dient te worden beschouwd.
Twee van de drie arbiters die de voorbeslissing hebben gewezen, zijn vervangen door andere arbiters. Partijen hebben ter zitting er mee ingestemd dat de vorige (twee) arbiters zijn ontheven van hun opdracht en dat deze zijn vervangen. Partijen hebben zich er voorts mee verenigd dat het geding zal worden voortgezet in de stand waarin het zich bevindt. Zij hebben daarover geen andere afspraken gemaakt.
Bovengenoemde arbiters zijn daarom bevoegd het geschil verder te behandelen en om daarin te beslissen.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of het appartementencomplex dat de ondernemer in opdracht van de leden van de VvE heeft gerealiseerd, gebreken heeft die door de ondernemer moeten worden hersteld.
Behandeling van het geschil
De Geschillencommissie Garantiewoningen (verder te noemen: de commissie) heeft bij voormelde voorbeslissing de VvE ontvankelijk verklaard in haar vordering en haar klachten voor zover deze zijn gebaseerd op de koop-/ aannemingsovereenkomst. De VvE is niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering en haar klachten voor zover deze zijn gebaseerd op de SWK Garantie- en Waarborgregelingen en om die reden is vastgesteld dat aan de VvE ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling. Verder heeft de commissie voor de inhoudelijke behandeling van het geschil een hoorzitting in aanwezigheid van partijen gelast en elke verdere beslissing aangehouden.
Op 20 maart 2025 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. drs. I.M. van Trier fungerend als secretaris.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen om ter zitting te verschijnen. Namens de VvE zijn verschenen: [naam] (functie), bijgestaan door voormelde gemachtigde van de VvE. Namens de ondernemer zijn verschenen: [naam] en [naam] (functie), bijgestaan door [naam] (advocaat en kantoorgenote van de gemachtigde van de ondernemer).
Ter zitting is in samenspraak met partijen gekozen voor de aanpak om een “regiezitting” te houden. Arbiters hebben mede daarom ter zitting de toezegging gedaan dat voordat arbiters kunnen toekomen aan een inhoudelijke beoordeling van de voorliggende klachten, opnieuw een mondelinge behandeling zal worden bepaald waar partijen hun standpunten nader kunnen toelichten, tenzij partijen gezamenlijk alsnog daarvan afzien in welk geval arbiters hebben te beslissen op basis van het dan voorliggende dossier. Door arbiters is (dus) toegezegd dat het eerstvolgende vonnis altijd een arbitraal tussenvonnis betreft.
Partijen hebben ter zitting ingestemd met deze aanpak.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Sinds kort na de oplevering van het gebouw (vanaf april 2013) zijn er voortdurend klachten van lekkages aan de gevels, vooral aan de zuidwestzijde. Deze kant staat vol op de wind en is de meest beregende kant van het gebouw. De lekkages zijn in de loop der tijd alleen maar toegenomen.
De ondernemer heeft diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar deze hebben nauwelijks iets geholpen. De VvE heeft uiteindelijk zelf een onderzoek laten uitvoeren naar de oorzaken van de problematiek. De onderliggende oorzaken zijn echter nimmer adequaat opgepakt en verholpen. De ondernemer heeft enkel aan symptoombestrijding gedaan.
De ondernemer stelt nog dat de kozijnen al gecompartimenteerd zijn in 2012, en dus voor oplevering. Gelet op de lekkages die zijn blijven terugkeren, is het de vraag of die ‘herstelwijze’ daadwerkelijk doel heeft getroffen.
De ondernemer is dan ook toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de gesloten overeenkomsten. De VvE betwist zelf verantwoordelijk te zijn voor de lekkages in het appartementengebouw.
De VvE heeft het bureau Kiwa/BDA (hierna te noemen: het bureau) op 12 april 2021 een vooronderzoek laten uitvoeren, zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van het pand. Op 21 oktober 2021 heeft het bureau een vervolgrapportage uitgebracht.
Er wordt door het bureau getwijfeld aan het ontwerp, aan de waterhuishouding (afvoer) en aan bouwkundige aansluitingen.
De VvE verzoekt de arbiters om de ondernemer bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot herstel van de gebreken aan de betreffende gevel aan de zijde van het gebouw, binnen een termijn van acht weken of binnen de termijn die de arbiters redelijk achten, op straffe van een dwangsom ter hoogte van € 500,- voor elke dag dat de ondernemer zijn herstelverplichtingen niet nakomt met een maximum van € 100.000,- of enig ander bedrag dat de arbiters in goede justitie vaststellen, alles met veroordeling van de ondernemer in de kosten van dit geding, het salaris van gemachtigde daaronder begrepen.
