Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Herstel
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
233334/244939
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De arbitragecommissie beoordeelt een geschil tussen een VvE en een bouwbedrijf over een rioollekkage in een appartementencomplex. De VvE stelt dat een gebrek in de riolering heeft geleid tot een ernstige lekkage. De ondernemer heeft de schade inmiddels hersteld en verklaart dat de kosten niet op de VvE worden verhaald.
De arbiters oordelen dat de klacht van de VvE terecht is ingediend, omdat het herstel pas na de klacht plaatsvond. Er wordt geen aanvullend onderzoek naar de rest van de riolering gelast, omdat daarvoor geen concrete klachten zijn. De VvE krijgt het betaalde klachtengeld terug, maar kan geen beroep doen op verdere garantie, aangezien de gebreken zijn verholpen.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
VvE [naam] te [plaats] (hierna te noemen: de VvE)
gemachtigde: de heer mr. J.F. Verheijen
en
[bouwbedrijf], gevestigd te [plaats](hierna te noemen: de ondernemer)
Certificaatnummer
: XXX
Ondergetekenden:
de heer mr. M.L.J. Koopmans te [plaats], de heer ir. F.A.J. Münninghoff te [plaats], mevrouw mr. C. Muller te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de leden van de VvE, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de riolering in het appartementencomplex dat door de ondernemer is opgeleverd.
Behandeling van het geschil
Op 11 juli 2024 heeft te Den Haag mede door middel van een digitale verbinding de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de VvE vertegenwoordigd door de heer H. Deighton en door mr. J.F. Verheijen (DAS Rechtsbijstand). De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer M. Kranenburg.
Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het ter zitting nader ingenomen standpunt op het volgende neer.
De VvE stelt dat er een gebrek is met betrekking tot de riolering en heeft daartoe het volgende aangevoerd.
In het riool was een dikke prop aanwezig waardoor een manchetverbinding van die riolering uit elkaar is geschoven en het riool niet meer naar behoren functioneerde. Dit gebrek is inmiddels opgelost door die fikse lekkage definitief te verhelpen en de ophanging van de riolering te verbeteren.
Blijft de onzekerheid dat de oorzaak van de lekkage mogelijk ook elders – in andere kruipruimtes – kan optreden. Of dat het geval is weten we niet. De VVE begrijpt inmiddels dat daar in het kader van deze klachtprocedure geen (preventief) onderzoek naar kan worden gedaan en dat nieuwe lekkages nieuwe klachten opleveren. Dat is dan maar zo.
Dat er inmiddels geen rioolvliegen meer zijn in de kruipruimte waar de lekkage is opgetreden, zou best kunnen kloppen.
De VVE is tot op heden geen nota van de door de ondernemer ingeschakelde onderaannemer voorgeschoteld. Die nota moet de ondernemer en niet de VVE betalen. Dit omdat het ging om een verborgen gebrek. De VvE wil zekerheid dat zij niet alsnog die nota moet betalen.
Daarnaast dient de verontreinigde grond in de kruipruimte waar de lekkage is opgetreden, gesaneerd te worden door het aanbrengen van schone grond/zand. De VvE heeft meermalen verzocht de kruipruimte schoon te maken, maar de ondernemer is hiertoe niet overgegaan.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De rioollekkage is adequaat verholpen door de ondernemer ingeschakelde onderaannemer. De deskundige heeft hierover juist gerapporteerd. De ondernemer kan zich vinden in die rapportage.
De rest van de installatie is ook zo goed mogelijk bekeken. Hier is de kruipruimte toegankelijk gemaakt door het maken van nieuwe vloerluiken. Die zijn inmiddels ook door de ondernemer afgewerkt. In de ruimtes die wel te betreden zijn, zijn geen lekkages aangetroffen. Er is geen reden gebleken om aan te nemen dat ook daar lekkages zijn. Voor de niet-inspecteerbare ruimtes geldt dat bij een mogelijke lekkage van de afvoer sprake is van een verborgen gebrek waarvoor een garantietermijn geldt van vijf jaren. Het einde van die termijn is in het verschiet. Tot meer/andere garantie is de ondernemer niet gehouden. Voor wat nu gerepareerd is geldt een (nieuwe) garantietermijn van één jaar.