In reactie op het verweer tegen deze vordering heeft de VvE aangegeven dat de VvE wil dat de ondernemer alle lekkages oplost, zodat deze niet meer terugkeren. Het is aan de ondernemer om voor een bepaalde herstelwijze te kiezen, zolang deze herstelwijze wordt uitgevoerd conform de regels van goed en deugdelijk werk.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Alle klachten die na oplevering door de individuele leden van de VvE (hierna te noemen: de leden) aan de ondernemer zijn gemeld, zijn door de leverancier (van de geveldelen) in opdracht van de ondernemer verholpen. De leverancier heeft enkele jaren na oplevering – tot circa 2018 – steeds coulancehalve en onverplicht lekkages onderzocht en diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd.
Tijdens de uitvoering van voornoemde herstelwerkzaamheden heeft de leverancier echter geconstateerd dat door derden werkzaamheden aan de kozijnen zijn uitgevoerd. De VVE heeft dit ook erkend. Het staat de VVE, of in dit geval de leden, uiteraard vrij werkzaamheden door derden aan de kozijnen uit te laten voeren, maar de ondernemer kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de (nadelige) gevolgen daarvan.
Daarnaast heeft een aantal leden horren, rolgordijnen of screens/zonwering door derden aan laten brengen in de sponningen van en/of bevestigd aan de kozijnen.
Ook wordt het hang- en sluitwerk door diverse leden niet correct bediend. Hierdoor ontzet het hang- en sluitwerk met schade (boorgaten) aan de kozijnen en aan de rubber afdichtingskaders, met mogelijke lekkage als gevolg.
Het is de ondernemer niet bekend of de VVE na oplevering onderhoudswerkzaamheden aan de kozijnen heeft laten uitvoeren. De ondernemer is er mee bekend dat de VVE geen onderhoudscontract met de leverancier heeft afgesloten, ondanks dat de leverancier hiervoor een offerte heeft uitgebracht. Dat de VVE kennelijk geen, of in elk geval onvoldoende onderhoud heeft verricht komt voor haar eigen risico.
Na 2018 heeft de ondernemer geen klachten meer van de VVE en/of de leden ontvangen en er staan sindsdien geen klachten meer open. Het onderzoek van 2021 kan de VVE niet baten. Het betreffende rapport betreft ‘testen en onderzoek waterdichtheid gestapelde aluminium kozijnen’. Er is echter geen sprake meer van gestapelde kozijnen, omdat het systeem van gestapelde kozijnen al in 2012 is gewijzigd naar een gecompartimenteerd systeem. Hetzelfde onderzoeksbureau heeft deze wijziging al eerder in 2012 zelf gecontroleerd en beoordeeld en toen op basis daarvan geconcludeerd dat het systeem voldoet aan de geldende eisen.
Gelet op het voorgaande concludeert de ondernemer dat de kozijnen voldoen aan de oorspronkelijke gestelde eisen en gestelde regelgeving. Er is geen sprake van een gebrek dan wel een ernstig of verborgen gebrek. De ondernemer heeft voldaan aan hetgeen zij met de kopers is overeengekomen en is niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen. Zij is niet gehouden herstelwerkzaamheden uit te voeren.
Voor zover ondanks al het voorgaande geoordeeld zou worden dat wel sprake is van een (ernstig) gebrek dat door de ondernemer hersteld zou moeten worden, betwist de ondernemer dat de vordering van de VVE kan worden toegewezen. De VVE vordert ‘herstel van de gebreken aan de gevel aan de zijde van het gebouw, binnen een termijn van acht weken, op straffe van een dwangsom’ zonder te specificeren welke herstelwerkzaamheden van de ondernemer worden verwacht. Toewijzing van deze vordering zal ongetwijfeld leiden tot executiegeschillen, hetgeen voorkomen moet worden. Bovendien is aan deze onduidelijke vordering een zeer korte uitvoeringstermijn en een zeer hoge dwangsom gekoppeld, zodat vertraging door discussie over de uitvoerbaarheid voor het vonnis voor de ondernemer onredelijke gevolgen heeft. Voor zover de VVE met haar vordering bedoelt dat het advies van het bureau uit 2021 uitgevoerd moet worden, betwist de ondernemer eveneens dat dit kan worden toegewezen.