De ondernemer heeft verder aangevoerd dat – anders dan de consument stelt – de kruipruimte wel degelijk is leeggezogen voorafgaand aan de herstelwerkzaamheden. Dat leegzuigen heeft twee dagen in beslag genomen, anders kon daar niet gewerkt worden. Er blijft altijd een residu achter, maar dat verdwijnt op natuurlijke wijze. Dat is ook zo door de deskundige vastgesteld. De ondernemer zijn geen meldingen van rioolvliegjes meer bekend.
Ter zitting heeft de gemachtigde van de ondernemer het volgende verklaard: “hier ter zitting wordt onvoorwaardelijk verklaard dat de ondernemer de kosten van herstel betaalt. Die kosten worden niet verhaald op de VVE en mocht de VVE een nota van die derde ontvangen, dan is zij niet gehouden die te betalen, maar moet zij die nota ter betaling doorsturen naar de ondernemer.”.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer J.G. Marcus (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 19 april 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft per brief van 13 mei 2024 gereageerd op het rapport van de deskundige. De VvE vraagt zich af waarop de aanname van deskundige – dat ‘er is vooralsnog geen reden om aan te nemen dat de riolering op de overige locaties niet hersteld is en/of niet voldoet aan de te stellen eisen’ – is gebaseerd. De overige delen dienen wel degelijk gecontroleerd te worden.
De ondernemer heeft niet schriftelijk op het rapport van de deskundige gereageerd en heeft op zitting medegedeeld zich te kunnen vinden in de bevindingen van de deskundige.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 15 december 2014 tussen de door leden van de VvE en de ondernemer gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan het aan de consument verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Het appartement is op 17 augustus 2016 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De arbiters stellen vast dat de ondernemer voorafgaand aan de inspectie door de deskundige kruipluiken heeft aangebracht om andere kruipruimtes te kunnen bereiken en de kruipruimte waarin de lekkage heeft plaatsgevonden, heeft leeggezogen. Dat de kruipruimte niet is leeggezogen, zoals de consument stelt, is de arbiters niet gebleken; de arbiters zien geen aanleiding af te wijken van de bevindingen van de deskundige wat dat betreft. De ondernemer is vervolgens – in aanwezigheid van de deskundige – tot herstel overgegaan bij de opgang van de fietsenberging nu daar een lekkage bleek te zitten. De deskundige heeft vastgesteld dat de riolering op deze locatie na herstel voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De arbiters nemen dit standpunt over en maken dit tot hun standpunt.
De arbiters zijn verder van oordeel dat de VvE de klacht over het rioleringsgebrek terecht heeft ingesteld, nu het herstel heeft plaatsgevonden na het indienen van de klacht.
De VvE heeft gesteld dat nader onderzoek nodig is om vast te kunnen stellen dat de riolering voor het overige ook voldoet aan de daaraan te stellen eisen. De arbiters stellen vast dat aan het overige deel van de riolering geen materiële klacht voorligt. De arbiters merken in dit kader op dat de commissie gelet op haar taakomschrijving geen opdracht kan geven tot een (na)controle zonder dat daaraan een feitelijk klacht ten grondslag ligt. De arbiters zullen dan ook geen nader onderzoek gelasten.
De arbiters stellen tot slot vast dat de ondernemer op de zitting onvoorwaardelijk heeft toegezegd dat de VvE geen kosten van herstel (door de onderaannemer) hoeft te dragen en dat de ondernemer die voor zijn rekening zal nemen. De ondernemer heeft en krijgt dus geen vordering op de VvE wat betreft de hier aan de orde zijnde herstelwerkzaamheden. Partijen hebben arbiters verzocht dit zo vast te leggen in de overwegingen van de commissie.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat de VvE ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht geen beroep toekomt op de SWK Garantie- en Waarborgregeling, nu er geen sprake meer is van gebreken.
Klachtengeld
De klacht van de VvE moet voor gegrond worden gehouden nu de ondernemer is overgegaan tot herstel na het indienen van de klacht. De arbiters zijn daarom van oordeel dat de klacht terecht is voorgelegd en de consument in het gelijk is gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consument worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– stellen vast dat voornoemde klacht van de VvE 100% gegrond wordt bevonden;
– wijzen af hetgeen door de VvE is gevorderd nu de ondernemer na het indienen van de klacht tot deugdelijk en volledig herstel is overgegaan;
– stellen vast dat aan de VvE ter zake van de klacht geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de consument het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.