De ondernemer verzoekt de arbiters de vordering van de VVE af te wijzen.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een (inventariserend) onderzoek laten uitvoeren door de heer H.J. Doosje, die daarover op 25 januari 2025 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt. De ondernemer heeft op het rapport gereageerd op 13 februari 2025.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het volgende.
De arbiters stellen voorop dat zij – in navolging van de voorbeslissing van 18 juli 2024 – de beoordeling van het tussen partijen gerezen geschil uitsluitend zullen baseren op de koop-/ aannemingsovereenkomst.
De VvE vordert herstel/nakoming door de ondernemer. Ter zitting heeft de gemachtigde van de VvE verklaard dat de VvE – voor zover het door haar gevorderde ook betrekking heeft op de privégedeelten van het gebouw – ook optreedt voor de leden. Zij verwijst daarvoor naar de notulen van de ‘Vergadering van eigenaars’ van 24 mei 2022, waarin is opgenomen dat het bestuur van de VvE een mandaat wordt gegeven om een proces te beginnen tegen de ondernemer.
De arbiters zijn echter van oordeel dat het hier een procesvolmacht betreft die slechts geldt voor zover het de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw betreft. Procedures in het kader van de wettelijke taak van de VvE tot het voeren van beheer over de gemeenschappelijke gedeelten, vallen binnen de grenzen van de bevoegdheid van de VvE. Het bestuur van de VvE kan een dergelijke procedure slechts starten na daartoe procesvolmacht van de leden te hebben verkregen nadat door de ledenvergadering rechtsgeldig is besloten om een procedure te voeren. Met voormeld mandaat is alleen de bevoegdheid van het bestuur van de VvE gegeven om een procedure te starten voor zover het betreft de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, waartoe naar het oordeel van arbiters de hier aan de orde zijnde buitengevel moet worden gerekend.
De arbiters hebben in het dossier geen individuele volmachten van leden aan (het bestuur van) de VvE aangetroffen om namens elk van hen (ook) een vordering tot nakoming/herstel in te stellen, voor zover de vordering betrekking heeft op het privégedeelte/appartementsrecht. Onduidelijk is tot op heden dan ook welke individuele appartementseigenaren het betreft, die er in dit kader belang bij hebben dat het gevorderde herstel zich ook uitstrekt tot het privégedeelte/appartementsrecht/binnenzijde van de gevels.
De arbiters zullen de VvE in de gelegenheid stellen deze individuele volmachten alsnog in het geding te brengen, zulks uiteraard met duiding welke privégedeelte/appartementsrecht het betreft en waarom het (steeds) een belang betreft dat het gevorderde herstel zich ook uitstrekt tot het privégedeelte/ appartementsrecht/binnenzijde van de gevel.
Voor wat betreft de inhoudelijke beoordeling van de klacht van de VvE over lekkages aan/door de betreffende gevel van het gebouw, oordelen de arbiters als volgt.
De arbiters stellen vast dat over deze klacht in de loop van de tijd door meer deskundigen is gerapporteerd. Die rapportages/verslagen maken deel uit van het dossier:
– een in-situ-test van onderaannemer [naam] samen met BDA Advies met verslaglegging
gedateerd 3 oktober 2012;
– het rapport van [naam] van 9 november 2012;
– de tweede rapportage van [naam] op basis van een tweede onderzoek;
– het rapport van KIWA/BDA van 12 april 2021, met plan van aanpak;
– het vervolgrapport van KIWA/BDA van 21 oktober 2021, met in hoofdstuk 8: “vervolgstrategie
en herstelmogelijkheden”.
De door de commissie aangewezen deskundige Doosje heeft ter plaatse de situatie in ogenschouw genomen in aanwezigheid van partijen. Door hem is een beperkt onderzoek verricht, waarbij geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden naar de oorzaak/oorzaken en de omvang van de lekkageklachten. Mede op basis van hetgeen al eerder door andere deskundigen is gerapporteerd, heeft deze deskundige – voor zover hier van belang – geconcludeerd dat beter en uitgebreider (en daar waar vereist destructief) onderzoek is vereist om de voorliggende klachten goed te kunnen beoordelen. De deskundige Doosje sluit zich in zoverre dan ook aan bij wat hierover eerder door BDA Dak- en Geveladvies op 21 oktober 2021 is gerapporteerd.
Er zijn onder verantwoordelijkheid van de ondernemer in de loop van de tijd diverse herstelwerkzaamheden uitgevoerd, maar deze hebben kennelijk niet geleid tot een oplossing van de lekkageklacht(en).
De arbiters zijn van oordeel dat zij in dit stadium van het geding nog geen oordeel over de klacht kunnen geven. Er is geen eenduidige oorzaak voor de lekkages vastgesteld. De uitgebrachte rapportages bieden voorts onvoldoende aanknopingspunten om te komen tot een oplossing van de klacht.
Alvorens te komen tot een inhoudelijke beoordeling van de klacht, wensen de arbiters daarom nader te worden geïnformeerd door een door het secretariaat van de commissie aan te wijzen deskundige, waarbij arbiters een voorkeur uitspreken voor [naam B.V.], gevestigd te plaatsnaam.
De arbiters verzoeken de deskundige kennis te nemen van het gehele dossier inclusief de bovengenoemde rapportages, en nader onderzoek ter plaatse te verrichten om vast te stellen of er nog sprake is van lekkages en, zo ja, wat daarvan de oorzaak is, zulks ter beantwoording van de vraag of is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Het is voorts aan de deskundige om – in samenspraak met partijen – te bepalen of en, zo ja, waar en op hoeveel plaatsen daarvoor eventueel een destructief onderzoek noodzakelijk is.
De VvE heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat aan een dergelijk destructief onderzoek medewerking zal worden verleend. Dit standpunt zal nader moeten worden ingekleurd in de tekst van de nog in het geding te brengen volmachten ter zake de hier van belang zijnde privégedeelten/appartementsrechten/binnenzijde van de gevels. Dit laatste omdat kan worden verwacht dat destructief onderzoek mogelijk ook van binnenuit – waar de lekkage zich laat zien – moet plaatsvinden.
De arbiters wijzen in dit verband er op dat plaatselijk destructief onderzoek bij een geslaagde klacht ertoe kan leiden dat de ondernemer (ook) wordt verplicht tot herstel van hetgeen kapot is gemaakt ten dienste van het onderzoek. Omgekeerd: mocht de klacht ongegrond worden verklaard, dan leidt dit tot de situatie dat herstel van wat is kapot gemaakt ten dienste van het onderzoek, voor eigen rekening van de VvE c.q. de appartementsrechthebbende zal moeten worden hersteld.
De ondernemer heeft de VvE verzocht om vooraf kenbaar te maken wie bij het (destructief) onderzoek aanwezig zullen zijn. Dit is een terecht verzoek, waar de VvE gevolg aan heeft te geven. Uiteraard geldt het omgekeerde ook. Het is aan de deskundige om te bepalen wie van partijen hij tijdens diens onderzoek het woord geeft.
De door de arbiters aangestelde deskundige zal een datum inplannen met partijen waarop het deskundigenonderzoek zal aanvangen/plaatsvinden.
De deskundige zal schriftelijk rapport aan de arbiters uitbrengen. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld om op dit rapport te reageren. Vervolgens zal een nadere zitting worden bepaald, waarop de klacht inhoudelijk zal worden behandeld. Dit laatste, tenzij partijen gezamenlijk alsnog daarvan afzien, in welk geval arbiters hebben te beslissen op basis van het dan voorhanden zijnde dossier.
Gelet op het vorenstaande wordt eerst als volgt beslist.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen in vervolg op de bovengenoemde voorbeslissing van 28 juli 2024 als volgt:
I. gelasten voormeld deskundigenonderzoek ter plaatse door een door het secretariaat van de commissie aan te wijzen deskundige en bepalen dat het gehele procesdossier aan de deskundige ter hand zal worden gesteld;
II. bepalen dat de deskundige schriftelijk rapport zal uitbrengen. Het rapport zal in afschrift aan partijen worden gezonden. Partijen worden in de gelegenheid gesteld daarop binnen vier weken schriftelijk hun op- en aanmerkingen aan de arbiters kenbaar te maken;
III. bepalen dat daarna een nadere mondelinge behandeling zal plaatsvinden, tenzij partijen gezamenlijk daar alsnog van af zien, in welk geval arbiters hebben te beslissen op basis van het dan voorhanden zijnde dossier;
IV. houden elke verdere beslissing aan.